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摘要：“十二五”期间保障性住房建设需大量的建设资金，而在保障性住房建设中公租房将占有很大的比重，资金的需求也相对较重。国内外BOT模式运用公租房建设是一种值得探索的融资模式。BOT在我国公租房建设运用需要各方的支持，促进投资者投资建设公租房，弥补我国保障性住房不足的缺陷。
关键词：BOT 融资 公租房
一、引言
在十一届全国人大四次会议的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，公租房建设可以有三种模式：一是政府出地、政府投资；二是政府划拨土地，吸引社会机构来参与建设；三是政府拿出一部分土地，企业参与公租房建设，并拥有部分产权 。“十二五”期间将新建各类保障性住房包括棚户区改造3600万套，其中2011年新开工建设的公共租赁住房近220万套。而整个“十二五”期间公租房建设在保障性住房中占较大比例，由此可知党中央、国务院对解决中低收入群体的住房问题非常重视，希望通过大量发展公租房建设加快解决中低收入的住房问题。政府完成如此巨大的公租房建设需要大量的资金，现阶段我国的财政收入是难以通过第一种模式按质按量完成公租房建设。第二种和第三种模由于具有社会机构参与，从而大大的缓解了政府的财政压力，具有实行的可行性，当然社会机构的参与公租房建设必然要考虑到政策、税收、利润等方面。BOT在我国基础设施中得到了广泛的运用，形成较为完整的理论和实际经验，为BOT在我国公租房建设中提供了理论和运用的可行性。
二、BOT简介
所谓BOT，是英文“Build-Operate-Transfer”的缩写，直译过来即为“建设—经营—移交”。1984年当时的土耳其总理厄扎尔首先提出BOT，并想利用BOT方式建造一座电厂，这个想法立即引起了世界的注意，尤其在资金紧张而又需要大量基础建设的国家。根据基础行业的定义，我国基础行业主要包括包括能源、交通运输、信息基础行业、公用设施服务业、原材料（包括农产品、矿产品及水资源）等。公租房作为一个统一整体具有准公共产品特征，其主导主体为政府机构 。BOT在我国运用多年，积累了大量的实际操作经验，而公租房又为政府主导，因此BOT融资模式在我国公租房建设具有理论上的可行性。
三、BOT在我国公租房建设中的保障
在我国公租房建设中运用BOT融资则需要各方对公租房建设提供各种保障支持，如政府提供优质地块，银行发放贷款优先、利率优惠等政策促进各建设方积极参与公租房建设。
（一）政府方面
目前我国公租房建设的土地是政府划分，降低了民间资金进入公租房建设的门槛，但政府在土地规划阶段需考虑公租房建设可行性，讨论将来的出租，便利等因素。首先公租房可先行建设以带动当地的人气，这样势必会提升当地的土地价格。反过来当地的配套设施的逐渐完善又会给中低收入者带来就业、教育、医疗、交通等便利。其次政府在鼓励民间资金进入公租房建设过程中还需保障公租房的出租率。根据我国法规公租房的租赁由申请人提出申请，政府相关单位筛选公示，政府在此就相当于房屋中介（但又不完全同于房屋中介）。而民间资金进入公租房建设也要有合理的收入，特别是采用BOT方式进入公租房建设。由于目前我国房价过高，低收入者、新就业无房职工、新毕业大学生和外来务工人员庞大，只要政府划分得当，公租房的出租率可以保证，毕竟公租房的租金比市场低10%～40%。最后企业在建设公租房时政府允许房地产开发企业配备一定比例的商业住宅、商业配套等以便企业能够平衡资金，同时避免大量中低收入者普遍居住在一起，从而保障不同社会阶层共享改革开放成果。
（二）资金方面
根据《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》的规定，对建设和运营公租房地方政府可以采取贴息，贴息幅度及年限按照财政部有关规定，具体办法由市、县人民政府制定。贴息幅度的高低及年限的长短是企业进入公租房建设和运营重点关注的对象之一。银行根据政府出具的有关规定保障公租房建设和运营顺利。而《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》的规定，银行金融机构按照风险可控、商业可持续原则对参与公租房建设和运营企业给予支持，由于公租房具有稳定的收入来源且收入来源不低，银行投资公租房建设具有风险可控、商业可持续原则。此外公租房主要面向中低收入者，租金相对于市场租金略低、对于企业而言利润是必不可少的，而银行的商业利率对于公租房建设运营会产生较大的影响。目前公民购买首套商品房银行给予利率八折优惠，那么能不能对参与公租房建设和运营所需的资金贷款给予八折甚至更低的优惠呢？还需银行给予支持。
（三）税收方面
