上海正在兴建世界罕见的大型综合交通枢纽——虹桥枢纽,平衡其巨额投资的仍是土地收益
　　
　　
　　《财经》实习记者 凌馨
　　
　　作为世博配套工程的一部分,世界罕见的大型综合交通枢纽——上海虹桥综合交通枢纽(下称虹桥枢纽),于3月16日部分建成并投入使用。该项目在原虹桥机场的基础上,向西扩展和延伸,整个项目占地26.26平方公里,接近澳门的总面积。
　　
　　虹桥枢纽向西和向北两个方向延伸,还有近乎三个枢纽面积的巨大区域——“商务拓展区”(总面积60.3平方公里)。
　　
　　这样,就形成了一个总面积为86.5平方公里的区域,它甚至超过了香港岛的面积(78.4平方公里)。这个区域就是“虹桥商务区”,它地跨闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。
　　
　　在南汇并入浦东新区之后不久,上海一度有传闻说,将新成立一个“虹桥区”,将上述四区全部或部分并入。
　　
　　长三角一票到底
　　
　　虹桥枢纽的建设主要集中在所谓“核心区”。这个核心区又包括与交通关系直接相关的功能区以及商务区。前者有机场、火车站、长途客运站、公交枢纽、5条轨道交通线路,囊括了除水运以外几乎所有的交通模式,甚至还预留了磁浮车站——火车站将是未来京沪高铁、沪宁高铁等线路的终点站,它将取代北京西客站,成为全国最大的铁路客运站,长途客运站也是国内一级客运站水平。全部建成后,枢纽内将出现56种交通换乘方法,预计日客流量达到110万。
　　
　　关于商务区官方描述是:现代服务业的集聚区,面向全国的总部经济和高端商务活动的集聚地,上海国际贸易中心的核心功能区之一。
　　
　　目前国际上与虹桥枢纽相似的,是德国法兰克福机场,该机场同样汇集了航空、铁路、公路、城市轨道交通等运输方式,也设有办公、餐饮、宾馆和会议中心等商业项目。但其建筑面积仅为0.2平方公里。
　　
　　虹桥机场位于上海城西,是上海的老机场。自从1999年浦东机场建成之后,虹桥机场显得有些式微。浦东机场几乎位于上海最东边(它濒临东海),与虹桥机场有大约60公里之遥。
　　
　　从虹桥机场再往西,就能通往江苏乃至整个长三角。以外资企业集中的昆山市为例,它的市中心距虹桥机场只有50多公里,这个距离甚至比虹桥机场到浦东机场的距离还近一点。
　　
　　特殊的位置,使得虹桥地区的辐射能力要超过浦东机场。而兴建虹桥枢纽,策划者的目的很明确,就是要服务长三角,实现长三角城市的“一票到底”——只持一张票,就能完成乘坐高铁或长途巴士赴沪,在上海转乘飞机等其他交通工具的全过程。
　　
　　由于未来高铁、甚至磁悬浮将让南京人、杭州人在1小时内到达虹桥,借助一站式的枢纽服务,从虹桥机场出发,又可以在1小时之内到达上海的任何一个角落。也就是说,借助虹桥枢纽,长三角主要城市的居民,可以在两小时内,从自己家到达上海的任何一个角落。
　　
　　在虹桥枢纽这个复杂的交通综合体中,航空领域由民航总局主管,铁路部分隶属铁道部,公路部分则须接受交通部门监管。除此以外,还涉及电力、水物、环保、绿化等其他细分领域,如何统筹和协调,将是难题。
　　
　　申虹公司
　　
　　至于虹桥枢纽内部,则被分割为三大块:机场扩建工程、虹桥高铁客运站和商务核心区。
　　
　　机场扩建工程已于3月16日前完工,以上海机场为投资主体。该项目原计划投资135亿元,实际耗资115亿元(其中5亿元来自国家民航局,30亿元来自上海市政府,其他全部来自上海机场集团和银行贷款)。
　　
　　高铁上海站部分,总投资为160亿元,由京沪高速铁路股份有限公司承担,该公司又委托上海铁路局代建。京沪高铁是一家注册资金1500亿元的公司,上海方面由申铁投资有限公司出资,占股6.564%,为第四大股东。
　　
