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摘 要：在2007年前三季度，金融市场流动性过剩，房地产开发商融资渠道非常畅通。特别是证券市场融资，为上市的房地产企业提供了充足的资金储备。但是，在2007年的第四季度，银根紧缩，宏观调控，IPO受阻成为市场主旋律，在此背景下，多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，房地产金融面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧，而是房地产融资渠道的宽窄问题。
关键词：房地产融资；融资方式；融资策略
中图分类号：F12文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）05-0175-02
1 房地产企业融资策略概述
企业融资方式是指企业获取所需资金的形式、手段和途径。从资金的来源，可以分为以下两类。
1.1 内源融资
内源融资是指从企业内部筹集资金的方式。它包括：折旧资金和留存利润等。内源融资优点在于使用的资金是企业的自由资金，受外界的制约和影响较小，财务成本小，不需要向外支付相关的融资成本和费用，不存在支付危机，是企业首选的一种融资方式。缺点在于受企业自身积累能力的影响，融资规模受到较大限制。
1.2 外源融资
外源融资是指企业从外部筹集资金的方式。主要包括直接融资和间接融资，直接融资包括发行股票、企业债券等。而间接融资则包括向银行和其他金融机构借款等。外源融资不受企业自身积累能力的限制，可以变分散的、小额的储蓄为集中的、大额的资金。
2 2007年房地产企业融资现状与分析
从2006年开始，政府宏观调控重拳频频出击，从“国六条”、“国十五条”，到多次上调贷款基准利率，对房地产开发企业的资金实力提出了更高要求。2007年是房地产企业融资手段较为集中和丰富的一年，包括证券市场融资、银行借贷、公司债、其他方式融资等多种方式。
（1）银行贷款稳中有降，但直接或间接来源于银行的总资金仍占较大比重。商业银行是最大的资金供给者。商业银行的重要地位决定了银行贷款是房地产投融资活动最重要的资金来源。房地产企业贷款是银行较为优良的资产之一，也是银行利润的增长点。虽然随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8.13大限”，房企从银行直接贷款愈发困难。但房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征。
（2）国内IPO受阻，借壳上市与境外上市成为次优选择。通过上市进行股权融资是房地产企业最经济的选择之一。因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。目前A股市场的房地产公司有87家，加上综合类的房地产公司有40、50家，以及在海外上市的20多家，一共是150余家。但相比我国5万余家房企，数量太少。2007年证监会对房企上市的态度异常谨慎，在国内A股市场，2007年以来真正实现IPO的企业为零，甚至从2007年10月之后直到年底，没有新的房地产企业进入发审委过会名单。
在此情况之下，借壳上市和绕道香港海外上市成为了众多房企进入股市的次优选择。华远地产借壳SST幸福、北京鹏泰投资借壳中关村、万好万家集团借壳*ST庆丰、浙江新湖集团借壳中宝股份、广州粤泰集团借壳东华实业、北京万通星河借壳先锋股份等。重组ST公司，利用上市公司再融资的机会入主已成为房企的借壳途径。
2007年，境外股市也成为房企上市重要舞台。其中，广东元邦集团成功在新加坡上市。而在香港股市，先后有世茂地产、盛高置地、绿城中国、碧桂园控股、鸿隆控股等多家房企相继以红筹股的方式登陆香港。
（3）上市企业在证券市场大举融资。股票市场一直是房地产企业，尤其是在国内优势房地产企业重要的融资渠道之一。特别是2007年中国股票市场高速增长，也给已上市的房企提供了广阔的融资平台。据民生证券发布的统计数据，2007年，国内A股市场共有23家上市公司采取公开增发、定向增发和配股方式进行再融资，融资金额高达417.96亿。
