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中图分类号：F812.42 文献标识码：A
摘要：土地增值税清算是每个转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人都要面临的问题。现就笔者在土地增值税清算时遇到的问题及积累的经验和大家分享。
关键词：土地增值税清算；范围条件；确认
一、土地增值税的纳税义务人
土地增值税纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。
这里的单位和个人不论法人与自然人，即不论是企事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，还是个人；不论经济性质，即不论是全民所有制企业、集体企业、民营企业、个体经营者，还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等；不论是内资企业还是外商投资企业、外国驻华机构，也不论是中国公民，还是外国公民；不论行业或部门，即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
在清算过程中遇到一些行政单位、部队、金融企业等等，他们对建房卖房要缴纳营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加等不知道不了解，认为自己不是纳税义务人，为职工集资建房，又没有赚钱，根本不用缴税。但是在他们为职工办理房产证的时候，去税务机关领取发票时，税务人员要求他们缴纳与转让房地产有关的税款，他们很是迷茫，找到我们税务师事务所，我们为他们讲解与转让房地产有关的税收政策及为他们代理计算各种税款。
二、土地增值税的征税范围
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
我们通过以下几条标准来判定：
1.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。转让的土地，其使用权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。
2.土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税。土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。
3.土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。
需要强调的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围，应对其征收土地增值税。
三、清算条件
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条规定：土地增值税的清算条件：
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。”
上述两种清算条件一种主动清算，一种被动清算。现实中被动清算的单位比较多，因清算后要缴纳金额不等的税款，税务机关要求清算时才进行清算，造成税款不能及时入库。现在税务机关加大了土地增值税清算的力度，每年都制定清算计划，迟早都要清算，而且今后土地增值税清算会越来越严格，因此房地产企业达到清算条件的要做好清算的准备，及时进行清算。
四、土地增值税的清算单位
土地增值税纳税人应以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对于不同类型的房地产分别计算增值额。
对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。但是一些房地产企业分期开发，但在成本核算时没有分期，各期成本混在一期，造成第一期达到了清算条件，但成本无法分清，给清算造成困扰。因为一期开发的较早，销售价格相对较低，二期、三期等销售价格较高，为了少缴土地增值税，一些房地产企业在成本核算时没有分期，但是税务机关有权进行核定，因此企业在进行账务处理时应按有关税收规定来做。
五、收入的确认
（一）基本规定
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
纳税人因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金、更名费等，实际构成了房屋销售价值，应并入转让房地产取得的收入。如因购房者未履行购房合同而收到的违约金，则不应并入转让房地产取得的收入。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（国税函〔2010〕220号第一条）
（二）视同销售和自用房地产的收入确定
1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性资产交换等，发生土地使用权及地上建筑物转移的，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。其收入按下列方法和顺序确认：【国税发（2006）187号】 （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
（2）由主管税务机关参照当地、当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2.房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按上述1项规定确认收入。【国税函（2010）220号】
3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。【国税发（2006）187号】
（三）对收入的审核
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 （国税发[2009]91号） 第十八条规定：“ 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。”
我们在清算时：一、要求房地产企业提供销售台账，将销售台账上的销售金额与房地产企业开具的销售发票金额、账面上预收账款、营业收入及其他应付款上记载的房款数、销售合同一一进行核对，要求四者相符。二、到开发现场进行实地查看，和企业提供的销售台账上记录的户数、车位数等进行核对，确认有无少计、漏计事项。三、企业提供的销售面积和房屋测量机构提供的测绘报告上数字要一致，与竣工备案证书上的房屋面积进行核对，三者要一致。
六、扣除项目的确定
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（一）取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容：
1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款
（1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。
（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。
（3）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
纳税人取得的返还土地出让金或与土地出让相关的奖励款应冲减取得土地使用权支付的金额。
2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用，即指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费、契税等。
（二）房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
1.土地征用及拆迁补偿费。土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。【国税函（2010）220号】
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。【国税函（2010）220号】
开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。【国税函（2010）220号】
货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。【国税函（2010）220号】
审核支付拆迁补偿费用是否有合法有效凭证。审核拆迁补偿费是否实际发生，尤其是付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应，并与相关账目核对。
2.前期工程费。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3.建筑安装工程费。建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的材料费、建筑安装工程费。
