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摘 要 2010年,中国房地产业摆脱金融危机带来的阴霾,开始企稳回升且回升态势十分明显。大中城市房价持续攀升,部分地区创出历史新高,房地产再次成为人们关注的焦点。由于房地产业是一个税收负担较重的行业, 而土地增值税又是其中的一项重要税种, 因而成为税收筹划所关注的重点。文章在土地增值税税法规定基础上,探讨房地产企业中可利用的有关筹划方式以及在筹划过程中所要注意的问题。
关键词 房地产企业 土地增值税 税收筹划
税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排, 尽可能地取得节税利益。税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提下提高企业经济效益, 具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善, 税收筹划逐渐成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高, 房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展, 企业的竞争也将更加激烈。因此, 如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局, 充分完全利用现有资源, 在管理中合理利用资金, 合理的进行税收筹划, 节省资金, 创造节税收益, 是房地产企业制胜的重要法宝。土地增值税是房地产企业主要筹划的税种,如何对其进行合理有效地税收筹划,对房地产企业起到至关重要的作用。
一、房地产企业税收筹划的主要方式
房地产企业在进行土地增值税税收筹划时,重点是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额,从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。
(一)利用税收优惠政策进行筹划。
根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅,又从事其他房地产开发,在分开核算的情况下,筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内,以获得免税待遇。要降低增值率,关键是降低增值额。而降低增值额的方法主要有两种:第一,降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低,但也会导致销售收入的减少,影响企业的利润,这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金。第二,增加普通标准住宅的扣除项目金额。例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。此外,针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务,不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同,这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高,而有的房屋增值率较低,这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担,这就要求企业对开发成本进行必要的调整,使得各处开发业务的增值率大致相同,从而节省税款。因此,平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊,就可以将获得的增值额进行最大限度的平均,这样就不会出现某段时间增值率过高的现象,从而节省部分税款的缴纳。
(二)利用土地增值税的征税范围进行筹划。
第一,利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税,建成后转让的应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。比如某房地产企业购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出地,一方出资金的条件。
第二,利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围,而属于营业税的征收范围。由于建筑行业所适用3%的比例税率,税负相对于土地增值税较低,更有利于实现收入的最大化。因此,房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发之初确定最终用户,实行定向开发,以达到减轻税负的目的,避免开发后销售缴纳土地增值税。
第三,改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此,房地产开发企业在开发完成后,可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移,只需交纳出租房产税。另外,房地产企业也可以房产投资、联营,在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税,而且在转让股权时也可以不用补交。
(三) 利用增加可抵扣项目进行筹划。
房地产开发企业在进行税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率, 使其适用较低的税率, 从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定: “现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出, 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用, 按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的, 房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中, 都会发生大量的借款,不可避免的会有大量的利息支出, 而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。
二、房地产企业在筹划过程中所要注意的问题
土地增值税的税收筹划能给房地产企业带来节税收益, 实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是, 房地产企业在进行筹划时也有一定的风险性。 因此,房地产企业还要注意以下问题:
(一) 税收筹划应以合理、合法为前提。
在土地增值税筹划时,不可盲目的钻税法的漏洞,应坚持依法原则,即在不违背国家的各项法律、法规的前提下, 结合房地产企业自身的实际情况进行筹划, 这样才能达到预期的效果和目标。否则不仅会丧失税务筹划收益,还会因为方法选择不当而可能被税务机关认定为偷税而遭受不必要的经济处罚。
(二) 税收筹划应注重战略筹划。
房地产企业进行土地增值税筹划的过程中,要注重规范性、战略性的筹划。某些房地产企业在筹划过程中往往忽视筹划的战略性,仅仅局限于单个项目、单笔交易或者单个环节进行筹划, 而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响, 单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本, 最终对企业产生了消极的影响。因此, 企业进行税收筹划, 管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项, 也要关注企业日常经营的各个方面, 不仅需要财务部门的工作人员的合作, 还要得到企业内部其他部门的配合, 才能充分取得税收筹划节税效益的最优额度。
