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作者简介：汪智慧（1990.10-），女，汉，河南新乡人，武汉大学经济与管理学院房地产经济学专业研究生，硕士，研究方向：房地产经济。
摘要：近年来，关于地价和房价的关系之争甚为喧嚣，因为房价和地价的因果关系揭示了谁是目前高房价的始作俑者。对此，本文经过文献考证，分析不同观点背后的前提和假设，试图借此对房价与地价的关系进行全面的梳理。本文发现，以往观点分歧的关键在于其研究的经济环境不同，不同的背景下，主导地价和房价变动的机制也会变化，房价和地价处在一个复杂的系统中，我国目前房价的上漲并不由地价的上涨带动。
关键词：房价；地价；垄断势力；土地市场管制；金融市场
一、 引言
自2002年7月1日起，我国实行以招标、拍卖或者挂牌方式出让城镇国有土地使用权，全国综合地价水平从2003年的1129元每平方米上涨到2013年的3349元每平方米，平均年增速11.49%，而全国住宅地价水平从2003年的1070元每平方米跃至2014年第一季度的5139元每平方米，年均增速16.62%。①招拍挂的城镇土地出让方式一方面规范了土地市场，对减少寻租等腐败行为起到了一定的作用；另一方面，增加了政府财政来源，使得政府在房地产业的权益得到保障。
但是，随着地价的持续增长步伐，我国大中城市，特别是特大城市的房价持续升温。例如，2003年3月份北京商品房均价为每平方米5762元人民币，至2014年1月北京商品房均价为26813元每平方米。剧烈的上涨压力部分基于地价上升带来的效应，这至少有两个解释。首先，地价上升使得房地产开发商开发房地产的成本大量增加，引起成本推动的房价上涨。例如，在2011年，国土部曾对全国620个项目的地价房价等进行调查，发现在所有案例中地价占房价比例平均为23.2%，其中地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。任志强支出，土地和税收占房价成本50%-60%。其次，在土地18亿亩红线及城镇化的背景下，招拍挂式的高地价间接造成了一种土地出让价格的“看涨幻象”，使得土地和住房作为投资品的内核渐渐被投机所覆盖，造成市场供给结构失衡加剧，实际房价和真实房价偏离加剧。近年来，“新圈地运动”是土地投机中出现的一种现象，由于它具有收益大，溢价大，风险小和房地产企业最主要的融资方式等特点，并且可以备企业将来不时所需，已在我国房地产市场横行数年。
尽管中央政府采取了一系列措施来抑制房价的快速增长，但是房价依然保持上涨的趋势。与此同时，地价和房价的关系引起了国内的广泛关注。对地价和房价关系的本质认识不仅有助于政府对房价的调控，促进国民住房条件的改善和完善房地产市场结构；而且可以进一步发展土地租金理论，完善土地及房屋评估模型等。
二、 房价中的地价相关因素及其作用
国内许多文献对房价和地价的关系的争论源自对所研究的对象的背景的忽视，关于土地市场和房地产开发市场的假设不同，则主导地价和房价变化的因素不同，地价和房价关系的表现形式不同。另外，房屋和土地属于不动产，不同地区的房屋和土地在严格意义上是不可以相互替代的，使得用整体综合数据来分析房价和地价的关系时效度大大降低。以上特点使得国内一些使用格兰杰因果检验、向量自回归模型（VAR）、向量误差修正模型（VEC）或脉冲函数等统计模型的文献对房价和地价的关系的论证有一定的误导。
房屋建设基于土地之上，地价因素及相关因素对房价有不同程度的影响。
