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【摘要】房产档案作为一种重要的信息资源，在社会建设中起到了不可或缺的作用。当今社会对人权保护力度正不断加大，对于存在于档案内的权利人隐私信息的保护问题，已经受到社会的普遍重视。本文就房产档案管理中的隐私保护问题进行了讨论和分析，以期平衡公众对房产档案查询利用的诉求与隐私权保护之间的利益冲突，切实维护权利人的合法权益。
【关键词】房产档案查询；隐私权保护
近年来，随着媒体对类似于“房叔”“房婶”事件的报道之出现，又恰逢中央正逐步实行财产公开制度，其反腐力度正不断加大，而房产是以往个别贪腐官员隐瞒财产的主要途径之一，所以最近就出现官员抛售房产的消息不断见诸报端，另一方面，民众对调查出官员房产的反腐报道又是喜闻乐见，从而令各路媒体对报道此类事件的热情高涨，这就使得某些官员神经绷紧生怕自己成为下一个被报道住房信息的主角。但随后不久，各地相继出台了限制以人名查询房产的规定，这些新规定引来了媒体和民众的一片哗然，争议的焦点在于房产档案能否面向社会真正全面公开查询？当今世界各国都明文规定保护公民的隐私权不受非法侵犯，但在制度完善的法治社会里，法律也总是赋予公民最大限度的知情权。笔者认为，在将房产档案信息适度公开的同时，要注意对产权人隐私权的保护，究竟如何在二者中取得平衡？这也是当前房产档案管理部门亟待研究和解决的问题。
一、 做好房产信息资源的适度共享是前提
房产档案查询能满足限购、小孩入学、银行差异化贷款、税务优惠等需要，查询工作与民生紧密联系，其用途非常广泛，对社会公众服务性强。依据《物权法》规定对权利人、利害关系人查询、复制登记资料的申请，登记机构应当依法提供。又根据《房屋登记技术规程》总则指出“房地产登记机构应依法提供房地产登记信息查询。” 因此，受理房产档案查询申请不但是一种普通的具体行政行为，而且起到向公众公开房产信息、公示房屋状况以保证房屋交易、房屋抵押等顺利进行的功用。当隐私与共同利益、公共需求发生冲突时，究竟如何权衡利弊？房产档案管理部门应认真考量房产档案信息哪些可以公开，如何公开、怎样解决公开信息安全而不至于损害产权人利益等问题。笔者认为，应按一定条件区分可公开查询信息与内部信息，对信息查询设置严格查询条件，将部分与公众利益密切相关的房产档案信息对外公开，是利国利民，有利于社会和谐之举措。例如，应当建立存量房交易网络信息平台，并实现通过网络将存量房产交易信息资源在社会上实现共享，令房产市场信息透明化是非常有必要的，这样可以切实发挥房屋登记的公示公信功能，有利于防范“一房多售”、“重复抵押”等严重社会问题的出现，确保房屋交易安全。
二、 完善房产电子档案查询监控技术和房产实物档案查询制度是基础
利用网络适度公开房产档案信息的同时，也应采取有力措施保障权利人隐私权不给侵犯。古语有云：“欲先善其事，必先利其器。”利用现代科学技术对预防房产电子档案信息泄露方面其实大有可为。一方面，可以设置严密的技术路径，提升电脑业务系统监控力度，并根据不同职责房产登记工作人员及房产档案工作人员的权限不同进行查询权限划分和限制，为防房产档案及房屋登记工作人员电脑账户被盗用，应当设立账户登录密码和登录手机信息通知技术，当房产业务系统电脑账户在非常用电脑或非工作时间段登录时会有短信通知该房产业务工作人员。禁止无关人员非法查询房产电子档案，对房产电子档案提供有效保护，防范数据泄露、增强信息保密性。同时有必要做好档案数据的备份工作以及安装专业杀毒软件和防火墙。