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【摘要】保障性住房是指由政府限定标准、限定价格或限定租金为中低收入且住房困难的家庭所提供的住房，是在中国城镇住宅建设中具有政策性的住宅类型，通常是根据政策和法律法规的规定，由各级政府同意规划，针对特定人群使用，并且限定建造标准、销售价格或租金价格标准，具有社会保障功能的住房。
【关键词】保障性住房 政策性 特定人群
保障性住房建设的不断开建，有效地缓解了西安房地产市场中的住房需求，对促进当地房地产市场健康发展起到了积极的作用。
一、保障性安居工程建设现状
我市在认真贯彻落实国家保障性安居工程建设规划的同时，积极开展各种支持保障性住房建设的方法和途径并取得了显著的效果。
（一）多措并举，认真贯彻落实国家保障房建设规划目标任务
近年来西安市认真落实国家关于保障性安居工程项目建设的政策安排，特别出台了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，制定了在“十二五”期间西安要完成的保障性安居工程项目建设目标。还成立了专门的保障性住房建设公司，专门负责管理保障性住房的建设。
（二）公积金支持保障性住房建设成效显著
2010年西安市被确定为利用住房公积金贷款支持保障新住房建设试点城市，为了进一步做好相关工作，公积金中心结合我市实际情况，制定了《西安市住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务操作细则》，截止目前，首次获批的7个项目已经逐步完工交付使用，后继的项目也在不断建设当中。
（三）保障性安居工程项目成为商业住房的有力补充
保障性安居工程的对象是社会中的中低收入者，从目前情况看，保障性安居工程弥补了房地产市场上低价房的空白，促进了整个市场的理性发展。截止2013年上半年，西安市新开工保障性安居工程85576套（户），完成全年任务的103.5%。
二、保障性安居工程建设及管理中的问题分析
保障性安居工程有效地调节了地方房地产市场环境，使部分中低收入者圆了住房梦。同时我国的保障性住房在建设及其后续管理中还普遍存在一些问题。
（一）保障性住房机制尚不完善导致其运作效率不高
当前，我国保障性住房采取的审核核准制在实践操作中其存在一些不足，如家庭收入准确调查上，还没有一个机构或系统能清楚的了解一个人的家庭年收入；再者保障房的退出机制不健全。安居工程住房在一定使用年限后，随着住房者自身经济状况的改变和提高，其已经不符合继续享受居住保障性安居住房的条件，但其仍然占用此类住房，使大量排队等候的家庭无法正常进入。
（二）保障性安居工程项目地理位置偏远，配套设施普遍较低
保障性安居工程住房由于其政策性决定了在用地方面的特殊性，我市的保障性安居工程项目较多建在新的开发区或是三环以外，这些地方由于是新开辟出来的建设用地，其位置较为偏远，交通不是很发达，再加上安居项目在建设中的配套设施不完善等实际问题，很多有住房资格的人都不愿意在此居住。
（三）商业银行发放保障性住房贷款的力度仍显不足
我市多家商业银行虽然都在积极支持保障性住房建设，但是相比商业银行庞大的总资产规模和总贷款额来说其支持力度仍显不足。主要是：一方面购买经济适用住房的人群多为中低收入者，他们没有可以足额抵押的不动产；另一方面，银行对房地产企业发放的开发性贷款的利率一般会比商业贷款的利率优惠，对于银行的经营来说其收益受到影响；最后，保障性住房在运作中要经过公示、摇号、行政审批等多个环节，资金回笼较慢，间接影响商业银行的流动性。
三、保障性住房建设的对策建议
（一）制定和完善保障性住房的各项法律法规
