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[摘要]文章说明了所得税与资产评估的关系及其在评估实务中的处理。文章认为在资产评估中可以将所得税划分为成本所得税、经营所得税、交易所得税三种所得税类型。文章认为采用租金收益法评估房地产价值时普遍不考虑所得税的扣除，是需要解决的一个问题。
“资产评估”这一词组中的“资产”，泛指特定经济主体拥有或控制的能够带来经济利益的经济资源，其内涵接近于经济学中资产的定义(参阅： 全国注册资产评估师考试用书编写组，资产评估，中国财政经济出版社，2007)。由于我们资产评估业务大量涉及的是企业的资产，因此，在评估报告中出现的资产往往是指会计意义上的“资产”。而不管是哪种定义下的资产，其在经营、出租或出售而取得收益时，必然需要根据国家税收制度缴纳所得税。那么，所得税与资产评估的结果存在着怎样的关联呢?在资产评估实务中如何识别又如何处理所得税的影响呢?本文拟进行分析和说明。
一、所得税及所得税的纳税范围
所得税是国家对个人和企业按一定比率从各种收入中征收的税(参阅：现代汉语词典，2版，商务印书馆，1983)。所得税又称收益税，是指以纳税人的收益额(所得额)为对象的各个税种的总称(参阅：商务法学，经济法学，法律出版社，1998)。各国所得税具体规定有所不同，但该税种的制定规则、纳税主体与纳税范围基本相同。根据我国税法规定，我国现行所得税分为四个税种，包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税和农业税。企业类所得税纳税范围主要包括生产、经营所得和其他所得等，其他所得中具体包括资产租赁与转让所得等。
二、资产评估的三种基本方法与所得税
资产评估的基本方法按照分析原理和技术线路不同，分为市场法、成本法和收益法三种。
市场法是利用类似资产(参照物)的成交价格信息为基础判断所评估资产的价值。而参照物的“转让”，一般都需要依法缴纳所得税，也就是说，市场法是涉及所得税的，至少与所得税间接相关。笔者将此时涉及的所得税称为“交易所得税”。
收益法是通过预测所评估资产的收益，并进行折现确定所评估资产的价值。根据税收制度，企业(为了便于阐述，本文不涉及个人)在“生产、经营”或“出租”中取得的收益必须缴纳所得税。在收益法评估中，无论是净利润法还是现金流量法，均需要考虑所得税的扣除，因此，收益法也与所得税直接相关，笔者将此时扣除的所得税称为“经营所得税”。
成本法是从再生产(或购置)取得资产时的重置成本扣除各种贬值反映资产的价值。这里的资产重置成本应包括开发者(生产者)的合理收益。根据税收制度，企业在“生产、经营”中取得的收益必须缴纳所得税。也就是说，成本法也是涉及所得税的。这一所得税笔者可将其称为“成本所得税”。
三、资产评估中所得税的分析
上述三种类型的所得税都与评估价值有关，笔者统称这三种类型所得税为“价值所得税”。价值所得税的三种类型是从价值评估的三种基本方法的分析中得出的，但价值所得税并不是一定需要与评估的三种基本方法一一对应。三种价值所得税的存在并不依赖所评估资产采用的是哪一种评估方法，其所得税价值是否对所评估资产的评估价值有影响，起作用的是资产评估的目的。
四、所得税与资产评估的关系
举一个例子：
某房地产开发商将开发完成的房产卖给某房地产经纪公司，缴纳所得税前的开发成本为7000元/m2，出售给房地产经纪公司的售价为10000元/m2，这10000元/m2中就包含着开发商的成本所得税，可能为990元/m2左右。
接着，房地产经纪公司获得的房产中的一部分以12000元/m2出售给住户，这差价2000元中就包含了交易所得税，可能为300元/m2左右。此时住户取得房产代价12000元/m2中包含的所得税已经达到1290元/m2左右。房地产经纪公司再将另一部分房产予以出租，租金是900元/m2每年，这里的经营收益中就存在着经营所得税，可能为200元/m2左右。
由于所得税是对所得(收益)征收的税种，所评估资产的评估价值本质上是预期收益水平的货币表现，因此必然涉及价值所得税。
在资产评估中，所得税的影响将与评估对象的用途(即价值的实现模式，资产的使用方式)、价值评估的前提条件或假设发生联系。即前文所述，所得税价值是否对资产评估的价值有影响，在于资产评估的目的。
