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[摘要] 本文首先通过对杭州透明售房网2006年11月1日至2007年8月31日期间每天成交均价和成交量相关数据的调研分析与汇总，勾勒出近一年杭州一手房价和成交量的四个动态演绎特征；其次对上述四个演绎特征进行解读，最后对未来杭州一手房市场作了研判。
[关键词] 房价 成交量 动态演绎 解读 自住性需求 投资性需求
杭州楼市向来吸引人们的眼球，杭州房价亦深受世人关注。从2006年第四季度到2007年8月，近一年来杭州一手房楼市所走过的先是“较为郁闷——再度爆发——微妙尽在不言中”的心路历程将市场应有的性格演绎的淋漓尽致。本文通过对杭州透明售房网2006年11月1日～2007年8月31日期间每天相关数据进行跟踪分析和汇总，力求勾勒出近一年杭州一手房价和成交量的动态演绎特征，并希冀为此动态演绎过程进行解读。因受到笔者专业水平的限制，所涉观点尚存在着诸多商榷之处，敬请方家指正。
一、杭州一手房价(成交量)的动态演绎
通过对杭州透明售房2006年11月1日～2007年的8月31日每日数据的跟踪调查，现将期间内一手房价（当月每日成交均价）和成交量（当月日均成交套数）相关数据汇总如下（不包含余杭区和萧山区以及不包括经济适用房）：
1.杭州一手房楼市大盘房价与成交量的动态演绎
根据上述数据绘柱状图如下：
2.杭州楼市个盘成交均价的动态演绎
根据上述数据绘柱状图如下：
3.杭州一手房价和成交量动态演绎特征
通过对杭州透明售房网的跟踪调查分析，我们可清晰地勾勒出近一年杭州一手房价和成交量的动态演绎特征：
2006年11月～2007年8月，杭州一手房市场大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅；
2006年11月～2007年2月，一手房市场呈现出成交量与成交均价表现出持平乃至略降的态势；
2007年2月～2007年6月，一手房市场呈现出成交量与成交均价均表现出强势走高的态势。
2007年6月～2007年8月，一手房市场呈现出价升量跌的态势。
二、对杭州一手房价和成交量动态演绎的解读
1．对“大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅”的解读
从大盘成交均价来看（见图1），2006年11月份成交均价为9881元/平方米，2007年8月份成交均价为11019元/平方米，涨幅为6%左右。但我们认为大盘成交均价的变化并不能真实反映杭州房价的真实变化。大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅，如银马公寓、海天城等楼盘从2006年11月的14255元/平方米、4845元/平方米分别涨到2007年8月的22843元/平方米、6926元/平方米，同期涨幅分别为60.24%、 42.95%。我们通过考察每月销售冠军楼盘（见表4），发现这是因为近一年随着大量的郊区楼盘上市交易，其成交价较低，从而拉低了大盘成交均价。因此，考量房价的变化必须立足于具体的楼盘才具有相对的可比性。
2.对“2006年11月至2007年2月一手房市场呈现出成交量与成交均价均表现出持平乃至略降的态势”的解读
主要是这一阶段深受前期一系列宏观调控政策的影响，使的人们对房价下降的预期心理提高，持币待购心理日渐浓厚，市场销售形势不容乐观。仅自2005年到2006年下半年，国家出台的且对楼市产生重大影响的相关政策就有：“国八条”、征收营业税、“国六条”、建设部等九部委颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、国家税务总局《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，以及央行出台的一系列加息、提高准备金率、提高首付款等信贷政策都使人们对房价下降的预期提高，在“买涨不买跌”的心理作用下使的该阶段市场运作态势表现出成交均价与成交持平乃至持平的特征。