在管好房产电子档案的同时，也不应忽略要做好房产实物档案的查询管理工作。在制度上，可以实施房产实物档案查询制度，建立查询、复印、调用实物档案登记薄，详细记录利用档案的方式、方法和用途，最重要记录谁用过档案。严格依据与本单位实际工作情况相结合的房产档案查询工作准则，加强对实物档案使用的记录，同时定期检查实物档案回收情况，并坚持“谁利用谁负责”的原则，明确权责，并要求每次利用都必须有两名档案管理员签字，从而起到互相监督的作用，减少档案信息泄露的风险。房产档案资料在移交时、整理时等任何时候，档案管理人员都也应当做好房产信息保密工作。
三、 加强警示教育，进行保密培训，提高人员综合素质是关键
加强对房产档案管理人员的道德教育以及警示教育，以确保在满足社会需求的同时能够有效的保护房产档案权属人的隐私。相关的房产档案管理办法中指出，只有经过业务培训后，房产档案管工作人员方可上岗。房产档案管理部门要定期对其工作人员進行关于保护隐私权的培训，并通过收看电视报道、案例和法规学习进行警示教育，令房产档案管理工作人员自身具备过硬的职业操守和良好的道德品质，此乃做好房产档案隐私保护工作的基本要求。其次，熟悉档案专业基本知识是作为房产档案工作人员最主要的标准，除此以外还要熟悉各类房屋登记业务工作、对登记业务的收件要求、收费标准以及其他与之密切相关业务知识，以建立复合型房产档案管理队伍以适应新形势下房产档案管理工作的需要。另外，要熟悉和掌握基础性计算机理论和操作技能，与时俱进学习新知识新技术，创新性地优化和做好房产档案查询及管理工作。
四、 明确房产档案的查询限制条件，签署保密协议，严格依法惩罚违规人员是保证
设立严格的查询限制条件，先区分不同查询人，再区分哪些是其可以查询信息的内容以及不可查询的内容。在日常工作中要依照《档案法》和《房屋权属登记信息查询暂行办法》等相关法律法规严格执行是作为档案管理人员应当遵循的工作守则。另外，要求房产档案工作人员以及房产登记工作人员签署保密协议，设立明确的违规处罚制度，对潜在的意欲犯法者产生有力威慑，一旦发现违规严惩不贷。
（一） 划定有限查询范围
根据有关档案管理办法规定，应列入不公开查询范围的有：军事、影响国家安全等涉及到国家机密的房产档案，涉及政府部门直接管理或代为管理的房产档案信息，还有房屋权属登记中形成的审批、审查、核准等业务文件材料。但对处于待售阶段的二手房产档案以及已领预售许可证或现售许可证的商品房档案，这些都可以建立房产网络信息平台，对外开放给群众查阅。另外，笔者认为对于个人房产档案的原始登记材料而言，在未征得产权人授权之前，其他人因购买等各种原因而要求查询时，不应轻易泄露该房相关信息为宜，但公检法等国家机关因工作需要，在出示相关证明文件的情况下可以查询的除外。 （二） 限定查询人范围，并对其查询资格进行审查
国家安全机关、公检法等国家机关因调查、处理的案件需要可以查询与直接相关的房产档案信息及原始登记凭证；房产权属人、房产受赠人、受遗赠人、继承人或者其委托人可以查询与该房屋相关的房产档案资料及相关信息；房产登记各部门因业务需要可以查询与本部门业务直接相关的房产档案信息及原始登记凭证。除上述查询人外，查询人查询房产档案信息应当提供准确的房产地址才能查询。
