不动产登记制度作为一种重要的登记制度,它规定了不动产物权如何在不动产交易中实现正确的权利变动。而不动产预告登记则在不动产登记制度中具有重要地位,预告登记制度的关键问题是它的效力问题,只有具备完整而明确的效力规范,才能充分发挥其保障不动产交易有序运行的功能。而这其中,最重要的便是亟需探讨不动产预告登记具有何种效力。综合国内外的立法和理论研究,一般认为不动产预告登记应具有权利保全、顺位保护、破产保护和排除强制执行的效力。随着社会主义市场经济的不断发展以及人口的增多,当下社会对不动产的需求日益扩大,这也促进我国的不动产交易市场蓬勃发展。然而,不动产交易市场的扩大也暴露出相关制度存在漏洞,相关法律规定难以支撑交易市场良好运行。结合司法实践的现状及典型案例的查询,不难发现近年来因预告登记效力缺陷而产生的不动产交易纠纷逐年上升,诸如一房数卖、毁契背约的情况频频发生。随着2021年1月1日《中华人民共和国民法典》的实施,以及结合我国其他现行法律规范的相关条文,可知不动产预告登记的效力仍未得到明确具体规定。在发生不动产登记纠纷时,因为立法规定不够明确且涉及的法律规范杂多,交易行为的效力是否有效及如何判定,理论界和司法实务界也难以达成有效共识,导致司法实践中会出现“类案不同判”的现象。因此,厘清不动产预告登记具有何种效力一方面可以完善我们不动产登记制度的理论体系,另一方面可以为后续司法解释以及其他法律规范的修改点亮指明灯。我们有必要建立完备的制度体系和统一效力规范以便指导司法实践,解决当事人之间的交易纠纷并引导双方之间的不动产交易行为得以诚信履行。文章从不动产预告登记的概念、法律性质和效力规范出发,结合国内外立法规定和学者的理论,通过下列几部分详细分析不动产预告登记应具有何种效力规范,最终为我国后续立法提供完善建议。第一部分总结预告登记的相关基础性理论。首先,重中之重是要联系国内外学界研究,比较该制度的法律性质争议,通过对法律性质的研究再进一步审视它的效力规范。其次,综合国内外学者的相关研究,得出不动产预告登记一般应当具有权利保全、排除强制执行、顺位保护及破产保护等效力。第二部分立足当前我国的司法实践,认清我国完善不动产预告登记的效力规范的必要性。首先,归纳并简要分析预告登记的立法现状,然后整理不动产预告登记在目前司法实践中的现状。其次,结合一些涉及效力规范的典型案例,分析法院在审理中的不同争议观点。第三部分归纳分析域外有关不动产预告登记的效力规范和学界理论,通过比较其制度差异,探究我国法律目前在不动产预告登记的效力上存在的缺陷。主要分析我国对于不动产预告登记的效力采取“绝对禁止”的立法模式过于严苛,以及我国预告登记的具体效力缺陷。第四部分结合域外立法规定所提供的经验借鉴,以及该制度的立法模式、不动产预告登记应具有何种效力规范入手,为相关制度的完善建言献策。首先分析我国预告登记应采取“相对无效”的立法模式,基于“中间处分行为”的性质划分,从法律行为和非法律行为两方面重新审视不动产预告登记在权利保全上有何效力。其次思考我国预告登记应具有对抗为解决私权纠纷的非法律行为、顺位保护、破产保护的效力。最后依据担保物权跟所有权物权同属物权,增添抵押权预告登记效力的规定。