不动产登记即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。 世界各国存在几种不动产登记制度的立法体例。德国除民法典中有关不动产登记的规定外，专门订立了《德国上地登记条例》。日本、韩国均制定了专门的不动产登记法。美国的不动产登记法属于分散性立法。 世界各国存在三种主要的不动产登记制度，即契约登记制度、权利登记制度、托伦斯登记制度。三种登记制度各有优缺，其中以托伦斯登记制度更为接近我国的登记制度。从民法理论方面讲，登记抵抗主义立法体现了所有权神圣、私法自治、意思自由及统一原则的理论，登记要件主义立法体现了国家介入私权、物权行为、公示原则的理论。两种不同登记效力的理论以登记要件主义的理论为优。从立法价值取向方面讲，契约登记制以意思自出为立法的价值取向，权利登记制以交易安全为立法的价值取向，托伦斯登记制以效率为立法的价值取向。 在不动产登记制度中，不动产登记机关具有特殊的地位，世界上存在以法院、行政机关、非赢利机构为登记机关的立法，香港的登记机关制度值得我国借鉴。 不动产登记的类型属于不动产登记法的重要内容，分为本登记与预备登记。其中本登记包括总登记、变动登记、更正登记、回复登记、涂销登记、灭失登记等。预备登记各国有不同的规定，但其效力均大致相同。 根据我国不动产登记的历史及立法现状，我国不动产制度存在缺陷。从宏观上分析：立法分散、相互矛盾、法律法规未涵盖应登记的不动产。从不动产登记的效力分析：我国采取登记要件主义与登记对抗主义两种立法，未以不动产变动的原因区分登记的效力。从不动产登记机关分析：我国不动产登记机关、登记权属证书、登记程序均不统一。从不动产登记制度的具体内容分析：我国不动产变动登记应用行为的形式规定不合理、不动产登记立宪不完备、不动产登记错误的赔偿问题缺乏有效的救济、不动产登记效率低。上述情形产生的主要原因是计划经济体制下部门利用传统的惯性及不动产登记理论研究薄弱造成。 对于不动产登记制度存在的缺陷，可予以完善。依据不动产登一记的价值取向，选择符合自由、安全与效率的不动产登记基础理论，同时从三种登记制度中选择有益的成分。对不动产登记其体内容的完善，首先要制定统一的不动产登记法律。其次要统一不动产登记机关。再次要完善不动产登记的类型。最后要制定合理的不动产登记原因行为的形式，建立不动产登记信息公开查询的制度，设立新型的不动产错误登记赔偿制度。 在我国未来不动产登记的立法构想中，除规定上述需完善的制度外，还需规定以下内容:1、规定不动产登记实行登记要件主义。2、规定以不动产变动的原因为标准区别登记的效力。3、规定程序性登记。4、规定不动产登记机构为法律授权的非赢利组织。5、设立不动产错误登记赔偿制度。6、建立公开、透明、高效的不动产登记制度。