首先，土地是住房的生产要素，地价是房价的构成元素，二者之间存在着一定的关系。如果市场环境是完全竞争的市场，每个企业可以按照已定的地租率来租用他所需要的土地，并且土地是有限的，土地的需求者众多，土地所有者可以在众多需求者中选择那个出价最高的人，赋予其使用土地的权利，同时在土地上建造的房屋情况也是如此。那么，依照萨缪尔森的地租和产品价格关系，地价和房价关系是：地价是房价的基础；房价是地价的表现；房价对地价有反作用；地价与房价呈正相关性，存在着一定的比例关系。[1]然而，我国的房地产市场存在着显著的垄断特征。尤其是在土地出让制度改革之前，垄断程度更高，李宏瑾用1999—2003年32个省市的数据测算出各省市的勒纳指数在0.5到0.85不等，经济发达的东部沿海省份的勒纳指数相对中西部较低，市场竞争环境比较好。[2]而对土地出让制度改革之后的数据研究表明，我国房地产市场需求价格弹性西部地区最高、中部次之而东部地区最低。[3]由于勒纳指数为需求弹性的倒数，因而其隐含的结论是东部地区房地产市场的垄断性要高于中西部地区。
我国房地产行业属于垄断行业的另一个重要特征我国房地产开发利润率达到35%左右，远超发达国家4%左右的房地产资本利润率。在社会平均利润率比较低的情形中，土地成本与房价有密切的正向联系，即商品房的社会平均土地成本增加，使得商品房价值增加，价值的增加表现在价格上。然而，我国房价和地价不是简单的线性关系。我国房地产商的垄断力量使得它有市场定价的能力，土地的价格是由商品房的价格引致的，商品房的价格的上涨，导致对土地的需求增加，引起土地价格的上涨。
土地是商品房的引致需求，在市场机制下，若给定土地供给则房价决定地价[4]；土地供应量的变化对房价有着巨大影响。[5]我国2002年实施以招拍挂的土地出让方式为主的政策即是计划体制向市场机制转变的重要举措。实行“招、拍、挂”制度后房地产市场的整体市场化程度得以提高。[6]2002年我国城镇人均住房面积为22.79平方米，严重低于美国人均住房水平60平方米。政策释放出来的亟需改善居住环境的巨大刚需与我国不成熟的房地产市场供给的量之间存在巨大的差异，这引爆了我国房地产市场并且上涨趋势一直持续到现在。在一定程度上，正因为房价的上涨，才导致了地价的上涨。这在2002年7月为分割点的前后两个时段的房价地价变化中得到了很好的证明。我国目前并不是完全的市场机制，政府用行政手段将房价控制在一定的区间。在目前的市场环境中，如果政府放弃对房价的管制，土地价格仍有上升的空间。 其次，房价和地价的关系受到政府土地市场管制的影响。土地市场管制调整了土地资源的配置，扭曲了地价，并系统影响新建房屋的价格，对房价影响的土地用途管制包括土地密度控制和土地的有效利用[7]，土地利用规划以及其他方面的供给限制等[8]。土地密度管制影响了土地和非土地要素的替代弹性，使得相同的房价中土地价格相对较高。
税收是影响房价和地价的另一个重要因素。如果政府增加征税，这部分税收将分别由消费者和房地产开发商承担，增加房价和地价，但不同的税收方式会使得房价和地价增加的程度不同。例如，对土地征收土地增值税，使得开发初期支付的土地出让金影响较小，而房价上升较大。在商品房市场上，中国在中西部的消费者对商品房的需求价格弹性分别为0.743、1、412和4.913，税收将很大程度的转嫁给商品房的购买者，间接导致消费者住房支出增加。尽管实行“招、拍、挂”制度后房地产市场的整体市场化程度有所提高，使得地产商的寻租空间减少和开发商的市场势力与转嫁成本的能力降低，消费者承担税费的情形并不能完全得到改善。
与此同时，特殊的经济环境造成了房价和地价关系的个别差异。例如，经济体处于不同的发展阶段，地价和房价会表现出不同的特征，韩国经济急剧增长阶段中，高地价是房价上涨的一个重要特征。[9]我国现在处于城镇化阶段，如果坚持市场化，高地价也是难以避免的。
另外，房价和地价同时受资本市场的一些因素的影响。例如，贷款利率对地价和房价都有影响。宽松的金融环境，降低了房贷成本，继而与过度的投资需求及垄断一起助长了房价。而且，地区经济发展、人力资本等市场因素与房价存在正相关。
