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摘 要 近年来，小区停车位的权属之争在业主、房地产开发商和物业管理公司之间愈演愈烈，其背后的建筑物区分所有权理论亦在学界引发了诸多争议。由于我国台湾地区在停车位相关制度和区分所有权理论上与我国大陆地区有诸多的相似性，本文通过分析其相关经验及归纳其现存问题，以比较法为视角探讨前述争议，并据此提出了吸纳法定停车位与增设停车位的制度、规定详尽的停车位登记方法、借鉴规约制度和分管契约制度等具体建议。
关键词 建筑物区分所有权 停车位 台湾法 法定停车位
基金项目：2015年西南政法大学本科生科研创新活动资助项目（项目编号：2015-BZX-024）的研究成果。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.10.013
由于都市人口集中地区停车空间供不应求，购房者时常将停车位列为选择商品时的重要考慮因素之一。目前，实务上停车位买卖纠纷层出不穷，与停车位相关的一系列争议问题也日渐成为学理研究的焦点。由于我国台湾地区与大陆地区同采物权法定主义，其处理小区停车位问题的经验教训与对建筑物区分所有权制度的研究，或许更具参考价值。
一、建筑物区分所有权基本理论比较
在《物权法》施行前，我国建筑物区分所有权制度由“物业管理条例”和“城市异产壁毗房屋管理规定” 等法规加以规定，而在《物权法》施行后，则于其第六章业主的建筑物区分所有权章第七十条至第八十三条。建筑物区分所有权制度体系复杂，本文所涉仅属与小区停车位问题相关的冰山一角。
根据我国《物权法》第七十条，我国建筑物区分所有权规定的理论基础系三元学说，即认为区分所有权系专有部分的所有权、共享部分的共享持分、以及参与共同关系管理之权利（成员权） 所构成的一种复合权利。在这一点上，我国台湾地区做法亦同。
（一）专有部分及专有所有权
专有所有权，是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。 专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分 ，因其可以取得独立的产权而得以单独转让。两岸在此问题上所采用的规定和构成要件相类似，具体包括：
1.构造上的独立性，指各区分所有的部分有客观明确的事实区分。一方面要求该特定部分与建筑物的其他部分在外观上具有可资明确区别之境界标识或区分点存在 ；另一方面要求存在能实现隔离功能的构造物或其他标识。
2.使用上的独立性，指各区分部分须与一般独立的建筑物相同，具有能够满足人们生活目的的独立机能。一方面要该该特定部分能较为直接地与外界相通；另一方面要求该特定部分必须配备足以实现独立机能的一定设施。
3.具有登记能力，即能够登记成为特定业主所有权的客体。登记是不动产所有权取得的必然要求，而根据我国现行关于专有部分登记范围的规定，某些专有部分尚不能登记。在台湾地区的法律实务中，亦存类似的情况。
（二）共有部分及共有部分持份权
在区分所有建筑物共有部分的意义与范围上，两岸所采用的立法技术不尽相同。我国台湾地区采排除主义的立法模式，以概括式的立法方式规定出专有部分范围，并且以专有部分范围为轴心在区分所有建筑物内以规范共有部分范围。而我国大陆地区采取列举式的立法模式，尚未明确对共有部分进行定义，虽能避免解释上的争议，却难以穷尽共有部分之范围，产生模糊的权利边界。若有难以认定为专有部分之范围，且并未列入共有部分条列规范之事项，将产生无法可用之法律漏洞，必须透过修法才得以解决而无解释弹性之空间。
在共有部分持份权问题上，两岸的处理亦有诸多的相似和差异。共有部分持份权，指建筑物区分所有人依照法律或者管理规约的规定，对该建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 两岸均将这种区分所有建筑物的共有部分持份权视作按份共有；亦承认共有部分不能取得独立的权状，因此只能随相应的专有部分（主建物）一同转让。
此外，这些权利并不需依据各区分所有人持份的比例严格分配。根据《物权法》第八十条之规定，区分所有权人对共有部分之使用收益权利以及必要费用之负担义务的分配份额，以区分所有权人间的约定为原则，在没有约定或约定不明时才按照业主专有部分占区分所有建筑物总面积的比例来确定。虽然台湾地区“公寓大厦管理条例”作出了“以按份分配为原则、以约定为例外”的规定，但台湾学界时常对此条文进行批评，实务中也一般以但书为普遍情形，通过约定设立专用使用权进行规制。
（三）成员权与规约
成员权，系指建筑物区分所有人基于特定物业范围内建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的，作为建筑物管理团体之一的成员所享有的权利和承担的义务。
两岸有关成员权制度的区别主要体现在成员权的实现上。在我国大陆地区，成员权一般通过业主大会实现，通常包括表决权、选举权和被选举权、知情权、监督权、遵守区分所有人会议决议的义务等。
而在我国台湾地区，存在一项与建筑区分所有权人成员权密切相关的特殊制度——规约。根据公寓大厦管理条例，规约无需登记即可对该栋区分所有建筑物的所有区分所有权人产生类似于公示的效力，即具有内部公示性。因此可以说，规约是一项能够将全体区分所有权人所达成的约定完全固定下来的效措施，它是全体业主的共同意志的集中体现，这无疑将有效避免区分所有权人内部对于持份权、使用收益权、费用负担义务等事项的二次争议。此外，规约的存在利于“约定专用部分”和“约定共享部分”的划分，这使得我国台湾地区在处理停车位权属等一系列问题上能够采取更多自由灵活的方法。
二、我国小区停车位相关问题
（一）关于停车位权属的争议——以对《物权法》第74条的解读为中心
我国关于小区停车位的规定主要体现在《物权法》第七十四条。该条文共分三款，对每一款的不同解读都引申出了一系列有关停车位的实务问题，其核心原因在于尚无法律明确规定属于共有部分的停车位的范围。 1.第一款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
该款意味着只要小区业主不明示放弃开发商就无权卖给业主以外的人，体现出了法律对市场的干涉和立法者对保护业主权益的优先立法取向，这与台湾法中的法定停车位制度和自行增设停车位制度颇为相似。但区分所有权制度的不完善，使得“规划”、“首先满足业主的需要”等表述易被曲解。
首先，“规划”是开发商按强制性要求设计配置的车位还是包括开发商为了盈利所建的车位部分指代不明；其次，“首先满足业主的需要”是指应建设足够的停车位作为全体业主的共有部分，还是指业主对于作为独立专有部分的停车位享有优先购买权尚不明确。
因此在实务中，开发商时常将停车位与单元住宅分开售卖，在业主已经分摊小区共有面积的前提下二次牟利。在此情况中，开放商常常主张小区业主分摊的是国有土地使用权，其并无为每一户业主附设属共享部分的停车位之义务，同时将“满足业主的需要”解释为一种优先购买权，表示自己会将属专有部分的停车位优先出卖给业主，但亦需要业主额外购买。
2.第二款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
笔者认为，这一规定系参考台湾地区以规约对共有部分停车位设置专有使用权的制度，其主要目的是贯彻私法自治原则，使得当事人能够按照各自的需求，对共有部分停车位设立排他性使用权。但其在大陆地区的适用缺乏一个重要的前提，即是这些由约定确定归属的停车位必须已经被事先确定为区分建筑物的共有部分；而且，约定的双方均应是区分所有权人，不包括开发商。