根据财政部和国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》的文件规定公租房税收的有关规定，包括公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税（以中等城市为例每平方税额为1.2～24元）；对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征，其中公租房建设涉及到购销、建设工程勘察设计、建筑安装工程承包、财产租赁、借款、产权转移等，税率从0.3‰到1‰不等；对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税（税率为5%）、房产税（按租金收入算税率为12%）。目前从公租房建设到运营涉及到的相关税收优惠政策逐步齐全，后续工作重点需加强对各种税收政策进行落实。
（四）建设方
从国外经验来看，总承包单位、房地产开发企业等都可以作为公租房建设方。公租房作为国家保障性住房，具有保障人民居住条件，提高人民生活质量，因此政府务必选择综合实力较强的建设方。
建设方于政府谈判有关公租房建设、运营及退出问题达成一致意见后，建设方需按照和政府谈判的协议组织施工，针对当地市场习俗，国家政策法规优化方案设计；施工中重视工期，工期的缩短和延长将影响建设方的资金盈利；加强质量管理，保障楼房在设计年限内无重大维修；做好资金的准备以及融资计划，确保资金链不会断；在与政府规定的协议中，合理配置商业布局，符合此楼盘不同人群的消费能力；配备一定规模的教育资源，为租客提供学习交流的区域，也为租客子女学习提供便利。 四、应用分析
本文以贵阳某房地产开发公司承建的住宅、商业配套及公共租赁住房为例，对其中的一些数据进行了处理，分析BOT在我国公租房建设应用需对财务指标可行性。采取财务指标中净现值（NPV）和内部回报率（IRR）。假设参与建设公租房的投资者经营年限为30年。
（一）模型确定
投资者净现值模型
其中：NPV—投资者在30年获得的净现值
t—年份
—投资者在第t年的现金流入
—投资者在第t年的现金流出
r—贴现率
投资者内部率模型
其中：R—内部回报率
（二）住宅、商业配套设施及公租房房屋竣工造价成本
住宅和商业配套的主要成本为土地和建筑造价，而公租房建设由于国家有关规定土地以划拨方式出让，因此公租房建设主要成本为建筑成本。根据《2012年国家统计年鉴》 和贵阳市土地矿产资源交易网，贵州省2011年平均房屋竣工造价为1805元/㎡，土地成本在600元/㎡左右。贵阳市作为省会城市人力、材料等成本相对贵州平均水平高10%，则贵阳市建筑成本约为2000元/㎡；商业配套设施由于钢筋用量大、机电设备多等原因在住宅建筑成本上高50%，则贵阳市商业配套建筑成本约为3000元/㎡左右；公租房建设由于具有税收、利率等优惠在建筑成本取80%，则贵阳市公租房建筑成本为1500元/㎡。考虑通货膨胀因素影响每年上涨4%。
（三）住宅、商业配套设施出售及公租房租金确定
按照贵阳市某楼盘所在位置分析住宅售价在4300元/㎡，每年3%幅度增长。商业配套售价9000元/㎡，每年4%幅度增长。公租房租金按9元/㎡*月计算，则贵阳市公租房每年收入108元/㎡*年。贵阳市公租房租期最长为5年，假设每5年上调1元/㎡*月。
贵阳某房地产开发公司承建的公共租赁住房建设面积为26000平方米，商业住宅6600平方米，商业配套设施面积5000平方米。公租房建设按投资80%从银行贷款，年率5.8%；其他部分贷款按投资70%从银行贷款，年率6.55%。公租房后期支出考虑其收取物业管理费故不计支出。
贵阳某房地产开发公司BOT承建公租房项目现金流量表（单位：百万）
根据公租房现金流量表，参与公租房建设的投资方如果能配备一定量的商品住宅和商业配套出售将会加快资金回收，从上表可知资金回收期在3.69年，内部回报率为19%，回报率较高。
五、总结
BOT模式在我国公租房建设中已经有部分城市进行探索，由于公租房建设历程较短，而BOT广泛运用于基础行业如公路、发电厂、污水处理厂，这些方面具有稳定的资金来源，投入大但产出也大。而公租房以租金收入为主，如果仅仅以公租房租金收入，那么投资者每年的租金收入将很难偿还银行的利息。投资者需要在合理的年限内回收资金并盈利需要政府、银行、税务给予各种支持和优惠，如在公租房项目中配备一定比例的商业住宅、商业配套出售，加快资金回收。当前我国保障性住房供应不足，完全由政府新建需要占用大量财政资金，对我国经济发展不利，且公租房运营将占用政府相关资源。运用BOT模式建设公租房不仅缓解资金问题，还可引进先进的管理经验经营公租房，对政府、投资者、中低收入者都有益。因此此阶段公租房建设运用BOT模式是可行的。
参考文献：
[1]齐骥.三种模式建公租房[J].房地产策略研究简报，2011，3
