自从上世纪50年代,世界诞生第一个城市综合体---法国拉德芳斯以来,为世界各国发展城市综合体树立了成功的典范,也为未来城市综合体发展指明了方向。城市综合体一般在城市CBD区出现,它代表着城市建筑的一次新飞跃和城市标志,如美国纽约的“洛克菲勒中心”城市综合体等。城市综合体(英文为HOPSCA),是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写,是具有多功能,高效率而又统一的有机复合建筑群落,能产生良好的经济效益、社会效益和环境效益。中国改革开放以来,伴随着中国经济发展,国内知名的城市综合体逐渐崛起,如深圳万象城,北京国贸中心等均获得巨大的成功,成为展示城市发展鼎盛的标识符。近年来,随着我国政府对房地产市场的调控,以城市综合体为主要开发类型的商业地产已成为房地产企业加快业务转型,提高投资效益的重要战略选择,同时也是地方政府倡导拉动地方经济的主要引擎。城市综合体具有体量大,功能复杂、建设期长、投资额大及投资风险大等特点,对房地产企业的综合实力和运营管理能力是一种新考验。据不完全统计,2014年国内城市综合体数量达800多个,但与发达国家和地区相比,我国各地区发展不平衡,具有高质量、高效益和能够长期持续运营的城市综合体项目为数不多。在国内商业地产发展机遇和风险并存的市场环境下,项目商业计划书将是企业进行重大投资决策的重要依据,也是指导未来企业开展发经营活动的行动纲领。本文以海骏达城市综合体项目为研究对象,并根据相关的理论知识、经验和结合商业计划书的要求,对该项目分七大部分进行综合分析。第一,项目背景及意义、相关文献综述,研究目标内容及方法;第二,项目基本信息,周边配套环境和开发公司简介;第三,项目外部环境分析;第四,项目市场定位;第五,项目营销策略;第六,项目财务分析,第七,项目风险与控制。通过分析,结论是该项目的开发投资是可行的,具有较高经济效益和较强的抗风险能力。