因此，这款条文所指向的停车位和当事人均意义不明。该款赋予了当事人自由选择的权利，却未能保证不同主体之间具有平等协商的筹码。特别是当该条文的“当事人”被解释为开发商与业主时，开发商时常利用自身法律知识和卖方优势，利用格式条款做出对业主不利的约定，如将自留于一楼的住宅单元改造成车库、在合同中约定车位归己所有等。在实务中，房地产开发商往往根据这款规定将停车位的权属予以保留并另行买卖或以其他的方式处分 。
3.第三款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
该款规定比较好地解决了小区物业针对建筑区划内的地面停车位是否能收取费用的问题。因为一般小区物业入驻时，“建筑区划内”这一范围早已由开发商在建筑图纸上明确标识。由于这部分停车位依条文属业主共有，因此小区的物业管理公司收取的地面停车费仅属于停车管理费，系其维护停车场内车辆停放秩序、赴绝事故隐患而必须的服务酬劳费用。这是所有权维系的必然负担，自然应该由所有权人承担。
但是，對于建筑区划外的范围，小区物业是否可以作为开发商的代理人收取停车位的出租费等费用尚不明确。如果可以，又难以保障在此利益的诱惑下开发商能够保障足够的“建筑区划内”之面积，这便再次触及了条文第一款的症结。
（二）关于停车位登记制度的争议
之所以将小区停车位登记制度的争议单独列出讨论，系因我国台湾地区正是通过不同的登记方式固定相应停车位的权属。因此，解决这方面的争议，或许能成为解决停车位权属问题的一个突破口。
1.停车位的可登记性。在早期的立法与实践中，一般都认为没有必要进行停车位产权登记，只要将其计入公摊面积即可。但随着社会情势的发展，有学者认为，对于作为登记财产权客体的房屋等不动产，应当从广义上去理解。虽然某些设施的外部形式和房屋不同，但它们若以土地为基础，定着于土地，而其本身又有独立价值，也应当被视为房屋，允许权利人进行登记。 在实践中，目前北京、上海、南京、杭州等地针对普遍存在的停车位买卖的现实，已经从制度上承认了停车位的独立地位，并且开始在房地产登记中增加了停车位的专项登记工作。
2.具体登记制度。在关于停车位的具体登记制度方面，笔者认为我国大陆地区与台湾地区有本质上的不同。我国大陆地区对于停车位的登记多以明确停车位的权属为前提，其起到的是基本的公示公信作用；而我国台湾地区系通过不同的登记方式固定相应停车位的权属，登记本身亦是判断权属过程中的一环，除基本的公示作用外还起到了一种协同确权的作用。因此，笔者以为，对停车位登记制度的完善和创新，亦可能是解决目前相关争议的一个有力途径。
目前，判断权属仍是我国停车位登记的先决条件，因此少数已经进行停车位登记的地区亦在实践中遇到了与前述权属争议中相似的障碍。在此例举几点：
第一，由与物权法第74条的相关的权属争议衍生出的实务问题。以北京市为例，虽然北京现行实施的城市设计导则以及相关的行政法规规定，现商品房规划设计中每户配比0.8个车位 ，限购房则每户配比0.1个车位 ，并预留未来可开发的停车空间，但从实际情况来看，现有的住宅停车空间远远不足于使用。
第二，物权法与相关法律规定对于业主的界定模糊不清，造成后续登记程序中的主体混乱。登记的主体若是全体业主，那么无形加重了不需要停车位之业主分摊共有部分时的负担；若是需要停车空间之部分业主，那么其余业主有可能就此失权而不得再取得相应停车位。实务中亦有房地产商利用第二种解释，通过保留一套房产而拥有业主的身份，达到拥有部分甚至全部停车位的目的。
第三，停车空间的面积计算方式模糊，造成业主实际使用空间受阻。在实务过程中，虽然法律法规约定了停车空间不得列入业主共有面积进行登记，但购置停车位时停车面积的计算方式都是由开发商在规划报建时确立，而买受人没有谈判约定面积计算方式的可能性，造成停车位空间的面积由开发商说了算。同时由于计算公式的混乱，也造成未购买车位的业主，无故侵占了大量的共有空间。
第四，停车位的登记程序不完善，使对于停车位的登记未能发挥出应有的功能。目前，在房地产初始登记的实务中，房地产登记机关对于共有的部分并不办理登记的，小区车库、车位的权利归属亦不记载于房地产权证上。这种回避的态度，使纠纷变得更加复杂。不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体，在小区车库、车位归属上并未发挥其应有的作用。 除此之外，还有人防空间改造的停车位权属不明确、登记后的停车位转让是否受主建物转让之限制等诸多问题。
（三）司法实务中法院对于上述争议问题的认定
南京市鼓楼区人民法院审理的“原告星汉城市花园业主委员会与被告江苏星汉置业有限公司车库纠纷”一案系我国法院处理停车位权属纠纷问题的典型案例之一。在该案中，法院根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，认定星汉城市花园小区规划核准建造的共36个车库中，除去依《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条应至少为业主保留的6个车库（不低于15%且最低6个）以外，其余30个车库均系开发商所有；超规划建设的23个车库和规划中应最少保留的6个车库（共计29个）系业主共有。
可以看出，在此案例中法院的态度是：第一，属于核准规划的车库，其依法应为业主保留的份额，为业主共有；其余部分，系开发商所有。第二，超出核准规划的停车位，属全体业主共有。
但是，这一判决亦回避了前述的争议问题。第一，法院对“满足业主需要”的判断系以《物权法》颁布前的地区性规定为标准，这在地域、新旧法、法律位阶等方面并不具有普适性和正当性；第二，法院对于被告援引《物权法》第74条第二款作出的抗辩未作认定，而是回避了这一问题；第三，法院并未判定何谓“占用业主共有道路或者其他场地增设的车位”，而是笼统地将超出核准规划的停车位全部划入这一范围，或有不妥。
三、我國台湾地区停车位相关制度分析
我国台湾地区的将区分所有建筑物附设的停车位分为三类，即法定停车位、增设停车位及奖励增设停车位，其中法定停车位是依法必须设置的。为保护购房者的知情权，台湾地区强制建筑开发商在出售房屋时必须向其告知配套停车位的性质、位置、规格和编号等信息。
（一）法定停车位
法定停车位系法律强制规定的依据建筑物的用途和总楼板面积，最少必须设置的停车位。法定停车位属于区分所有权人按份共有，并无独立权状，而是以共有部分持分分配给承购户，其转让须随主建物一并进行；此外也可依分管协议，交由某一户或某些住户使用。换言之，法定停车位既有可能归全体区分所有权人共有，也有可能仅归一部分区分所有权人共有，前者被称为“大公”，后者被称为“小公”。
由于法定停车位仅能为全部或部分的区分所有权人共有，即使区分所有权人意欲转让其共有部分持份权，其移转承受人也只能是同一区分所有建筑物的其他区分所有权人。另外，在台湾实务中，虽然法定停车位不能转让给非区分所有权人，但一般允许区分所有权人将其单独出租或出借给非区分所有权人 。至于这种做法是否合理，台湾学界尚存争议。
在按份共有的前提下，法定停车位制度又针对各区分所有权人所持份又分别设置了专有使用权。其中，对专有使用权的保障包含两个方面，一是通过法律拟制法定停车位分管契约之存在，此谓对专有之设定；二是通过明确的登记制度实现物权法意义上的公示公信，此谓对专有之保护。通常情况下，建筑开放商会直接在房屋买卖契约中加入具有分管契约性质的条款，根据业主的持份权将特定法定停车位之专属使用权分配给特定的区分所有权人，同时排除其他区分所有权人对此车位的使用权。
此外，若以“小公”的方式进行法定停车位的登记，区分所有权人可以依据自己的实际需求决定是否购买法定停车位的共有持分权，从而避免增加无需使用停车位之购房者的负担或造成资源浪费。但是，不管区分所有权人是否实际购买了停车位，建筑开发商必须首先保障他们的这一权利有实现之可能。
