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【摘要】房地产行业属于资金密集型行业，是我国国民经济的重要组成部分，其信用问题对于国家经济稳定起着至关重要的作用。同时，从房地产行业的资金来源来看，其风险又主要集中在商业银行。然而，近年来商品房价格已有下降趋势，成交数量也有所减少，但商业银行中的房地产贷款余额却在持续增加，因此在无形中产生了巨大的风险隐患。本文从商业银行的角度，分析了房地产贷款风险成因并提出相应的应对策略。
【关键词】商业银行 房地产开发贷款 个人住房贷款 信用风险
房地产行业属于资金密集型行业，根据有关的统计数据显示，我国房地产投资资金的来源中，商业银行的消费贷款和房地产开发贷款占了很大一部分，这使得房地产行业的绝大多数风险集中在了商业银行。同时信用风险是银行中存在的主要风险，如果银行对这些损失的资产不能及时识别、应对并采取有效措施，银行就会面临严重的风险问题。
一、商业银行房地产贷款信用风险
（一）商业银行房地产开发贷款信用风险
房地产开发贷款是对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产行业属于高负债的行业，其资金来源主要是依靠银行的贷款，同时，房地产行业也属于高利润的行业，由于商业银行具有趋利性，所以在安全的情况下各个银行也十分乐于向房地产行业发放贷款。
房地产企业的高回报率和不断持续攀升的房价，都促使近年来商业银行房地产开发贷款数额不断扩张，同时房地产贷款的信用风险问题也日益凸显。首先，由于房地产行业的高利润、高收益性使房地产贷款成为了商业银行一项重要的盈利性资产业务。根据有关资料显示，在国际上，房地产行业的平均利润高于其他产业的利润，同时，在中国，房地产行业的投资利润又远高于国际水平，这说明中国的房地产行业回报率远高于其他途经的投资所获得的回报率。另外，近年来不断上升且居高不下的房价也为商业银行发放房地产开发贷款提供了充足的信心。一方面，商业银行自己本身拥有一定数量的房地产，房地产价格的上升将直接使得商业银行的资本价值上升，这就使得商业银行可以并且愿意持有更多的房地产贷款。另一方面，由于房地产价格上涨，以房子作为抵押品所发放的贷款的担保物市场价值上升，这将直接导致违约概率明显减少和由于违约造成的损失降低，即贷款的损失风险下降了，这也鼓励商业银行发放更多的贷款。
但事实上房地产开发贷款也存在着很大的风险。对于房地产开发贷款来讲，似乎只要企业将标准的合格的房子建好并且按照原计划和既定价格销售出去，就将会得到一笔不菲的收入，从而贷款的偿还不会发生任何问题，但现实中房地产的资金链是非常脆弱的，一旦开发商建成房子后发现供给过多，需求不足，竞争激烈，导致滞销，房价下跌等其他不利情况，开发商就无法获得预期收益，最终不能按时足额甚至无力偿清贷款，此时银行贷款的风险将会很大。
由于房地产贷款投资的高回报和持续上涨的房价使得商业银行十分看好房地产开发贷款这项业务，从而容易低估了风险，商业银行为了增加盈利而放宽贷款的条件，但是一旦房价下跌或有其他突发情况或政策出现，那么商业银行将会承担巨大的风险和不可预估的损失。
（二）商业银行个人住房贷款信用风险
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款的信用风险问题主要集中在以下两种情况中。
首先，个人住房贷款的借款人与银行签订购房合同，以房子作为抵押物获得一定数额的贷款，并在未来一段时间内定期偿还本息。在贷款期间内，如果房价基本维持不变或价格上漲，借款人则想继续拥有房子的所有权和权益，所以他会按照约定继续偿还贷款的本息。但如果在贷款期间，房价大幅下跌，使得未偿还的贷款余额可以购买一套同样的房子甚至是一套更加好的房子，那么借款人就不会选择继续偿还贷款，而是相当于把最初买的房子以贷款余额的价格卖给了银行。可见，如果房价不变或上涨，个人住房贷款将十分安全同时也可以给银行带来不错的收益，但一旦房价大幅下跌，个人住房贷款的信用风险将会很大。尤其是近年来，房价已有松动，房价下降已成为必然趋势，所以目前对于商业银行来说，个人住房贷款的信用风险不容小觑。