对查询人的查询资格及提交证件应当严格审查。（1）当房产产权人是自然人的，其欲查询则应当出示其本人身份证件，当本人未能亲自到场查询时，需要提交经公证的授权委托书，并在授权权限范围内由受托人本人持其本人身份证件及公证委托书来办理查询（2）当房产产权人是单位的，其欲查询则应当出示盖有公章的公司营业执照、法定代表人身份证复印件、授权委托书及委托代理人个人身份证明原件及复印件，如法定代表人亲自来查则无需提供授权委托书。（3）当申请查询人是产权人的受赠人时，应当提交经公证的赠与合同、其本人的身份证原件及复印件；是产权人继承人的，应当提交继承公证书证、其本人的身份证原件及复印件。（4）当申请查询人为房产抵押权人欲查询抵押房产档案，需提交房产他项权证、查询人的身份证明材料或授权委托书。（5）当公检法、国家安全部门、纪检监察部门因需办理案件而申请查档时，其应当提交协助查询函、工作证件、其本人的身份证原件及复印件。（6）律师因代理诉讼案件需要凭立案通知书、身份证明证件、委托书及律师证查询与调查、代理的案件的相关房产档案信息；（7）因房产交易、抵押、租赁或其他活动等需要，而申请查询的，应当提交相關业务资料，同时出具本人及产权人的身份证件原件及复印件。
（三） 规范查询程序，签署保密协议，对违规查询者加大处罚力度
根据查询程序，除日常工作需要外，查询档案需依申请查询。申请人申请查询房产档案前应明确房屋坐落及需要查询的事项，之后还需填写“房产信息查询申请表”，并出具查询人的身份证明等资料申请查询。房产档案工作人员在对涉及国家机密、个人隐私和商业秘密的房产信息时候负有保密义务，禁止泄露及不正当使用，查阅、复印或调用等利用房产产权档案活动的，必须履行审批并登记的手续，最后还要对上述查询内容在登记薄上做好登记以便日后备查。另外在日常工作中可以采取以下两种方式防范泄露房产信息：首先，与房产档案工作人员签署保密协议。房产部门及其工作人员对房产档案负有保存和保密的职责，单位可以根据不同工作人员的职权范围与之签署保密协议，协议列明相关法律法规，并且明示一旦违反所需要承担的法律责任，使其明白查询房产档案资料，同房屋登记过程一样，也要承担法律责任，要严格按照法律制度规范工作行为，如果出现房产档案工作人员非法违规查询的情况，会严格依法惩罚。杜绝例如受人所托，查询他人房产档案信息，或对个别申请人出具的申请材料审查不严格，又或个别群众只提供产权人姓名，而房屋座落又不正确的情况下，为其在电脑业务系统里检索等等违反档案工作守则的情况出现。其次，严格查询审批程序。无论哪个单位来申请查询都要严格按照查询审批程序办事，例如执法机关申请查询，也应坚持验收协助查询证明、工作证和身份证明等材料。如实进行记载、备查，个别涉密案件查询，不宜公开身份的，应报请上级领导批准、签字后存档备查，查询过程应详细记录在案。
房产档案是整个房产行业工作的重要基础，其主要作用是为房产登记、纠纷仲裁、房屋拆迁、物业管理、住房制度改革、城市规划建设和保障房产产权人合法权益等工作提供各项社会公共服务。为平衡公众对房产档案查询利用的诉求与隐私权保护之间的利益冲突，可以采取设立房产信息网络查询平台的同时加强对房产电子档案监控，建立健全的房产查询制度，与工作人员签署保密协议等措施，通过这些措施既可以保障公民隐私权，又能满足社会对房产档案的查询需求，发挥好房产档案应有社会功能，这对维持社会发展的和谐有序，提高社会经济效益，促进城市健康发展提供了有力保障。
参考文献：
[1] 孙军、姬广鹏.房产登记档案查询制度在法治社会中的承载[J]. 档案学通讯. 2013（03）
[2] 孙小民.房产档案查询的重要作用及查询利用中应注意的几个问题[J]. 黑龙江档案. 2012（01）
[3] 孙秀娟.浅谈怎样做好新时期房产档案工作[J]. 档案天地. 2012（04）
[4] 黄蕾.浅析房产档案公开查询的必要性及应该注意的问题[J]. 档案天地. 2011（05）
