目前国内房地产已经进入存量时代,面对着日新月异的中国房地产市场,房地产商得谋求新的发展路径,其中就涉及到租赁,不管是商业租赁还是住房租赁,其现金流回报周期都比较长,但是现金流相对都来说比较稳定。房企通过提供长租公寓为人们解决住房租赁问题,相较于传统的住房租赁来说优势明显。长租公寓能够解决信息不对称等问题,并且为租客提供较好的住房环境。但是长租公寓是一个投资回报周期比较长的行业,融资成本较高是一个急需解决的问题。国外同样也经历过我国这样的阶段,而他们采用了房地产投资信托基金（REITs）这种融资工具,使得房企成功转型。国内的“类REITs”近几年已经开始在多个领域内尝试,涉及商业、基础设施、住房租赁等。尤其在住房租赁领域,前后已经有多家房企成功发行了“类REITs”产品。由于法律法规和行业指引不完善,目前这几只长租公寓产品的收益率和发行效果并不理想,没有充分发挥REITs的功能。随着2021年国内首批获准的领域同意发行公募REITs,国内的房地产行业也将迎来新的、较完善的融资工具。本文通过案例研究法,研究在长租公寓具有较大影响力和份额的旭辉瓴寓在2018年发行的“类REITs”产品。第一部分具体研究发行背景和发行动因,并且从财务角度分析其发行效果,得出其交易结构设计合理的结论,但是也存在着融资额较小,交易结构并不完美以及税负过重等问题。第二部分,通过与博时招商蛇口产业园公募基金进行对比分析,对于底层资产同为房地产的俩种融资工具,研究其相似与不同。具体对比两者底层资产的稳定性和规模、交易结构和相关税收制度等。分析发现旭辉瓴寓“类REITs”产品的底层资产稳定性和规模、交易结构和税收制度还需要进一步提升与完善。从旭辉瓴寓“类REITs”采用储架式发行可以看出,通过这种降低审批次数以及审核成本的发行方式,监管机构希望旭辉瓴寓能够把规模做起来,收购到优质房源,这是监管机构作出的实质性引导。这从侧面反应出一个问题,目前长租公寓要达到发行公募REITs的条件,其规模必须上来。从其与蛇口产园REITs的底层资产对比也可以看出,虽然现金流稳定,但是底层不动产还需扩大规模。同时旭辉瓴寓“类REITs”的交易结构和税收制度还能进一步完善与提高。第三部分,根据本文研究的结果,有针对性地从长租公寓行业以及相关监管部门提出建议。长租公寓行业未来想要采用REITs进行融资,还需继续扩张规模,进一步扁平化渠道和优化服务管理经验,来形成用户长期粘性的一种形态。目前国内的长租公寓还缺少一个标杆,所以要努力形成龙头企业,营造一个良好的行业经营环境,并带领长租公寓行业朝着稳定的方向发展。至于交易结构方面可以效仿蛇口产园REITs较为简单、清晰明了的交易结构,采用“公募基金+ABS”的模式,其次在底层资产注入项目公司的方式可以采用公司分立的方式,这样避免了多层收购,避免重复征税的问题。此外,立法机构可以根据国内的房地产市场环境的改变逐步完善税法等法律法规。