随着我国房地产行业的快速发展，传统的以重资产为中心的经营模式已经很难满足新时期市场竞争的需要。近年来，房地产行业轻资产化的趋势越发明显。尝试对轻资产运营模式的房地产进行动因分析，发现了在其发展模式中存在的问题，并指出其在轻资产运营模式中具体的可参考的优化策略。
　　近年来，随着日益激烈的房地产行业竞争，加之近些年银行贷款政策收紧以及融资的艰难性，重资产模式下的房地产企业面临越来越大的压力，已经不能满足新时期竞争市场的需要，多数房地产企业慢慢向轻资产转型，这已经成为一种趋势。轻资产模式运营的核心是用最少的资金投入在核心业务上，提高企业的经济增加值。为此，能为企业带来附加值的无形资产等轻资产必然成为企业重点关注的核心部分。

企业转型轻资产运营模式的相关概述

　　轻资产相关概念
　　轻资产一般是指企业的无形资产，对房地产来说是指企业将一些非核心业务外包出去，交给专业的合作方去做专业的事。利用企业的无形资产，比如企业对产品的设计、现有的经验、品牌、人力资源、在市场上的地位和企业文化等无形的资产，通过和委托方合作，给其提供便利，利用杠杆效应从而实现房产的服务增值，不再是过去的土地增值。
　　模式分类
　　轻资产运营模式有两种方式：一是将土地和生产线等重资产业务外包或转让出去，也就是平常所说的代建，企业利用自己对产品的设计、现有的经验、品牌、人力资源、在市场上的地位和企业文化等无形的因素经营企业；二是收购其他企业一部分股权，本企业利用自己品牌優势和较少的资金，去盘活被收购企业的重资产。不过轻资产模式本身容易被竞争者模仿，管理者要及时发现并在发展过程中建立独特的管理特色。

房地产企业轻资产运营模式的动因

　　对于房地产行业来说，从开始拿地到最后的销售，面临时间周期长、资金需求量大且不间断的特点，一旦出现由于银行贷款政策收紧引发资金链断裂的情况，融资资本成本会加大，再加上外部宏观调控政策频繁且快速的变化，市场不稳定导致运营困难程度加大。所以为了缓解融资压力以及房地产行业市场波动带来的不利影响，房地产企业纷纷向轻资产模式转型发展。
　　通过查阅相关资料，发现国内比较出名的地产行业轻资产转型模式分别有以万达为代表的商业地产轻资产操作模式、以万科代表的全面轻资产模式、以绿地为代表的绿城到蓝城的轻资产模式、以碧桂园代表的“互联网+房产”众筹模式。当然，部分地产借鉴已有地产转型成功的经验，也在纷纷实现轻资产转型，比如华润轻全覆盖商业地产轻资产模式、保利轻资产模式以及越秀地产轻资产快周转模式。

房地产企业轻资产运营模式的现状

　　结合前文的阐述，虽然国内地产龙头企业纷纷开始尝试轻资产运营模式，且都取得了一定的成效，但是我国地产行业还处在轻资产转型的初期，弊端也在随着运营过程渐渐显现出来。以下是笔者针对房地产行业查阅相关资料，总结出的四个问题，希望为以后房地产的发展提供一定的借鉴意义。
　　未形成规范的轻资产型运营体系