[5] 王丹.论房产档案管理中的隐私权保护[J]. 湖北档案. 2011（03）
[6] 边慧玲，俞洁.论房产档案利用与隐私权保护[J]. 档案学研究. 2009（01）
【关键词】房产档案查询；隐私权保护
近年来，随着媒体对类似于“房叔”“房婶”事件的报道之出现，又恰逢中央正逐步实行财产公开制度，其反腐力度正不断加大，而房产是以往个别贪腐官员隐瞒财产的主要途径之一，所以最近就出现官员抛售房产的消息不断见诸报端，另一方面，民众对调查出官员房产的反腐报道又是喜闻乐见，从而令各路媒体对报道此类事件的热情高涨，这就使得某些官员神经绷紧生怕自己成为下一个被报道住房信息的主角。但随后不久，各地相继出台了限制以人名查询房产的规定，这些新规定引来了媒体和民众的一片哗然，争议的焦点在于房产档案能否面向社会真正全面公开查询？当今世界各国都明文规定保护公民的隐私权不受非法侵犯，但在制度完善的法治社会里，法律也总是赋予公民最大限度的知情权。笔者认为，在将房产档案信息适度公开的同时，要注意对产权人隐私权的保护，究竟如何在二者中取得平衡？这也是当前房产档案管理部门亟待研究和解决的问题。
一、 做好房产信息资源的适度共享是前提
房产档案查询能满足限购、小孩入学、银行差异化贷款、税务优惠等需要，查询工作与民生紧密联系，其用途非常广泛，对社会公众服务性强。依据《物权法》规定对权利人、利害关系人查询、复制登记资料的申请，登记机构应当依法提供。又根据《房屋登记技术规程》总则指出“房地产登记机构应依法提供房地产登记信息查询。” 因此，受理房产档案查询申请不但是一种普通的具体行政行为，而且起到向公众公开房产信息、公示房屋状况以保证房屋交易、房屋抵押等顺利进行的功用。当隐私与共同利益、公共需求发生冲突时，究竟如何权衡利弊？房产档案管理部门应认真考量房产档案信息哪些可以公开，如何公开、怎样解决公开信息安全而不至于损害产权人利益等问题。笔者认为，应按一定条件区分可公开查询信息与内部信息，对信息查询设置严格查询条件，将部分与公众利益密切相关的房产档案信息对外公开，是利国利民，有利于社会和谐之举措。例如，应当建立存量房交易网络信息平台，并实现通过网络将存量房产交易信息资源在社会上实现共享，令房产市场信息透明化是非常有必要的，这样可以切实发挥房屋登记的公示公信功能，有利于防范“一房多售”、“重复抵押”等严重社会问题的出现，确保房屋交易安全。
二、 完善房产电子档案查询监控技术和房产实物档案查询制度是基础
利用网络适度公开房产档案信息的同时，也应采取有力措施保障权利人隐私权不给侵犯。古语有云：“欲先善其事，必先利其器。”利用现代科学技术对预防房产电子档案信息泄露方面其实大有可为。一方面，可以设置严密的技术路径，提升电脑业务系统监控力度，并根据不同职责房产登记工作人员及房产档案工作人员的权限不同进行查询权限划分和限制，为防房产档案及房屋登记工作人员电脑账户被盗用，应当设立账户登录密码和登录手机信息通知技术，当房产业务系统电脑账户在非常用电脑或非工作时间段登录时会有短信通知该房产业务工作人员。禁止无关人员非法查询房产电子档案，对房产电子档案提供有效保护，防范数据泄露、增强信息保密性。同时有必要做好档案数据的备份工作以及安装专业杀毒软件和防火墙。在管好房产电子档案的同时，也不应忽略要做好房产实物档案的查询管理工作。在制度上，可以实施房产实物档案查询制度，建立查询、复印、调用实物档案登记薄，详细记录利用档案的方式、方法和用途，最重要记录谁用过档案。严格依据与本单位实际工作情况相结合的房产档案查询工作准则，加强对实物档案使用的记录，同时定期检查实物档案回收情况，并坚持“谁利用谁负责”的原则，明确权责，并要求每次利用都必须有两名档案管理员签字，从而起到互相监督的作用，减少档案信息泄露的风险。房产档案资料在移交时、整理时等任何时候，档案管理人员都也应当做好房产信息保密工作。