当市场环境改变时，房价和地价的相关关系表现会出现一定的差异。规制情形下的房价和地价高于无规则情形下的房价和地价；在供大于求时，房价与地价成线性负相关关系；在供小于求时，房价与地价成线性正相关关系。投机行为和土地囤积行为等会对房价与地价关系产生影响。
三、 结论及相关政策建议
本文通过对我国现阶段地价与房价关系的探讨，以目前的经济环境为前提，建立了一个地价及其相关因素与房价的综合关系网，并由此分析可以得到以下几点政策建议：
首先，进一步改革土地市场，推进土地的城镇化，实现农村宅基地市场化流转，增大土地供应量。为保证我国18亿亩红线，政府一方面可以放松对农地出租的限制并制定相关条例保护农民的权力和提高集体土地的社会效益；另一方面可以用城市城郊土地面积冲抵每个在城市买房定居的农业户口的宅基地面积的方法，实现跨省跨地区转移土地面积，在城镇化过程中有序增加城市土地供应量。土地供给量的增加不仅通过供求机制影响地价来影响房价，而且可以降低住房市场对未来房价的预期从而减少投机投资需求，对房价有负向影响，使得房价去泡沫化。
其次，規范和优化政府对土地出让金及相关税费的收支机制，阳光化政府对土地相关费用的收支。政府和房地产开发商对土地博弈时倾向于高地价的一个重要原因是政府对土地出让金及土地相关收入的收支的不透明。同时，也应解决地方财权与事权不统一的问题，消除地方财政支出瓶颈。
再者，稳定房地产发展，需要一个健康良好的经济环境。完善土地收购储备制度，强化政府参与调控房地产市场的能力；加大房地产开发用地监管，查处土地闲置行为；纠正房地产销售市场的不透明行为，税收和行政监督增加开发商在房地产保有环节的成本。如果政策在这些方面有所作为，开发商就不得不开发土地，长期来看就会稀释地价对房价的影响。
另外，解决城市中低收入家庭住房问题，可以采取专项货币补贴的方式，依据合规合法合情的分层补偿原则，充分尊重中低收入家庭的居住意愿，同时规范对中低收入家庭的补贴核准机制，做到应保尽保，构建城市家庭住房保障网。借助市场而不是对土地市场和住房市场的行政干预的方法，不仅可以减少操作过程中的腐败，也可以减少社会损失，最优化资源配置。（作者单位： 武汉大学经济与管理学院）
参考文献：
[1]高晓慧。地价和房价的基本关系[J]。中外房地产导报，2001（6）
[2]李宏瑾。我国房地产市场垄断程度研究——勒纳指数的测算[J]。财经问题研究，2005（3）：3-10.
[3]高波，王斌。中国大中城市房地产需求弹性地区差异的实证分析[J]。当代经济科学，2008（1）：117-124.
[4]Evans A. Economics， real estateandthe supplyof land[M]. Oxford： Blackwell Publishing，2004：98- 105.
[5]苗启虎，王方华。房价地价上涨孰因孰果[J]。价格理论与实践，2004（12）： 47- 48.
[6]黄健柏，江飞涛，陈伟刚。对我国房价与地价相互关系的再检验[J]。预测，2007（2）
[7]Dowall D E，Landis J D。Land-Use controls and housing costs：an examination of San Francisco[J]。Areuea Journal，1982（10）：67- 93.
[8]Evans A. Housing prices and land prices in the South East- a review[M]. London，The House Builders Federation，1987.
[9]Kim J. Housing price hike and price stabilization policy in Korea[A]. Residential welfare and housing policies：the experience and future[C]. Seoul， Korea， 2005：356- 378.