（4）发行公司债成为新的可能。2007年8月，中国证监会颁布《公司债券发行试点办法》，使国内上市公司发行公司债成为可能。公司债一方面增加企业资金，另一方面增加企业的财务杠杆，弥补增发股票摊薄的每股利润。10月18日，金地总计12亿元的公司债券的申请获得证监会发审会有条件通过，成为国内第一家发行公司债的地产上市公司。万科随后于8月30日发布公告称，将在中国境内发行本金总额不超过59亿元的公司债券。
2007年部分房地产企业债券融资情况。
（5）其他融资方式成为重要补充。各种金融衍生产品的融资和房地产信托也成为房地产企业重要的融资方式。①银团贷款。这主要发生在香港上市的房企。这种银团贷款形式，對于降低银行贷款风险有很大的帮助，值得国内银行的借鉴。②信托。2007年3月，华侨城参股公司深圳华侨城房地产有限公司委托中信信托发行融资金额为6.5亿元的财产信托产品。在银行信贷紧缩的政策环境下，信托资金对房地产业的融资需求是一个很好的补充。③私募基金。私募基金在国外房地产领域占据了近一半的融资份额，在拓宽中国房地产业融资渠道方面将发挥重要作用。
3 房地产企业融资策略
低资本成本和低资本风险是房地产企业融资的双重目标。房地产企业资金需求巨大，内源融资几乎是杯水车薪，在利用外源融资时，平衡股权和债权融资的比例十分重要，根据融资啄食顺序理论，融资先通过内部资金进行，然后再通过低风险的债券，最后才不得不采用股票。但是中国上市公司普遍情况是流通股在全部股份中所占比例大多较少，因此，股权融资可以说兼具低成本和低风险两者的优势，以IPO、借壳上市、定向增发等形式募集权益资本必将成为房地产企业首选。当房地产企业拥有较多的权益资产时，企业的财务杠杆不能够发挥作用，此时，可进行银行贷款和证券市场发行公司债等债权融资。而房地产基金和房地产信托尚处于起步阶段，虽然前景看好，但在未来几年中却不可能成为融资的主要方式，只能作为丰富融资手段的补充。
参考文献
［1］马曙松，张旭，王淼.房地产企业需要个性化 的融资模式［J］.中国房地信息，2006，(4)．
［2］陈晓，单鑫.债务融资是否会增加上市企业的融资成本 ［J］.经济研究，1999，(9).
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
关键词：房地产融资；融资方式；融资策略
中图分类号：F12文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）05-0175-02
1 房地产企业融资策略概述
企业融资方式是指企业获取所需资金的形式、手段和途径。从资金的来源，可以分为以下两类。
1.1 内源融资
内源融资是指从企业内部筹集资金的方式。它包括：折旧资金和留存利润等。内源融资优点在于使用的资金是企业的自由资金，受外界的制约和影响较小，财务成本小，不需要向外支付相关的融资成本和费用，不存在支付危机，是企业首选的一种融资方式。缺点在于受企业自身积累能力的影响，融资规模受到较大限制。
1.2 外源融资
外源融资是指企业从外部筹集资金的方式。主要包括直接融资和间接融资，直接融资包括发行股票、企业债券等。而间接融资则包括向银行和其他金融机构借款等。外源融资不受企业自身积累能力的限制，可以变分散的、小额的储蓄为集中的、大额的资金。
2 2007年房地产企业融资现状与分析
从2006年开始，政府宏观调控重拳频频出击，从“国六条”、“国十五条”，到多次上调贷款基准利率，对房地产开发企业的资金实力提出了更高要求。2007年是房地产企业融资手段较为集中和丰富的一年，包括证券市场融资、银行借贷、公司债、其他方式融资等多种方式。
（1）银行贷款稳中有降，但直接或间接来源于银行的总资金仍占较大比重。商业银行是最大的资金供给者。商业银行的重要地位决定了银行贷款是房地产投融资活动最重要的资金来源。房地产企业贷款是银行较为优良的资产之一，也是银行利润的增长点。虽然随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8.13大限”，房企从银行直接贷款愈发困难。但房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征。