　　枢纽内的其他项目,则由一家专门为虹桥枢纽成立的项目公司——上海申虹投资发展有限公司(下称申虹公司)全权负责。
　　
　　申虹公司成立于2006年6月1日,注册资本50亿元。三大股东分别为上海机场、上海久事公司和上海市土地储备中心(上海地产集团有限公司),占股40%、30%和30%。
　　
　　上海市发改委2006年4月上交市政府的一份请示中指出,申虹公司的上述股权结构,可以带来三大好处。除了减轻上海机场的筹融资压力外,纳入久事公司,“能将虹桥枢纽工程与久事公司代表市政府出资建设交通设施的职能结合起来”;更重要的是,纳入上海地产集团,“能将虹桥枢纽的土地储备任务与地产集团的土地储备职能结合起来”。
　　
　　这份名为“关于上海虹桥综合枢纽项目公司组建方案的请示”的文件建议,该公司与虹桥枢纽建设指挥部实行“两块牌子、一套班子”,并承担指挥部办公室功能,该公司还负责牵头编制区域详细规划,并进行投融资。
　　
　　工商资料显示,截至2008年底,申虹公司负责总额为174亿元,其中专项应付款40.08亿元,短期借款额124亿元。在浦发银行当年的年报中,申虹公司位居前十大贷款客户之列,贷款余额14.65亿元。
　　
　　发改委认定的申虹公司五大职责中,第一条即:由市政府授权,“对虹桥枢纽规划范围区域实施专项土地储备,负责征地动迁和基础性开发”。同时,该公司还负责虹桥枢纽内的环境和公共基础设施建设,经市政府批准,“可进行地区内特定的经营项目开发”。
　　
　　申虹公司对虹桥枢纽的开发成本,主要是土地动迁费用。截至2008年底,该公司总资产已增至224亿元。其中,货币资金10.6亿元,在建工程增加为34.4亿元,存货(主要是土地储备)高达172.6亿元,可称做虹桥商务区的“地主”。
　　
　　以地生财
　　
　　与备受瞩目的上海世博园区相比,虹桥枢纽的投资总额大约是世博园的4倍,如此大的项目,资金如何筹措?未来的运营和收益如何?
　　
　　虽然受访者多拒绝谈论虹桥枢纽项目中的“敏感话题”,《财经》获得的一份资料仍表明,虹桥枢纽的资金平衡思路,是让土地收益平衡开发投资,让商业性设施的经常性收益平衡运营费用。以此为据,决定开发规模。
　　
　　在策划时,虹桥枢纽内的项目被分为五大类:
　　
　　一、不可经营、不可拆分的设施,包括人行通道、共同沟、捷运通道、服务通道和高架通道等,这类设施由申虹统一投资完成;
　　
　　二、不可经营,可拆分设施,主要是几大车站——高铁虹桥站、磁浮站、地铁站等,这些设施由申虹进行统一土建,再由专业公司进行专业开发,如高铁站由上海铁路局建设、地铁站由申通公司负责,磁浮公司负责磁浮交通设施等;
　　
　　三、可经营、不可拆分设施,主要是虹桥枢纽内的商业服务设施,包括零售商业、餐饮、出租的柜台等,这部分也由申虹投资,然后出售经营权或捆绑开发,收益将用来平衡运行的管理费用;
　　
　　四、可经营、可拆分设施,主要是指枢纽地区内相对独立的项目,如交通中心上的百货商场、航站楼两侧的酒店、停车楼,以及航站楼主体西侧的其他商务、商业等设施,这部分收益将用于建设投产和运行管理的费用;
　　
　　五、土地,这部分仅把生地做熟,提供基础性市政配套。
　　
　　以上思路表明:除了火车站、地铁站等,申虹公司负责虹桥枢纽的所有工程,包括可盈利的以及不可盈利的,然后,从可盈利的部分来作为其投资补偿,财政方面只出政策不出钱,主要是土地政策。
　　
　　随着上海城区的不断扩张,濒临外环线的虹桥机场已经变得越来越“值钱”(周边的公寓房价格基本在每平方米2万元以上,别墅则在每平方米4万元以上),这个“以地生财”的思路完全可能成为现实。
　　
　　新建的虹桥机场2号航站楼,楼顶将成为一个内部办公区。原定磁浮车站的位置不会空着,而是兴建的“申虹国际大厦”(当然,磁浮车站的位置会得到保证)。