三、 加强警示教育，进行保密培训，提高人员综合素质是关键
加强对房产档案管理人员的道德教育以及警示教育，以确保在满足社会需求的同时能够有效的保护房产档案权属人的隐私。相关的房产档案管理办法中指出，只有经过业务培训后，房产档案管工作人员方可上岗。房产档案管理部门要定期对其工作人员進行关于保护隐私权的培训，并通过收看电视报道、案例和法规学习进行警示教育，令房产档案管理工作人员自身具备过硬的职业操守和良好的道德品质，此乃做好房产档案隐私保护工作的基本要求。其次，熟悉档案专业基本知识是作为房产档案工作人员最主要的标准，除此以外还要熟悉各类房屋登记业务工作、对登记业务的收件要求、收费标准以及其他与之密切相关业务知识，以建立复合型房产档案管理队伍以适应新形势下房产档案管理工作的需要。另外，要熟悉和掌握基础性计算机理论和操作技能，与时俱进学习新知识新技术，创新性地优化和做好房产档案查询及管理工作。
四、 明确房产档案的查询限制条件，签署保密协议，严格依法惩罚违规人员是保证
设立严格的查询限制条件，先区分不同查询人，再区分哪些是其可以查询信息的内容以及不可查询的内容。在日常工作中要依照《档案法》和《房屋权属登记信息查询暂行办法》等相关法律法规严格执行是作为档案管理人员应当遵循的工作守则。另外，要求房产档案工作人员以及房产登记工作人员签署保密协议，设立明确的违规处罚制度，对潜在的意欲犯法者产生有力威慑，一旦发现违规严惩不贷。
（一） 划定有限查询范围
根据有关档案管理办法规定，应列入不公开查询范围的有：军事、影响国家安全等涉及到国家机密的房产档案，涉及政府部门直接管理或代为管理的房产档案信息，还有房屋权属登记中形成的审批、审查、核准等业务文件材料。但对处于待售阶段的二手房产档案以及已领预售许可证或现售许可证的商品房档案，这些都可以建立房产网络信息平台，对外开放给群众查阅。另外，笔者认为对于个人房产档案的原始登记材料而言，在未征得产权人授权之前，其他人因购买等各种原因而要求查询时，不应轻易泄露该房相关信息为宜，但公检法等国家机关因工作需要，在出示相关证明文件的情况下可以查询的除外。 （二） 限定查询人范围，并对其查询资格进行审查
国家安全机关、公检法等国家机关因调查、处理的案件需要可以查询与直接相关的房产档案信息及原始登记凭证；房产权属人、房产受赠人、受遗赠人、继承人或者其委托人可以查询与该房屋相关的房产档案资料及相关信息；房产登记各部门因业务需要可以查询与本部门业务直接相关的房产档案信息及原始登记凭证。除上述查询人外，查询人查询房产档案信息应当提供准确的房产地址才能查询。
对查询人的查询资格及提交证件应当严格审查。（1）当房产产权人是自然人的，其欲查询则应当出示其本人身份证件，当本人未能亲自到场查询时，需要提交经公证的授权委托书，并在授权权限范围内由受托人本人持其本人身份证件及公证委托书来办理查询（2）当房产产权人是单位的，其欲查询则应当出示盖有公章的公司营业执照、法定代表人身份证复印件、授权委托书及委托代理人个人身份证明原件及复印件，如法定代表人亲自来查则无需提供授权委托书。