[2]住房和城乡建设部政策研究中心.求索公共租凭住房之路[M].中国建筑工业出版社，2011，5
[3]胡丽华.BOT方式应用研究[M].广西人民出版社，2007，6
[4]2012年中国统计年鉴[M].北京：中国统计出版局
关键词：BOT 融资 公租房
一、引言
在十一届全国人大四次会议的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，公租房建设可以有三种模式：一是政府出地、政府投资；二是政府划拨土地，吸引社会机构来参与建设；三是政府拿出一部分土地，企业参与公租房建设，并拥有部分产权 。“十二五”期间将新建各类保障性住房包括棚户区改造3600万套，其中2011年新开工建设的公共租赁住房近220万套。而整个“十二五”期间公租房建设在保障性住房中占较大比例，由此可知党中央、国务院对解决中低收入群体的住房问题非常重视，希望通过大量发展公租房建设加快解决中低收入的住房问题。政府完成如此巨大的公租房建设需要大量的资金，现阶段我国的财政收入是难以通过第一种模式按质按量完成公租房建设。第二种和第三种模由于具有社会机构参与，从而大大的缓解了政府的财政压力，具有实行的可行性，当然社会机构的参与公租房建设必然要考虑到政策、税收、利润等方面。BOT在我国基础设施中得到了广泛的运用，形成较为完整的理论和实际经验，为BOT在我国公租房建设中提供了理论和运用的可行性。
二、BOT简介
所谓BOT，是英文“Build-Operate-Transfer”的缩写，直译过来即为“建设—经营—移交”。1984年当时的土耳其总理厄扎尔首先提出BOT，并想利用BOT方式建造一座电厂，这个想法立即引起了世界的注意，尤其在资金紧张而又需要大量基础建设的国家。根据基础行业的定义，我国基础行业主要包括包括能源、交通运输、信息基础行业、公用设施服务业、原材料（包括农产品、矿产品及水资源）等。公租房作为一个统一整体具有准公共产品特征，其主导主体为政府机构 。BOT在我国运用多年，积累了大量的实际操作经验，而公租房又为政府主导，因此BOT融资模式在我国公租房建设具有理论上的可行性。
三、BOT在我国公租房建设中的保障
在我国公租房建设中运用BOT融资则需要各方对公租房建设提供各种保障支持，如政府提供优质地块，银行发放贷款优先、利率优惠等政策促进各建设方积极参与公租房建设。
（一）政府方面
目前我国公租房建设的土地是政府划分，降低了民间资金进入公租房建设的门槛，但政府在土地规划阶段需考虑公租房建设可行性，讨论将来的出租，便利等因素。首先公租房可先行建设以带动当地的人气，这样势必会提升当地的土地价格。反过来当地的配套设施的逐渐完善又会给中低收入者带来就业、教育、医疗、交通等便利。其次政府在鼓励民间资金进入公租房建设过程中还需保障公租房的出租率。根据我国法规公租房的租赁由申请人提出申请，政府相关单位筛选公示，政府在此就相当于房屋中介（但又不完全同于房屋中介）。而民间资金进入公租房建设也要有合理的收入，特别是采用BOT方式进入公租房建设。由于目前我国房价过高，低收入者、新就业无房职工、新毕业大学生和外来务工人员庞大，只要政府划分得当，公租房的出租率可以保证，毕竟公租房的租金比市场低10%～40%。最后企业在建设公租房时政府允许房地产开发企业配备一定比例的商业住宅、商业配套等以便企业能够平衡资金，同时避免大量中低收入者普遍居住在一起，从而保障不同社会阶层共享改革开放成果。
（二）资金方面
根据《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》的规定，对建设和运营公租房地方政府可以采取贴息，贴息幅度及年限按照财政部有关规定，具体办法由市、县人民政府制定。贴息幅度的高低及年限的长短是企业进入公租房建设和运营重点关注的对象之一。银行根据政府出具的有关规定保障公租房建设和运营顺利。而《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》的规定，银行金融机构按照风险可控、商业可持续原则对参与公租房建设和运营企业给予支持，由于公租房具有稳定的收入来源且收入来源不低，银行投资公租房建设具有风险可控、商业可持续原则。此外公租房主要面向中低收入者，租金相对于市场租金略低、对于企业而言利润是必不可少的，而银行的商业利率对于公租房建设运营会产生较大的影响。目前公民购买首套商品房银行给予利率八折优惠，那么能不能对参与公租房建设和运营所需的资金贷款给予八折甚至更低的优惠呢？还需银行给予支持。
（三）税收方面
