论文部分内容阅读
摘要：近年来，我国针对中低收入者提出了建设保障性住房这一惠及民生的重大工程，力求住有所居，但在实施过程中出现了政府部门、房地产商、保障对象的寻租现象。本文从寻租理论出发，阐述了出现此现象的原因，并提出加强保障性住房立法、监督等建议。
关键词：保障性住房；寻租；监管
中图分类号：F047 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.06.26 文章编号：1672-3309（2012）06-67-02
一、 研究综述
对于保障性住房建设、分配中出现的寻租行为，雷光辉（2011）提出寻租行为导致行政效率降低，市场紊乱，由此提出了两点应对措施：加强公众参与及多方监管和保障性住房建设体制和机制的创新。马靓（2011）提出要推动保障性住房项目良好发展，必须从规范政府职能、建立法律法规制度等方面努力。
综上所述，对我国保障性住房项目中的寻租行为的研究并不多，但已取得初步成果，本文在对保障性住房寻租行为原因分析的基础上，提出了改进措施。
二、 我国保障性住房实施中的寻租行为
（一）“寻租”的含义
经济学的基本假设之一是“经济人假设”，认为社会中的每个人都是追求自身利益最大化的。这里所讲的寻租活动也是以“自利”为出发点来解释人类行为的。
所谓“寻租活动”，从广义上讲，是指人类社会中非生产性的追求经济利益活动，或者说是指那种维护既得经济利益或是对既得利益进行再分配的非生产性活动。在现代更为常见的也是更为高级的寻租方式则是利用行政法律的手段来维护既得的经济利益或是对既得利益进行再分配。这类寻租行为往往采用阻碍生产要素在不同产业之间自由流动、自由竞争的办法。寻租现象广泛存在于现代市场经济中，对于保障性住房的建设、分配也不例外。
（二）保障性住房开发建设中的寻租行为
目前，保障性住房的房源主要分两大类：新建房屋和收购房。新建房屋分为出售的经济适用房和出租的廉租房和公租房等；收购房通常包括空置楼盘、老旧公房、改造危房等。对于经济适用房的开发和建设来说，主要是政府间接出面，通过招投标选择房地产开发商，给予其一定的优惠政策，比如间接补贴，通常是土地行政划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放等，这些优惠政策对开发商来说是不可或缺的。另外，经济适用房是具有商品房性质的，虽然国家规定经济适用房项目利润率不超过3%，但实际利润率却是相当高的，这也是吸引开发商进入的因素。因此，开发商为获得经济适用房的建设，竞相向权利主管部门负责人寻租，腐败衍生。而当这些负责人意识到自己手中权利的市场价值时，“造租”活动也迅速蔓延。一方面某些通过寻租获得经济适用房建设项目的开发商为了获取利润，想尽办法突破政府的政策约束，提高房屋建设档次，以“经济适用房”之名行“商品房”之实。为使这些违规“活动”合法化，向主管部门负责人行贿，权利寻租蔓延，因而“高档”、“豪宅型”经济适用房频现；另一方面某些开放商通过降低成本来获取利润。他们在房屋质量、相关设施方面做文章，偷工减料，出现了诸如“楼脆脆”等质量问题，带来安全隐患，造成公众的不满。
廉租房和公租房采用只租不售的模式，只是针对的对象有所不同。这两种制度下，即使是新建房屋也是出租，房地产开发商几乎没有获利空间，而同时政府的土地出让金收益也会减少，因此导致推进缓慢。但是，这在一定程度上较好地避免了新建房屋中的寻租行为。对于新建的廉租房和公租房，建造者为了创造更多的利润，在房屋质量方面下手，通过偷工减料“创租”，为了通过有关部门的检查验收，不免向相关部门管理负责人行贿。
（三）保障性住房分配的寻租行为
保障性住房分配的对象是中低收入、住房困难的家庭。目前，我国尚未建立全面有效的信息化统计系统，社会诚信系统缺失，如何界定中低收入者的范围、确定保障性住房的适用对象一直都是难点。在申请保障性住房过程中，大量“欺瞒”、“套利”行为存在，申请人、购房者、开发商与政府权力主管部门负责人之间相互串通，通过隐瞒家庭真实收入信息，伪造、购买资格而骗取政策享受待遇，同时“转租”、“转售”行为也盛行。据有关调查，经济适用房出租率高达48%。
