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有人说,中国经济进入了一个弱增长周期,对此我不敢苟同。相反,我认为中国经济在近十几年依然会高速发展,地产行业也会被持续拉动,在未来二十年中仍然有较大发展空间。国际房地产发展周期一般长达二三十年左右,中国由于人口众多,整个周期还会更长一点。但今后几十年,中国房地产业的爆发性增长已不可能继续了,房地产业将会进入到平稳增长阶段,今年底和明年初会出现一个盘整期。
土地财政制约调控
房地产发展过快,房价远超一般民众的消费水平。房地产作为事关民生的大事,已不仅是经济问题,而是政治层面上的事了。从去年10月以来,调控不断加码,温家宝总理也一再声称调控不会动摇,中央政府抑制房价过快上涨的决心是坚定的。今年以来,中央又大力推动保障房建设。这样做,既解决了中低收入者的住房问题,也避免了因开发量下降而产生的房地产下游50多个产业链的生存发展问题,从而为宏观调控打下了扎实的经济基础。虽然调控风声很紧,但我认为中央政府并不希望房地产行业大起大落,从而影响到经济增长的速度。中央政府的调控措施是走一步看一步,力求保持经济增长和房地产发展之间的平衡。
近几年房价越调越涨,主要是政绩考核及地方政府的土地财政在作祟。上半年地方政府卖地收入锐减,对地方财政形成了较大的压力。地方政府是否坚守得住,是房地产宏观调控的关键。地方政府先从土地买卖中获益,然后加大城市建设规模,使中国的城市化进程飞速发展。但是,地方政府对土地财政的依赖性也越来越强,很多地方政府制定的“十二五”规划都依赖于土地开发。所以,在政绩考核和中央及地方财政税收不变的情况下,要使房价下调是很难的。地方政府掌握着当地城市规划、地铁建设、基础设施与公建配套项目、媒体传播等权力,对当地房价起着决定性作用。最近,佛山、珠海、中山等城市出台的各种打折扣的限购政策就是对此最好的注释。
民众投资渠道窄
在调控从紧的情形下,多数实力房企的现金流虽然紧张,但还未出现断裂,他们在观望状态中等待市场的回暖。今后,住宅地产虽然还会发展,但受政策因素的影响必定很大。所以,许多开发商已开始向商业地产、旅游地产、养老地产等多领域拓展,以应对宏观调控政策,不使企业陷于困境。
随着限购令的实施,一线城市的房价相对平稳了,但通胀的压力仍然很大。现在我国经济的总体状况还是流动性过剩,投资渠道又很窄,房地产仍被普通民众视为较佳的投资渠道。民众希望财产能够增值,数百万炒房者更希望房价保持坚挺,因为地产是国内唯一有望实现实际正收益的投资产品。
总之,房地产已成为各方利益博弈的大舞台,而中央政府与地方政府的博弈是多方博弈中最主要的两方,调控政策则是力量对比的晴雨表。我认为,各方都能接受的状态是在“十二五”期问房价保持平稳。这样,经过五年的调整,随着经济增长和人民收入水平的提高,房价将去掉泡沫,回到合理水平。房价实施软着陆,或许才是使政府、银行、开发商、已购房者、将购房者皆大欢喜的结局。
土地财政制约调控
房地产发展过快,房价远超一般民众的消费水平。房地产作为事关民生的大事,已不仅是经济问题,而是政治层面上的事了。从去年10月以来,调控不断加码,温家宝总理也一再声称调控不会动摇,中央政府抑制房价过快上涨的决心是坚定的。今年以来,中央又大力推动保障房建设。这样做,既解决了中低收入者的住房问题,也避免了因开发量下降而产生的房地产下游50多个产业链的生存发展问题,从而为宏观调控打下了扎实的经济基础。虽然调控风声很紧,但我认为中央政府并不希望房地产行业大起大落,从而影响到经济增长的速度。中央政府的调控措施是走一步看一步,力求保持经济增长和房地产发展之间的平衡。
近几年房价越调越涨,主要是政绩考核及地方政府的土地财政在作祟。上半年地方政府卖地收入锐减,对地方财政形成了较大的压力。地方政府是否坚守得住,是房地产宏观调控的关键。地方政府先从土地买卖中获益,然后加大城市建设规模,使中国的城市化进程飞速发展。但是,地方政府对土地财政的依赖性也越来越强,很多地方政府制定的“十二五”规划都依赖于土地开发。所以,在政绩考核和中央及地方财政税收不变的情况下,要使房价下调是很难的。地方政府掌握着当地城市规划、地铁建设、基础设施与公建配套项目、媒体传播等权力,对当地房价起着决定性作用。最近,佛山、珠海、中山等城市出台的各种打折扣的限购政策就是对此最好的注释。
民众投资渠道窄
在调控从紧的情形下,多数实力房企的现金流虽然紧张,但还未出现断裂,他们在观望状态中等待市场的回暖。今后,住宅地产虽然还会发展,但受政策因素的影响必定很大。所以,许多开发商已开始向商业地产、旅游地产、养老地产等多领域拓展,以应对宏观调控政策,不使企业陷于困境。
随着限购令的实施,一线城市的房价相对平稳了,但通胀的压力仍然很大。现在我国经济的总体状况还是流动性过剩,投资渠道又很窄,房地产仍被普通民众视为较佳的投资渠道。民众希望财产能够增值,数百万炒房者更希望房价保持坚挺,因为地产是国内唯一有望实现实际正收益的投资产品。
总之,房地产已成为各方利益博弈的大舞台,而中央政府与地方政府的博弈是多方博弈中最主要的两方,调控政策则是力量对比的晴雨表。我认为,各方都能接受的状态是在“十二五”期问房价保持平稳。这样,经过五年的调整,随着经济增长和人民收入水平的提高,房价将去掉泡沫,回到合理水平。房价实施软着陆,或许才是使政府、银行、开发商、已购房者、将购房者皆大欢喜的结局。