　　
　　根据内部预估,虹桥枢纽中心工程内的商铺年收益为6338万元,加上与中心工程相关度较高的商业项目,每年会产生1.33亿元的收益,有关方面希望,这笔钱能部分支付整个虹桥枢纽的日常运营费用。
　　
　　据估计,申虹公司负责运营的公共部分总建筑面积达80万平方米,仅服务人员就需要3000人。加上灯光照明、通风、空调等系统运营费用,全年管理费或将高达3亿元。
　　
　　至于申虹方面需投资虹桥枢纽建设的500亿元,则被寄望于通过土地开发收益弥补。
　　
　　收益无疑
　　
　　目前,虹桥枢纽附近的商业物业和住宅价格多在2万至5万元/平方米之间。
　　
　　中国房产信息集团分析师薛建雄表示,以该地区现在的房价看,地价占房价四成比较合理,即0.8万至2万元/平方米。以保守的1万元/平方米来估算,不包括拓展区,虹桥商务区的主体功能区将建成总面积490万平方米的商办项目,仅此一项,地价总价值就高达490亿元。
　　
　　除了商场和写字楼,在26.3平方公里的商务区还将建设住宅项目。2009年,虹桥商务区管委会常务副主任薛全荣曾透露,主体功能区内将有210.5万平方米用于住宅项目。此处的地价总价值约为210亿元。
　　
　　依照保守估计,仅以上两项,申虹公司就可能获得约700亿元的收益。
　　
　　主要成本则是拆迁费。去年冬,潘蓉夫妇向强制拆迁人员投掷燃烧瓶的事件经多家媒体和网络曝光之后,虹桥枢纽附近的拆迁变得格外“敏感”。
　　
　　在官方背景的东方网上,比较粗略地介绍了虹桥枢纽拆迁费情况:预估整个拆迁将耗资244.9亿元,截至2009年10月,已累计支付动迁费用200.4亿元。
　　
　　这样,申虹公司也将从主体功能区获得大约450亿元的收益,这几乎恰好能弥补申虹方面需要的投资额500亿元。
　　
　　这些是保守的测算,如取上限,申虹方面可能有更大的收益;此外,还有另外60.3平方公里的“商务拓展区”可供拓展。
　　
　　作为世博配套工程的一部分,世界罕见的大型综合交通枢纽——上海虹桥综合交通枢纽(下称虹桥枢纽),于3月16日部分建成并投入使用。该项目在原虹桥机场的基础上,向西扩展和延伸,整个项目占地26.26平方公里,接近澳门的总面积。
　　
　　虹桥枢纽向西和向北两个方向延伸,还有近乎三个枢纽面积的巨大区域——“商务拓展区”(总面积60.3平方公里)。
　　
　　这样,就形成了一个总面积为86.5平方公里的区域,它甚至超过了香港岛的面积(78.4平方公里)。这个区域就是“虹桥商务区”,它地跨闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。
　　
　　在南汇并入浦东新区之后不久,上海一度有传闻说,将新成立一个“虹桥区”,将上述四区全部或部分并入。
　　
　　长三角一票到底
　　
　　虹桥枢纽的建设主要集中在所谓“核心区”。这个核心区又包括与交通关系直接相关的功能区以及商务区。前者有机场、火车站、长途客运站、公交枢纽、5条轨道交通线路,囊括了除水运以外几乎所有的交通模式,甚至还预留了磁浮车站——火车站将是未来京沪高铁、沪宁高铁等线路的终点站,它将取代北京西客站,成为全国最大的铁路客运站,长途客运站也是国内一级客运站水平。全部建成后,枢纽内将出现56种交通换乘方法,预计日客流量达到110万。
　　
　　关于商务区官方描述是:现代服务业的集聚区,面向全国的总部经济和高端商务活动的集聚地,上海国际贸易中心的核心功能区之一。
　　
　　目前国际上与虹桥枢纽相似的,是德国法兰克福机场,该机场同样汇集了航空、铁路、公路、城市轨道交通等运输方式,也设有办公、餐饮、宾馆和会议中心等商业项目。但其建筑面积仅为0.2平方公里。
　　