对于廉租房和公租房也存在套利空间。大量具有申请廉租房、公租房资格的人群通过“走后门”，向政府官员寻租，私下又将住房转租，从中获利。而不具备资格的人隐瞒真实情况，通过权利寻租获取资格，骗取政策优惠。正是这些寻租行为的存在，造成目前许多城市保障性住房的“高租售率”，一边是“一房难求”，一边是大量闲置“豪宅”。
三、保障性住房中寻租行为产生的原因
（一） 根本原因：制度的缺陷
在决定一个社会大多数成员经济行为方式的众多因素中，经济体制总是起着决定性的作用。目前我国的市场经济体制尚不健全，法律制度亟需完善。制度的缺陷对保障性住房的建设、分配中出现的寻租行为创造了有利的条件。
（二） 直接原因：寻租收益大于寻租成本
经济活动的发生几乎都要经过成本——收益的分析，寻租行为的产生是寻租者寻租收益和寻租成本比较分析的结果。在保障性住房的建设过程中，房地产开发商不满足于政府的优惠政策，通过向政府部门寻租，以保障性住房行商品房之实，必将产生收益大于成本，获得巨额利润的结果。在保障性住房分配过程中，没有资格的申请者隐瞒个人真实情况，用几乎为零的寻租成本获得经济适用房的所有权或廉租房的使用权，其寻租收益相对寻租成本翻了几番，不可估量。
四、结论与建议
保障性住房的实施，是一件利国利民、关注民生的宏伟工程。但在实施过程中出现的一系列寻租现象，使得其保障性效果大打折扣。我国保障性住房建设过程中，房地产商把保障性住房用于商品房的销售，减少了被保障公民行使权利的机会，使真正需要保障的居民住无其所；而且房地产商以次充好、偷工减料的行为将造成居住保障性住房的人们的安全隐患，使得保障性住房得不到真正的保障。另外，在保障性住房的分配过程中，那些不具备申请保障性住房资格的高收入人群，在寻租行为下得到了保障性住房的所有权或者使用权，挤占了真正需要保障公民的名额，也造成了道德上的缺失。因此，必须要完善我国保障性住房制度，减少寻租行为的发生。 （一）深化市场经济体制改革，减少租源
建立完善、顺畅的市场机制，做到信息公开化、竞争公平化，力求减少租源。在保障性住房实施过程中，具有创租能力的政府部门要深刻认识到创租是导致市场经济扭曲、资源配置低效以及社会总福利损失的重要原因。加强政府部门人员的职业道德建设，尤其要提高其政治责任感，使他们能够正确认识和对待手中的权力，自觉抵制权力商品化观念、抑制利己主义思想，提高法纪观念和廉政意识，从根本上遏制寻租活动的产生。
（二）加强保障性住房的建设、分配过程的监督
从经济学意义上看，只要寻租的预期收益大于预期成本，潜在的寻租者就会变成现实的寻租者。而有效的监督约束机制可以加大预期成本，减少预期收益。因而，有必要进一步完善监督约束机制，加大惩戒力度。
（三）加强监管，建立个人收入申报机制和信用制度
保障性住房制度能否达到预期的目标，很大程度上依赖政策的执行，因此必须完善监管机制，对保障对象实行动态管理，进行跟踪调查和检测。建立个人收入申报机制和信用制度，使政府部门的调查成本逐步降级，提高工作效率，从根源上解决保障对象的界定问题。
（四）借鉴美国经验，颁发“税收优惠证”
保障性住房建设中由于房地产商的寻租行为，暴露出严重的质量问题。根据这种情况，建议地方政府可以给承建的开发商以其他方面的优惠。美国在1986年推出的税收优惠证，它要求承建的开发商必须保证至少20%的住房给予低收入家庭，这样就可以获得税收优惠证。同样我们也可以采取这种办法，并且实行税收优惠证的等级评分制，越高等级的给予税收优惠的越多。而等级的划分要依赖于其在建设中的质量达标情况，达标越近等级越高。这样，不仅可以提高开发商对保障性住房建设的积极性，也可以尽量避免开发商由于利益趋向，出现的“楼脆脆”现象。
参考文献：
[1] 雷光辉.保障性住房项目实施中的寻租行为分析[J].现代商贸工业，2011，（20）.
[2] 郭航婷.我国保障性住房思考[J].现代商贸工业，2011，（18）.
[3] 宋佳、赵新奎.寻租活动的经济行为分析及治理[J].甘肃社会科学，2012，（01）.
[4] 马靓.我国保障性住房项目实施中的寻租行为[J].合作经济与科技，2011，（18）.