（2）国内IPO受阻，借壳上市与境外上市成为次优选择。通过上市进行股权融资是房地产企业最经济的选择之一。因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。目前A股市场的房地产公司有87家，加上综合类的房地产公司有40、50家，以及在海外上市的20多家，一共是150余家。但相比我国5万余家房企，数量太少。2007年证监会对房企上市的态度异常谨慎，在国内A股市场，2007年以来真正实现IPO的企业为零，甚至从2007年10月之后直到年底，没有新的房地产企业进入发审委过会名单。
在此情况之下，借壳上市和绕道香港海外上市成为了众多房企进入股市的次优选择。华远地产借壳SST幸福、北京鹏泰投资借壳中关村、万好万家集团借壳*ST庆丰、浙江新湖集团借壳中宝股份、广州粤泰集团借壳东华实业、北京万通星河借壳先锋股份等。重组ST公司，利用上市公司再融资的机会入主已成为房企的借壳途径。
2007年，境外股市也成为房企上市重要舞台。其中，广东元邦集团成功在新加坡上市。而在香港股市，先后有世茂地产、盛高置地、绿城中国、碧桂园控股、鸿隆控股等多家房企相继以红筹股的方式登陆香港。
（3）上市企业在证券市场大举融资。股票市场一直是房地产企业，尤其是在国内优势房地产企业重要的融资渠道之一。特别是2007年中国股票市场高速增长，也给已上市的房企提供了广阔的融资平台。据民生证券发布的统计数据，2007年，国内A股市场共有23家上市公司采取公开增发、定向增发和配股方式进行再融资，融资金额高达417.96亿。
（4）发行公司债成为新的可能。2007年8月，中国证监会颁布《公司债券发行试点办法》，使国内上市公司发行公司债成为可能。公司债一方面增加企业资金，另一方面增加企业的财务杠杆，弥补增发股票摊薄的每股利润。10月18日，金地总计12亿元的公司债券的申请获得证监会发审会有条件通过，成为国内第一家发行公司债的地产上市公司。万科随后于8月30日发布公告称，将在中国境内发行本金总额不超过59亿元的公司债券。
2007年部分房地产企业债券融资情况。
（5）其他融资方式成为重要补充。各种金融衍生产品的融资和房地产信托也成为房地产企业重要的融资方式。①银团贷款。这主要发生在香港上市的房企。这种银团贷款形式，對于降低银行贷款风险有很大的帮助，值得国内银行的借鉴。②信托。2007年3月，华侨城参股公司深圳华侨城房地产有限公司委托中信信托发行融资金额为6.5亿元的财产信托产品。在银行信贷紧缩的政策环境下，信托资金对房地产业的融资需求是一个很好的补充。③私募基金。私募基金在国外房地产领域占据了近一半的融资份额，在拓宽中国房地产业融资渠道方面将发挥重要作用。
3 房地产企业融资策略
低资本成本和低资本风险是房地产企业融资的双重目标。房地产企业资金需求巨大，内源融资几乎是杯水车薪，在利用外源融资时，平衡股权和债权融资的比例十分重要，根据融资啄食顺序理论，融资先通过内部资金进行，然后再通过低风险的债券，最后才不得不采用股票。但是中国上市公司普遍情况是流通股在全部股份中所占比例大多较少，因此，股权融资可以说兼具低成本和低风险两者的优势，以IPO、借壳上市、定向增发等形式募集权益资本必将成为房地产企业首选。当房地产企业拥有较多的权益资产时，企业的财务杠杆不能够发挥作用，此时，可进行银行贷款和证券市场发行公司债等债权融资。而房地产基金和房地产信托尚处于起步阶段，虽然前景看好，但在未来几年中却不可能成为融资的主要方式，只能作为丰富融资手段的补充。
参考文献
［1］马曙松，张旭，王淼.房地产企业需要个性化 的融资模式［J］.中国房地信息，2006，(4)．
［2］陈晓，单鑫.债务融资是否会增加上市企业的融资成本 ［J］.经济研究，1999，(9).
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。