综上所述,土地增值税筹划的目标不仅仅是降低企业的税收负担,还要有利于提高企业的净利润以及企业价值的稳定增长。企业只有合理的利用税收优惠政策, 制定战略税收筹划, 才能发挥其作用, 保证企业持续稳定的发展。
作者简介:
江西财经大学2008级财政学硕士研究生
关键词 房地产企业 土地增值税 税收筹划
税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排, 尽可能地取得节税利益。税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提下提高企业经济效益, 具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善, 税收筹划逐渐成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高, 房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展, 企业的竞争也将更加激烈。因此, 如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局, 充分完全利用现有资源, 在管理中合理利用资金, 合理的进行税收筹划, 节省资金, 创造节税收益, 是房地产企业制胜的重要法宝。土地增值税是房地产企业主要筹划的税种,如何对其进行合理有效地税收筹划,对房地产企业起到至关重要的作用。
一、房地产企业税收筹划的主要方式
房地产企业在进行土地增值税税收筹划时,重点是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额,从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。
(一)利用税收优惠政策进行筹划。
根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅,又从事其他房地产开发,在分开核算的情况下,筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内,以获得免税待遇。要降低增值率,关键是降低增值额。而降低增值额的方法主要有两种:第一,降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低,但也会导致销售收入的减少,影响企业的利润,这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金。第二,增加普通标准住宅的扣除项目金额。例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。此外,针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务,不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同,这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高,而有的房屋增值率较低,这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担,这就要求企业对开发成本进行必要的调整,使得各处开发业务的增值率大致相同,从而节省税款。因此,平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊,就可以将获得的增值额进行最大限度的平均,这样就不会出现某段时间增值率过高的现象,从而节省部分税款的缴纳。
(二)利用土地增值税的征税范围进行筹划。
第一,利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税,建成后转让的应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。比如某房地产企业购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出地,一方出资金的条件。
第二,利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围,而属于营业税的征收范围。由于建筑行业所适用3%的比例税率,税负相对于土地增值税较低,更有利于实现收入的最大化。因此,房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发之初确定最终用户,实行定向开发,以达到减轻税负的目的,避免开发后销售缴纳土地增值税。
第三,改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此,房地产开发企业在开发完成后,可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移,只需交纳出租房产税。另外,房地产企业也可以房产投资、联营,在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税,而且在转让股权时也可以不用补交。
(三) 利用增加可抵扣项目进行筹划。
房地产开发企业在进行税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率, 使其适用较低的税率, 从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定: “现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出, 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用, 按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的, 房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中, 都会发生大量的借款,不可避免的会有大量的利息支出, 而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。
二、房地产企业在筹划过程中所要注意的问题
土地增值税的税收筹划能给房地产企业带来节税收益, 实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是, 房地产企业在进行筹划时也有一定的风险性。 因此,房地产企业还要注意以下问题:
(一) 税收筹划应以合理、合法为前提。
在土地增值税筹划时,不可盲目的钻税法的漏洞,应坚持依法原则,即在不违背国家的各项法律、法规的前提下, 结合房地产企业自身的实际情况进行筹划, 这样才能达到预期的效果和目标。否则不仅会丧失税务筹划收益,还会因为方法选择不当而可能被税务机关认定为偷税而遭受不必要的经济处罚。
(二) 税收筹划应注重战略筹划。
房地产企业进行土地增值税筹划的过程中,要注重规范性、战略性的筹划。某些房地产企业在筹划过程中往往忽视筹划的战略性,仅仅局限于单个项目、单笔交易或者单个环节进行筹划, 而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响, 单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本, 最终对企业产生了消极的影响。因此, 企业进行税收筹划, 管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项, 也要关注企业日常经营的各个方面, 不仅需要财务部门的工作人员的合作, 还要得到企业内部其他部门的配合, 才能充分取得税收筹划节税效益的最优额度。
综上所述,土地增值税筹划的目标不仅仅是降低企业的税收负担,还要有利于提高企业的净利润以及企业价值的稳定增长。企业只有合理的利用税收优惠政策, 制定战略税收筹划, 才能发挥其作用, 保证企业持续稳定的发展。
作者简介:
江西财经大学2008级财政学硕士研究生