同时杭州住房保障体系的逐步完善在一定程度上对住房刚性需求进行了一定的分流，使杭州在去年涨声一片的全国房地产市场中，杭州楼市却表现出较为平静。
3.对“2006年2月～2007年6月一手房市场呈现出成交量与成交均价双双表现出强势走高的态势”的解读
从图1和图2中可看出，今年2月以来，杭州一手房销售市场再次迎来销售高潮，成交量与成交均价均表现出强势走高的态势。笔者认为该阶段表现出来的双强势特征除了常规的推动房价上涨的因素之外，最主要是以下四个原因造成的。
(1)土地成本飚涨推动。
以下是近期杭州宗地的几块土地成交的楼面地价（见表5），与邻近宗地前两年的成交价相比，都有一个惊人的涨幅。（见图4）
房价从技术层面看主要由以下几个部分组成：土地成本、各项规费、建安成本、室内外装修和环境、营销推广费用、管理成本、银行利息和利润。在上述成本构成中，决定房价高低的首要因素是土地价格，土地的成本是房屋成本的重要组成部分。土地价格的飚涨无疑会推动房价上涨。如2007年7月9日浙江工商大学地块(杭政储出[2007]23号)出让时，该地块以总价14.76亿元，15712元每平方米的楼面地价，创下了杭州文教区楼面地价新高。从已销售楼盘看，土地成本一般占到了销售价的40%～50%左右。如果按土地成本占房价售价的60%计，该地块建成后楼盘售价要达到26200元/平方米。而当时周边在售楼盘售价为1.5万元/平方米左右。地块出让后的第二天，周边房子就开始涨价。
(2)通货膨胀预期强烈
受食用油和猪肉价格领涨影响，食品类价格成为推动价格总水平上涨的主导因素。来自杭州市统计局消息，CPI 7月份同比涨了3.5%。7月份，在油脂、肉禽等农副产品价格继续攀升的拉动下，杭州市居民消费价格（CPI）延续上半年较快上升走势，同比上涨3.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，也是今年以来连续第2个月涨幅突破3%的国家调控目标。
在通货膨胀预期强烈的情况下，为了资金的保值增值，买房成为人们的首选。
(3)人民币升值预期吸引国际热钱进入杭州房地产市场
人民币自2005年以来一直处于升值通道当中，且这种趋势在未来几年当中还会继续保持。人民币升值将使调整中的房地产业面对大量热钱恶炒的巨大压力。国际游资投资于房地产业，可获得房产增值与赚取汇差的双重收益。
外资推高中国内地楼价的猜想，正在获得有力的证据。广东省社科院研究员黎友焕2007年初通过问卷调查、面访了总共30多位地下钱庄操盘者之后，得出令人惊诧的结论，在地下钱庄“自招”的3000多亿元入境外资中，正有相当大的比例放弃股市，转向楼市，“主要流向是广州、深圳、上海、杭州”。
(4)投资需求再掀杭州楼市波澜
引起投资需求的因素主要是该产品的投资收益率，而房地产的投资收益率主要包括以下两部分内容：
①租金回报率：由于统计平均租金的困难和不具备实际意义，我们以一个市区楼盘来进行案例分析。按照目前的房价水平，一个物业约10000元/㎡、面积100㎡左右的市区新盘中套，月租金约3500元，物业管理费为0.5元/㎡。则其租金回报率为（税后月租金－物业管理费）×12÷房屋总价，即：（3500－100×0.5）×12÷（10000×100）＝3.45%。由此可见，该投资若用于出租，则租金回报率远远低于目前商品房的银行按揭贷款5年以上利率7.83%。也就是说，房产的平均租金收入略低于同期银行按揭利率。这意味着投资房产从租金回报率的角度来可能做的是蚀本的买卖。
(2)物业增值。但是，租金收益率并非房产投资收益率的惟一决定因素，在杭州，甚至不是主要因素，房产本身的增值才是投资收益的主要体现。当人们预期他投入100万元买了一套物业，来年其物业涨幅只要达到了他理想的下限，即使购房后宁可空着不出租，只要他有这个实力，也会选择投资房产。
因此，在我们对芳满庭等楼盘调研过程中，屡见整层或整幢购买的投资者也就不足为奇。我们对房交会期间所作的问卷调查中经统计分析发现参加房交会的人员中只有25.3%的人没有住房,也可见其投资需求为其自己资金四处寻找出路。2007年3月以来，房价的凌厉走势也印证了投资者的预期。这阶段房价的暴涨应该说与投资需求的回暖有着较大的关联。
