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摘要：新疆已经成为国家向西开放的桥头堡，“丝绸之路经济带核心区”的现实承载，地处北疆的克拉玛依是新疆布局中重要的区域发展重心、交通运输枢纽、战略承载载体和综合产业集聚区。站在新的历史高度，新疆油田矿区抢抓机遇，突出质量效益中心，体现创新驱动效果，推进精品矿区建设。立足老旧石油小区，不断探索实践，焕发生机活力，让改革发展成果再次惠及民生。实践证明，环境改造思路得当，方案可行，措施具体，效果明显。
关键词：荒漠 老旧小区 改造实践
克拉玛依矿区地处亚欧大陆腹地古尔班通古特沙漠边缘，干燥少雨，冬冷夏酷，属典型干旱大陆性荒漠气候。要在该地区建设适于生存、环境优美、人文浓郁、和谐舒适的宜居家园，其难度可想而知。然而经过几代石油人半个多世纪的努力和创新，2010年以来克拉玛依矿区先后荣获国家园林城市、全国文明城市的光荣称号。近年随着国家“丝绸之路经济带核心区”战略的提出，地处偏远的克拉玛依矿区顺应时事，抢抓机遇，不等不靠，认真履行“保障生产、服务生活、维护稳定”的神圣职责，竭诚探索实践为油田矿区各族居民提供高效优质的环境和物业服务。
一、理清思路，把准脉络，确立小区改造工作定位
小区环境改造提高一直是新疆油田矿区服务居民的重中之重，实践小区环境设施改造是矿区各级领导和职工群众的热切期盼，是将矿区各项改革成果惠及广大民众的现实载体，是提高质量效益、突出创新驱动效果和推进生态精品矿区建设的极佳选择。然而由于现存的老旧小区建设时间长、历史传承久、设施内容繁、居民诉求多、资金要求高，要进行自下而上改、纵向横向比、历史现实看、家家户户悉，从维度、深度、广度、适度、速度多角度权衡考量，就需要突出小区建设重点，解决百姓关心热点，突破制约发展难点，打造小区崭新亮点。经过深入细致地思考定位、广泛调研、系统排查、科学论证和组织实施，才能因地制宜建设石油特色人文小区，再造特色鲜明、绿色浓郁、品位高雅、舒适宜居的森林生态矿区，形成将城市建在森林中，为世界石油城增光添彩的总体环境治理思路。按照这一思路，经过认真识别小区环境现状，详细勘查小区环境元素，针对现阶段制约小区发展的难点、影响小区和谐的热点、制约小区长效发展的瓶颈，以及提升小区和谐宜居文化品位、构建优良舒适环境等方面的重点工作目标，提出了适应当地人文社会科学发展的对策思路脉络。
一是做好小区总体规划，形成系统治理思路。针对现有小区，逐一分析论证，兼顾短期建设与长期效果，明确环境治理规划的重点目标，达到环境面貌显著改观，居民满意度持续提升，治理成果得到辖区群众认可。
二是按照“多种树、少种草、适当硬化”的治理原则，持续减少草坪面积，减少过多的造型修剪，选用抗病虫、抗盐碱、耐干旱、适瘠薄的节水型绿化材料，建设节约型园林结构。
三是合理配置优良绿化植物，实现一次建设、多年受益。加大灌木型材、彩叶树种、宿根花卉的使用力度，形成特色混交林系统；不断营造春花、夏景、秋色、冬趣的视觉氛围，使得林相色彩随季节变换，持续再造绿色丰茂、色彩变换、步移景异、意趣盎然的景观效果。
四是深度挖掘小区文化元素，深入剖析文化品位欠缺、人文关怀不够、艺术品位乏力、居民幸福指数有待提升等方面问题。
二、深刻剖析现状，提出思路对策，确立施工前期工作目标
一是树种单一。现有树种以普通榆树（占56%）、青皮杨、俄罗斯杨等常规树种为主，种植结构单一，不利抵御气候环境变化。杨树飘絮、榆树油污严重，过于稠密，树形较差，农药费用高昂，应适量加大优良园林树种的引进置换力度。
二是管线老化。现有水线为使用多年的油管，采用直埋式，腐蚀、卡脖严重；部分PVC管材，承压太低，爆管严重，跑冒滴漏时有发生。
三是土质较差。绿地表层戈壁石、路基、房基、垃圾较多；部分区段为泥岩层，透气性差，易板结，植物无法生长；达不到植物正常生长对耕作层土壤要求，治理时应一次改良到位。
