自2002年起在中国的房地产业的浪潮中，商业地产成为众人关注的焦点，步行街、MALL纷纷登场，自2003年底部分城市的人均商业面积已突破10平方米，甚至在一些城市已达到一人拥有2-3个商铺，尤其引人瞩目的是在二类城市的商业浪潮中也达到了如火如荼的地步，不仅老城区遍地开发就连新的开发区也是高举商业地产的大旗，在此前提下，对房地产开发商而言，商业地产到底哪一种开发方式才能实现价值最大化就摆在了开发商面前。本文以南京某具体项目商业裙房为例对二类城市的商业地产的价值做一定的剖析。　　 第一、二章是理论准备。导论部分简要介绍研究的提出和研究的意义，研究范畴的界定和研究思路的安排。第一章：研究范畴的界定，重点对二类城市的概念、二类城市的商业地产的特点、研究思路等的简要介绍和分析。第二章：分析了商业地产的供给、需求的特点及影响因素和商业地产的发展背景和趋势。本文认为中国商业地产的发展前广阔，同时存在种种困难和挑战，在这样的前提下有必要对商业地产开发的真正价值进行分析了解。这样不仅对开发商而言，就是对商业地产的经营投资者也具有一定的参考价值，使商业地产的开发、经营、投资走上理性。最终形成商业地产是城市发展的一种引擎，而不是对城市发展起阻碍作用。　　 第三章重点对商业地产的出售和租赁价格定价方法进行简单的介绍。并详细阐述本文的商业地产定价和具体项目商业地产价格。第四章详细介绍项目的价值构成和比较不同商业开发模式的价值与风险，最终选定具有价值最大化并相对风险较小的开发模式。　　 最后结论部分主要是商业地产开发方式的确定和商业地产成功运营因素的讨论。　　 本文旨在通过实践总结给予在二类城市商业地产开发、经营、管理、投资提供一些经验，改正目前商业地产的重建设开发轻经营管理的思想误区，同时说明了商业地产的真正价值正是其经营管理中体现出来。对于商业地产的开发投资具有一定的指导意义。