（二）自行增设停车位与奖励增设停车位
自行增设停车位系指在法定停车位以外、由建商自行增设的符合法律规定之停车位，即建商以剩余楼地板面积或法定空地自行设置之停车位，且其增设之数额尚未达到奖励增设停车位标准。此外，建筑商也可在建筑物地下多挖或地上多建一层，作为停车专用。
奖励增设停车位系指主管机关出于满足公众停车需求的目的，鼓励开发商在建造建筑物时，依都市计划法令按鼓励系数或一定公式计算而另行增设的停车位，且不计入容积中计算。由于各地公众对于停车位的需求情况不尽相同，奖励增设停车位的判定标准和鼓励条件自然也因地而异。
二者在登记方式、权利归属及买卖对象方面存在如下特点：
1.以单独所有方式登记之情形。若增设停车位满足“非属共同使用部分”、“具备构造上及使用上之独立性”、“编列门牌号码或领取所在地址证明书”三个条件，可申请建物所有权第一次登记，取得独立权状。除用途仅限停车以外，此种增设停车位的法律地位与一般区分所有权的专有部分并无区别，均可独立买卖。
2.以共有方式登记之情形。增设停车位倘若不符合上述条件，就必须以法定停车位之产权登记标准办理登记，即只能分别登记为全体区分所有权人所共有（大公）或部分区分所有权人共有（小公）。这种情况通常发生在法定停车位与增设停车位设置在同一层楼、且增设停车位要单独登记为专有部分存在困难之情形。
增设停车位一旦登记为共同使用部分，则不得出卖予区分所有权人以外之第三人或设定专用使用权，且受到土地登记规则第九十四条“区分所有建物之共享部分不得分割，除法令另有规定外，应随同各相关专有部分移转、设定或为限制登记”之限制。
3.买卖对象之差异。根据台湾内政部规定，奖励增设停车位应提供公众停车使用，并且其买受、使用对象应主要是“公众”。根据其函释，区分所有人亦包含在“公众”之列。因此，奖励增设停车位不论是由所有权人自行使用或是提供给其他不特定人依约定使用，均属公众使用。
然而，若奖励停车位属前述须以共有方式登记之范畴，其必然会受到“九一八”函释及公寓大厦管理条例之限制，造成停车位所有权人（或专用权人）只能是区分所有权人的状况，这显然与奖励增设停车位供“公众”使用，解决停车位难求的现状等目的相矛盾。因此，内政部函释额外说明：“奖励增设停车位之使用由所有权人、使用人依使用管理约定为之；另为避免此类型停车位买卖之纠纷，课予起造人告知义务及拟具使用管理计划。” （三）法定停车位登记方式的“九一八事变”
台湾地区法定停车位所有权的归属，在实务上是以“内政部八十年九月十八日台内营字”第八零七一三三七号函为分界。在该函释发布之前，法定停车位只要符合一定要件，即可以主建物的方式独立办理登记，拥有“独立产权” ，因此可自由轉让。但是，停车位之一位难求，市场上不断出现哄抬停车位之现象，因停车位而产生的纠纷屡见不鲜，这不免引起了立法机关的反思；再加上防空避难室的违规使用一直无法禁绝，存在严重的安全隐患，故舆论出现了对停车位应该加强管理之议 。因此，台湾内政部营建署于公元1991年4月起，即邀集相关单位开始磋商对于违规使用之防止 ，并于1991年9月日出台了前述释。此举不但改变了法定停车位的登记方法与产权归属，更造了台湾成房地产界的大地震，遂有停车位的“九一八事变”之称。
该函释对法定停车位的产权登记作出了统一规定，嗣后新申请建造执照者，其法定停车空间即须登记为“共享部分”；但又根据土地登记规则第八十一条，部分区分所有权人不需使用共享部分者得予以除外。因此，此后法定停车空间仅可登记为全体区分所有权人共有（大公）或买受停车位之部分区分所有权人共有（小公），且二者均不得出售给区分所有权人以外之第三人。
此外，在登记为“小公”时，为避免产权纠纷，实务上系以于标示部后加列“区分所有建物共享部分附表”，载明各区分所有建物所有人取得之持分权利，使各区分所有权人对于共享部分之持份权利面积能于登记簿上明确表示 。
四、对停车位问题的比较法研究与建议
从实务上来看，九一八函释无疑有效地解决了当时台湾地区有关停车位的诸多疑难杂症，但其亦引发了关于函释正当性的辩论和一系列新的遗留问题。作为中国的一部分，台湾地区关于停车位问题的立法中不仅有值得我国立法借鉴的优点，亦存在一些不同于我国现行法的争议。
（一） 比较法结论与评析
虽然我国大陆及台湾地区有关小区停车位的具体制度设计不尽相同，但其立法的思路和原则颇有异曲同工之处，相关制度设计的目的都在于平衡对业主最低停车需求的保障作用和对土地所有权或使用权最大效益开发的经济作用。
从立法目的出发追寻具体制度的建设是探寻我国停车位问题解决模式的必经之路。因此，笔者认为，根据停车位权属设计的目的，可以将我国大陆地区与台湾地区停车位划分为保障性停车位、经济性停车位和缓冲性停车位三类。保障性停车位是指以保障区分所有权人的基本需求为首要目的而设置的停车位；经济性停车位是指以发挥土地所有权或使用权的最大经济效益而设置的停车位；缓冲性停车位则是指兼具保障建筑物区分所有权人的基本需求与实现土地经济效益的功能，并能依据实际需求灵活处理的停车位。
1.在停车位权属问题上，我国大陆地区与台湾地区均采混合主义，依据不同情况确定停车位的不同权属。我国台湾地区将停车位区分为法定停车位、增设停车位与奖励增设停车位，并根据三者的不同性质赋予不同的法律地位、进行不同的登记，并采取相异的地价等政策 ；这与我国大陆地区停车位管理的思路一致，只是我国大陆地区尚未将对停车位权属划分的规定上升为法律，而是散见于很多地方性法规之中，难以统一实行，权利边界较为模糊。
2.在保障性停车位的建造方面，我国台湾地区以法定停车位制度作为强制性规定，并通过建筑面积来确定法定停车位的数量，符合停车位作为区分所有建筑区配套设施功能的定位；而在我国大陆地区，各地也在试点推行类似的保障性停车位制度。
3.在经济性停车位方面，我国大陆地区与台湾地区政府均倾向于在满足保障性停车位的前提下，鼓励开发商增设能够相对自由地进行处分和转让的停车位，并对其给予诸多的优惠并对此类停车位的处分、收益予以特殊规定，解决停车位短缺的问题。这些优惠主要有容积率上的优惠、税收上的优惠、融资上的优惠及权属设定上的制度倾斜等等。
4.在缓冲性停车位方面，我国大陆地区有部分地方规章规定，小区停车空间归属于业主还是开发商，视商品房的价格设定中是否已包含停车空间的建设成本而定，此举既减轻了不需停车位的业主的经济负担，又给予开发商更多合法的利润空间促使其增设停车位；而台湾地区在处理法定停车位登记时的“小公”制度亦相类似，能够依据区分所有权的实际需求灵活变通，既充分考虑了配套设施的制度目的，也考虑了制度运作上的公平。
5.停车位转让问题上，我国大陆地区与台湾地区既有相似又存差异。我国大陆地区的停车位与台湾地区的法定停车位、自行增设停车位在转让对象上均有所限制，原则上受让人必须具有建筑物区分所有权人的身份，这都是为了实现停车位的保障性作用；而台湾地区的奖励增设停车位制度却正好相反，是以“公众”作为主要受让对象的，这样规定一方面给予了私家车辆较多、保障性停车位数量难以满足其需求的区分所有权人获取更多停车位的机会，另一方面亦活化了停车位交易的机制，扩大了停车位作为买卖标的的流通范围，利于土地价值的实现。
（二）台湾法之于大陆法的参考价值
在对我国大陆地区和台湾地区建筑物区分所有权制度和小区停车位相关制度设计进行比较的基础上，可以总结出以下值得参考的要点：
1. 台湾法之优点及可借鉴之处：
第一，九一八函释为法定停车位的权属争议一锤定音，确定法定停车必须登记为全体或部分区分所有人共有，且已包含在区分所有权人在购买区分所有建筑物时所分摊的共享部分中。因此，自然不会存在建筑开发商或社区物业管理事后再单独出卖或出租法定停车位的现象，避免了由此产生的诸多纠纷。至于停车位所带来的利润，建筑商自可通过自行增设停车位和奖励增设停车位来获取，并无过度保护之矛盾。