4.对“2007年6月～2007年8月一手房市场呈现出价升量跌的态势”的解读笔者认为在近期杭州一手房市场呈现出价升量跌的态势主要基于以下两个原因。
一方面，自住性需求作为刚性需求因受到其购买力的限制而不能转化为有效需求，使得房价上升的同时而成交量表现出疲软的态势。这我们可从过高的房价收入比找到相应的佐证（见表6）。尽管“杭州不仅是杭州人民的杭州，同时也是中国人民的杭州，也是世界人民的杭州”，但我们认为本土购买者应占到购房者的70%～80%才是合理的。
另一方面，投资性需求具有追逐利润的天性，但其对整个市场动态最为敏感。在后市场中，国家为稳定房价会继续加强宏观调控的取向是可期的，使得部分投资性需求先会选择观望态度，特别是在国家是否征收物业税的敏感时刻。同时我们也应清楚地认识到投资性需求天生是个墙头草，具有两面性。当其对市场预测不乐观时，在上文的分析中，我们可以看到从租金回报率的角度，投资者作的是蚀本的买卖；如果物业增值的希望也落空，他们就会改变其对一手房“需求”的立场，转而投入到二手房“供应方”这一阵营中。
三、对未来杭州一手房市场的研判
2007年7月、8两个月的价升量跌的市场运行态势并不能代表未来的市场趋向必定会导致房价的下降乃至暴跌，但笔者认为至少说明如今的杭州一手房市场站在了一个三叉路口，往左还是往右，抑或是中间路线取决于促进房价上涨的正反作用力或者说是供需双方相互博弈的结果。其过程是动态的，其方向是多元的。
我们认为在现行的政策和制度体系下，一方面，支撑杭州房价上涨的宏观经济面依然向好（2006年底杭州人均GDP到了6500美元），土地稀缺性导致土地成本土断提高，通货膨胀的预期，因人民币升值带来的国际热钱的流入，城市化率水平的逐年提高，每年新增人口等因素近期并没有改变。以及刚性需求虽不能转化为有效需求阻却了房价暴涨空间的同时，也阻却了房价下行空间。从以上几方面考虑，杭州房价近期内暴跌的可能性并不大。另一方面，因为自住性需求无法有效转化为有效需求以及投资性需求因政策的不明朗性而所持的观望态度形成房价涨的利空。在这两种正反作用力相互博弈下，杭州未来1年的房价会可能走出一条温和的中间路线，即不管涨跌，波动不大。最理想的结果是未来几年，通过人们可支配收入的增加来消化房价。当然在最近3或4个月，由于受惯性作用的影响房价可能还会冲高。
当然，投资性需求的两面性为将来市场运动态势预留了诸多不确定性，如物业税的推出会加剧其反戈从而给市场在一定时期内带来较大的波动性，而国际游资会继续为房价窜高推波助澜。
1.杭州房价在未来1年内可能会走出一条温和的中间路线。但正如前面所述，高房价在一定程度上已透支了当地一定的未来购买力。如果通过人们可支配收入的增加来消化房价，其一手房成交量就很难突破前期的高点，可以预见，传统的销售旺季“金九银十”恐怕后劲不足，好景难在。如量能整理不能配合，甚至会步入一个低迷期。
2.在人民币升值处于上升通道预期的大背景下，国际游资的威力不可小觑。到目前为止，对国际游资进入大陆房地产市场的量尚无精确统计，但若任其横冲直撞给大陆房地产市场会带来了较大的波动性。杭州楼市处于国际游资偏好的第一方阵之列。
3.投资性需求的两面性昭示着未来的二手房市场中新房交易量所占比例会提高。而且，随着买方市场时代的到来，未来杭州房地产市场中二级市场在交易份额中的龙头地位会被三级市场所取代。
4.物业税的推出会加剧投资性需求的变脸，从而导致其在制度出台前后一段时期对房价会造成重大利空，所以物业税是否推出对房价影响较大。当然，从长远来看，物业税对住房需求的自发调节机制会天然引导人们理性的住房需求，所以，如果说房地产市场健康发展需要一个内在的稳定器，笔者认为其答案就是物业税制度。
5.对未来杭州一手房市场的走势应密切关注两个时间点:一年内房市量能整理情况决定未来市场运行态势；如推出物业税，其具体的时间安排表。
参考文献:
[1]参见十七大期间杭州市委书记王国平在杭州电视台北京直播室接受记者采访时的谈话
[2]本文所有数据来源于每天对杭州透明售房网的跟踪调查分析
[3]丁建刚：《略论人民币汇率升值对房地产市场价格的影响》，《都市快报》2007年6月7日