[5] 王俏荔、杨立宏.寻租理论及其成本收益分析[J].内蒙古科技与经济，2009，（22）.
关键词：保障性住房；寻租；监管
中图分类号：F047 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.06.26 文章编号：1672-3309（2012）06-67-02
一、 研究综述
对于保障性住房建设、分配中出现的寻租行为，雷光辉（2011）提出寻租行为导致行政效率降低，市场紊乱，由此提出了两点应对措施：加强公众参与及多方监管和保障性住房建设体制和机制的创新。马靓（2011）提出要推动保障性住房项目良好发展，必须从规范政府职能、建立法律法规制度等方面努力。
综上所述，对我国保障性住房项目中的寻租行为的研究并不多，但已取得初步成果，本文在对保障性住房寻租行为原因分析的基础上，提出了改进措施。
二、 我国保障性住房实施中的寻租行为
（一）“寻租”的含义
经济学的基本假设之一是“经济人假设”，认为社会中的每个人都是追求自身利益最大化的。这里所讲的寻租活动也是以“自利”为出发点来解释人类行为的。
所谓“寻租活动”，从广义上讲，是指人类社会中非生产性的追求经济利益活动，或者说是指那种维护既得经济利益或是对既得利益进行再分配的非生产性活动。在现代更为常见的也是更为高级的寻租方式则是利用行政法律的手段来维护既得的经济利益或是对既得利益进行再分配。这类寻租行为往往采用阻碍生产要素在不同产业之间自由流动、自由竞争的办法。寻租现象广泛存在于现代市场经济中，对于保障性住房的建设、分配也不例外。
（二）保障性住房开发建设中的寻租行为
目前，保障性住房的房源主要分两大类：新建房屋和收购房。新建房屋分为出售的经济适用房和出租的廉租房和公租房等；收购房通常包括空置楼盘、老旧公房、改造危房等。对于经济适用房的开发和建设来说，主要是政府间接出面，通过招投标选择房地产开发商，给予其一定的优惠政策，比如间接补贴，通常是土地行政划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放等，这些优惠政策对开发商来说是不可或缺的。另外，经济适用房是具有商品房性质的，虽然国家规定经济适用房项目利润率不超过3%，但实际利润率却是相当高的，这也是吸引开发商进入的因素。因此，开发商为获得经济适用房的建设，竞相向权利主管部门负责人寻租，腐败衍生。而当这些负责人意识到自己手中权利的市场价值时，“造租”活动也迅速蔓延。一方面某些通过寻租获得经济适用房建设项目的开发商为了获取利润，想尽办法突破政府的政策约束，提高房屋建设档次，以“经济适用房”之名行“商品房”之实。为使这些违规“活动”合法化，向主管部门负责人行贿，权利寻租蔓延，因而“高档”、“豪宅型”经济适用房频现；另一方面某些开放商通过降低成本来获取利润。他们在房屋质量、相关设施方面做文章，偷工减料，出现了诸如“楼脆脆”等质量问题，带来安全隐患，造成公众的不满。
廉租房和公租房采用只租不售的模式，只是针对的对象有所不同。这两种制度下，即使是新建房屋也是出租，房地产开发商几乎没有获利空间，而同时政府的土地出让金收益也会减少，因此导致推进缓慢。但是，这在一定程度上较好地避免了新建房屋中的寻租行为。对于新建的廉租房和公租房，建造者为了创造更多的利润，在房屋质量方面下手，通过偷工减料“创租”，为了通过有关部门的检查验收，不免向相关部门管理负责人行贿。
（三）保障性住房分配的寻租行为
保障性住房分配的对象是中低收入、住房困难的家庭。目前，我国尚未建立全面有效的信息化统计系统，社会诚信系统缺失，如何界定中低收入者的范围、确定保障性住房的适用对象一直都是难点。在申请保障性住房过程中，大量“欺瞒”、“套利”行为存在，申请人、购房者、开发商与政府权力主管部门负责人之间相互串通，通过隐瞒家庭真实收入信息，伪造、购买资格而骗取政策享受待遇，同时“转租”、“转售”行为也盛行。据有关调查，经济适用房出租率高达48%。