第二，区分所有权人对停车位的最低需求得以保障，从而基本杜绝停车位炒卖现象。一方面，法定停车位系强制设定的，且在建筑规划之初就以满足区分所有权人对于停车位的最低需求为标准；其次，由于法定停车位归全体或部分区分所有权人共有且无法取得独立权状，其转让范围仅在区分所有权人之间，所以非区分所有权人的停车位购买权被绝对的排除，仅有区分所有权人可享有购买法定停车位扩充自己停车空间的权利。 第三，利于合理使用土地资源和地下空间，在保障公众停车需求的同时实现利润的最大化。法定停车位之建筑面积和数目在区分所有建筑设计之初即被合理规划，不足之部分亦可通过自行增设停车位和奖励增设停车位灵活补充，一般不会出现停车位相较公众需求过少或过多的情况，有限的土地资源和地下空间得以有效利用。同时，对停车位划分类别便能在有效保障最低停车需求的同时，将增设之部分用于买卖营利或是从政府处得到奖励补助等，在平衡供需的同时使土地和地下空间所能产生的经济效益最大化。
第四，能够避免法定停车空间和防空避难室的违规使用，排除安全隐患。九一八函释出台后，防空避难室兼做停车位被全部划归至法定停车位范畴，在此之后所有法定停车位必须登记为共有，其位置、规格、用途等信息显然均已固定且通过登记达到了公示效果，这将大大减少滥用法定停车空间和防空避难室的可能性，从而确保其在建造之初所被预设的功能能够实现。
2.台湾法之缺陷或争议之处。首当其冲的，要数九一八函释的正当性与合理性争议。虽然九一八函释已出台多年，且实务上亦以此为依据进行相应的经济活动，但对其正当性和合理性的争议一直持续至今。通过强制改变产权登记形态来规范和管控停车位交易市场，虽然从实务上看似乎颇有成效，但从行政法的角度来说恐已违反“不当联结禁止原则”而欠缺实质正当性。其次，对于法定防空避难室或法定停车位设置于区分所有建筑物地下层的情况处理欠妥。按照九一八函释的规定，作为法定停车位或法定防空避难室的地下室也必须登记为共有。但是，地下室具有构造上之独立性和使用上之独立性，且属于台湾地区“民法”第六十六条之不动产范畴，为物权之客体。纵观上述条件，其似乎并不欠缺作为独立物而为登记的条件，至少也应依社会上一般社会经济观念或法律规定对其进行判定。九一八函释为防止市场炒卖地下室停车位而贸然作此解释，或许欠妥。
此外，登记方式变革不溯及既往之妥当性亦存争议。九一八函释特别强调，对于该函发布后新申请建造执照之案件始有适用；而且基于法不溯及既往原则和平等原则，在九一八函释出台前已有相当多的法定停车空间，经由当事人以自行合意或切结之方式，被登记为专有部分，为保护人民信赖旧法法律状态之信赖利益，笔者亦认为不溯及既往较为妥当。但不可否认的是，适用旧法登记为专有部分的法定停车位在交易过程中确实产生了诸多遗留问题。
（三）对我国大陆地区立法的建议
1.吸纳法定停车位与增设停车位的区分制度，并规定相应的登记方法。此举的目的在于直击我国大陆地区停车位问题的根本，解决小区停车位的权属争议；换言之，此举旨在建立起一种判断小区停车位究竟属于区分所有建筑物的共有部分还是专有部分的明确根据。
（1） 引入法定停车位制度将真正做到《物权法》第74条规定的“首先满足业主的需要”。第一，法定停车位是被定性的，即必须归全体或部分业主共有，因此不会产生开发商二次出卖或对外出卖这部分停车位的窘境。第二，法定停车位是被定量的，其设置的数量和面积依建筑物的不同情况有一个固定的比例，这将在满足业主停车需求方面设立一道完全明确的底线。第三，法定停车位在区分所有权人内部的分配经历了“大公”、“小公”和分管契约两道筛选程序，这不仅符合私法自治的原则，更有助于停车资源合理、按需地进行分配。第四，虽然法定停车位不得出卖给非区分所有权人，但基于其已被固定的所有权，可以允许对其进行出租或设立抵押权等，充分发挥其使用收益权能，促进市场经济的发展。
（2）引入增设停车位制度，将鼓励开发商建设更多停车位，从而在供给层面上缓解停车难的问题。第一，增设停车位若满足专有部分之成立条件，即可被登记为独立的专有部分，进行独立的出卖，这自然将鼓励开发商兴建增设停车位谋取合法利润；第二，增设停车位若属于难以分割的共有部分，开发商仍可将其出售给有额外需求的区分所有权人，既优先满足了业主的利益，亦未贬损开发商对其的利用价值。需注意，若增设停车位系专有部分，其面积理应计入建筑容积。
至于是否有必要区分自行增设停车位与奖励增设停车位，笔者认为尚综合考察各地区的具体情况。台湾法作此区分的目的主要是考虑到建筑容积的奖励规则和对公众停车需求的满足，除此之外的其他方面二者均作类似处理。前者属于当地政府在城市规划中对于停车位的鼓励措施，但其不计入容积的做法不一定有普适性；而后者并非完全符合我国大陆地区城市管理的特点，在台湾实务中也日渐被扩大解释，有被扬弃之趋势。
（3）建立以法定停车位和增设停车位制度为基础的登记制度，将实现对争议权属的固定和对停车位产权的公示。一方面，完善的登记制度能够协助处理某些难以界定权属的特殊情况，如不可与共有部分分割的增设停车位、地下室停车位、防空避难设施兼用法定停车位等，起到协助确权的作用；另一方面，登记能够完成对共有部分停车位的公示，并通过单独为属专有部分的停车位设立所有权证书赋予其销售的合法性。综合而言，这种登记制度是对停车位确权制度的一种补充和明示，它不仅具有传统不动产登记的作用，亦是随建筑物区分所有权制度的发展而产生的一种特殊形态。
2.吸纳规约制度和分管契约制度，使区分所有权人通过设置专用使用权自行分配属共有部分之停车位。目前，我国一般以业主大会的决议为区分所有权人共同意志的体现。但是，实务频繁地进行决议耗时耗力且缺乏时效性，更重要的是很多业主缺乏通过业主大会行使自身权利的意识。据此，笔者认为我国可以在引入法定停车位制度的前提下，吸纳台湾地区的规约制度和分管契约制度。例如给開发商设置一定的义务，要求其必须在单元住宅买卖合同中就加入一些必要条款以明示购房者关于某些问题的意思表示，如是否需要共有部分停车位之持份权、对停车位专有使用权分配份额的态度等，并在房屋销售完毕后整理形成初步的规约，经业主大会决议和补充后，在全体区分所有权内部形成公示效力。
对属共有部分的停车位而言，最重要的一点无疑是专有使用权的设立。从实际使用的角度来说，某业主能够在区分所有人内部排他地使用特定范围内的停车位，是对其实用功能的最低要求。需要杜绝区分所有人内部的停车位使用纠纷，就必须依照私法自治原则，通过业主间的约定来明确各业主是否享有或放弃对某一范围内停车位的使用、收益处分权，而分管契约和规约就是将这种约定固定下来的一种重要载体。经过这种明示，享有专用使用权的业主自然可以排他使用特定车位，亦可在其上设置租赁权、抵押权等权能，充分实现其经济价值。 3. 须注意调和民法与行政法领域处理停车位问题的矛盾。在台湾地区解决停车位问题的过程中，九一八函释作为台湾“内政部”出台的行政法规一直在其规范的合理性上饱受诟病。虽然实务上均承认其做法的合理性，但纵观民法与行政法的体系，其通过直接规定登记制度强行影响实则属于民法领域的停车位权属确认规则是否违反不当联结禁止等原则，亦或是触及了行政法与民法的深层矛盾。因此，在以臺湾地区为参考，探寻与停车位相关的立法思路、完善建筑物区分所有权制度的过程中，不可忽略其立法经验中的这一争议点。
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资料来源：http：//www.sz.gov.cn/fzb/ztzl/yfxz/fzyj/201512/t20151201_3374126. htm.最后访问时间2016年7月18日.