　　虽然有很多龙头地产取得一定的成效，事实上，从他们运营的情况来看，首先就是未形成规范和成熟的轻资产运营体系。从开发阶段的私募基金到运营阶段的退出平台，国内企业并未形成完整的产业链，实现轻资产的类型多样性，原有的体系不适应新的模式，这就更需要企业在运营过程中建立规范健全的轻资产运营体系。再加上部分人员对传统房地产行业重资产运营模式的思想产生依赖性，企业实际执行起来有很大难度，企业发展能力受到了严重的影响。基于此，企业自身在运营体系建设以及策略等方面还有着很大的提升与发展空间。
　　利益追求冲突导致的诉求不同
　　开发商和合作方对于地产项目的利益追求不一致。如今的开发商一般都是手里持有地产的企业，而合作方一般都是有名气的中介机构，他们利用自己的品牌优势，进行房子的售卖。前者比较在意现金流的快速回笼，想要进行下一个地产项目的投资；后者更注重房子的盈利情况和客户的满意度，稳定现有市场的目标客户。如果管理层处理不好或者刚开始约定不详细，很可能会互相损害各自的利益，影响轻资产运营的进程。
　　融资渠道受限导致抗风险能力低
　　在轻资产运营模式下，特别是筹资活动方面，企业对资金的需求量极大，再加上房地产企业在当前的市场大环境中正面临着不少的风险挑战，各地房地产行业的融资渠道受到了限制，资金链很容易出现断裂情况。除此之外，我国的金融市场还不算发达，金融机构一般倾向于比较发达、名誉度比较高的大型企业，对中小型企业的支持度不。房地产开发商一般会将非核心业务外包出去，对于外包部分无法进行质量风险控制，基于此，企业在财务风险的防控方面也需要积极地进行强化。
　　转型面临人才储备不足
　　在轻资产转型阶段，有一个不可忽视的问题就是人才储备不足，企业的发展需要靠人来发展。在转型经营初期，由于要扩大轻资产规模，对原有经营模式做出调整，需要大量的资金投入，还未获得利润，所以员工的工资会受到一定影响。由于开发商在引进人才之后会进行各种业绩考核，奋斗在一线的员工压力也大，企业没有做一定的人才储备来预防人才的流失。前面提到的利益诉求的不统一和冲突，也可能会影响员工的向心力，造成人才的流失。

基于研究结果的政策建议

　　虽然有些地产公司取得了初期的成果，但是从上文来看，房地产行业转型还存在一定的问题和风险，为此，针对完善中国房地产行业轻资产转型从以下四个方面提出建议。
　　加强企业轻资产运营化的体系建设
　　房地产企业要始终把加强自身资产的轻资产组织体系建设放在首位，学习其他公司成功的经验，在自身业务组合中进行调整，将重点放在核心业务上，加强对核心业务运营组织体系建设。为了防止对传统重资产思维模式的依赖，应鼓励员工的积极性和创造性，在转型过程中加强对轻资产运营体系的建设。 　　完善合作协议
　　针对开发商和合作方的利益冲突，要尽早完善开发商跟合作方的协议，在协议中明确各自的权利和义务，协議内容要尽可能地细化，虽然没法涵盖合作过程的所有问题，特别是细节问题，但必须明确界定原则问题。比如，在利润率与现金流的平衡方面，明确每个阶段不同的核心，不会为了达成业绩而损害购买业主的利益，不会为了提高营业额而降低利润率，两者要协调统一地发展。在双方合作过程中，如果发现存在产品理念等不一致时，应多沟通交流来促进双方和谐发展。
　　加强多元化融资
　　房地产企业需对现有的融资方式重新思考，从多种渠道融合发展，寻找新的融资工具，建立新型融资策略，加快企业效益，比如将房地产企业与金融业有效结合，当然这也需要国家大政策的支持，特别是对于处在发展中的中小型企业。除了外部融资，企业还可以尝试从本企业内部员工入手，鼓励员工入股进行收益分红，还可增加一些理财产品，使更多的投资者参与其中，降低单一融资引发风险的可能。融资过程中要注意，企业要提高长期贷款的使用比率，减少风险。
　　提高员工归属感、吸引人才
　　首先，房地产行业要建立多方面考察的招聘制度。在转型的初期，房地产企业对复合型人才的需求越来越大，这就需要全面评价员工的综合素质，完善激励机制，提高员工的归属感，特别是对于努力奋斗在一线的员工，包括在疫情期间也尽职尽责的工人和销售人员。其次，企业要细化人才考核指标，不仅仅关注其销售房子的数量以及价格，还要注重其对无形资产方面的投入，比如说在产品研发过程中发挥的价值，员工的创造力和创新水平等。最后，做好人才储备，以内部培养为主，外部招聘为辅，防止人才外流给企业带来损失。

结 语

　　企业应当结合自身的实际情况，借鉴行业内成功的经验，选择适合自己的轻资产运营模式。不能盲目追求，要发展属于自己的特色，根据自己运营多年的经验制定特色的转型方案，减少潜在风险。企业还要提高自身的专业能力，在资产转型的同时，可将上述提到的建议作为参考，并在探索的道路上一步一步总结经验。
　　（云南师范大学）
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