房地产投资信托( Real Estate Investment Trusts,简称REITs)的产生及其在世界各国的蓬勃发展,代表着世界房地产业的发展趋势和发展潮流,引起人们普遍关注。本文从制度角度,运用新制度经济学分析框架对REITs进行理论分析,探讨中国当前REITs发展的状况,论述REITs对于中国房地产业发展的意义和作用,提出中国REITs发展的构想和建议。除导论外,全文共六章,分为两大部分。第一部分是对REITs的理论分析,包括第一、二、三、四章。第一章是全文的理论基础。认为REITs的本质是一种集合投资制度,从制度层面进行分析有助于更好地认识其特点和规律。为此,本章提出统揽全文的理论分析框架,即由新制度经济学的制度理论、委托-代理理论和契约理论组成的制度分析框架。第二章运用制度理论对REITs制度进行总体考察。REITs法律制度起源于“马萨诸塞信托”,是房地产信托投资制度演变发展的结果。REITs法律制度是由特殊的组织结构制度安排、股权结构制度安排、资产结构制度安排、收入结构制度安排、收益分配制度安排以及税收优惠制度安排构成的“制度集合体”。REITs制度自创设至今,在政府放松管制扶持发展以及自身发展的作用下,经历了三个变迁阶段。第三章是对REITs组织制度和治理机制的理论分析。本章对REITs的两种组织制度安排――信托制和公司制进行剖析,揭示出两种组织形式中当事人之间法律上的“信托关系”、“代理关系”以及经济学上的“委托-代理关系”。委托-代理的存在将导致一系列代理问题,损害REITs投资者的利益。为此,应对REITs组织中的各级代理人进行监督约束和有效激励,以减少代理问题的发生。第四章是对REITs投资制度安排以及投资后管控制度安排的理论分析。REITs集合投资制度具有的“契约性”和“社会性”,REITs的投资模式有权益投资和抵押贷款两种,而以商业房地产的对象的权益投资模式是REITs投资的主流模式。REITs有三大特殊投资制度;对REITs对投资项目的管理,其实质是控制权安排问题。第二部分是对中国REITs的分析探讨,包括第五、六章。第五章考察了中国房地产投资信托(C-REITs)的发展环境和发展动因,指出C-REITs发展具有“产业基金及其IPO”和“信托计划及其证券化”两条道路,认为在C-REITs的发展模式上中国应允许公司制和信托制共存竞争。最后,本章结合两个法规草案,研究了C-REITs发展所面临的法律制度,提出对C-REITs制度的构想。第六章是从制度建构向实际操作的延伸,将REITs与中国房地产业的发展联系起来。主要观点是,REITs能提高中国房地产企业的管理水平,促成其经营模式战略转型;REITs将是中国房地产投融资制度创新的方向,有利于分散房地产金融风险;在REITs作用下,中国房地产业将呈现产融结合的新趋势,并加速实现专业化、集中化与全面升级。概括起来,本文的创新之处有三点:第一,运用新制度经济学分析框架对REITs进行理论分析,克服了目前国内REITs研究中的理论不足问题。第二,指出中国REITs立法具有两条路径,并相应进行论述。第三,结合实际论述了REITs与中国房地产业发展的关系,指出中国房地产业在REITs作用下的证券化、社会化和产融结合发展趋势。