如果所评估资产是某主体以使用(生产、消费)而持有或受让获得的原材料、固定资产、无形资产、长期资产等资产，则其评估价值内涵需要包括交易所得税的价值。而如果所评估资产是企业的产成品或待出售的固定资产等某主体需要出售或转让的资产，则交易所得税的价值不应是其评估价值的一部分。对于受让而来的资产而言，所评估资产价值中的成本所得税价值，其一部分或全部，实质上是出让方所持有该资产时的交易所得税价值转化而来的。
而对于任何所评估资产，无论其取得方式和价值实现模式如何，其评估价值内涵中均不存在经营所得税的价值。经营所得税的价值是需要计算评估价值考虑扣除的项目。而成本所得税、交易所得税的价值有时是资产评估价值的组成部分，有时是评估价值中必须扣除的部分。这些具体问题都应该进行分析。
五、价值所得税在资产评估中的具体处理
(一)举例分析
某公司一畅销产成品的料、工、费成本(不含增值税)为400元，销售费用为20元，其销售发生的流转税(增值税)及附加为80元，假设其含税市场销售价格为p，交易所得税为t，销售净利润为r。则我们根据已知条件得出如下关系式，即产成品评估值P0为：
市场法：P0=p-80-20-t-r
成本法：P0=400+80+20+t+r-80-20-t=400+r
读者对采用市场法确定的评估价值可能没有异议，但对于采用成本法确定的评估价值的方式可能会有疑问，这需要以价值所得税分析进行说明。
本例涉及成本所得税与交易所得税。运用成本法评估产成品价值时，需要考察产成品价值的构成(式中的下划线部分，其中包括成本所得税)；然后由于所评估资产是以销售为目的的，评估价值应该从其评估价值中扣除实现销售时发生的税费(包括交易所得税t) 这样就得到上述结果。
需要注意，这里的销售净利润参数r不是缴纳所得税前的销售利润，而是指缴纳所得税后的净利润。 在评估实务中，一些评估人员往往是用一个销售利润率来进行计算评估价值，而不注意是所得税前还是所得税后的利润。如果以上述价值所得税分析的思路去分析，评估的技术路线就会非常清晰。
(二)以房地产租金的收益评估其价值时是否需要考虑所得税
目前在国内外一些著述中，认为在以房地产租金收益评估房地产价值时不需要考虑所得税的扣除。其理由一是所得税是与业主相关的成本，与房地产价值本身没有关系(理查德·M·贝兹等，不动产评估基础，5版，董俊英，译，经济科学出版社，2002:310)；二是如果扣除所得税，不同的业主会因其依据的所得税税率不一致，而导致评估价值不客观唯一。这些理由似乎很有道理，但其实是经不起推敲的。
所得税与所评估房地产评估价值没有关系的说法，不符合资本回报的理论。资本回报考量的是最终可获得的纯利润，不扣除所得税这样的必然成本的资本回报率是不具备说服力的。
而如果由于不同的业主依据的所得税税率的不一致，导致了房地产评估价值不客观唯一，那么，采用收益法评估企业价值时扣除所得税，是否也存在评估价值的不客观唯一呢?显然这样的理由是不成立的。但在房地产评估中不扣除所得税，似乎并未出现很严重的后果，分析其原因，一是由于收益法中另一参数“折现率”将其掩盖或修正了；如果折现率的选取是依据所得税前的平均市场收益水平确定的，那么就会无需再考虑所得税问题。二是房地产本身的特点(如价值变化较大、收益期较长、随时间自然增值等)在某种程度上也掩盖了不计算所得税价值的错误。因此，在以租金作为房地产收益的来源，采用收益法评估房地产价值时，必须扣除经营所得税的价值。同样，在以假设开发法评估土地使用权价值时，也必须考虑经营所得税的扣除。
(三)资产评估中所得税的处理方式
在资产评估中，应将资产划分为生产消费和出售两种持有目的。其中，存货资产评估中要分清是原材料还是产成品本身。固定资产、无形资产与长期资产应分清持有者是持续使用还是予以出售转让。采用成本法与市场法进行评估时，对以生产消费为持有目的的资产一般要关注成本所得税；对以出售、转让为持有目的的资产一般要关注交易所得税。在以收益法评估流动资产中的周转件(如包装物、模具等)、出租的房地产、生产流水线、租出设备、许可使用商标等类型的资产一般要关注经营所得税。价值所得税与资产评估之间的关系如下表
资产评估中涉及的价值所得税的问题还很多，如债权债务评估，期后事项也会涉及所得税问题。目前的评估报告一般是通过报告中的期后事项来提示报告使用人，并不进行实质性分析。这些问题笔者尚在研究之中，在此不再进行叙述。
六、结束语