[4]杭州市国土资源局发布的土地成交信息
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
[关键词] 房价 成交量 动态演绎 解读 自住性需求 投资性需求
杭州楼市向来吸引人们的眼球，杭州房价亦深受世人关注。从2006年第四季度到2007年8月，近一年来杭州一手房楼市所走过的先是“较为郁闷——再度爆发——微妙尽在不言中”的心路历程将市场应有的性格演绎的淋漓尽致。本文通过对杭州透明售房网2006年11月1日～2007年8月31日期间每天相关数据进行跟踪分析和汇总，力求勾勒出近一年杭州一手房价和成交量的动态演绎特征，并希冀为此动态演绎过程进行解读。因受到笔者专业水平的限制，所涉观点尚存在着诸多商榷之处，敬请方家指正。
一、杭州一手房价(成交量)的动态演绎
通过对杭州透明售房2006年11月1日～2007年的8月31日每日数据的跟踪调查，现将期间内一手房价（当月每日成交均价）和成交量（当月日均成交套数）相关数据汇总如下（不包含余杭区和萧山区以及不包括经济适用房）：
1.杭州一手房楼市大盘房价与成交量的动态演绎
根据上述数据绘柱状图如下：
2.杭州楼市个盘成交均价的动态演绎
根据上述数据绘柱状图如下：
3.杭州一手房价和成交量动态演绎特征
通过对杭州透明售房网的跟踪调查分析，我们可清晰地勾勒出近一年杭州一手房价和成交量的动态演绎特征：
2006年11月～2007年8月，杭州一手房市场大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅；
2006年11月～2007年2月，一手房市场呈现出成交量与成交均价表现出持平乃至略降的态势；
2007年2月～2007年6月，一手房市场呈现出成交量与成交均价均表现出强势走高的态势。
2007年6月～2007年8月，一手房市场呈现出价升量跌的态势。
二、对杭州一手房价和成交量动态演绎的解读
1．对“大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅”的解读
从大盘成交均价来看（见图1），2006年11月份成交均价为9881元/平方米，2007年8月份成交均价为11019元/平方米，涨幅为6%左右。但我们认为大盘成交均价的变化并不能真实反映杭州房价的真实变化。大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅，如银马公寓、海天城等楼盘从2006年11月的14255元/平方米、4845元/平方米分别涨到2007年8月的22843元/平方米、6926元/平方米，同期涨幅分别为60.24%、 42.95%。我们通过考察每月销售冠军楼盘（见表4），发现这是因为近一年随着大量的郊区楼盘上市交易，其成交价较低，从而拉低了大盘成交均价。因此，考量房价的变化必须立足于具体的楼盘才具有相对的可比性。
2.对“2006年11月至2007年2月一手房市场呈现出成交量与成交均价均表现出持平乃至略降的态势”的解读
主要是这一阶段深受前期一系列宏观调控政策的影响，使的人们对房价下降的预期心理提高，持币待购心理日渐浓厚，市场销售形势不容乐观。仅自2005年到2006年下半年，国家出台的且对楼市产生重大影响的相关政策就有：“国八条”、征收营业税、“国六条”、建设部等九部委颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、国家税务总局《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，以及央行出台的一系列加息、提高准备金率、提高首付款等信贷政策都使人们对房价下降的预期提高，在“买涨不买跌”的心理作用下使的该阶段市场运作态势表现出成交均价与成交持平乃至持平的特征。
同时杭州住房保障体系的逐步完善在一定程度上对住房刚性需求进行了一定的分流，使杭州在去年涨声一片的全国房地产市场中，杭州楼市却表现出较为平静。
3.对“2006年2月～2007年6月一手房市场呈现出成交量与成交均价双双表现出强势走高的态势”的解读
