农村住房抵押作为一项民生工程,关系到我国农村社会的稳定和发展。长期以来,我国农村地区落后,经济发展缓慢,归根到底就是缺乏发展资金,而缺乏资金的重要原因是缺乏可融资的抵押物。众所周知,住房是广大农民的值钱财产,但是我国长期实行房地一致原则,现行法律也明确宅基地使用权不能抵押,客观上限制了农村住房的抵押。目前,政策要求“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押”,全国也在进行相关试点,因而研究农村住房抵押的法律问题,为构建合理制度提供智力支持具有理论与现实意义。本文第一章分析了农村住房抵押的现状和困境。检讨了我国现行法律的相关规定,研究了国家政策等对现行法律的突破,考察了试点地方对农村住房抵押的实践探索,发现农村住房抵押存在现行法的障碍、农村住房颁证率低的困扰、农村住房抵押权实现的困难以及住房价值评估机制不完善等主要问题。第二章论证了房地分离原则运用于农村住房抵押的必要性和可行性。其中,必要性在于:推动农村经济的发展,降低农民融资的成本,存进农村资源的流通;可行性在于:房地分离原则下农村住房抵押具有现实基础、合法性、能够融入民事权利体系等。第三章研究了房地分离原则下农村住房抵押制度的特殊问题,包括农村住房抵押的主体、设立的条件、抵押权的实现。其中主体中的抵押人是指债务人本人或者第三人,抵押权人是指法人、个人或者其他组织机构,而不仅仅限制于特殊的金融机构。设立的条件中强调农村住房抵押设立采登记生效主义,不需要集体经济组织同意,对抵押融资用途不予限制。抵押权实现的方式除了拍卖、变卖、折价外,还可以采用强制管理方式;农村住房抵押物处置时受让人可以突破本集体经济组织成员的限制,扩大到整个市场主体;在农村住房抵押实现之后,采用推定(法定)租赁权是解决农村住房与宅基地使用权之间关系的最佳办法。第四章提出了完善农村住房抵押制度的建议,认为在民法典物权编中构建农村住房抵押制度采用房地分离原则更加符合我国农村的现状;在统一不动产登记法中于登记生效主义下设计农村住房登记具体规则;完善农村住房评估机制,通过引入第三方评估机构,简化评估程序。