我国自1999年进入老龄化社会，老年化程度日益严重，老年人口的快速增加，使养老成为政府、社会、建设经营者以及老人及其子女需要共同面对的严峻问题。老年公寓作为一种新型老年住宅，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心，又拥有一般养老机构所没有的家庭氛围，是一种居家养老与社区服务相结合的新型养老住宅。但是，由于老年公寓在我国起步晚，其发展存在不少问题。作为一种特殊的房地产项目，老年公寓是高投入、慢回收、高风险的项目开发，在开发过程中，受到政策、经济、技术等因素的影响较大，面临较多的不确定性，盲目投资可能给开发者带来巨大的风险损失。在此情形下，本文针对老年公寓项目开发过程中的风险问题进行分析，通过风险的综合评价，得到项目开发风险大小的结论，从而为决策提供支持。本文以老人及养老为切入点，简要介绍了老年公寓风险基本概念，对老年公寓发展现状、问题进行了概述，分析了老年公寓项目特异性对项目开发风险的影响，并根据这些影响，通过指标筛选，最终构建了老年公寓项目开发风险评价指标体系。指标体系建立后，结合老年公寓项目开发风险层次性和模糊性特征，建立了风险评价模糊层次分析模型，对模型的具体操作过程进行了阐述，并运用模型对具体老年公寓项目开发风险进行了实例分析。最后，文章从投资经营者的角度出发，给出了一些风险应对的建议，以降低项目开发风险。