注解：
①数据来源：中国城市地价动态监测网http：//www.landvalue.com.cn
摘要：近年来，关于地价和房价的关系之争甚为喧嚣，因为房价和地价的因果关系揭示了谁是目前高房价的始作俑者。对此，本文经过文献考证，分析不同观点背后的前提和假设，试图借此对房价与地价的关系进行全面的梳理。本文发现，以往观点分歧的关键在于其研究的经济环境不同，不同的背景下，主导地价和房价变动的机制也会变化，房价和地价处在一个复杂的系统中，我国目前房价的上漲并不由地价的上涨带动。
关键词：房价；地价；垄断势力；土地市场管制；金融市场
一、 引言
自2002年7月1日起，我国实行以招标、拍卖或者挂牌方式出让城镇国有土地使用权，全国综合地价水平从2003年的1129元每平方米上涨到2013年的3349元每平方米，平均年增速11.49%，而全国住宅地价水平从2003年的1070元每平方米跃至2014年第一季度的5139元每平方米，年均增速16.62%。①招拍挂的城镇土地出让方式一方面规范了土地市场，对减少寻租等腐败行为起到了一定的作用；另一方面，增加了政府财政来源，使得政府在房地产业的权益得到保障。
但是，随着地价的持续增长步伐，我国大中城市，特别是特大城市的房价持续升温。例如，2003年3月份北京商品房均价为每平方米5762元人民币，至2014年1月北京商品房均价为26813元每平方米。剧烈的上涨压力部分基于地价上升带来的效应，这至少有两个解释。首先，地价上升使得房地产开发商开发房地产的成本大量增加，引起成本推动的房价上涨。例如，在2011年，国土部曾对全国620个项目的地价房价等进行调查，发现在所有案例中地价占房价比例平均为23.2%，其中地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。任志强支出，土地和税收占房价成本50%-60%。其次，在土地18亿亩红线及城镇化的背景下，招拍挂式的高地价间接造成了一种土地出让价格的“看涨幻象”，使得土地和住房作为投资品的内核渐渐被投机所覆盖，造成市场供给结构失衡加剧，实际房价和真实房价偏离加剧。近年来，“新圈地运动”是土地投机中出现的一种现象，由于它具有收益大，溢价大，风险小和房地产企业最主要的融资方式等特点，并且可以备企业将来不时所需，已在我国房地产市场横行数年。
尽管中央政府采取了一系列措施来抑制房价的快速增长，但是房价依然保持上涨的趋势。与此同时，地价和房价的关系引起了国内的广泛关注。对地价和房价关系的本质认识不仅有助于政府对房价的调控，促进国民住房条件的改善和完善房地产市场结构；而且可以进一步发展土地租金理论，完善土地及房屋评估模型等。
二、 房价中的地价相关因素及其作用
国内许多文献对房价和地价的关系的争论源自对所研究的对象的背景的忽视，关于土地市场和房地产开发市场的假设不同，则主导地价和房价变化的因素不同，地价和房价关系的表现形式不同。另外，房屋和土地属于不动产，不同地区的房屋和土地在严格意义上是不可以相互替代的，使得用整体综合数据来分析房价和地价的关系时效度大大降低。以上特点使得国内一些使用格兰杰因果检验、向量自回归模型（VAR）、向量误差修正模型（VEC）或脉冲函数等统计模型的文献对房价和地价的关系的论证有一定的误导。
房屋建设基于土地之上，地价因素及相关因素对房价有不同程度的影响。
