近年来,我国房地产业高速发展,公司的数量、规模呈现扩张趋势,成长为当今社会房地产经济发展的重要支柱之一。随着“租售并举”、“房住不炒”的政策背景和“限价”、“限购”等调控手段提出、大量的流动人口、住房租赁需求的升级,房地产的二级市场长租公寓行业乘势而起,成为满足和迎合升级后的住房需求而兴起的新风尚。自2020年疫情影响及房地产“三道红线”标准、银行房地产贷款管理条例影响,全国多数地区在房贷审批方面明显收紧,并多次上调房贷利率、严查首付流水来源,调控更具全面化和精准化,导致房地产短期政策难以放松,也直接影响长租公寓行业的发展。在当今经济背景下,长租公寓通过集中兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇的重资产模式不但难以继续,还会给公司带来较高的财务风险,因此很多长租公寓公司选择转向轻资产模式,通过资产周转的加速、产品结构的优化以及资本配置效率的改善降低财务风险,维持公司健康可持续经营发展。S公司是我国长租公寓公司中较早转变运营模式,重回轻资产运营,聚焦服务能力的公司之一,S公司的实践能够为众多长租公寓公司的转型提供借鉴。本文介绍了国内外关于轻资产模式下财务风险的相关研究,介绍了轻资产模式和财务风险的理论基础,从理论上说明公司采用轻资产模式的可行性与有效性,详细阐述了S公司轻资产模式转型的原因和现状,通过财务报表分析确定风险评价指标,并建立轻资产模式转型下S公司财务风险评价指标系统,采用确定功效系数,通过层次分析法计算各年度财务风险综合评分值,进行综合分析评价,得出以下结论:主营业务利润大幅下降,盈利能力较低;公司规模由扩张变为收缩,经营业绩承受明显压力,发展势头相对较弱,S公司2021年度从轻警状态转换为中警状态,财务风险处于中度,其成长能力指标风险较大。随后,对S公司提出了一些建议措施,包括调整经营策略,稳定现金流;增加精细化管理,提升运营效率;集中发展力量,稳定主营业务;完善客户托管体系,保障优质房源;优化组织架构,重视人才重构;注重公司品牌,抓好C端体验等,希望能对S公司和长租公寓行业的健康发展提供一些参考意义。