关键词 建筑物区分所有权 停车位 台湾法 法定停车位
基金项目：2015年西南政法大学本科生科研创新活动资助项目（项目编号：2015-BZX-024）的研究成果。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.10.013
由于都市人口集中地区停车空间供不应求，购房者时常将停车位列为选择商品时的重要考慮因素之一。目前，实务上停车位买卖纠纷层出不穷，与停车位相关的一系列争议问题也日渐成为学理研究的焦点。由于我国台湾地区与大陆地区同采物权法定主义，其处理小区停车位问题的经验教训与对建筑物区分所有权制度的研究，或许更具参考价值。
一、建筑物区分所有权基本理论比较
在《物权法》施行前，我国建筑物区分所有权制度由“物业管理条例”和“城市异产壁毗房屋管理规定” 等法规加以规定，而在《物权法》施行后，则于其第六章业主的建筑物区分所有权章第七十条至第八十三条。建筑物区分所有权制度体系复杂，本文所涉仅属与小区停车位问题相关的冰山一角。
根据我国《物权法》第七十条，我国建筑物区分所有权规定的理论基础系三元学说，即认为区分所有权系专有部分的所有权、共享部分的共享持分、以及参与共同关系管理之权利（成员权） 所构成的一种复合权利。在这一点上，我国台湾地区做法亦同。
（一）专有部分及专有所有权
专有所有权，是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。 专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分 ，因其可以取得独立的产权而得以单独转让。两岸在此问题上所采用的规定和构成要件相类似，具体包括：
1.构造上的独立性，指各区分所有的部分有客观明确的事实区分。一方面要求该特定部分与建筑物的其他部分在外观上具有可资明确区别之境界标识或区分点存在 ；另一方面要求存在能实现隔离功能的构造物或其他标识。
2.使用上的独立性，指各区分部分须与一般独立的建筑物相同，具有能够满足人们生活目的的独立机能。一方面要该该特定部分能较为直接地与外界相通；另一方面要求该特定部分必须配备足以实现独立机能的一定设施。
3.具有登记能力，即能够登记成为特定业主所有权的客体。登记是不动产所有权取得的必然要求，而根据我国现行关于专有部分登记范围的规定，某些专有部分尚不能登记。在台湾地区的法律实务中，亦存类似的情况。
（二）共有部分及共有部分持份权
在区分所有建筑物共有部分的意义与范围上，两岸所采用的立法技术不尽相同。我国台湾地区采排除主义的立法模式，以概括式的立法方式规定出专有部分范围，并且以专有部分范围为轴心在区分所有建筑物内以规范共有部分范围。而我国大陆地区采取列举式的立法模式，尚未明确对共有部分进行定义，虽能避免解释上的争议，却难以穷尽共有部分之范围，产生模糊的权利边界。若有难以认定为专有部分之范围，且并未列入共有部分条列规范之事项，将产生无法可用之法律漏洞，必须透过修法才得以解决而无解释弹性之空间。
在共有部分持份权问题上，两岸的处理亦有诸多的相似和差异。共有部分持份权，指建筑物区分所有人依照法律或者管理规约的规定，对该建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 两岸均将这种区分所有建筑物的共有部分持份权视作按份共有；亦承认共有部分不能取得独立的权状，因此只能随相应的专有部分（主建物）一同转让。
此外，这些权利并不需依据各区分所有人持份的比例严格分配。根据《物权法》第八十条之规定，区分所有权人对共有部分之使用收益权利以及必要费用之负担义务的分配份额，以区分所有权人间的约定为原则，在没有约定或约定不明时才按照业主专有部分占区分所有建筑物总面积的比例来确定。虽然台湾地区“公寓大厦管理条例”作出了“以按份分配为原则、以约定为例外”的规定，但台湾学界时常对此条文进行批评，实务中也一般以但书为普遍情形，通过约定设立专用使用权进行规制。
（三）成员权与规约
成员权，系指建筑物区分所有人基于特定物业范围内建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的，作为建筑物管理团体之一的成员所享有的权利和承担的义务。
两岸有关成员权制度的区别主要体现在成员权的实现上。在我国大陆地区，成员权一般通过业主大会实现，通常包括表决权、选举权和被选举权、知情权、监督权、遵守区分所有人会议决议的义务等。
而在我国台湾地区，存在一项与建筑区分所有权人成员权密切相关的特殊制度——规约。根据公寓大厦管理条例，规约无需登记即可对该栋区分所有建筑物的所有区分所有权人产生类似于公示的效力，即具有内部公示性。因此可以说，规约是一项能够将全体区分所有权人所达成的约定完全固定下来的效措施，它是全体业主的共同意志的集中体现，这无疑将有效避免区分所有权人内部对于持份权、使用收益权、费用负担义务等事项的二次争议。此外，规约的存在利于“约定专用部分”和“约定共享部分”的划分，这使得我国台湾地区在处理停车位权属等一系列问题上能够采取更多自由灵活的方法。
二、我国小区停车位相关问题
（一）关于停车位权属的争议——以对《物权法》第74条的解读为中心
我国关于小区停车位的规定主要体现在《物权法》第七十四条。该条文共分三款，对每一款的不同解读都引申出了一系列有关停车位的实务问题，其核心原因在于尚无法律明确规定属于共有部分的停车位的范围。 1.第一款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
该款意味着只要小区业主不明示放弃开发商就无权卖给业主以外的人，体现出了法律对市场的干涉和立法者对保护业主权益的优先立法取向，这与台湾法中的法定停车位制度和自行增设停车位制度颇为相似。但区分所有权制度的不完善，使得“规划”、“首先满足业主的需要”等表述易被曲解。
首先，“规划”是开发商按强制性要求设计配置的车位还是包括开发商为了盈利所建的车位部分指代不明；其次，“首先满足业主的需要”是指应建设足够的停车位作为全体业主的共有部分，还是指业主对于作为独立专有部分的停车位享有优先购买权尚不明确。
因此在实务中，开发商时常将停车位与单元住宅分开售卖，在业主已经分摊小区共有面积的前提下二次牟利。在此情况中，开放商常常主张小区业主分摊的是国有土地使用权，其并无为每一户业主附设属共享部分的停车位之义务，同时将“满足业主的需要”解释为一种优先购买权，表示自己会将属专有部分的停车位优先出卖给业主，但亦需要业主额外购买。
2.第二款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
笔者认为，这一规定系参考台湾地区以规约对共有部分停车位设置专有使用权的制度，其主要目的是贯彻私法自治原则，使得当事人能够按照各自的需求，对共有部分停车位设立排他性使用权。但其在大陆地区的适用缺乏一个重要的前提，即是这些由约定确定归属的停车位必须已经被事先确定为区分建筑物的共有部分；而且，约定的双方均应是区分所有权人，不包括开发商。
因此，这款条文所指向的停车位和当事人均意义不明。该款赋予了当事人自由选择的权利，却未能保证不同主体之间具有平等协商的筹码。特别是当该条文的“当事人”被解释为开发商与业主时，开发商时常利用自身法律知识和卖方优势，利用格式条款做出对业主不利的约定，如将自留于一楼的住宅单元改造成车库、在合同中约定车位归己所有等。在实务中，房地产开发商往往根据这款规定将停车位的权属予以保留并另行买卖或以其他的方式处分 。