首先，土地是住房的生产要素，地价是房价的构成元素，二者之间存在着一定的关系。如果市场环境是完全竞争的市场，每个企业可以按照已定的地租率来租用他所需要的土地，并且土地是有限的，土地的需求者众多，土地所有者可以在众多需求者中选择那个出价最高的人，赋予其使用土地的权利，同时在土地上建造的房屋情况也是如此。那么，依照萨缪尔森的地租和产品价格关系，地价和房价关系是：地价是房价的基础；房价是地价的表现；房价对地价有反作用；地价与房价呈正相关性，存在着一定的比例关系。[1]然而，我国的房地产市场存在着显著的垄断特征。尤其是在土地出让制度改革之前，垄断程度更高，李宏瑾用1999—2003年32个省市的数据测算出各省市的勒纳指数在0.5到0.85不等，经济发达的东部沿海省份的勒纳指数相对中西部较低，市场竞争环境比较好。[2]而对土地出让制度改革之后的数据研究表明，我国房地产市场需求价格弹性西部地区最高、中部次之而东部地区最低。[3]由于勒纳指数为需求弹性的倒数，因而其隐含的结论是东部地区房地产市场的垄断性要高于中西部地区。
我国房地产行业属于垄断行业的另一个重要特征我国房地产开发利润率达到35%左右，远超发达国家4%左右的房地产资本利润率。在社会平均利润率比较低的情形中，土地成本与房价有密切的正向联系，即商品房的社会平均土地成本增加，使得商品房价值增加，价值的增加表现在价格上。然而，我国房价和地价不是简单的线性关系。我国房地产商的垄断力量使得它有市场定价的能力，土地的价格是由商品房的价格引致的，商品房的价格的上涨，导致对土地的需求增加，引起土地价格的上涨。
土地是商品房的引致需求，在市场机制下，若给定土地供给则房价决定地价[4]；土地供应量的变化对房价有着巨大影响。[5]我国2002年实施以招拍挂的土地出让方式为主的政策即是计划体制向市场机制转变的重要举措。实行“招、拍、挂”制度后房地产市场的整体市场化程度得以提高。[6]2002年我国城镇人均住房面积为22.79平方米，严重低于美国人均住房水平60平方米。政策释放出来的亟需改善居住环境的巨大刚需与我国不成熟的房地产市场供给的量之间存在巨大的差异，这引爆了我国房地产市场并且上涨趋势一直持续到现在。在一定程度上，正因为房价的上涨，才导致了地价的上涨。这在2002年7月为分割点的前后两个时段的房价地价变化中得到了很好的证明。我国目前并不是完全的市场机制，政府用行政手段将房价控制在一定的区间。在目前的市场环境中，如果政府放弃对房价的管制，土地价格仍有上升的空间。 其次，房价和地价的关系受到政府土地市场管制的影响。土地市场管制调整了土地资源的配置，扭曲了地价，并系统影响新建房屋的价格，对房价影响的土地用途管制包括土地密度控制和土地的有效利用[7]，土地利用规划以及其他方面的供给限制等[8]。土地密度管制影响了土地和非土地要素的替代弹性，使得相同的房价中土地价格相对较高。
税收是影响房价和地价的另一个重要因素。如果政府增加征税，这部分税收将分别由消费者和房地产开发商承担，增加房价和地价，但不同的税收方式会使得房价和地价增加的程度不同。例如，对土地征收土地增值税，使得开发初期支付的土地出让金影响较小，而房价上升较大。在商品房市场上，中国在中西部的消费者对商品房的需求价格弹性分别为0.743、1、412和4.913，税收将很大程度的转嫁给商品房的购买者，间接导致消费者住房支出增加。尽管实行“招、拍、挂”制度后房地产市场的整体市场化程度有所提高，使得地产商的寻租空间减少和开发商的市场势力与转嫁成本的能力降低，消费者承担税费的情形并不能完全得到改善。
与此同时，特殊的经济环境造成了房价和地价关系的个别差异。例如，经济体处于不同的发展阶段，地价和房价会表现出不同的特征，韩国经济急剧增长阶段中，高地价是房价上涨的一个重要特征。[9]我国现在处于城镇化阶段，如果坚持市场化，高地价也是难以避免的。
另外，房价和地价同时受资本市场的一些因素的影响。例如，贷款利率对地价和房价都有影响。宽松的金融环境，降低了房贷成本，继而与过度的投资需求及垄断一起助长了房价。而且，地区经济发展、人力资本等市场因素与房价存在正相关。
当市场环境改变时，房价和地价的相关关系表现会出现一定的差异。规制情形下的房价和地价高于无规则情形下的房价和地价；在供大于求时，房价与地价成线性负相关关系；在供小于求时，房价与地价成线性正相关关系。投机行为和土地囤积行为等会对房价与地价关系产生影响。
