新中国的房地产业正式启动自1980年国家推行住房商品化改革开始,经过了近30年的发展,房地产业已逐渐成长为国内经济主要的支柱产业之一。但在我国房地产业的发展过程中,由于起步较晚,市场成熟度差,消费者的住房观念落后且成长较慢,房地产市场曾一度呈现出供不应求的局面,如此使得开发商对于房地产营销策划的理念接受度较低。随着国家宏观调控政策的加强,国内的房地产行业渐渐规范起来,消费者的住房需求也在慢慢提高,同时行业竞争的不断加剧,开发商也开始重视起营销策划来,但整体水平仍处于起步阶段,导致许多开发产品无法满足市场需求,形成了空置或烂尾。在目前的市场环境下,开发商对于项目的营销策划能力已上升为企业的核心竞争力,直接影响企业的盈利水平高低甚或生存能力。本文主要是结合南京“江佑铂庭”项目的营销策划课题,对房地产营销策划过程的基本内容和具体操作进行阐述,通过对项目的市场调研、营销环境分析、项目SWOT分析、市场定位、营销策略的研究构建出房地产项目的营销策划操作流程和整体框架。针对南京“江佑铂庭”项目实例,本文首先介绍了项目的具体情况,然后通过对项目的市场调研、综合分析,最终确定项目的市场定位,并制定出相应的营销策略。与目前实际操作中开发商只注重销售阶段的市场推广不同,本文强调了项目全程营销的理念,即从项目获取土地开始就引入营销策划,在项目的需求调查、市场定位、规划设计、物业管理、市场推广等各个开发阶段全面进行营销策划管理,以使得营销策划在房地产项目开发过程中发挥其最大作用,为开发商和消费者带来“双赢”结果。