截至2019年底,沈阳市60周岁及以上人口占总人口比重已经达到24.2%,人口老龄化作为城市社会问题将会给我们带来持续的困扰。从2011年全国开始实施“双独二孩”政策到2015年的“全面二孩”政策,沈阳市市区人口出生率由2011年7.70‰稳定增长到2017年9.29‰,这也影响着沈阳市市民家庭结构的变化,很多三口之家市民由于生育二孩需尚能自理的父母帮助,成为三代居(4+2+1或4+2+2)家庭类型。根据沈阳市市区人口数据分析可知,未成年人抚养系数(0-17岁少年占劳动年龄人口比重)从2011年0.162增长到2017年0.21,老年人口抚养系数从2011年0.256增长到2017年0.395,可见现在沈阳市青中年一代压力巨大,养育子女的同时也要照顾父母,生活需求、经济实力和家庭结构都成为影响养老地产发展的关键性因素。因此,在党中央、国务院政策指引下,建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系成为沈阳是养老产业必须要实现的目标。在国内外养老地产蓬勃发展的趋势下,本文结合沈阳市城市社会发展情况及相关法律规范,界定养老地产的概念、基础属性和开发模式。又从沈阳市城市社会养老产业现状入手,阐述了沈阳市社区养老、机构养老和养老地产发展情况及省、市对养老地产行业的政策支持,并对沈阳市养老地产典型案例深入分析,为研究发展对策提供有效借鉴。然后,从市民老龄化比重、市民机械变动、年龄结构、社会关系和城市化分析沈阳市民人口特征情况,同时通过调查问卷研究市民实际养老需求、消费群体、客户群体、家庭结构类型和地产需求类型等关键因素,从中比较分析出沈阳市养老地产发展遇到的困难和原因。最后,针对沈阳市养老地产起步晚探索期时间长、产业现状供应与市民老龄化形势不对等、发展力不足易脱离预期轨道等困境,提出寻找市民需求和养老地产现状的矛盾点作为发展突破口、鼓励投资主体实现养老地产项目全面化对策和依据养老地产基础属性调整发展目标点、落实沈阳市政策保障措施作为支撑和对养老地产项目全过程强化监管措施等发展对策和建议。