三、 结论及相关政策建议
本文通过对我国现阶段地价与房价关系的探讨，以目前的经济环境为前提，建立了一个地价及其相关因素与房价的综合关系网，并由此分析可以得到以下几点政策建议：
首先，进一步改革土地市场，推进土地的城镇化，实现农村宅基地市场化流转，增大土地供应量。为保证我国18亿亩红线，政府一方面可以放松对农地出租的限制并制定相关条例保护农民的权力和提高集体土地的社会效益；另一方面可以用城市城郊土地面积冲抵每个在城市买房定居的农业户口的宅基地面积的方法，实现跨省跨地区转移土地面积，在城镇化过程中有序增加城市土地供应量。土地供给量的增加不仅通过供求机制影响地价来影响房价，而且可以降低住房市场对未来房价的预期从而减少投机投资需求，对房价有负向影响，使得房价去泡沫化。
其次，規范和优化政府对土地出让金及相关税费的收支机制，阳光化政府对土地相关费用的收支。政府和房地产开发商对土地博弈时倾向于高地价的一个重要原因是政府对土地出让金及土地相关收入的收支的不透明。同时，也应解决地方财权与事权不统一的问题，消除地方财政支出瓶颈。
再者，稳定房地产发展，需要一个健康良好的经济环境。完善土地收购储备制度，强化政府参与调控房地产市场的能力；加大房地产开发用地监管，查处土地闲置行为；纠正房地产销售市场的不透明行为，税收和行政监督增加开发商在房地产保有环节的成本。如果政策在这些方面有所作为，开发商就不得不开发土地，长期来看就会稀释地价对房价的影响。
另外，解决城市中低收入家庭住房问题，可以采取专项货币补贴的方式，依据合规合法合情的分层补偿原则，充分尊重中低收入家庭的居住意愿，同时规范对中低收入家庭的补贴核准机制，做到应保尽保，构建城市家庭住房保障网。借助市场而不是对土地市场和住房市场的行政干预的方法，不仅可以减少操作过程中的腐败，也可以减少社会损失，最优化资源配置。（作者单位： 武汉大学经济与管理学院）
参考文献：
[1]高晓慧。地价和房价的基本关系[J]。中外房地产导报，2001（6）
[2]李宏瑾。我国房地产市场垄断程度研究——勒纳指数的测算[J]。财经问题研究，2005（3）：3-10.
[3]高波，王斌。中国大中城市房地产需求弹性地区差异的实证分析[J]。当代经济科学，2008（1）：117-124.
[4]Evans A. Economics， real estateandthe supplyof land[M]. Oxford： Blackwell Publishing，2004：98- 105.
[5]苗启虎，王方华。房价地价上涨孰因孰果[J]。价格理论与实践，2004（12）： 47- 48.
[6]黄健柏，江飞涛，陈伟刚。对我国房价与地价相互关系的再检验[J]。预测，2007（2）
[7]Dowall D E，Landis J D。Land-Use controls and housing costs：an examination of San Francisco[J]。Areuea Journal，1982（10）：67- 93.
[8]Evans A. Housing prices and land prices in the South East- a review[M]. London，The House Builders Federation，1987.
[9]Kim J. Housing price hike and price stabilization policy in Korea[A]. Residential welfare and housing policies：the experience and future[C]. Seoul， Korea， 2005：356- 378.
注解：
①数据来源：中国城市地价动态监测网http：//www.landvalue.com.cn