自2002年以来,国内的商业地产异军突起,在全国大中小城市遍地开花,经过十五年的发展,各种商业运营模式、商业的业态,持续丰富和创新,取得了令世人瞩目的成就。但是在一些新兴城市,尤其是新一批撤县设市的城市,这类城市发展潜力巨大,同时也面临着城区规划建设任务艰巨,消费者的消费理念相对滞后等问题,如何在这一类城市成功开发商业地产,是值得深入研究的问题。本文正是以一个在撤县设市的城市中的JM商业地产项目为例进行研究,依据价值链理论、业务流程重组理论和胜任力理论,探索其运营管理存在的问题和相应的优化策略。研究表明,JM商业地产项目要获取长期稳定增长的收益,应采取以下三个优化策略:其一根据价值链理论,通过重新规划,采取返租或赎回等办法,对商铺进行有规划的统一管理,形成只租不售、或者是有规划的租售结合的运营方式;其二根据业务流程重组,将企业的组织结构向扁平化、集权与分权有机结合的方向发展,同时保持组织的柔性,从而提高组织的反应速度,做到迅速适应环境并及时响应市场需求的变化;其三根据胜任力模型,通过有规划的、有针对性的培训,以提升项目经理人及其他关键员工的胜任力,为商业地产的运营提供可靠的人才保障。