一、选题背景 房地产业是中国国民经济的支柱性产业，在过去二十多年里，房地产业对经济发展和社会进步做出了巨大贡献：它推动中国经济高速增长，使许多城市“旧貌换新颜”，它圆了千家万户的住房梦。放眼未来，从长计议，城市化将是推动中国经济长期持续增长的原动力，房地产业将在其中发挥不可替代的作用，使这个行业长期保持健康发展，具有十分重要的意义：搞得好它能够推动中国经济再增长若干年，搞不好则可能影响到中国经济和社会的稳定。 从2003 年起，国内房地产市场出现过热迹象，上海等地已经显现泡沫征兆，主要表现在：商品住宅价格突然加速上涨、房地产投资和房地产贷款增长迅猛； 人们的看涨预期极其强烈，市场炒作之风日渐盛行。市场繁荣火爆的背后，却不能不让人担忧和警惕——一边是富豪从这个市场成群结队的出现，一边却是普通居民的购房负担日益沉重，这绝不是一种正常的现象。过去的泡沫实例已经让人感受到泡沫经济的巨大危害，上海绝不能重蹈覆辙。剖析上海“房地产泡沫”产生的根源，提出相应的治本之策，让这个市场回归到正常合理的水平，具有鲜明的时代意义。 然而，泡沫一直是一个充满争议的经济学词汇。到目前为止，还没有公认的泡沫定义，还没有公认有效的泡沫判断标准，还缺乏成熟的理论解释泡沫从发育到破裂的全过程，还没有成功控制泡沫的公认实例。在此背景下，作者对上海房地产市场的“泡沫化”定性，不可避免的带有主观成分。由于缺乏公开数据，缺少实际经验，作者侧重从宏观角度去研究上海的房地产市场，尽可能客观透彻的分析现实问题。“立足现实、实事求是”是作者行文论道所遵循的原则。 二、研究方法及及逻辑架构 本文的基本思路是：从一般现象到一般理论再应用到具体实际问题，先归纳房地产泡沫的一般特征，在分析和反思过去房地产泡沫的实际案例基础之上提出房地产泡沫形成的必要条件，归纳总结房地产泡沫形成的一般理论，最后回到上海房地产市场，列举现象，分析问题，由浅入深，从表面到本质，最后提出“制策之道”。本文的分析偏重于宏观层面和实际问题，着重采用归纳和比较的方法，“具体问题具体分析”是本文的鲜明特征。 全文共分四章。第一章综述泡沫的经济学定义，概括房地产泡沫的基本特征；第二章分析房地产泡沫的形成，先从日本案例入手，分析泡沫产生的原因，再提出房地产泡沫形成的必要条件，以此为基础归纳综述泡沫的相关理论模型；第三章提出控制房地产泡沫的一般性框架，此节以对历次房地产泡沫实例的反思为基础；第四章则全方位、系统性地分析上海的商品住宅市场，独立成章，首先列举泡沫的外在表现，再深入分析泡沫化价格形成的供求基础，着重研究投资性购房，指出泡沫的实质，最后提出相关的政策建议。 三、主要观点及及结论 经济学中的泡沫实质上是指一种由价格投机导致资产价格水平被普遍高估的现象，房地产是泡沫的常见载体，房地产市场自身存在供求刚性、市场垄断、投资高杠杆等一些属性，决定了这一市场容易出现泡沫症状。房地产泡沫主要有价格波动、投机盛行、资金聚焦三大外在特征，而价格预期、投机规模和资金条件则是房地产泡沫形成的三大必要条件。剖析房地产泡沫产生的缘由，则应当着重分析市场上投资机会和投资规模的形成以及资金聚集的原因，对泡沫案例的反思，则主要反思当局对泡沫的认识，前后采取的相关政策。预防控制泡沫的政策框架，基本思路在于完善相关政策，规范市场交易行为，引导市场合理预期，监控资金流动等。 对于上海市场，本文的框架是： 一、列数泡沫三大症状：价格猛涨、投机日盛、贷款资金和外资集中涌入市场。 二、价格由供求决定，四大主体对住宅需求强劲，而住宅供给存在刚性，且供方垄断市场，拉高价格。从长期看，房价随着城市经济的发展会自然上涨，但由于看涨预期极为强烈，投机者和部分真实需求者抢购住宅，导致市场出现非正常波动。地价上涨不是房价上涨的直接因素，研究成本推进只是在作比较静态分析时才有意义。另外，上海住宅市场还出现结构性问题，三、泡沫的直接原因，在于投机炒房的规模过于庞大，而市场上之所以存在投机机会，是相关政策、市场预期和市场运行本身相互作用的结果，银行和外资在盈利的刺激和竞争的压力下涌入市场，使炒作机会转变成为现实行为，加速了泡沫的膨胀。 四、泡沫的实质在于相关集团利益分配的扭曲和行为的异化。泡沫的受益者们达成维持高房价的同盟，剥夺广大民众的福利。 五、控制泡沫的政策着眼点应当是：熨平市场波动，保持行业持续健康发展。 相关的政策方向应当是：抑制短期炒作，鼓励长期投资，优化住宅结构，引导市场预期，密切监控资金流动，加强房地产金融风险管理。四四、、创创新新与与不不足足本文的创新点有三： 1、独创性的提出房地产泡沫形成的三大必要条件； 2、提出预防和控制房地产泡沫的一般性政策框架； 3、全方位、系统化地分析上海住宅市场的泡沫状态，提出相关的政策建议。 由于作者积累所限，经验欠缺，本文不足之处甚多：对某些问题的分析有待细化，但由于不能获得相关数据，而公开数据又极为粗糙，故本文放弃相关的定性研究；作者功底有限，难以在泡沫理论上有所创新，未能对一些问题做出深入的分析。房地产泡沫中还有许多问题需要深入探究，相关泡沫理论还需要完善突破，兴趣是研究的源动力，作者将在以后的工作和学习中进一步研究泡沫。