与发达国家颁行保障性住房基本法律的趋势不同，我国城市保障性住房的立法多为部门规则，使得保障房在建设到使用到管理中的法律体系不健全，缺乏纲领性的指导原则和具体实施规则。所以，相关部门应结合国情和地方实际情况制定相关制度规定住房的保障标准、保障对象、资金管理、退出机制以及对违法违规行为的惩处办法，努力实现在保障性安居工程的建设、分配以及后续管理中有法可依，有法必依的法制化管理模式。
（二）继续加大政府对保障房建设的支持力度
保障性住房建设是由政府主导的工程，政府需要从政策上给予多方面的有力支持。特别在保障性住房建设的力度不断加大的情况下，政府相关部门要加大财政投入力度、补助力度和配套建设资金的投入力度；不断拓宽建设资金来源渠道，扩大保障性住房建设的规模；在设置公租房和廉租房的租金时要参考市场行情进行定价，形成动态的运转，实现此类保障房的循环利用。
（三）加大保障性安居住房的配建比例，不断促进和谐社会发展
从社会学的角度看，保障性住房集中在一个区域建设容易导致人们心里上的隔离和落差，不利于各类人群之间的交流和融通，特别是中低收入者，容易给其造成心理上的伤害。所以，在建设中一方面要适当增加经适房和限价房在商业地产中的配建比例，另一方面将城中村改造房中适当配比建设公租房和廉租房。
（四）商业银行应继续加大对保障性住房的信贷支持
商业银行要继续贯彻落实房地产差别化信贷政策，加大对保障性住房、安居工程建设的信贷支持，合理满足中小户型、中低价位房的开发类贷款需求，有效抑制房地产投机和投资性融资需求。同时商业银行应积极探索试行组合贷款业务。通过开展此项业务，在提高公积金使用效率的同时，商业银行也可以提高自身的经营效益。
参考文献
[1]李好好，邓华光.我国保障性住房建设面临的问题及对策分析[J].房地装饰，2011（02）.
[2]赵亚平.加大保障性住房建设的战略思考[J].市场论坛，2009（02）.
[3]巴曙松.1000万套保障房的推进进城与宏观影响[J].中国经济时报，2011（04）.
[4]马建平.中国保障性住房制度建设研究[J].吉林大学学报，2011（05）.
[5]银监会.加大保障性住房、安居工程建设信贷支持[N].经济参考报，2010（11）.
作者简介：王字君（1980-），女，金融学硕士研究生，就职于中国人民银行西安分行营业管理部。
（编辑：刘婷婷）
【关键词】保障性住房 政策性 特定人群
保障性住房建设的不断开建，有效地缓解了西安房地产市场中的住房需求，对促进当地房地产市场健康发展起到了积极的作用。
一、保障性安居工程建设现状
我市在认真贯彻落实国家保障性安居工程建设规划的同时，积极开展各种支持保障性住房建设的方法和途径并取得了显著的效果。
（一）多措并举，认真贯彻落实国家保障房建设规划目标任务
近年来西安市认真落实国家关于保障性安居工程项目建设的政策安排，特别出台了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，制定了在“十二五”期间西安要完成的保障性安居工程项目建设目标。还成立了专门的保障性住房建设公司，专门负责管理保障性住房的建设。
（二）公积金支持保障性住房建设成效显著
2010年西安市被确定为利用住房公积金贷款支持保障新住房建设试点城市，为了进一步做好相关工作，公积金中心结合我市实际情况，制定了《西安市住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务操作细则》，截止目前，首次获批的7个项目已经逐步完工交付使用，后继的项目也在不断建设当中。
（三）保障性安居工程项目成为商业住房的有力补充
保障性安居工程的对象是社会中的中低收入者，从目前情况看，保障性安居工程弥补了房地产市场上低价房的空白，促进了整个市场的理性发展。截止2013年上半年，西安市新开工保障性安居工程85576套（户），完成全年任务的103.5%。
二、保障性安居工程建设及管理中的问题分析
保障性安居工程有效地调节了地方房地产市场环境，使部分中低收入者圆了住房梦。同时我国的保障性住房在建设及其后续管理中还普遍存在一些问题。