对于廉租房和公租房也存在套利空间。大量具有申请廉租房、公租房资格的人群通过“走后门”，向政府官员寻租，私下又将住房转租，从中获利。而不具备资格的人隐瞒真实情况，通过权利寻租获取资格，骗取政策优惠。正是这些寻租行为的存在，造成目前许多城市保障性住房的“高租售率”，一边是“一房难求”，一边是大量闲置“豪宅”。
三、保障性住房中寻租行为产生的原因
（一） 根本原因：制度的缺陷
在决定一个社会大多数成员经济行为方式的众多因素中，经济体制总是起着决定性的作用。目前我国的市场经济体制尚不健全，法律制度亟需完善。制度的缺陷对保障性住房的建设、分配中出现的寻租行为创造了有利的条件。
（二） 直接原因：寻租收益大于寻租成本
经济活动的发生几乎都要经过成本——收益的分析，寻租行为的产生是寻租者寻租收益和寻租成本比较分析的结果。在保障性住房的建设过程中，房地产开发商不满足于政府的优惠政策，通过向政府部门寻租，以保障性住房行商品房之实，必将产生收益大于成本，获得巨额利润的结果。在保障性住房分配过程中，没有资格的申请者隐瞒个人真实情况，用几乎为零的寻租成本获得经济适用房的所有权或廉租房的使用权，其寻租收益相对寻租成本翻了几番，不可估量。
四、结论与建议
保障性住房的实施，是一件利国利民、关注民生的宏伟工程。但在实施过程中出现的一系列寻租现象，使得其保障性效果大打折扣。我国保障性住房建设过程中，房地产商把保障性住房用于商品房的销售，减少了被保障公民行使权利的机会，使真正需要保障的居民住无其所；而且房地产商以次充好、偷工减料的行为将造成居住保障性住房的人们的安全隐患，使得保障性住房得不到真正的保障。另外，在保障性住房的分配过程中，那些不具备申请保障性住房资格的高收入人群，在寻租行为下得到了保障性住房的所有权或者使用权，挤占了真正需要保障公民的名额，也造成了道德上的缺失。因此，必须要完善我国保障性住房制度，减少寻租行为的发生。 （一）深化市场经济体制改革，减少租源
建立完善、顺畅的市场机制，做到信息公开化、竞争公平化，力求减少租源。在保障性住房实施过程中，具有创租能力的政府部门要深刻认识到创租是导致市场经济扭曲、资源配置低效以及社会总福利损失的重要原因。加强政府部门人员的职业道德建设，尤其要提高其政治责任感，使他们能够正确认识和对待手中的权力，自觉抵制权力商品化观念、抑制利己主义思想，提高法纪观念和廉政意识，从根本上遏制寻租活动的产生。
（二）加强保障性住房的建设、分配过程的监督
从经济学意义上看，只要寻租的预期收益大于预期成本，潜在的寻租者就会变成现实的寻租者。而有效的监督约束机制可以加大预期成本，减少预期收益。因而，有必要进一步完善监督约束机制，加大惩戒力度。
（三）加强监管，建立个人收入申报机制和信用制度
保障性住房制度能否达到预期的目标，很大程度上依赖政策的执行，因此必须完善监管机制，对保障对象实行动态管理，进行跟踪调查和检测。建立个人收入申报机制和信用制度，使政府部门的调查成本逐步降级，提高工作效率，从根源上解决保障对象的界定问题。
（四）借鉴美国经验，颁发“税收优惠证”
保障性住房建设中由于房地产商的寻租行为，暴露出严重的质量问题。根据这种情况，建议地方政府可以给承建的开发商以其他方面的优惠。美国在1986年推出的税收优惠证，它要求承建的开发商必须保证至少20%的住房给予低收入家庭，这样就可以获得税收优惠证。同样我们也可以采取这种办法，并且实行税收优惠证的等级评分制，越高等级的给予税收优惠的越多。而等级的划分要依赖于其在建设中的质量达标情况，达标越近等级越高。这样，不仅可以提高开发商对保障性住房建设的积极性，也可以尽量避免开发商由于利益趋向，出现的“楼脆脆”现象。
参考文献：
[1] 雷光辉.保障性住房项目实施中的寻租行为分析[J].现代商贸工业，2011，（20）.
[2] 郭航婷.我国保障性住房思考[J].现代商贸工业，2011，（18）.
[3] 宋佳、赵新奎.寻租活动的经济行为分析及治理[J].甘肃社会科学，2012，（01）.
[4] 马靓.我国保障性住房项目实施中的寻租行为[J].合作经济与科技，2011，（18）.
[5] 王俏荔、杨立宏.寻租理论及其成本收益分析[J].内蒙古科技与经济，2009，（22）.