从图1和图2中可看出，今年2月以来，杭州一手房销售市场再次迎来销售高潮，成交量与成交均价均表现出强势走高的态势。笔者认为该阶段表现出来的双强势特征除了常规的推动房价上涨的因素之外，最主要是以下四个原因造成的。
(1)土地成本飚涨推动。
以下是近期杭州宗地的几块土地成交的楼面地价（见表5），与邻近宗地前两年的成交价相比，都有一个惊人的涨幅。（见图4）
房价从技术层面看主要由以下几个部分组成：土地成本、各项规费、建安成本、室内外装修和环境、营销推广费用、管理成本、银行利息和利润。在上述成本构成中，决定房价高低的首要因素是土地价格，土地的成本是房屋成本的重要组成部分。土地价格的飚涨无疑会推动房价上涨。如2007年7月9日浙江工商大学地块(杭政储出[2007]23号)出让时，该地块以总价14.76亿元，15712元每平方米的楼面地价，创下了杭州文教区楼面地价新高。从已销售楼盘看，土地成本一般占到了销售价的40%～50%左右。如果按土地成本占房价售价的60%计，该地块建成后楼盘售价要达到26200元/平方米。而当时周边在售楼盘售价为1.5万元/平方米左右。地块出让后的第二天，周边房子就开始涨价。
(2)通货膨胀预期强烈
受食用油和猪肉价格领涨影响，食品类价格成为推动价格总水平上涨的主导因素。来自杭州市统计局消息，CPI 7月份同比涨了3.5%。7月份，在油脂、肉禽等农副产品价格继续攀升的拉动下，杭州市居民消费价格（CPI）延续上半年较快上升走势，同比上涨3.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，也是今年以来连续第2个月涨幅突破3%的国家调控目标。
在通货膨胀预期强烈的情况下，为了资金的保值增值，买房成为人们的首选。
(3)人民币升值预期吸引国际热钱进入杭州房地产市场
人民币自2005年以来一直处于升值通道当中，且这种趋势在未来几年当中还会继续保持。人民币升值将使调整中的房地产业面对大量热钱恶炒的巨大压力。国际游资投资于房地产业，可获得房产增值与赚取汇差的双重收益。
外资推高中国内地楼价的猜想，正在获得有力的证据。广东省社科院研究员黎友焕2007年初通过问卷调查、面访了总共30多位地下钱庄操盘者之后，得出令人惊诧的结论，在地下钱庄“自招”的3000多亿元入境外资中，正有相当大的比例放弃股市，转向楼市，“主要流向是广州、深圳、上海、杭州”。
(4)投资需求再掀杭州楼市波澜
引起投资需求的因素主要是该产品的投资收益率，而房地产的投资收益率主要包括以下两部分内容：
①租金回报率：由于统计平均租金的困难和不具备实际意义，我们以一个市区楼盘来进行案例分析。按照目前的房价水平，一个物业约10000元/㎡、面积100㎡左右的市区新盘中套，月租金约3500元，物业管理费为0.5元/㎡。则其租金回报率为（税后月租金－物业管理费）×12÷房屋总价，即：（3500－100×0.5）×12÷（10000×100）＝3.45%。由此可见，该投资若用于出租，则租金回报率远远低于目前商品房的银行按揭贷款5年以上利率7.83%。也就是说，房产的平均租金收入略低于同期银行按揭利率。这意味着投资房产从租金回报率的角度来可能做的是蚀本的买卖。
(2)物业增值。但是，租金收益率并非房产投资收益率的惟一决定因素，在杭州，甚至不是主要因素，房产本身的增值才是投资收益的主要体现。当人们预期他投入100万元买了一套物业，来年其物业涨幅只要达到了他理想的下限，即使购房后宁可空着不出租，只要他有这个实力，也会选择投资房产。
因此，在我们对芳满庭等楼盘调研过程中，屡见整层或整幢购买的投资者也就不足为奇。我们对房交会期间所作的问卷调查中经统计分析发现参加房交会的人员中只有25.3%的人没有住房,也可见其投资需求为其自己资金四处寻找出路。2007年3月以来，房价的凌厉走势也印证了投资者的预期。这阶段房价的暴涨应该说与投资需求的回暖有着较大的关联。
4.对“2007年6月～2007年8月一手房市场呈现出价升量跌的态势”的解读笔者认为在近期杭州一手房市场呈现出价升量跌的态势主要基于以下两个原因。