其次，不断攀升的房价也让众多的投机者看到了“商机”，我国房地产市场上存在着大量的投机炒房行为，他们以相对较低的价格买入房子，一段时间后等到价格上涨再以高价卖出房子，从中获得高额的收益。高额的收益吸引了大批房地产投机者，他们在投机的同时需要向银行申请贷款来获得买房的大量资金，因此，就出现了利用银行贷款管理上的漏洞重复申请贷款、开虚假证明恶意骗取贷款等不合规定的行为，这些在无形中埋下了巨大的风险隐患，一旦房价下跌，投机者将没有收益来偿还贷款，面临巨大的还款压力，当投机炒房者无力偿还本息时，银行将面临严峻的信用风险问题挑战同时将蒙受巨大的损失甚至导致银行破产。
二、商业银行房地产贷款信用风险的防范
（一）对于房地产开发贷款
1.根据工程情况分批发放贷款。发放贷款的速度要根据工程实际进行的进度适量发放，避免在工程未开始前或工程刚开始时一次性发放全部贷款。聘请第三方专业人员进行严格的考察评估与检查，确定工程所需贷款数额、保证所发贷款确实得到有效、合理的运用。
2.制定严格的贷款比例界限。根据贷款单位的信用和其提供的抵押物按照一定比例确定可以贷款的数量上限，降低贷款的风险。
3.加强内部操作风险管理。因为房地产开发贷款的高利润性，所以银行为了增加盈利、多贷款、增加自身在竞争中的优势而降低了贷款的要求，对贷款单位的各项数据审查不严格，忽略了潜在风险，银行应该加强贷款责任人制度，把责任明确细化到个人，同时制定出明确严格的奖惩制度并确保落实，加强贷前调查、贷中审查、贷后检查。
4.加强抵押物价值管理。在房地产贷款中，一般实行项目抵押的方式，这就需要找到一个公正、客观、有效的评级行业对抵押的房地产进行估价。所以应建立一个非盈利性质的半官方的资产评级公司，避免评级公司为了自身盈利而故意高估或低估抵押物，确保银行在风险真的发生时抵押物可以进行合理的补偿。
（二）对于个人住房贷款
建立完善的个人信用评级体系。目前在我国有部分城市已建立了个人征信系统，但实际上这个系统对于进行个人住房贷款的风险判断是远远不够的。所以应该逐渐全面建立起完善的个人信用评级体系，该体系可以证明、解释与检查自然人资信，能够监督、管理与保障个人的一系列信用活动，包括个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度等。建立这个系统需要设立专门的信用机构，这个信用机构需要通过各种渠道来获得、整理、分析、记录个人的综合信用情况，以此信用记录情况作为进行个人住房贷款的风险判断依据，最终做出决策。
作者简介：潘添媛（1994-），女，就读于首都经济贸易大学，研究方向：金融工程。
【关键词】商业银行 房地产开发贷款 个人住房贷款 信用风险
房地产行业属于资金密集型行业，根据有关的统计数据显示，我国房地产投资资金的来源中，商业银行的消费贷款和房地产开发贷款占了很大一部分，这使得房地产行业的绝大多数风险集中在了商业银行。同时信用风险是银行中存在的主要风险，如果银行对这些损失的资产不能及时识别、应对并采取有效措施，银行就会面临严重的风险问题。
一、商业银行房地产贷款信用风险
（一）商业银行房地产开发贷款信用风险
房地产开发贷款是对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产行业属于高负债的行业，其资金来源主要是依靠银行的贷款，同时，房地产行业也属于高利润的行业，由于商业银行具有趋利性，所以在安全的情况下各个银行也十分乐于向房地产行业发放贷款。
房地产企业的高回报率和不断持续攀升的房价，都促使近年来商业银行房地产开发贷款数额不断扩张，同时房地产贷款的信用风险问题也日益凸显。首先，由于房地产行业的高利润、高收益性使房地产贷款成为了商业银行一项重要的盈利性资产业务。根据有关资料显示，在国际上，房地产行业的平均利润高于其他产业的利润，同时，在中国，房地产行业的投资利润又远高于国际水平，这说明中国的房地产行业回报率远高于其他途经的投资所获得的回报率。另外，近年来不断上升且居高不下的房价也为商业银行发放房地产开发贷款提供了充足的信心。一方面，商业银行自己本身拥有一定数量的房地产，房地产价格的上升将直接使得商业银行的资本价值上升，这就使得商业银行可以并且愿意持有更多的房地产贷款。另一方面，由于房地产价格上涨，以房子作为抵押品所发放的贷款的担保物市场价值上升，这将直接导致违约概率明显减少和由于违约造成的损失降低，即贷款的损失风险下降了，这也鼓励商业银行发放更多的贷款。
