物业服务企业诉请业主支付物业服务费的案件中,业主抗辩物业服务企业不履行或不完全履行合同义务,要求拒交或少交的情形越来越多。由于法律的滞后性,及物业服务合同主体、内容等的特殊性,司法裁判出现混乱的现象。基于合同法中的抗辩权、违约责任等理论,对司法案例进行分析可以看出,在物业服务企业存在违约行为时,扣减物业服务费的制度与我国当下的国情最为契合。故首先,应进一步明确业主的抗辩事由。其次,在物业服务国家标准制定前采用行业标准,作为物业服务的质量标准。最后,根据物业服务质量标准,区分轻微、严重、根本三种违约程度,进而判断扣减物业服务费的比例。另外,经过对美国、日本等国物业制度和业主自治组织的研究,发现与我国物业服务企业直接向业主收取物业服务费不同,域外国家大多是由业主自治组织向业主收取,具有一定的强制性和法定性。我国也可借鉴这种制度,在明确业主委员会民事主体地位的基础上,由业主委员会向业主收取物业服务费、向物业服务企业行使抗辩权,同时还可赋予业主委员会调解的功能,发展多元化纠纷解决机制。