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。【国税发（2006）187号】
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。【国税函（2010）220号】
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。【国税发（2006）187号】
清算项目可扣除金额=（多个项目共同成本费用÷多个项目可售总面积）×清算项目可售面积
关注以下几点： 建筑安装发票未在项目所在地税务机关开具不能扣除。
房地产开发企业是否将甲方供材重复列入建筑安装工程费，加大开发成本。
房地产开发企业是否虚开建筑安装发票，在计算土地增值税时虚增开发成本
4.基础设施费。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5.公共配套设施费。公共配套设施费包括不能有偿转让的、开发小区内公共配套设施发生的支出。
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：【国税发（2006）187号】
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位，用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
6.开发间接费用。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
企业发生的营销设施建设费，不属于开发间接费用，在计算土地增值税时不允许扣除。
房地产开发企业不能准确的归集开发间接费。普遍存在项目已完工并以交付使用，仍将发生的人员工资及福利费等费用计入开发间接费，期间费用混入开发间接费。
房地产开发企业存在将已建未售房屋的看护费、产权交易费以及售楼处的水电费、办公费等支出计入开发间接费。
房地产开发企业将临时建造的售楼部、样板房及沙盘制作，及发生的装修、水电费等支出计入开发间接费。
（三）房地产开发费用
作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是依据《实施细则》的规定标准，按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例扣除。
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函〔2010〕220号）规定：“三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”
上述规定的具体含义如下：
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款利息证明的，其允许扣除的房地产开发费用为
允许扣除的房地产开发费用=实际支付利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款利息证明的，其允许扣除的房地产开发费用为
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
这里隐含着实际支付利息只要能够按转让房地产项目计算分摊，并能提供金融机构贷款证明的，可以超过5%。
国税函〔2010〕220号对房地产开发费用阐述的非常明白，把我们在以前清算时遇到的问题全部解决了。我们在此文件出台前清算时会遇到一些单位因为是集资建房，没有向金融机构借款，没有利息，在计算房地产开发费用时，不知道怎么算好，为规避风险，我们通常是按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%计算扣除，现在看来这些单位是吃亏了。
（四）与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加，印花税。
印花税是针对非房地产开发企业可以扣除。
地方教育费附加也可以扣除。
房地产企业普通存在土地增值税清算时，营业税及附加没有缴足，清算时应督促企业及时缴纳，企业实在无力缴纳时，我们中介机构可在出土地增值税清算鉴证报告时，可把这些未缴的税款先行计算，待税务机关审核时企业会缴足的，因税务机构在审核时首先要看的就是流转税是否缴够，没有缴够的税务机关会要求企业缴纳否则不予清算。
（五）财政部规定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。在此应特别指出的是，此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用此项规定。
参考文献：
[1]《土地增值税清算手册》洛阳市地方税务局
摘要：土地增值税清算是每个转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人都要面临的问题。现就笔者在土地增值税清算时遇到的问题及积累的经验和大家分享。
关键词：土地增值税清算；范围条件；确认
一、土地增值税的纳税义务人
土地增值税纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。
这里的单位和个人不论法人与自然人，即不论是企事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，还是个人；不论经济性质，即不论是全民所有制企业、集体企业、民营企业、个体经营者，还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等；不论是内资企业还是外商投资企业、外国驻华机构，也不论是中国公民，还是外国公民；不论行业或部门，即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
在清算过程中遇到一些行政单位、部队、金融企业等等，他们对建房卖房要缴纳营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加等不知道不了解，认为自己不是纳税义务人，为职工集资建房，又没有赚钱，根本不用缴税。但是在他们为职工办理房产证的时候，去税务机关领取发票时，税务人员要求他们缴纳与转让房地产有关的税款，他们很是迷茫，找到我们税务师事务所，我们为他们讲解与转让房地产有关的税收政策及为他们代理计算各种税款。
二、土地增值税的征税范围
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
我们通过以下几条标准来判定：
1.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。转让的土地，其使用权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。
2.土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税。土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。
3.土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。
需要强调的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围，应对其征收土地增值税。
三、清算条件
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条规定：土地增值税的清算条件：
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。”
上述两种清算条件一种主动清算，一种被动清算。现实中被动清算的单位比较多，因清算后要缴纳金额不等的税款，税务机关要求清算时才进行清算，造成税款不能及时入库。现在税务机关加大了土地增值税清算的力度，每年都制定清算计划，迟早都要清算，而且今后土地增值税清算会越来越严格，因此房地产企业达到清算条件的要做好清算的准备，及时进行清算。
四、土地增值税的清算单位
土地增值税纳税人应以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对于不同类型的房地产分别计算增值额。
对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。但是一些房地产企业分期开发，但在成本核算时没有分期，各期成本混在一期，造成第一期达到了清算条件，但成本无法分清，给清算造成困扰。因为一期开发的较早，销售价格相对较低，二期、三期等销售价格较高，为了少缴土地增值税，一些房地产企业在成本核算时没有分期，但是税务机关有权进行核定，因此企业在进行账务处理时应按有关税收规定来做。
五、收入的确认
（一）基本规定
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
纳税人因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金、更名费等，实际构成了房屋销售价值，应并入转让房地产取得的收入。如因购房者未履行购房合同而收到的违约金，则不应并入转让房地产取得的收入。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（国税函〔2010〕220号第一条）