3.第三款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
该款规定比较好地解决了小区物业针对建筑区划内的地面停车位是否能收取费用的问题。因为一般小区物业入驻时，“建筑区划内”这一范围早已由开发商在建筑图纸上明确标识。由于这部分停车位依条文属业主共有，因此小区的物业管理公司收取的地面停车费仅属于停车管理费，系其维护停车场内车辆停放秩序、赴绝事故隐患而必须的服务酬劳费用。这是所有权维系的必然负担，自然应该由所有权人承担。
但是，對于建筑区划外的范围，小区物业是否可以作为开发商的代理人收取停车位的出租费等费用尚不明确。如果可以，又难以保障在此利益的诱惑下开发商能够保障足够的“建筑区划内”之面积，这便再次触及了条文第一款的症结。
（二）关于停车位登记制度的争议
之所以将小区停车位登记制度的争议单独列出讨论，系因我国台湾地区正是通过不同的登记方式固定相应停车位的权属。因此，解决这方面的争议，或许能成为解决停车位权属问题的一个突破口。
1.停车位的可登记性。在早期的立法与实践中，一般都认为没有必要进行停车位产权登记，只要将其计入公摊面积即可。但随着社会情势的发展，有学者认为，对于作为登记财产权客体的房屋等不动产，应当从广义上去理解。虽然某些设施的外部形式和房屋不同，但它们若以土地为基础，定着于土地，而其本身又有独立价值，也应当被视为房屋，允许权利人进行登记。 在实践中，目前北京、上海、南京、杭州等地针对普遍存在的停车位买卖的现实，已经从制度上承认了停车位的独立地位，并且开始在房地产登记中增加了停车位的专项登记工作。
2.具体登记制度。在关于停车位的具体登记制度方面，笔者认为我国大陆地区与台湾地区有本质上的不同。我国大陆地区对于停车位的登记多以明确停车位的权属为前提，其起到的是基本的公示公信作用；而我国台湾地区系通过不同的登记方式固定相应停车位的权属，登记本身亦是判断权属过程中的一环，除基本的公示作用外还起到了一种协同确权的作用。因此，笔者以为，对停车位登记制度的完善和创新，亦可能是解决目前相关争议的一个有力途径。
目前，判断权属仍是我国停车位登记的先决条件，因此少数已经进行停车位登记的地区亦在实践中遇到了与前述权属争议中相似的障碍。在此例举几点：
第一，由与物权法第74条的相关的权属争议衍生出的实务问题。以北京市为例，虽然北京现行实施的城市设计导则以及相关的行政法规规定，现商品房规划设计中每户配比0.8个车位 ，限购房则每户配比0.1个车位 ，并预留未来可开发的停车空间，但从实际情况来看，现有的住宅停车空间远远不足于使用。
第二，物权法与相关法律规定对于业主的界定模糊不清，造成后续登记程序中的主体混乱。登记的主体若是全体业主，那么无形加重了不需要停车位之业主分摊共有部分时的负担；若是需要停车空间之部分业主，那么其余业主有可能就此失权而不得再取得相应停车位。实务中亦有房地产商利用第二种解释，通过保留一套房产而拥有业主的身份，达到拥有部分甚至全部停车位的目的。
第三，停车空间的面积计算方式模糊，造成业主实际使用空间受阻。在实务过程中，虽然法律法规约定了停车空间不得列入业主共有面积进行登记，但购置停车位时停车面积的计算方式都是由开发商在规划报建时确立，而买受人没有谈判约定面积计算方式的可能性，造成停车位空间的面积由开发商说了算。同时由于计算公式的混乱，也造成未购买车位的业主，无故侵占了大量的共有空间。
第四，停车位的登记程序不完善，使对于停车位的登记未能发挥出应有的功能。目前，在房地产初始登记的实务中，房地产登记机关对于共有的部分并不办理登记的，小区车库、车位的权利归属亦不记载于房地产权证上。这种回避的态度，使纠纷变得更加复杂。不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体，在小区车库、车位归属上并未发挥其应有的作用。 除此之外，还有人防空间改造的停车位权属不明确、登记后的停车位转让是否受主建物转让之限制等诸多问题。
（三）司法实务中法院对于上述争议问题的认定
南京市鼓楼区人民法院审理的“原告星汉城市花园业主委员会与被告江苏星汉置业有限公司车库纠纷”一案系我国法院处理停车位权属纠纷问题的典型案例之一。在该案中，法院根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，认定星汉城市花园小区规划核准建造的共36个车库中，除去依《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条应至少为业主保留的6个车库（不低于15%且最低6个）以外，其余30个车库均系开发商所有；超规划建设的23个车库和规划中应最少保留的6个车库（共计29个）系业主共有。
可以看出，在此案例中法院的态度是：第一，属于核准规划的车库，其依法应为业主保留的份额，为业主共有；其余部分，系开发商所有。第二，超出核准规划的停车位，属全体业主共有。
但是，这一判决亦回避了前述的争议问题。第一，法院对“满足业主需要”的判断系以《物权法》颁布前的地区性规定为标准，这在地域、新旧法、法律位阶等方面并不具有普适性和正当性；第二，法院对于被告援引《物权法》第74条第二款作出的抗辩未作认定，而是回避了这一问题；第三，法院并未判定何谓“占用业主共有道路或者其他场地增设的车位”，而是笼统地将超出核准规划的停车位全部划入这一范围，或有不妥。
三、我國台湾地区停车位相关制度分析
我国台湾地区的将区分所有建筑物附设的停车位分为三类，即法定停车位、增设停车位及奖励增设停车位，其中法定停车位是依法必须设置的。为保护购房者的知情权，台湾地区强制建筑开发商在出售房屋时必须向其告知配套停车位的性质、位置、规格和编号等信息。
（一）法定停车位
法定停车位系法律强制规定的依据建筑物的用途和总楼板面积，最少必须设置的停车位。法定停车位属于区分所有权人按份共有，并无独立权状，而是以共有部分持分分配给承购户，其转让须随主建物一并进行；此外也可依分管协议，交由某一户或某些住户使用。换言之，法定停车位既有可能归全体区分所有权人共有，也有可能仅归一部分区分所有权人共有，前者被称为“大公”，后者被称为“小公”。
由于法定停车位仅能为全部或部分的区分所有权人共有，即使区分所有权人意欲转让其共有部分持份权，其移转承受人也只能是同一区分所有建筑物的其他区分所有权人。另外，在台湾实务中，虽然法定停车位不能转让给非区分所有权人，但一般允许区分所有权人将其单独出租或出借给非区分所有权人 。至于这种做法是否合理，台湾学界尚存争议。
在按份共有的前提下，法定停车位制度又针对各区分所有权人所持份又分别设置了专有使用权。其中，对专有使用权的保障包含两个方面，一是通过法律拟制法定停车位分管契约之存在，此谓对专有之设定；二是通过明确的登记制度实现物权法意义上的公示公信，此谓对专有之保护。通常情况下，建筑开放商会直接在房屋买卖契约中加入具有分管契约性质的条款，根据业主的持份权将特定法定停车位之专属使用权分配给特定的区分所有权人，同时排除其他区分所有权人对此车位的使用权。
此外，若以“小公”的方式进行法定停车位的登记，区分所有权人可以依据自己的实际需求决定是否购买法定停车位的共有持分权，从而避免增加无需使用停车位之购房者的负担或造成资源浪费。但是，不管区分所有权人是否实际购买了停车位，建筑开发商必须首先保障他们的这一权利有实现之可能。
（二）自行增设停车位与奖励增设停车位
自行增设停车位系指在法定停车位以外、由建商自行增设的符合法律规定之停车位，即建商以剩余楼地板面积或法定空地自行设置之停车位，且其增设之数额尚未达到奖励增设停车位标准。此外，建筑商也可在建筑物地下多挖或地上多建一层，作为停车专用。