一方面，自住性需求作为刚性需求因受到其购买力的限制而不能转化为有效需求，使得房价上升的同时而成交量表现出疲软的态势。这我们可从过高的房价收入比找到相应的佐证（见表6）。尽管“杭州不仅是杭州人民的杭州，同时也是中国人民的杭州，也是世界人民的杭州”，但我们认为本土购买者应占到购房者的70%～80%才是合理的。
另一方面，投资性需求具有追逐利润的天性，但其对整个市场动态最为敏感。在后市场中，国家为稳定房价会继续加强宏观调控的取向是可期的，使得部分投资性需求先会选择观望态度，特别是在国家是否征收物业税的敏感时刻。同时我们也应清楚地认识到投资性需求天生是个墙头草，具有两面性。当其对市场预测不乐观时，在上文的分析中，我们可以看到从租金回报率的角度，投资者作的是蚀本的买卖；如果物业增值的希望也落空，他们就会改变其对一手房“需求”的立场，转而投入到二手房“供应方”这一阵营中。
三、对未来杭州一手房市场的研判
2007年7月、8两个月的价升量跌的市场运行态势并不能代表未来的市场趋向必定会导致房价的下降乃至暴跌，但笔者认为至少说明如今的杭州一手房市场站在了一个三叉路口，往左还是往右，抑或是中间路线取决于促进房价上涨的正反作用力或者说是供需双方相互博弈的结果。其过程是动态的，其方向是多元的。
我们认为在现行的政策和制度体系下，一方面，支撑杭州房价上涨的宏观经济面依然向好（2006年底杭州人均GDP到了6500美元），土地稀缺性导致土地成本土断提高，通货膨胀的预期，因人民币升值带来的国际热钱的流入，城市化率水平的逐年提高，每年新增人口等因素近期并没有改变。以及刚性需求虽不能转化为有效需求阻却了房价暴涨空间的同时，也阻却了房价下行空间。从以上几方面考虑，杭州房价近期内暴跌的可能性并不大。另一方面，因为自住性需求无法有效转化为有效需求以及投资性需求因政策的不明朗性而所持的观望态度形成房价涨的利空。在这两种正反作用力相互博弈下，杭州未来1年的房价会可能走出一条温和的中间路线，即不管涨跌，波动不大。最理想的结果是未来几年，通过人们可支配收入的增加来消化房价。当然在最近3或4个月，由于受惯性作用的影响房价可能还会冲高。
当然，投资性需求的两面性为将来市场运动态势预留了诸多不确定性，如物业税的推出会加剧其反戈从而给市场在一定时期内带来较大的波动性，而国际游资会继续为房价窜高推波助澜。
1.杭州房价在未来1年内可能会走出一条温和的中间路线。但正如前面所述，高房价在一定程度上已透支了当地一定的未来购买力。如果通过人们可支配收入的增加来消化房价，其一手房成交量就很难突破前期的高点，可以预见，传统的销售旺季“金九银十”恐怕后劲不足，好景难在。如量能整理不能配合，甚至会步入一个低迷期。
2.在人民币升值处于上升通道预期的大背景下，国际游资的威力不可小觑。到目前为止，对国际游资进入大陆房地产市场的量尚无精确统计，但若任其横冲直撞给大陆房地产市场会带来了较大的波动性。杭州楼市处于国际游资偏好的第一方阵之列。
3.投资性需求的两面性昭示着未来的二手房市场中新房交易量所占比例会提高。而且，随着买方市场时代的到来，未来杭州房地产市场中二级市场在交易份额中的龙头地位会被三级市场所取代。
4.物业税的推出会加剧投资性需求的变脸，从而导致其在制度出台前后一段时期对房价会造成重大利空，所以物业税是否推出对房价影响较大。当然，从长远来看，物业税对住房需求的自发调节机制会天然引导人们理性的住房需求，所以，如果说房地产市场健康发展需要一个内在的稳定器，笔者认为其答案就是物业税制度。
5.对未来杭州一手房市场的走势应密切关注两个时间点:一年内房市量能整理情况决定未来市场运行态势；如推出物业税，其具体的时间安排表。
参考文献:
[1]参见十七大期间杭州市委书记王国平在杭州电视台北京直播室接受记者采访时的谈话
[2]本文所有数据来源于每天对杭州透明售房网的跟踪调查分析
[3]丁建刚：《略论人民币汇率升值对房地产市场价格的影响》，《都市快报》2007年6月7日
[4]杭州市国土资源局发布的土地成交信息
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。