【摘 要】
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2017年,住建部发布关于发展租赁住房的通知,明确指出要积极推动REITs发展,又在十九大“租购并举”的政策支持下,我国租赁住房市场迎来了发展新机遇。长租公寓的发展面临着前期资金需求高、融资渠道狭窄、回收期长等多重问题。将RETIs引入长租公寓市场,一方面解决了长租公寓融资问题、盘活了企业资产,另一方面为市场投资者提供了有效进入房地产的投资渠道,积极推动我国租赁住房的发展。本文首先从我国长租公寓R
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2017年,住建部发布关于发展租赁住房的通知,明确指出要积极推动REITs发展,又在十九大“租购并举”的政策支持下,我国租赁住房市场迎来了发展新机遇。长租公寓的发展面临着前期资金需求高、融资渠道狭窄、回收期长等多重问题。将RETIs引入长租公寓市场,一方面解决了长租公寓融资问题、盘活了企业资产,另一方面为市场投资者提供了有效进入房地产的投资渠道,积极推动我国租赁住房的发展。本文首先从我国长租公寓REITs出发,对具体发行结构进行分析。从基础资产、产品结构和交易主体三个方面,对我国长租公寓REITs进行投资风险识别。经过分析,发现我国长租公寓REITs产品中主要存在三个问题:一是标的物业的资产集中度较高,底层资产的收益容易受到地域政策和市场的影响,波动性较大,现金流不稳定;二是在证券分级中,权益属性较低,且权益级别的证券主要是由原始权益人自行持有,由于其交易产品结构的相对复杂性和其政策的不完善,存在税负过重和多重参与方征税的风险和阻碍;三是原始权益人存在信用风险和主要参与方存在委托代理风险。在对我国长租公寓REITs投资风险分析识别后,以碧桂园发行的租赁住房REITs产品为例进行具体分析。在对碧桂园REITs投资风险分析中,首先运用蒙特卡洛模拟对碧桂园租赁住房REITs进行了现金流预测,发现我国长租公寓REITs中,税负过重是影响基础资产净现金流的主要因素。另外计算了现金流覆盖倍数,发现存在小于1的情况,不能够完全覆盖优先级证券的固定收益,优先级证券收益主要依托于基础资产的收益情况,而基础资产收益情况可能不及预期,因此存在投资风险。在产品结构中,债权比例过高,权益比例过低。同时,也对交易主体进行分析,重点分析原始权益人信用风险和主要参与者的委托代理风险。基于对理论和案例的分析,本文分别对优先级证券投资者和权益级证券投资者提出投资建议:一是着重关注长租公寓REITs的底层资产收益状况;二是关注专项计划增信措施;三是关注原始权益人的信用状况。并对我国长租公寓REITs的发展提出几点建议:一是提升长租公寓运营效率;二是完善相关法律法规;三是弱化主体增信,提高权益级比例;四是出台对REITs产品的税收优惠政策;五是完善相关信息披露制度。
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