四是地被质劣。由于土壤、草种、林荫等原因，草坪秃斑严重，地被多有裸露；草坪过多、管护较难、用肥量多、修剪量大、景观单调；园林植物层次丰度不够，乔灌草群落没有形成，对外界不良气候抵御能力差；需要加大乔灌木构成比例到70%以上，适量添置宿根花卉，增加景观效果。
五是车场少、行车难。小区内道路狭窄、停车场少，在满足绿地率﹥30%的前提下，适当增添绿荫型停车场，局部道路适当拓宽，解决小区消防通道问题，达到小区规范达标要求。
六是树木移植更换。重点更换病虫严重、树木畸形、杨树飘絮、过于密集区域的杨树和榆树，以及影响居民生活的部分树木，采取移植、嫁接和重修剪的方法，给树木创造良好的生长空间，减轻农药的使用量。
通过对小区现存主要问题深刻剖析，提出以下系统规划治理思路：
一是总体治理内容明确。优先解决管网问题，调整土壤种植结构，降低土壤自然落差，适度拓宽小区道路，合理建设消防通道，适度增建停车位，建设公共游园设施为地面建设主要治理思路。
二是实现绿地及规划指标达标。依据建设部《国家园林城市验收标准》以及集团公司企业标准《矿区绿地建设规范》、《矿区住宅小区物业管理达标规范》相关要求，改造后居住区绿地率应≥25%，建设中居住区绿地率应不小于30%，其他指标满足各个专项要求。
三是大力开展垂直绿化。小区外封闭及小区内可以爬附设施的五叶地锦种植，与小区规划环境改造同步实施，最大限度增加绿量，提升景观品质。
四是重点解决树木问题。成片树木原则上不做调整，只做适当移植处理，疏密补稀，留有生长空间。现有树木可采用高位重修剪、高接换头、高处截干等方式处理。
五是精心完善林荫问题。整体林带整体保留，局部有管护难度地方适当硬化，林下采用空心透气砖铺设，增添林间休闲小道等方式；引进试验各种类型的林荫材料，重点推广已经成熟的玉簪、什锦花等宿根地被材料。 六是不断优化基础设施配置。添置设施应突出特点、新颖别致、实用方便、人性化贴近居民；方案优化，投资经济，创造有一定艺术感染力的趣味性作品。
七是做好整体施工程序管理。小区改造时，必须充分考虑地上地下施工程序，小区照明、供水、供电、供热、天然气入户、通讯光缆、楼房大修等工程按照次序同时进行，保证绿化及地面建设成果配套到位。
三、结合现场实际，精心组织实施，实现小区整体改造效果
新疆油田矿区管理的小区均为老旧石油小区，工作现场复杂，服务要素繁杂，影响面大，诉求很多。根据集团公司小区绿化建设养护标准、小区物业管理达标规范、小区安全管理评审报告等要求，制定了先地下再地面的系统施工方案和组织程序，只有将每一分项工程按照顺序建设管理到位，最终才能见到整体效果。这样做的好处，一是资金集中使用，发挥了资金的最大效率；二是减少小区频繁开挖，维护了建设成果；三是居民安居乐业，减少了扰民频次发生。经过系统识别小区现状、制定综合对策方案、全面提升小区宜居环境品质，在工作思路上就是要明确工作重点、抓住工作关键、攻克工作难点、持续展现工作亮点，达到综合治理效果逐年显现，宜居环境品质不断提升，园林种植结构持续优化，后期管理难度逐年降低的目的，最终实现物业管理的标准化、规范化和精细化目标。
近年来已经先后实施了沁苑、双环等十余个小区的更新改造，小区在改造实践中提升，在提升中完善思路和方法，整体改造治理思路越来越成熟，内容越来越丰富，效果越来越显著。如今一个个配套崭新、服务完备、优美舒适的建成小区一次次展现在小区居民面前，居民也感受到了和谐宜居矿区建设带来的舒心愉悦享受。我们将改造经验提升总结为：深入现场确定改造框架，集思广益研究方案对策，全程把关尽量少走弯路，健全组织落实责任到人。
