不动产价值高且不易转移,自然损耗较小,对于债权人实现债权是非常重要的财产保障。由于不动产本身在法律性质上的特殊性,不动产执行往往涉及多重法律关系,牵涉多方利益纠葛。现行民事执行相关制度尚不完善和成熟,面对人民群众解决“执行难”的迫切需求,许多实务问题需要执行法官在实践中去探索解决。本文首先提出了研究的背景和研究的目的,并提出了问题。随后在梳理之前学者文献的过程中,对不动产强制执行中遇到的一些困难进行了简要的梳理和分析,为下文展开分析研究打好理论基础。本文在理论分析的基础上,结合重点结合执行实务工作的以下常见难点问题,在对现行规定理论进行认真梳理的基础上,综合分析了大量案例,并将一些典型案例纳入到正文中进行分析和探讨,主要涉及了一下几方面的实务问题:一是特殊不动产的执行问题,包括违法建筑、共有不动产等执行问题;二是租赁不动产的执行问题,从“买卖不破租赁”这一民法基本规定入手,对被执行不动产上存在的租赁合同如何进行处理研究;三是不动产处置过程中产生的涉税冲突争议问题,包括司法拍卖不动产是否符合应税条件、“先税后证”制度的合法性问题、税款能否从拍卖价款中优先扣划问题、拍卖公告能否要求买受人承担全部税费问题、以物抵债程序中的税务问题以及税收优先权与民事执行程序的对接问题等;四是不动产腾退相关问题,对不动产腾退的法律规定基础,以及实践中不动产腾退工作开展的基本原则、主要程序进行分析,并对不动产腾退中被执行人严重不配合行为的刑事处罚风险进行研究。并根据分析研究的结果提出了对策和建议。本文所列举的问题是在不动产执行实务中的常见问题,但是实践中情形梳理众多、复杂程度远不止于此,而且实践中解决此类问题的方式途径也并非本文所载的唯一路径。笔者希望通过自身的专业学习,结合自身的工作经验,将笔者的理论认知和思考结果通过本文展现出来,希望能够对完善相关理论研究和促进实务工作改进起到一定的推动作用。