奖励增设停车位系指主管机关出于满足公众停车需求的目的，鼓励开发商在建造建筑物时，依都市计划法令按鼓励系数或一定公式计算而另行增设的停车位，且不计入容积中计算。由于各地公众对于停车位的需求情况不尽相同，奖励增设停车位的判定标准和鼓励条件自然也因地而异。
二者在登记方式、权利归属及买卖对象方面存在如下特点：
1.以单独所有方式登记之情形。若增设停车位满足“非属共同使用部分”、“具备构造上及使用上之独立性”、“编列门牌号码或领取所在地址证明书”三个条件，可申请建物所有权第一次登记，取得独立权状。除用途仅限停车以外，此种增设停车位的法律地位与一般区分所有权的专有部分并无区别，均可独立买卖。
2.以共有方式登记之情形。增设停车位倘若不符合上述条件，就必须以法定停车位之产权登记标准办理登记，即只能分别登记为全体区分所有权人所共有（大公）或部分区分所有权人共有（小公）。这种情况通常发生在法定停车位与增设停车位设置在同一层楼、且增设停车位要单独登记为专有部分存在困难之情形。
增设停车位一旦登记为共同使用部分，则不得出卖予区分所有权人以外之第三人或设定专用使用权，且受到土地登记规则第九十四条“区分所有建物之共享部分不得分割，除法令另有规定外，应随同各相关专有部分移转、设定或为限制登记”之限制。
3.买卖对象之差异。根据台湾内政部规定，奖励增设停车位应提供公众停车使用，并且其买受、使用对象应主要是“公众”。根据其函释，区分所有人亦包含在“公众”之列。因此，奖励增设停车位不论是由所有权人自行使用或是提供给其他不特定人依约定使用，均属公众使用。
然而，若奖励停车位属前述须以共有方式登记之范畴，其必然会受到“九一八”函释及公寓大厦管理条例之限制，造成停车位所有权人（或专用权人）只能是区分所有权人的状况，这显然与奖励增设停车位供“公众”使用，解决停车位难求的现状等目的相矛盾。因此，内政部函释额外说明：“奖励增设停车位之使用由所有权人、使用人依使用管理约定为之；另为避免此类型停车位买卖之纠纷，课予起造人告知义务及拟具使用管理计划。” （三）法定停车位登记方式的“九一八事变”
台湾地区法定停车位所有权的归属，在实务上是以“内政部八十年九月十八日台内营字”第八零七一三三七号函为分界。在该函释发布之前，法定停车位只要符合一定要件，即可以主建物的方式独立办理登记，拥有“独立产权” ，因此可自由轉让。但是，停车位之一位难求，市场上不断出现哄抬停车位之现象，因停车位而产生的纠纷屡见不鲜，这不免引起了立法机关的反思；再加上防空避难室的违规使用一直无法禁绝，存在严重的安全隐患，故舆论出现了对停车位应该加强管理之议 。因此，台湾内政部营建署于公元1991年4月起，即邀集相关单位开始磋商对于违规使用之防止 ，并于1991年9月日出台了前述释。此举不但改变了法定停车位的登记方法与产权归属，更造了台湾成房地产界的大地震，遂有停车位的“九一八事变”之称。
该函释对法定停车位的产权登记作出了统一规定，嗣后新申请建造执照者，其法定停车空间即须登记为“共享部分”；但又根据土地登记规则第八十一条，部分区分所有权人不需使用共享部分者得予以除外。因此，此后法定停车空间仅可登记为全体区分所有权人共有（大公）或买受停车位之部分区分所有权人共有（小公），且二者均不得出售给区分所有权人以外之第三人。
此外，在登记为“小公”时，为避免产权纠纷，实务上系以于标示部后加列“区分所有建物共享部分附表”，载明各区分所有建物所有人取得之持分权利，使各区分所有权人对于共享部分之持份权利面积能于登记簿上明确表示 。
四、对停车位问题的比较法研究与建议
从实务上来看，九一八函释无疑有效地解决了当时台湾地区有关停车位的诸多疑难杂症，但其亦引发了关于函释正当性的辩论和一系列新的遗留问题。作为中国的一部分，台湾地区关于停车位问题的立法中不仅有值得我国立法借鉴的优点，亦存在一些不同于我国现行法的争议。
（一） 比较法结论与评析
虽然我国大陆及台湾地区有关小区停车位的具体制度设计不尽相同，但其立法的思路和原则颇有异曲同工之处，相关制度设计的目的都在于平衡对业主最低停车需求的保障作用和对土地所有权或使用权最大效益开发的经济作用。
从立法目的出发追寻具体制度的建设是探寻我国停车位问题解决模式的必经之路。因此，笔者认为，根据停车位权属设计的目的，可以将我国大陆地区与台湾地区停车位划分为保障性停车位、经济性停车位和缓冲性停车位三类。保障性停车位是指以保障区分所有权人的基本需求为首要目的而设置的停车位；经济性停车位是指以发挥土地所有权或使用权的最大经济效益而设置的停车位；缓冲性停车位则是指兼具保障建筑物区分所有权人的基本需求与实现土地经济效益的功能，并能依据实际需求灵活处理的停车位。
1.在停车位权属问题上，我国大陆地区与台湾地区均采混合主义，依据不同情况确定停车位的不同权属。我国台湾地区将停车位区分为法定停车位、增设停车位与奖励增设停车位，并根据三者的不同性质赋予不同的法律地位、进行不同的登记，并采取相异的地价等政策 ；这与我国大陆地区停车位管理的思路一致，只是我国大陆地区尚未将对停车位权属划分的规定上升为法律，而是散见于很多地方性法规之中，难以统一实行，权利边界较为模糊。
2.在保障性停车位的建造方面，我国台湾地区以法定停车位制度作为强制性规定，并通过建筑面积来确定法定停车位的数量，符合停车位作为区分所有建筑区配套设施功能的定位；而在我国大陆地区，各地也在试点推行类似的保障性停车位制度。
3.在经济性停车位方面，我国大陆地区与台湾地区政府均倾向于在满足保障性停车位的前提下，鼓励开发商增设能够相对自由地进行处分和转让的停车位，并对其给予诸多的优惠并对此类停车位的处分、收益予以特殊规定，解决停车位短缺的问题。这些优惠主要有容积率上的优惠、税收上的优惠、融资上的优惠及权属设定上的制度倾斜等等。
4.在缓冲性停车位方面，我国大陆地区有部分地方规章规定，小区停车空间归属于业主还是开发商，视商品房的价格设定中是否已包含停车空间的建设成本而定，此举既减轻了不需停车位的业主的经济负担，又给予开发商更多合法的利润空间促使其增设停车位；而台湾地区在处理法定停车位登记时的“小公”制度亦相类似，能够依据区分所有权的实际需求灵活变通，既充分考虑了配套设施的制度目的，也考虑了制度运作上的公平。
5.停车位转让问题上，我国大陆地区与台湾地区既有相似又存差异。我国大陆地区的停车位与台湾地区的法定停车位、自行增设停车位在转让对象上均有所限制，原则上受让人必须具有建筑物区分所有权人的身份，这都是为了实现停车位的保障性作用；而台湾地区的奖励增设停车位制度却正好相反，是以“公众”作为主要受让对象的，这样规定一方面给予了私家车辆较多、保障性停车位数量难以满足其需求的区分所有权人获取更多停车位的机会，另一方面亦活化了停车位交易的机制，扩大了停车位作为买卖标的的流通范围，利于土地价值的实现。
（二）台湾法之于大陆法的参考价值
在对我国大陆地区和台湾地区建筑物区分所有权制度和小区停车位相关制度设计进行比较的基础上，可以总结出以下值得参考的要点：
1. 台湾法之优点及可借鉴之处：
第一，九一八函释为法定停车位的权属争议一锤定音，确定法定停车必须登记为全体或部分区分所有人共有，且已包含在区分所有权人在购买区分所有建筑物时所分摊的共享部分中。因此，自然不会存在建筑开发商或社区物业管理事后再单独出卖或出租法定停车位的现象，避免了由此产生的诸多纠纷。至于停车位所带来的利润，建筑商自可通过自行增设停车位和奖励增设停车位来获取，并无过度保护之矛盾。
