房地产业作为一国的基础产业,其发展影响和带动着许多相关产业。随着中国加入WTO过渡期的结束,各产业开放程度不断加快,大量外资进入中国市场,包括房地产市场。这些外资进入方式多样,国际游资看中中国房地产市场的快速发展与高额回报也不断涌入,这给中国房地产业的发展带来了双方面的影响。房地产市场外资进入缓解了国内房地产市场发展的资金压力,带来了先进的技术和管理经验,但也助推了我国房价上涨,影响了房地产市场的健康发展。房地产业对一国国家安全、经济秩序等具有重要意义,开放的过程应该是渐进的,而不能一蹴而就。即在房地产市场准入问题上,任何国家都不会给外资以无条件的国民待遇,而外资进入之后,只是在某些范围内可以享受国民待遇,我国也同样不例外。故面临房地产业外资发展的现状,规范外资市场准入门槛和交易行为意义重大。我国以《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》为核心,对房地产市场外资准入进行了一系列宏观调控,但调控效力有限,外资仍在大规模进入国内房地产市场,房价仍在上涨。本文以房地产市场外资发展为背景,立足房地产市场外资准入制度,从国家宏观调控的视角出发,总结反思近年来的房地产市场外资调控效力,强调国家在进行宏观调控时要处理好外资准入与国民待遇、中央与地方、外资准入阶段与监管阶段以及外资准入与国内房地产市场等四类关系,并在立法的实体和程序方面提出了一些准入制度完善的建议。具体来讲,本文共为四个部分:第一部分,房地产市场外资概况。主要内容包括房地产市场外资发展的现状和变化趋势及外资对我国房地产市场正、负两方面的影响。第二部分,房地产市场外资准入制度。主要内容包括房地产市场外资准入的内涵、具体的准入形式及我国对外资准入房地产市场的调控措施。第三部分,宏观调控措施效力反思。主要内容包括宏观调控预期和实质影响、调控效力的反思及市场准入与国民待遇的关系。第四部分,完善房地产市场外资准入制度的措施。主要内容包括相关法律制度的完善和执行程序、完善金融手段和处理好四类关系。房地产市场外资准入问题与经济实践领域息息相关,以往的研究关注的问题主要是外资收益、市场影响及风险等问题,而法学领域的研究受专业和实务的局限,对此研究较少,以致对房地产市场外资准入缺少完善的理论支持,使得国家实施的宏观调控效力并不能十分有效地发挥。本文对房地产市场外资准入制度进行研究,在理清外资准入形式的基础上,反思了对外资调控的局限性并提出了相应的对策及处理好四大类关系的思路,相信对我国房地产市场利用外资的实践及不断提高国家宏观调控的能力具有现实和理论意义。