但事实上房地产开发贷款也存在着很大的风险。对于房地产开发贷款来讲，似乎只要企业将标准的合格的房子建好并且按照原计划和既定价格销售出去，就将会得到一笔不菲的收入，从而贷款的偿还不会发生任何问题，但现实中房地产的资金链是非常脆弱的，一旦开发商建成房子后发现供给过多，需求不足，竞争激烈，导致滞销，房价下跌等其他不利情况，开发商就无法获得预期收益，最终不能按时足额甚至无力偿清贷款，此时银行贷款的风险将会很大。
由于房地产贷款投资的高回报和持续上涨的房价使得商业银行十分看好房地产开发贷款这项业务，从而容易低估了风险，商业银行为了增加盈利而放宽贷款的条件，但是一旦房价下跌或有其他突发情况或政策出现，那么商业银行将会承担巨大的风险和不可预估的损失。
（二）商业银行个人住房贷款信用风险
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款的信用风险问题主要集中在以下两种情况中。
首先，个人住房贷款的借款人与银行签订购房合同，以房子作为抵押物获得一定数额的贷款，并在未来一段时间内定期偿还本息。在贷款期间内，如果房价基本维持不变或价格上漲，借款人则想继续拥有房子的所有权和权益，所以他会按照约定继续偿还贷款的本息。但如果在贷款期间，房价大幅下跌，使得未偿还的贷款余额可以购买一套同样的房子甚至是一套更加好的房子，那么借款人就不会选择继续偿还贷款，而是相当于把最初买的房子以贷款余额的价格卖给了银行。可见，如果房价不变或上涨，个人住房贷款将十分安全同时也可以给银行带来不错的收益，但一旦房价大幅下跌，个人住房贷款的信用风险将会很大。尤其是近年来，房价已有松动，房价下降已成为必然趋势，所以目前对于商业银行来说，个人住房贷款的信用风险不容小觑。
其次，不断攀升的房价也让众多的投机者看到了“商机”，我国房地产市场上存在着大量的投机炒房行为，他们以相对较低的价格买入房子，一段时间后等到价格上涨再以高价卖出房子，从中获得高额的收益。高额的收益吸引了大批房地产投机者，他们在投机的同时需要向银行申请贷款来获得买房的大量资金，因此，就出现了利用银行贷款管理上的漏洞重复申请贷款、开虚假证明恶意骗取贷款等不合规定的行为，这些在无形中埋下了巨大的风险隐患，一旦房价下跌，投机者将没有收益来偿还贷款，面临巨大的还款压力，当投机炒房者无力偿还本息时，银行将面临严峻的信用风险问题挑战同时将蒙受巨大的损失甚至导致银行破产。
二、商业银行房地产贷款信用风险的防范
（一）对于房地产开发贷款
1.根据工程情况分批发放贷款。发放贷款的速度要根据工程实际进行的进度适量发放，避免在工程未开始前或工程刚开始时一次性发放全部贷款。聘请第三方专业人员进行严格的考察评估与检查，确定工程所需贷款数额、保证所发贷款确实得到有效、合理的运用。
2.制定严格的贷款比例界限。根据贷款单位的信用和其提供的抵押物按照一定比例确定可以贷款的数量上限，降低贷款的风险。
3.加强内部操作风险管理。因为房地产开发贷款的高利润性，所以银行为了增加盈利、多贷款、增加自身在竞争中的优势而降低了贷款的要求，对贷款单位的各项数据审查不严格，忽略了潜在风险，银行应该加强贷款责任人制度，把责任明确细化到个人，同时制定出明确严格的奖惩制度并确保落实，加强贷前调查、贷中审查、贷后检查。
4.加强抵押物价值管理。在房地产贷款中，一般实行项目抵押的方式，这就需要找到一个公正、客观、有效的评级行业对抵押的房地产进行估价。所以应建立一个非盈利性质的半官方的资产评级公司，避免评级公司为了自身盈利而故意高估或低估抵押物，确保银行在风险真的发生时抵押物可以进行合理的补偿。
（二）对于个人住房贷款
建立完善的个人信用评级体系。目前在我国有部分城市已建立了个人征信系统，但实际上这个系统对于进行个人住房贷款的风险判断是远远不够的。所以应该逐渐全面建立起完善的个人信用评级体系，该体系可以证明、解释与检查自然人资信，能够监督、管理与保障个人的一系列信用活动，包括个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度等。建立这个系统需要设立专门的信用机构，这个信用机构需要通过各种渠道来获得、整理、分析、记录个人的综合信用情况，以此信用记录情况作为进行个人住房贷款的风险判断依据，最终做出决策。
作者简介：潘添媛（1994-），女，就读于首都经济贸易大学，研究方向：金融工程。