第二，区分所有权人对停车位的最低需求得以保障，从而基本杜绝停车位炒卖现象。一方面，法定停车位系强制设定的，且在建筑规划之初就以满足区分所有权人对于停车位的最低需求为标准；其次，由于法定停车位归全体或部分区分所有权人共有且无法取得独立权状，其转让范围仅在区分所有权人之间，所以非区分所有权人的停车位购买权被绝对的排除，仅有区分所有权人可享有购买法定停车位扩充自己停车空间的权利。 第三，利于合理使用土地资源和地下空间，在保障公众停车需求的同时实现利润的最大化。法定停车位之建筑面积和数目在区分所有建筑设计之初即被合理规划，不足之部分亦可通过自行增设停车位和奖励增设停车位灵活补充，一般不会出现停车位相较公众需求过少或过多的情况，有限的土地资源和地下空间得以有效利用。同时，对停车位划分类别便能在有效保障最低停车需求的同时，将增设之部分用于买卖营利或是从政府处得到奖励补助等，在平衡供需的同时使土地和地下空间所能产生的经济效益最大化。
第四，能够避免法定停车空间和防空避难室的违规使用，排除安全隐患。九一八函释出台后，防空避难室兼做停车位被全部划归至法定停车位范畴，在此之后所有法定停车位必须登记为共有，其位置、规格、用途等信息显然均已固定且通过登记达到了公示效果，这将大大减少滥用法定停车空间和防空避难室的可能性，从而确保其在建造之初所被预设的功能能够实现。
2.台湾法之缺陷或争议之处。首当其冲的，要数九一八函释的正当性与合理性争议。虽然九一八函释已出台多年，且实务上亦以此为依据进行相应的经济活动，但对其正当性和合理性的争议一直持续至今。通过强制改变产权登记形态来规范和管控停车位交易市场，虽然从实务上看似乎颇有成效，但从行政法的角度来说恐已违反“不当联结禁止原则”而欠缺实质正当性。其次，对于法定防空避难室或法定停车位设置于区分所有建筑物地下层的情况处理欠妥。按照九一八函释的规定，作为法定停车位或法定防空避难室的地下室也必须登记为共有。但是，地下室具有构造上之独立性和使用上之独立性，且属于台湾地区“民法”第六十六条之不动产范畴，为物权之客体。纵观上述条件，其似乎并不欠缺作为独立物而为登记的条件，至少也应依社会上一般社会经济观念或法律规定对其进行判定。九一八函释为防止市场炒卖地下室停车位而贸然作此解释，或许欠妥。
此外，登记方式变革不溯及既往之妥当性亦存争议。九一八函释特别强调，对于该函发布后新申请建造执照之案件始有适用；而且基于法不溯及既往原则和平等原则，在九一八函释出台前已有相当多的法定停车空间，经由当事人以自行合意或切结之方式，被登记为专有部分，为保护人民信赖旧法法律状态之信赖利益，笔者亦认为不溯及既往较为妥当。但不可否认的是，适用旧法登记为专有部分的法定停车位在交易过程中确实产生了诸多遗留问题。
（三）对我国大陆地区立法的建议
1.吸纳法定停车位与增设停车位的区分制度，并规定相应的登记方法。此举的目的在于直击我国大陆地区停车位问题的根本，解决小区停车位的权属争议；换言之，此举旨在建立起一种判断小区停车位究竟属于区分所有建筑物的共有部分还是专有部分的明确根据。
（1） 引入法定停车位制度将真正做到《物权法》第74条规定的“首先满足业主的需要”。第一，法定停车位是被定性的，即必须归全体或部分业主共有，因此不会产生开发商二次出卖或对外出卖这部分停车位的窘境。第二，法定停车位是被定量的，其设置的数量和面积依建筑物的不同情况有一个固定的比例，这将在满足业主停车需求方面设立一道完全明确的底线。第三，法定停车位在区分所有权人内部的分配经历了“大公”、“小公”和分管契约两道筛选程序，这不仅符合私法自治的原则，更有助于停车资源合理、按需地进行分配。第四，虽然法定停车位不得出卖给非区分所有权人，但基于其已被固定的所有权，可以允许对其进行出租或设立抵押权等，充分发挥其使用收益权能，促进市场经济的发展。
（2）引入增设停车位制度，将鼓励开发商建设更多停车位，从而在供给层面上缓解停车难的问题。第一，增设停车位若满足专有部分之成立条件，即可被登记为独立的专有部分，进行独立的出卖，这自然将鼓励开发商兴建增设停车位谋取合法利润；第二，增设停车位若属于难以分割的共有部分，开发商仍可将其出售给有额外需求的区分所有权人，既优先满足了业主的利益，亦未贬损开发商对其的利用价值。需注意，若增设停车位系专有部分，其面积理应计入建筑容积。
至于是否有必要区分自行增设停车位与奖励增设停车位，笔者认为尚综合考察各地区的具体情况。台湾法作此区分的目的主要是考虑到建筑容积的奖励规则和对公众停车需求的满足，除此之外的其他方面二者均作类似处理。前者属于当地政府在城市规划中对于停车位的鼓励措施，但其不计入容积的做法不一定有普适性；而后者并非完全符合我国大陆地区城市管理的特点，在台湾实务中也日渐被扩大解释，有被扬弃之趋势。
（3）建立以法定停车位和增设停车位制度为基础的登记制度，将实现对争议权属的固定和对停车位产权的公示。一方面，完善的登记制度能够协助处理某些难以界定权属的特殊情况，如不可与共有部分分割的增设停车位、地下室停车位、防空避难设施兼用法定停车位等，起到协助确权的作用；另一方面，登记能够完成对共有部分停车位的公示，并通过单独为属专有部分的停车位设立所有权证书赋予其销售的合法性。综合而言，这种登记制度是对停车位确权制度的一种补充和明示，它不仅具有传统不动产登记的作用，亦是随建筑物区分所有权制度的发展而产生的一种特殊形态。
2.吸纳规约制度和分管契约制度，使区分所有权人通过设置专用使用权自行分配属共有部分之停车位。目前，我国一般以业主大会的决议为区分所有权人共同意志的体现。但是，实务频繁地进行决议耗时耗力且缺乏时效性，更重要的是很多业主缺乏通过业主大会行使自身权利的意识。据此，笔者认为我国可以在引入法定停车位制度的前提下，吸纳台湾地区的规约制度和分管契约制度。例如给開发商设置一定的义务，要求其必须在单元住宅买卖合同中就加入一些必要条款以明示购房者关于某些问题的意思表示，如是否需要共有部分停车位之持份权、对停车位专有使用权分配份额的态度等，并在房屋销售完毕后整理形成初步的规约，经业主大会决议和补充后，在全体区分所有权内部形成公示效力。
对属共有部分的停车位而言，最重要的一点无疑是专有使用权的设立。从实际使用的角度来说，某业主能够在区分所有人内部排他地使用特定范围内的停车位，是对其实用功能的最低要求。需要杜绝区分所有人内部的停车位使用纠纷，就必须依照私法自治原则，通过业主间的约定来明确各业主是否享有或放弃对某一范围内停车位的使用、收益处分权，而分管契约和规约就是将这种约定固定下来的一种重要载体。经过这种明示，享有专用使用权的业主自然可以排他使用特定车位，亦可在其上设置租赁权、抵押权等权能，充分实现其经济价值。 3. 须注意调和民法与行政法领域处理停车位问题的矛盾。在台湾地区解决停车位问题的过程中，九一八函释作为台湾“内政部”出台的行政法规一直在其规范的合理性上饱受诟病。虽然实务上均承认其做法的合理性，但纵观民法与行政法的体系，其通过直接规定登记制度强行影响实则属于民法领域的停车位权属确认规则是否违反不当联结禁止等原则，亦或是触及了行政法与民法的深层矛盾。因此，在以臺湾地区为参考，探寻与停车位相关的立法思路、完善建筑物区分所有权制度的过程中，不可忽略其立法经验中的这一争议点。
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资料来源：http：//www.sz.gov.cn/fzb/ztzl/yfxz/fzyj/201512/t20151201_3374126. htm.最后访问时间2016年7月18日.