我国现行房产税征收范围较窄,计税依据与房产价值脱节,难以全面发挥财产税应有的功能作用,不利于完善地方税体系建设。2011年,沪渝房产税改革试点在万众瞩目下拉开序幕,这是房地产税改革的首次破冰与试水;2013年,在具备试点实践经验的基础上,中共十八届三中全会提出了“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求,为房地产税改革指明了方向。房地产税改革的阻力主要来自两个方面:一是房地产税作为直接税给居民带来强烈的“税痛”,二是税种自身的区域性特征所带来的税收竞争和资本无效率配置问题。选择符合量能负担原则的房地产税计税依据,制定合理的减免税政策,倡导区域间房地产税收政策合作,根据房地产税的区域效应确定税率,对于消除改革阻力,保障改革顺利推进意义重大。本文实证分析部分使用2012年度中国家庭追踪调查(CFPS)数据,利用OLS回归和分位数回归方法分别考察家庭总房产价值、家庭房产总建筑面积及其人均值与负税能力的关系。通过实证分析发现在对贫困家庭免税或减税的前提下,家庭房产价值或家庭人均房产价值是合理的计税依据。以受益论为基础,引用微分博弈理论,构建政府房地产税收净收入函数和城镇居民房产总价值增长函数,分别解析区域非合作和区域合作条件下的最优税率,据此探索、研究影响城镇居民房地产税最优税率的因素及作用机制。综上,为了准确评估税基,更好地实现税收公平原则,政府应当大力推动房地产评估中介服务行业的发展。以家庭房产总价值或家庭人均房产价值作为房地产税计税依据更加符合量能负担原则;减免税政策应当采用家庭收入水平等直接代表居民经济状况的指标。为了有效遏制税收竞争,避免资本无效率配置,地方政府在房地产税政策的制定过程中应主动寻求区域合作。地方政府,特别是省、市一级政府应当保留部分房地产税收收入支配权,用于统筹协调辖区内公共服务和基础设施投资;应当提高税收征管效率,降低房地产税税收征管成本,这在客观上也会产生提高实际税率的作用,有助于“开源节流”。