卢岚在2004年4月与万盛房地产公司签订了一份商品房认购书，认购书约定订购商品房一套，面积292 平方米。卢岚依照合同约定支付了5万元订金。2005年5月，卢岚接到房产公司通知，说最后还有一套165 平方米的公寓，让他速去房产公司签订正式合同，逾期将不再保留。卢岚接到通知之后很纳闷，因为她当初签订的认购书明明是292 平方米的排屋，现在怎么变成了公寓，而且面积也少了127 平方米？况且在这一年的等待中，市场的房价已经涨了很多。于是卢岚找到了万盛房产公司进行交涉。
　　但令卢岚不解的是，房产公司手里保管的那份认购合同上载明的面积却是192 平方米，而且有卢岚自己的签名，且没有涂改的痕迹。为此双方争执不下，卢岚将房产公司告上了法庭。
　　法庭经审理和法学鉴定后发现两份认购书都是真实的，格式也是一样的，只是在手写的购房面积一款中，一份面积为292 平方米，另一份面积少了100 平方米，变成了192 平方米。
　　在法院的调查中，卢岚提出自己手里的认购书是合法有效的。但房产公司却主张是无效的，并提出了以下几点意见：一是认为签订的认购书不具有正式合同的法律效力。二是那份签署292 平方米认购书，本身是个错误的文本。因为292 平方米的房子，只有排屋才有，但要造排屋，须经过政府部门的规划允许，如今排屋在这个楼盘中根本不存在。三是房产公司只可能与卢岚签订165 平方米的认购书。因为192 平方米的约定只是初步约定，非正式合同，签订正式合同时有些面积出入是正常的，何况认购书中对此也已注明。四是如果卢岚不愿意签订165 平方米的购房合同，房产公司可以如数退回5万的订金。
　　在感觉胜诉无望的情况下，卢岚与房产公司达成了调解：房产公司将保留的165平方米的公寓按原约定价格卖给卢岚，原告卢岚撤诉，并承担一万元的诉讼费。
　　
　　点评 童松青 （律师）
　　
　　就本案来说，卢岚确实有点冤，值得同情。但作为房产公司来讲，他们的理由确实也在法律上站得住脚。因为该案的主要焦点是，房屋认购书是否具有商品房买卖合同同样的法律效力。
　　笔者认为，房产认购书不是普通的商品房买卖合同，只是一种预约合同。因为法律规定预约合同的签收双方只是有义务在将来签订正式合同。换句话说，当事人一方只能请求对方订立合同，而不是依照预约合同来履行。所以，卢岚只能要求房产公司和自己订阅一份正式的房产买卖合同，而不能直接要求对方交付房产。
　　只有在认购协议书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项……在符合上述条件，而且房产公司已经按照约定收取购房款的，这样的认购协议才可以被认定为商品房买卖合同。而卢岚与房产公司签订的认购书，不具备上述的约定。
　　眼下，国家对商品房预售已经有严格的限制，必须拿到预售证才能卖房。但现实中还是有一些开发商，为了抓住时机卖房，也为了早点收到房款，减少资金压力，往往采取认购的方式，进行变通的预售。因此提醒广大的购房者，一定要在签订购房认购协议书时认清条款，以免日后节外生枝，造成不必要的损失。