资产评估作为一个价值判断活动，不应脱离所得税问题。笔者在十多年的评估实践工作中，发现所得税对价值评估的影响并没有引起理论界与实务界的足够重视。笔者认为所得税对资产评估价值的确定影响非常重要。以上提出的观点，还只是笔者思考的一个轮廓，急于整理出来是为了与同行进行交流，希望得到同行们的指教。
“资产评估”这一词组中的“资产”，泛指特定经济主体拥有或控制的能够带来经济利益的经济资源，其内涵接近于经济学中资产的定义(参阅： 全国注册资产评估师考试用书编写组，资产评估，中国财政经济出版社，2007)。由于我们资产评估业务大量涉及的是企业的资产，因此，在评估报告中出现的资产往往是指会计意义上的“资产”。而不管是哪种定义下的资产，其在经营、出租或出售而取得收益时，必然需要根据国家税收制度缴纳所得税。那么，所得税与资产评估的结果存在着怎样的关联呢?在资产评估实务中如何识别又如何处理所得税的影响呢?本文拟进行分析和说明。
一、所得税及所得税的纳税范围
所得税是国家对个人和企业按一定比率从各种收入中征收的税(参阅：现代汉语词典，2版，商务印书馆，1983)。所得税又称收益税，是指以纳税人的收益额(所得额)为对象的各个税种的总称(参阅：商务法学，经济法学，法律出版社，1998)。各国所得税具体规定有所不同，但该税种的制定规则、纳税主体与纳税范围基本相同。根据我国税法规定，我国现行所得税分为四个税种，包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税和农业税。企业类所得税纳税范围主要包括生产、经营所得和其他所得等，其他所得中具体包括资产租赁与转让所得等。
二、资产评估的三种基本方法与所得税
资产评估的基本方法按照分析原理和技术线路不同，分为市场法、成本法和收益法三种。
市场法是利用类似资产(参照物)的成交价格信息为基础判断所评估资产的价值。而参照物的“转让”，一般都需要依法缴纳所得税，也就是说，市场法是涉及所得税的，至少与所得税间接相关。笔者将此时涉及的所得税称为“交易所得税”。
收益法是通过预测所评估资产的收益，并进行折现确定所评估资产的价值。根据税收制度，企业(为了便于阐述，本文不涉及个人)在“生产、经营”或“出租”中取得的收益必须缴纳所得税。在收益法评估中，无论是净利润法还是现金流量法，均需要考虑所得税的扣除，因此，收益法也与所得税直接相关，笔者将此时扣除的所得税称为“经营所得税”。
成本法是从再生产(或购置)取得资产时的重置成本扣除各种贬值反映资产的价值。这里的资产重置成本应包括开发者(生产者)的合理收益。根据税收制度，企业在“生产、经营”中取得的收益必须缴纳所得税。也就是说，成本法也是涉及所得税的。这一所得税笔者可将其称为“成本所得税”。
三、资产评估中所得税的分析
上述三种类型的所得税都与评估价值有关，笔者统称这三种类型所得税为“价值所得税”。价值所得税的三种类型是从价值评估的三种基本方法的分析中得出的，但价值所得税并不是一定需要与评估的三种基本方法一一对应。三种价值所得税的存在并不依赖所评估资产采用的是哪一种评估方法，其所得税价值是否对所评估资产的评估价值有影响，起作用的是资产评估的目的。
四、所得税与资产评估的关系
举一个例子：
某房地产开发商将开发完成的房产卖给某房地产经纪公司，缴纳所得税前的开发成本为7000元/m2，出售给房地产经纪公司的售价为10000元/m2，这10000元/m2中就包含着开发商的成本所得税，可能为990元/m2左右。
接着，房地产经纪公司获得的房产中的一部分以12000元/m2出售给住户，这差价2000元中就包含了交易所得税，可能为300元/m2左右。此时住户取得房产代价12000元/m2中包含的所得税已经达到1290元/m2左右。房地产经纪公司再将另一部分房产予以出租，租金是900元/m2每年，这里的经营收益中就存在着经营所得税，可能为200元/m2左右。
由于所得税是对所得(收益)征收的税种，所评估资产的评估价值本质上是预期收益水平的货币表现，因此必然涉及价值所得税。
在资产评估中，所得税的影响将与评估对象的用途(即价值的实现模式，资产的使用方式)、价值评估的前提条件或假设发生联系。即前文所述，所得税价值是否对资产评估的价值有影响，在于资产评估的目的。
如果所评估资产是某主体以使用(生产、消费)而持有或受让获得的原材料、固定资产、无形资产、长期资产等资产，则其评估价值内涵需要包括交易所得税的价值。而如果所评估资产是企业的产成品或待出售的固定资产等某主体需要出售或转让的资产，则交易所得税的价值不应是其评估价值的一部分。对于受让而来的资产而言，所评估资产价值中的成本所得税价值，其一部分或全部，实质上是出让方所持有该资产时的交易所得税价值转化而来的。