根据财政部和国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》的文件规定公租房税收的有关规定，包括公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税（以中等城市为例每平方税额为1.2～24元）；对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征，其中公租房建设涉及到购销、建设工程勘察设计、建筑安装工程承包、财产租赁、借款、产权转移等，税率从0.3‰到1‰不等；对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税（税率为5%）、房产税（按租金收入算税率为12%）。目前从公租房建设到运营涉及到的相关税收优惠政策逐步齐全，后续工作重点需加强对各种税收政策进行落实。
（四）建设方
从国外经验来看，总承包单位、房地产开发企业等都可以作为公租房建设方。公租房作为国家保障性住房，具有保障人民居住条件，提高人民生活质量，因此政府务必选择综合实力较强的建设方。
建设方于政府谈判有关公租房建设、运营及退出问题达成一致意见后，建设方需按照和政府谈判的协议组织施工，针对当地市场习俗，国家政策法规优化方案设计；施工中重视工期，工期的缩短和延长将影响建设方的资金盈利；加强质量管理，保障楼房在设计年限内无重大维修；做好资金的准备以及融资计划，确保资金链不会断；在与政府规定的协议中，合理配置商业布局，符合此楼盘不同人群的消费能力；配备一定规模的教育资源，为租客提供学习交流的区域，也为租客子女学习提供便利。 四、应用分析
本文以贵阳某房地产开发公司承建的住宅、商业配套及公共租赁住房为例，对其中的一些数据进行了处理，分析BOT在我国公租房建设应用需对财务指标可行性。采取财务指标中净现值（NPV）和内部回报率（IRR）。假设参与建设公租房的投资者经营年限为30年。
（一）模型确定
投资者净现值模型
其中：NPV—投资者在30年获得的净现值
t—年份
—投资者在第t年的现金流入
—投资者在第t年的现金流出
r—贴现率
投资者内部率模型
其中：R—内部回报率
（二）住宅、商业配套设施及公租房房屋竣工造价成本
住宅和商业配套的主要成本为土地和建筑造价，而公租房建设由于国家有关规定土地以划拨方式出让，因此公租房建设主要成本为建筑成本。根据《2012年国家统计年鉴》 和贵阳市土地矿产资源交易网，贵州省2011年平均房屋竣工造价为1805元/㎡，土地成本在600元/㎡左右。贵阳市作为省会城市人力、材料等成本相对贵州平均水平高10%，则贵阳市建筑成本约为2000元/㎡；商业配套设施由于钢筋用量大、机电设备多等原因在住宅建筑成本上高50%，则贵阳市商业配套建筑成本约为3000元/㎡左右；公租房建设由于具有税收、利率等优惠在建筑成本取80%，则贵阳市公租房建筑成本为1500元/㎡。考虑通货膨胀因素影响每年上涨4%。
（三）住宅、商业配套设施出售及公租房租金确定
按照贵阳市某楼盘所在位置分析住宅售价在4300元/㎡，每年3%幅度增长。商业配套售价9000元/㎡，每年4%幅度增长。公租房租金按9元/㎡*月计算，则贵阳市公租房每年收入108元/㎡*年。贵阳市公租房租期最长为5年，假设每5年上调1元/㎡*月。
贵阳某房地产开发公司承建的公共租赁住房建设面积为26000平方米，商业住宅6600平方米，商业配套设施面积5000平方米。公租房建设按投资80%从银行贷款，年率5.8%；其他部分贷款按投资70%从银行贷款，年率6.55%。公租房后期支出考虑其收取物业管理费故不计支出。
贵阳某房地产开发公司BOT承建公租房项目现金流量表（单位：百万）
根据公租房现金流量表，参与公租房建设的投资方如果能配备一定量的商品住宅和商业配套出售将会加快资金回收，从上表可知资金回收期在3.69年，内部回报率为19%，回报率较高。
五、总结
BOT模式在我国公租房建设中已经有部分城市进行探索，由于公租房建设历程较短，而BOT广泛运用于基础行业如公路、发电厂、污水处理厂，这些方面具有稳定的资金来源，投入大但产出也大。而公租房以租金收入为主，如果仅仅以公租房租金收入，那么投资者每年的租金收入将很难偿还银行的利息。投资者需要在合理的年限内回收资金并盈利需要政府、银行、税务给予各种支持和优惠，如在公租房项目中配备一定比例的商业住宅、商业配套出售，加快资金回收。当前我国保障性住房供应不足，完全由政府新建需要占用大量财政资金，对我国经济发展不利，且公租房运营将占用政府相关资源。运用BOT模式建设公租房不仅缓解资金问题，还可引进先进的管理经验经营公租房，对政府、投资者、中低收入者都有益。因此此阶段公租房建设运用BOT模式是可行的。
参考文献：
[1]齐骥.三种模式建公租房[J].房地产策略研究简报，2011，3
[2]住房和城乡建设部政策研究中心.求索公共租凭住房之路[M].中国建筑工业出版社，2011，5
[3]胡丽华.BOT方式应用研究[M].广西人民出版社，2007，6
[4]2012年中国统计年鉴[M].北京：中国统计出版局