（二）视同销售和自用房地产的收入确定
1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性资产交换等，发生土地使用权及地上建筑物转移的，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。其收入按下列方法和顺序确认：【国税发（2006）187号】 （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
（2）由主管税务机关参照当地、当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2.房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按上述1项规定确认收入。【国税函（2010）220号】
3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。【国税发（2006）187号】
（三）对收入的审核
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 （国税发[2009]91号） 第十八条规定：“ 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。”
我们在清算时：一、要求房地产企业提供销售台账，将销售台账上的销售金额与房地产企业开具的销售发票金额、账面上预收账款、营业收入及其他应付款上记载的房款数、销售合同一一进行核对，要求四者相符。二、到开发现场进行实地查看，和企业提供的销售台账上记录的户数、车位数等进行核对，确认有无少计、漏计事项。三、企业提供的销售面积和房屋测量机构提供的测绘报告上数字要一致，与竣工备案证书上的房屋面积进行核对，三者要一致。
六、扣除项目的确定
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（一）取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容：
1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款
（1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。
（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。
（3）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
纳税人取得的返还土地出让金或与土地出让相关的奖励款应冲减取得土地使用权支付的金额。
2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用，即指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费、契税等。
（二）房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
1.土地征用及拆迁补偿费。土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。【国税函（2010）220号】
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。【国税函（2010）220号】
开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。【国税函（2010）220号】
货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。【国税函（2010）220号】
审核支付拆迁补偿费用是否有合法有效凭证。审核拆迁补偿费是否实际发生，尤其是付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应，并与相关账目核对。
2.前期工程费。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3.建筑安装工程费。建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的材料费、建筑安装工程费。
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。【国税发（2006）187号】
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。【国税函（2010）220号】
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。【国税发（2006）187号】
清算项目可扣除金额=（多个项目共同成本费用÷多个项目可售总面积）×清算项目可售面积
关注以下几点： 建筑安装发票未在项目所在地税务机关开具不能扣除。
房地产开发企业是否将甲方供材重复列入建筑安装工程费，加大开发成本。
房地产开发企业是否虚开建筑安装发票，在计算土地增值税时虚增开发成本
4.基础设施费。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5.公共配套设施费。公共配套设施费包括不能有偿转让的、开发小区内公共配套设施发生的支出。
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：【国税发（2006）187号】
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位，用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
6.开发间接费用。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
企业发生的营销设施建设费，不属于开发间接费用，在计算土地增值税时不允许扣除。
房地产开发企业不能准确的归集开发间接费。普遍存在项目已完工并以交付使用，仍将发生的人员工资及福利费等费用计入开发间接费，期间费用混入开发间接费。
房地产开发企业存在将已建未售房屋的看护费、产权交易费以及售楼处的水电费、办公费等支出计入开发间接费。
房地产开发企业将临时建造的售楼部、样板房及沙盘制作，及发生的装修、水电费等支出计入开发间接费。
（三）房地产开发费用
作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是依据《实施细则》的规定标准，按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例扣除。
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函〔2010〕220号）规定：“三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”
上述规定的具体含义如下：
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款利息证明的，其允许扣除的房地产开发费用为
允许扣除的房地产开发费用=实际支付利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款利息证明的，其允许扣除的房地产开发费用为
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
这里隐含着实际支付利息只要能够按转让房地产项目计算分摊，并能提供金融机构贷款证明的，可以超过5%。
国税函〔2010〕220号对房地产开发费用阐述的非常明白，把我们在以前清算时遇到的问题全部解决了。我们在此文件出台前清算时会遇到一些单位因为是集资建房，没有向金融机构借款，没有利息，在计算房地产开发费用时，不知道怎么算好，为规避风险，我们通常是按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%计算扣除，现在看来这些单位是吃亏了。
（四）与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加，印花税。
印花税是针对非房地产开发企业可以扣除。
地方教育费附加也可以扣除。
房地产企业普通存在土地增值税清算时，营业税及附加没有缴足，清算时应督促企业及时缴纳，企业实在无力缴纳时，我们中介机构可在出土地增值税清算鉴证报告时，可把这些未缴的税款先行计算，待税务机关审核时企业会缴足的，因税务机构在审核时首先要看的就是流转税是否缴够，没有缴够的税务机关会要求企业缴纳否则不予清算。
（五）财政部规定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。在此应特别指出的是，此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用此项规定。
参考文献：
[1]《土地增值税清算手册》洛阳市地方税务局