（3）当申请查询人是产权人的受赠人时，应当提交经公证的赠与合同、其本人的身份证原件及复印件；是产权人继承人的，应当提交继承公证书证、其本人的身份证原件及复印件。（4）当申请查询人为房产抵押权人欲查询抵押房产档案，需提交房产他项权证、查询人的身份证明材料或授权委托书。（5）当公检法、国家安全部门、纪检监察部门因需办理案件而申请查档时，其应当提交协助查询函、工作证件、其本人的身份证原件及复印件。（6）律师因代理诉讼案件需要凭立案通知书、身份证明证件、委托书及律师证查询与调查、代理的案件的相关房产档案信息；（7）因房产交易、抵押、租赁或其他活动等需要，而申请查询的，应当提交相關业务资料，同时出具本人及产权人的身份证件原件及复印件。
（三） 规范查询程序，签署保密协议，对违规查询者加大处罚力度
根据查询程序，除日常工作需要外，查询档案需依申请查询。申请人申请查询房产档案前应明确房屋坐落及需要查询的事项，之后还需填写“房产信息查询申请表”，并出具查询人的身份证明等资料申请查询。房产档案工作人员在对涉及国家机密、个人隐私和商业秘密的房产信息时候负有保密义务，禁止泄露及不正当使用，查阅、复印或调用等利用房产产权档案活动的，必须履行审批并登记的手续，最后还要对上述查询内容在登记薄上做好登记以便日后备查。另外在日常工作中可以采取以下两种方式防范泄露房产信息：首先，与房产档案工作人员签署保密协议。房产部门及其工作人员对房产档案负有保存和保密的职责，单位可以根据不同工作人员的职权范围与之签署保密协议，协议列明相关法律法规，并且明示一旦违反所需要承担的法律责任，使其明白查询房产档案资料，同房屋登记过程一样，也要承担法律责任，要严格按照法律制度规范工作行为，如果出现房产档案工作人员非法违规查询的情况，会严格依法惩罚。杜绝例如受人所托，查询他人房产档案信息，或对个别申请人出具的申请材料审查不严格，又或个别群众只提供产权人姓名，而房屋座落又不正确的情况下，为其在电脑业务系统里检索等等违反档案工作守则的情况出现。其次，严格查询审批程序。无论哪个单位来申请查询都要严格按照查询审批程序办事，例如执法机关申请查询，也应坚持验收协助查询证明、工作证和身份证明等材料。如实进行记载、备查，个别涉密案件查询，不宜公开身份的，应报请上级领导批准、签字后存档备查，查询过程应详细记录在案。
房产档案是整个房产行业工作的重要基础，其主要作用是为房产登记、纠纷仲裁、房屋拆迁、物业管理、住房制度改革、城市规划建设和保障房产产权人合法权益等工作提供各项社会公共服务。为平衡公众对房产档案查询利用的诉求与隐私权保护之间的利益冲突，可以采取设立房产信息网络查询平台的同时加强对房产电子档案监控，建立健全的房产查询制度，与工作人员签署保密协议等措施，通过这些措施既可以保障公民隐私权，又能满足社会对房产档案的查询需求，发挥好房产档案应有社会功能，这对维持社会发展的和谐有序，提高社会经济效益，促进城市健康发展提供了有力保障。
参考文献：
[1] 孙军、姬广鹏.房产登记档案查询制度在法治社会中的承载[J]. 档案学通讯. 2013（03）
[2] 孙小民.房产档案查询的重要作用及查询利用中应注意的几个问题[J]. 黑龙江档案. 2012（01）
[3] 孙秀娟.浅谈怎样做好新时期房产档案工作[J]. 档案天地. 2012（04）
[4] 黄蕾.浅析房产档案公开查询的必要性及应该注意的问题[J]. 档案天地. 2011（05）
[5] 王丹.论房产档案管理中的隐私权保护[J]. 湖北档案. 2011（03）
[6] 边慧玲，俞洁.论房产档案利用与隐私权保护[J]. 档案学研究. 2009（01）