　　虹桥机场位于上海城西,是上海的老机场。自从1999年浦东机场建成之后,虹桥机场显得有些式微。浦东机场几乎位于上海最东边(它濒临东海),与虹桥机场有大约60公里之遥。
　　
　　从虹桥机场再往西,就能通往江苏乃至整个长三角。以外资企业集中的昆山市为例,它的市中心距虹桥机场只有50多公里,这个距离甚至比虹桥机场到浦东机场的距离还近一点。
　　
　　特殊的位置,使得虹桥地区的辐射能力要超过浦东机场。而兴建虹桥枢纽,策划者的目的很明确,就是要服务长三角,实现长三角城市的“一票到底”——只持一张票,就能完成乘坐高铁或长途巴士赴沪,在上海转乘飞机等其他交通工具的全过程。
　　
　　由于未来高铁、甚至磁悬浮将让南京人、杭州人在1小时内到达虹桥,借助一站式的枢纽服务,从虹桥机场出发,又可以在1小时之内到达上海的任何一个角落。也就是说,借助虹桥枢纽,长三角主要城市的居民,可以在两小时内,从自己家到达上海的任何一个角落。
　　
　　在虹桥枢纽这个复杂的交通综合体中,航空领域由民航总局主管,铁路部分隶属铁道部,公路部分则须接受交通部门监管。除此以外,还涉及电力、水物、环保、绿化等其他细分领域,如何统筹和协调,将是难题。
　　
　　申虹公司
　　
　　至于虹桥枢纽内部,则被分割为三大块:机场扩建工程、虹桥高铁客运站和商务核心区。
　　
　　机场扩建工程已于3月16日前完工,以上海机场为投资主体。该项目原计划投资135亿元,实际耗资115亿元(其中5亿元来自国家民航局,30亿元来自上海市政府,其他全部来自上海机场集团和银行贷款)。
　　
　　高铁上海站部分,总投资为160亿元,由京沪高速铁路股份有限公司承担,该公司又委托上海铁路局代建。京沪高铁是一家注册资金1500亿元的公司,上海方面由申铁投资有限公司出资,占股6.564%,为第四大股东。
　　
　　枢纽内的其他项目,则由一家专门为虹桥枢纽成立的项目公司——上海申虹投资发展有限公司(下称申虹公司)全权负责。
　　
　　申虹公司成立于2006年6月1日,注册资本50亿元。三大股东分别为上海机场、上海久事公司和上海市土地储备中心(上海地产集团有限公司),占股40%、30%和30%。
　　
　　上海市发改委2006年4月上交市政府的一份请示中指出,申虹公司的上述股权结构,可以带来三大好处。除了减轻上海机场的筹融资压力外,纳入久事公司,“能将虹桥枢纽工程与久事公司代表市政府出资建设交通设施的职能结合起来”;更重要的是,纳入上海地产集团,“能将虹桥枢纽的土地储备任务与地产集团的土地储备职能结合起来”。
　　
　　这份名为“关于上海虹桥综合枢纽项目公司组建方案的请示”的文件建议,该公司与虹桥枢纽建设指挥部实行“两块牌子、一套班子”,并承担指挥部办公室功能,该公司还负责牵头编制区域详细规划,并进行投融资。
　　
　　工商资料显示,截至2008年底,申虹公司负责总额为174亿元,其中专项应付款40.08亿元,短期借款额124亿元。在浦发银行当年的年报中,申虹公司位居前十大贷款客户之列,贷款余额14.65亿元。
　　
　　发改委认定的申虹公司五大职责中,第一条即:由市政府授权,“对虹桥枢纽规划范围区域实施专项土地储备,负责征地动迁和基础性开发”。同时,该公司还负责虹桥枢纽内的环境和公共基础设施建设,经市政府批准,“可进行地区内特定的经营项目开发”。
　　
　　申虹公司对虹桥枢纽的开发成本,主要是土地动迁费用。截至2008年底,该公司总资产已增至224亿元。其中,货币资金10.6亿元,在建工程增加为34.4亿元,存货(主要是土地储备)高达172.6亿元,可称做虹桥商务区的“地主”。
　　
　　以地生财
　　
　　与备受瞩目的上海世博园区相比,虹桥枢纽的投资总额大约是世博园的4倍,如此大的项目,资金如何筹措?未来的运营和收益如何?