而对于任何所评估资产，无论其取得方式和价值实现模式如何，其评估价值内涵中均不存在经营所得税的价值。经营所得税的价值是需要计算评估价值考虑扣除的项目。而成本所得税、交易所得税的价值有时是资产评估价值的组成部分，有时是评估价值中必须扣除的部分。这些具体问题都应该进行分析。
五、价值所得税在资产评估中的具体处理
(一)举例分析
某公司一畅销产成品的料、工、费成本(不含增值税)为400元，销售费用为20元，其销售发生的流转税(增值税)及附加为80元，假设其含税市场销售价格为p，交易所得税为t，销售净利润为r。则我们根据已知条件得出如下关系式，即产成品评估值P0为：
市场法：P0=p-80-20-t-r
成本法：P0=400+80+20+t+r-80-20-t=400+r
读者对采用市场法确定的评估价值可能没有异议，但对于采用成本法确定的评估价值的方式可能会有疑问，这需要以价值所得税分析进行说明。
本例涉及成本所得税与交易所得税。运用成本法评估产成品价值时，需要考察产成品价值的构成(式中的下划线部分，其中包括成本所得税)；然后由于所评估资产是以销售为目的的，评估价值应该从其评估价值中扣除实现销售时发生的税费(包括交易所得税t) 这样就得到上述结果。
需要注意，这里的销售净利润参数r不是缴纳所得税前的销售利润，而是指缴纳所得税后的净利润。 在评估实务中，一些评估人员往往是用一个销售利润率来进行计算评估价值，而不注意是所得税前还是所得税后的利润。如果以上述价值所得税分析的思路去分析，评估的技术路线就会非常清晰。
(二)以房地产租金的收益评估其价值时是否需要考虑所得税
目前在国内外一些著述中，认为在以房地产租金收益评估房地产价值时不需要考虑所得税的扣除。其理由一是所得税是与业主相关的成本，与房地产价值本身没有关系(理查德·M·贝兹等，不动产评估基础，5版，董俊英，译，经济科学出版社，2002:310)；二是如果扣除所得税，不同的业主会因其依据的所得税税率不一致，而导致评估价值不客观唯一。这些理由似乎很有道理，但其实是经不起推敲的。
所得税与所评估房地产评估价值没有关系的说法，不符合资本回报的理论。资本回报考量的是最终可获得的纯利润，不扣除所得税这样的必然成本的资本回报率是不具备说服力的。
而如果由于不同的业主依据的所得税税率的不一致，导致了房地产评估价值不客观唯一，那么，采用收益法评估企业价值时扣除所得税，是否也存在评估价值的不客观唯一呢?显然这样的理由是不成立的。但在房地产评估中不扣除所得税，似乎并未出现很严重的后果，分析其原因，一是由于收益法中另一参数“折现率”将其掩盖或修正了；如果折现率的选取是依据所得税前的平均市场收益水平确定的，那么就会无需再考虑所得税问题。二是房地产本身的特点(如价值变化较大、收益期较长、随时间自然增值等)在某种程度上也掩盖了不计算所得税价值的错误。因此，在以租金作为房地产收益的来源，采用收益法评估房地产价值时，必须扣除经营所得税的价值。同样，在以假设开发法评估土地使用权价值时，也必须考虑经营所得税的扣除。
(三)资产评估中所得税的处理方式
在资产评估中，应将资产划分为生产消费和出售两种持有目的。其中，存货资产评估中要分清是原材料还是产成品本身。固定资产、无形资产与长期资产应分清持有者是持续使用还是予以出售转让。采用成本法与市场法进行评估时，对以生产消费为持有目的的资产一般要关注成本所得税；对以出售、转让为持有目的的资产一般要关注交易所得税。在以收益法评估流动资产中的周转件(如包装物、模具等)、出租的房地产、生产流水线、租出设备、许可使用商标等类型的资产一般要关注经营所得税。价值所得税与资产评估之间的关系如下表
资产评估中涉及的价值所得税的问题还很多，如债权债务评估，期后事项也会涉及所得税问题。目前的评估报告一般是通过报告中的期后事项来提示报告使用人，并不进行实质性分析。这些问题笔者尚在研究之中，在此不再进行叙述。
六、结束语
资产评估作为一个价值判断活动，不应脱离所得税问题。笔者在十多年的评估实践工作中，发现所得税对价值评估的影响并没有引起理论界与实务界的足够重视。笔者认为所得税对资产评估价值的确定影响非常重要。以上提出的观点，还只是笔者思考的一个轮廓，急于整理出来是为了与同行进行交流，希望得到同行们的指教。