（一）保障性住房机制尚不完善导致其运作效率不高
当前，我国保障性住房采取的审核核准制在实践操作中其存在一些不足，如家庭收入准确调查上，还没有一个机构或系统能清楚的了解一个人的家庭年收入；再者保障房的退出机制不健全。安居工程住房在一定使用年限后，随着住房者自身经济状况的改变和提高，其已经不符合继续享受居住保障性安居住房的条件，但其仍然占用此类住房，使大量排队等候的家庭无法正常进入。
（二）保障性安居工程项目地理位置偏远，配套设施普遍较低
保障性安居工程住房由于其政策性决定了在用地方面的特殊性，我市的保障性安居工程项目较多建在新的开发区或是三环以外，这些地方由于是新开辟出来的建设用地，其位置较为偏远，交通不是很发达，再加上安居项目在建设中的配套设施不完善等实际问题，很多有住房资格的人都不愿意在此居住。
（三）商业银行发放保障性住房贷款的力度仍显不足
我市多家商业银行虽然都在积极支持保障性住房建设，但是相比商业银行庞大的总资产规模和总贷款额来说其支持力度仍显不足。主要是：一方面购买经济适用住房的人群多为中低收入者，他们没有可以足额抵押的不动产；另一方面，银行对房地产企业发放的开发性贷款的利率一般会比商业贷款的利率优惠，对于银行的经营来说其收益受到影响；最后，保障性住房在运作中要经过公示、摇号、行政审批等多个环节，资金回笼较慢，间接影响商业银行的流动性。
三、保障性住房建设的对策建议
（一）制定和完善保障性住房的各项法律法规
与发达国家颁行保障性住房基本法律的趋势不同，我国城市保障性住房的立法多为部门规则，使得保障房在建设到使用到管理中的法律体系不健全，缺乏纲领性的指导原则和具体实施规则。所以，相关部门应结合国情和地方实际情况制定相关制度规定住房的保障标准、保障对象、资金管理、退出机制以及对违法违规行为的惩处办法，努力实现在保障性安居工程的建设、分配以及后续管理中有法可依，有法必依的法制化管理模式。
（二）继续加大政府对保障房建设的支持力度
保障性住房建设是由政府主导的工程，政府需要从政策上给予多方面的有力支持。特别在保障性住房建设的力度不断加大的情况下，政府相关部门要加大财政投入力度、补助力度和配套建设资金的投入力度；不断拓宽建设资金来源渠道，扩大保障性住房建设的规模；在设置公租房和廉租房的租金时要参考市场行情进行定价，形成动态的运转，实现此类保障房的循环利用。
（三）加大保障性安居住房的配建比例，不断促进和谐社会发展
从社会学的角度看，保障性住房集中在一个区域建设容易导致人们心里上的隔离和落差，不利于各类人群之间的交流和融通，特别是中低收入者，容易给其造成心理上的伤害。所以，在建设中一方面要适当增加经适房和限价房在商业地产中的配建比例，另一方面将城中村改造房中适当配比建设公租房和廉租房。
（四）商业银行应继续加大对保障性住房的信贷支持
商业银行要继续贯彻落实房地产差别化信贷政策，加大对保障性住房、安居工程建设的信贷支持，合理满足中小户型、中低价位房的开发类贷款需求，有效抑制房地产投机和投资性融资需求。同时商业银行应积极探索试行组合贷款业务。通过开展此项业务，在提高公积金使用效率的同时，商业银行也可以提高自身的经营效益。
参考文献
[1]李好好，邓华光.我国保障性住房建设面临的问题及对策分析[J].房地装饰，2011（02）.
[2]赵亚平.加大保障性住房建设的战略思考[J].市场论坛，2009（02）.
[3]巴曙松.1000万套保障房的推进进城与宏观影响[J].中国经济时报，2011（04）.
[4]马建平.中国保障性住房制度建设研究[J].吉林大学学报，2011（05）.
[5]银监会.加大保障性住房、安居工程建设信贷支持[N].经济参考报，2010（11）.
作者简介：王字君（1980-），女，金融学硕士研究生，就职于中国人民银行西安分行营业管理部。
（编辑：刘婷婷）