自1998年到2010年,我国城镇住房实际销售额以平均每年29.7%的速度快速增长。而在这十三年中,只有2008年的城镇住房实际销售额相对于上年减少了,其余年份中城镇住房实际销售额均处于增长状态。我国城镇住房需求的快速膨胀引发了社会各界对住房市场“过热”的担忧。基于此,本文试图选取利率作为重要变量,探讨市场环境下的利率水平对我国城镇住房需求的影响。所谓城镇住房需求是指城镇住房市场中的住房需求。通常情况下,学术界将1998年视为我国城镇住房市场的起始元年。我国城镇住房需求除在2008年下降之外,其余年份均处于增长状态。而在2004年至2007年、2010年至2011年两个时期中,我国基准利率不断上调。在2004年至2007年间,定期存款基准利率和贷款基准利率均连续上调了九次；而在2010年至2011年间,定期存款基准利率连续上调了五次,贷款基准利率连续上调了四次。对比我国城镇住房需求和利率的数据可见,连续上调的利率似乎对持续增长的城镇住房需求影响不大,利率政策对城镇住房市场“过热”的调控看似效果不佳。围绕这一现象,本文进行了利率水平对我国城镇住房需求影响的实证研究。本文主要由五个章节构成：第一章主要探讨了文章的研究背景,并且整理了相关研究文献；第二章以梳理住房需求概念和住房需求理论为基础,从住房制度和实际数据两方面研究了我国城镇住房需求的历史变迁及现状；第三章细致研究了影响我国城镇住房需求的几种利率,并从消费性需求和投资性需求的角度,以及存款利率和贷款利率的角度,分别分析了利率水平对我国城镇住房需求的影响机制,并特别分析了利率水平如何通过预期影响城镇住房需求；第四章实证检验了利率水平对我国城镇住房需求的影响,并结合实证结果探讨了利率政策对我国城镇住房市场调控的有效性；第五章提出了政策建议以及研究局限和未来的研究方向。本文通过对全国三十一个省、市、自治区从2000年至2010年十一年间的数据进行实证检验后,得出以下主要结论：第一,利率水平对我国城镇住房需求有显著的负向影响,但是从系数相对大小来看,其影响力度相对于人口数量和收入水平的影响力度要小得多。第二,我国城镇住房需求增长的主要动力来自于人口和收入的增长。人口数量和收入水平对城镇住房需求有显著的正向影响,并且从系数相对大小来看,二者的影响力度要远大于利率水平的影响力度,尤其是人口数量的影响力度。第三,居民的房价预期对住房需求也有显著影响。当住房价格快速上涨时,居民可能会产生对房价继续上涨的恐惧,而将未来阶段的住房需求提前实现；当住房价格快速下跌时,居民可能会产生房价继续下跌的预期,而选择等待房价更低时购房。第四,通过使用工具变量法,本文认为利率水平与住房需求可能相互作用而产生的内生性问题较小。基于上述结果,本文对利率政策看似效果不佳的现象进行了探讨,主要观点如下：首先,由于利率水平对住房需求的影响为显著影响,利率政策对住房市场的调控是有效的。虽然利率水平对住房需求的负效应小于收入水平和人口数量的正效应,但是当利率水平大幅调整或连续多次小幅调整导致累积幅度较大时,利率水平的负效应可能超过人口数量和收入水平的正效应。其次,造成利率政策看似效果不佳的原因有两点。第一,人口数量和收入水平的正效应抵消并超越了利率水平的负效应；第二,由于利率政策存在时滞,利率政策的调控效果可能延迟显现。国内研究利率对住房需求影响的实证文献较少,使得研究该命题本身具有一定创新意义。本文主要创新之处可归纳为以下几点：1.比较细致地分析了利率水平对城镇住房需求的影响机制,表现为两个角度的分析：一是从利率水平的角度,分别分析了存、贷款利率的不同影响机制：二是从住房需求的角度,分别分析了消费性需求和投资性需求的影响机制。2.在实证研究中,运用工具变量法检验了利率的内生性,增强了模型估计结果的说服力,在一定程度上弥补了以往实证研究对利率水平可能存在内生性问题的忽视。3.证明了利率政策的有效性,并部分解释了利率手段看似效果不佳的原因。