　　
　　虽然受访者多拒绝谈论虹桥枢纽项目中的“敏感话题”,《财经》获得的一份资料仍表明,虹桥枢纽的资金平衡思路,是让土地收益平衡开发投资,让商业性设施的经常性收益平衡运营费用。以此为据,决定开发规模。
　　
　　在策划时,虹桥枢纽内的项目被分为五大类:
　　
　　一、不可经营、不可拆分的设施,包括人行通道、共同沟、捷运通道、服务通道和高架通道等,这类设施由申虹统一投资完成;
　　
　　二、不可经营,可拆分设施,主要是几大车站——高铁虹桥站、磁浮站、地铁站等,这些设施由申虹进行统一土建,再由专业公司进行专业开发,如高铁站由上海铁路局建设、地铁站由申通公司负责,磁浮公司负责磁浮交通设施等;
　　
　　三、可经营、不可拆分设施,主要是虹桥枢纽内的商业服务设施,包括零售商业、餐饮、出租的柜台等,这部分也由申虹投资,然后出售经营权或捆绑开发,收益将用来平衡运行的管理费用;
　　
　　四、可经营、可拆分设施,主要是指枢纽地区内相对独立的项目,如交通中心上的百货商场、航站楼两侧的酒店、停车楼,以及航站楼主体西侧的其他商务、商业等设施,这部分收益将用于建设投产和运行管理的费用;
　　
　　五、土地,这部分仅把生地做熟,提供基础性市政配套。
　　
　　以上思路表明:除了火车站、地铁站等,申虹公司负责虹桥枢纽的所有工程,包括可盈利的以及不可盈利的,然后,从可盈利的部分来作为其投资补偿,财政方面只出政策不出钱,主要是土地政策。
　　
　　随着上海城区的不断扩张,濒临外环线的虹桥机场已经变得越来越“值钱”(周边的公寓房价格基本在每平方米2万元以上,别墅则在每平方米4万元以上),这个“以地生财”的思路完全可能成为现实。
　　
　　新建的虹桥机场2号航站楼,楼顶将成为一个内部办公区。原定磁浮车站的位置不会空着,而是兴建的“申虹国际大厦”(当然,磁浮车站的位置会得到保证)。
　　
　　根据内部预估,虹桥枢纽中心工程内的商铺年收益为6338万元,加上与中心工程相关度较高的商业项目,每年会产生1.33亿元的收益,有关方面希望,这笔钱能部分支付整个虹桥枢纽的日常运营费用。
　　
　　据估计,申虹公司负责运营的公共部分总建筑面积达80万平方米,仅服务人员就需要3000人。加上灯光照明、通风、空调等系统运营费用,全年管理费或将高达3亿元。
　　
　　至于申虹方面需投资虹桥枢纽建设的500亿元,则被寄望于通过土地开发收益弥补。
　　
　　收益无疑
　　
　　目前,虹桥枢纽附近的商业物业和住宅价格多在2万至5万元/平方米之间。
　　
　　中国房产信息集团分析师薛建雄表示,以该地区现在的房价看,地价占房价四成比较合理,即0.8万至2万元/平方米。以保守的1万元/平方米来估算,不包括拓展区,虹桥商务区的主体功能区将建成总面积490万平方米的商办项目,仅此一项,地价总价值就高达490亿元。
　　
　　除了商场和写字楼,在26.3平方公里的商务区还将建设住宅项目。2009年,虹桥商务区管委会常务副主任薛全荣曾透露,主体功能区内将有210.5万平方米用于住宅项目。此处的地价总价值约为210亿元。
　　
　　依照保守估计,仅以上两项,申虹公司就可能获得约700亿元的收益。
　　
　　主要成本则是拆迁费。去年冬,潘蓉夫妇向强制拆迁人员投掷燃烧瓶的事件经多家媒体和网络曝光之后,虹桥枢纽附近的拆迁变得格外“敏感”。
　　
　　在官方背景的东方网上,比较粗略地介绍了虹桥枢纽拆迁费情况:预估整个拆迁将耗资244.9亿元,截至2009年10月,已累计支付动迁费用200.4亿元。
　　
　　这样,申虹公司也将从主体功能区获得大约450亿元的收益,这几乎恰好能弥补申虹方面需要的投资额500亿元。
　　
　　这些是保守的测算,如取上限,申虹方面可能有更大的收益;此外,还有另外60.3平方公里的“商务拓展区”可供拓展。■