在工作内容上，一是建设包括管网调整、土壤治理、降低自然落差、建设消防通道、布局公共游园、增加停车位、实施垂直绿化、树木优化调整、重视林荫问题、增加配套设施等为主要内容的“园林生态小区”。二是对小区进行系统安全评估，认真识别居民住宅、道路、消防、建筑抗震与保温、供配电、燃气、供暖、供排水、通讯等与居民生活密切的安全防护系统，采取自下而上的施工程序，建成居民放心的“安全宜居小区”。三是严格执行集团公司物业管理达标规范，完成建立基础资料、道路拓宽改造、视频监控建设、小区照明配套、全面可视管理、实施封闭管理、治理乱搭乱建、综合协管配套、公共设施配置等较为完备的建设目标任务，最终建成“物业达标小区”。
在具体实施时，扎实细致组织领导，科学制定实施方案，广泛深入调查摸底，慎密研究整改措施，层层落实分解任务，制定配套完善的推进步骤：
一是加强组织领导，采取部门联动，广泛配合协调，现场落实到人，确保整体项目稳步推进，每一次改造效果持续提升。
二是框架完备，系统完善，充分下情上达，不罗嗦不漏项。按照自下而上的施工次序，优先完成供排水、供配电、燃气、供暖、通讯等地下设施，其次完成居民住宅、道路、消防、建筑抗震与保温等地面工程，最后完成地面综合治理改造。保证一次建设成果，后期管理多年受益。
三是横向联系，加强与政府和居民的协商联系，充分倾听民声民意，合理满足居民的不同诉求。通过加强与居民协商沟通，做好居民说服解释工作，取得居民的理解支持，使居民切身体会到环境改造带来的舒心愉悦享受，达到物业服务与居民诉求服务大同、协同共振。
四是抓住关键，攻克难点，展现亮点。抓住关键使相关配套设施一次建设成型，减轻后期管理服务难度，满足居民停车、休闲、照明、安全等基本舒适要求。攻克难点是通过适量置换、高位修剪、淘汰部分劣质树木，寻求居民可以接受的老树治理方法，持续深入优化绿化植物种植结构，使居民感受到赏心悦目的美丽家园，降低后期维护难度。展现亮点是通过改造前后实施效果对比，通过居民切身体会，实现项目的改造价值、投资价值，物业公司的存在和发展价值。
（张传贵，王青峰，赵冰，王全新，新疆油田公司白碱滩物业管理公司）
关键词：荒漠 老旧小区 改造实践
克拉玛依矿区地处亚欧大陆腹地古尔班通古特沙漠边缘，干燥少雨，冬冷夏酷，属典型干旱大陆性荒漠气候。要在该地区建设适于生存、环境优美、人文浓郁、和谐舒适的宜居家园，其难度可想而知。然而经过几代石油人半个多世纪的努力和创新，2010年以来克拉玛依矿区先后荣获国家园林城市、全国文明城市的光荣称号。近年随着国家“丝绸之路经济带核心区”战略的提出，地处偏远的克拉玛依矿区顺应时事，抢抓机遇，不等不靠，认真履行“保障生产、服务生活、维护稳定”的神圣职责，竭诚探索实践为油田矿区各族居民提供高效优质的环境和物业服务。
一、理清思路，把准脉络，确立小区改造工作定位
小区环境改造提高一直是新疆油田矿区服务居民的重中之重，实践小区环境设施改造是矿区各级领导和职工群众的热切期盼，是将矿区各项改革成果惠及广大民众的现实载体，是提高质量效益、突出创新驱动效果和推进生态精品矿区建设的极佳选择。然而由于现存的老旧小区建设时间长、历史传承久、设施内容繁、居民诉求多、资金要求高，要进行自下而上改、纵向横向比、历史现实看、家家户户悉，从维度、深度、广度、适度、速度多角度权衡考量，就需要突出小区建设重点，解决百姓关心热点，突破制约发展难点，打造小区崭新亮点。经过深入细致地思考定位、广泛调研、系统排查、科学论证和组织实施，才能因地制宜建设石油特色人文小区，再造特色鲜明、绿色浓郁、品位高雅、舒适宜居的森林生态矿区，形成将城市建在森林中，为世界石油城增光添彩的总体环境治理思路。按照这一思路，经过认真识别小区环境现状，详细勘查小区环境元素，针对现阶段制约小区发展的难点、影响小区和谐的热点、制约小区长效发展的瓶颈，以及提升小区和谐宜居文化品位、构建优良舒适环境等方面的重点工作目标，提出了适应当地人文社会科学发展的对策思路脉络。
一是做好小区总体规划，形成系统治理思路。针对现有小区，逐一分析论证，兼顾短期建设与长期效果，明确环境治理规划的重点目标，达到环境面貌显著改观，居民满意度持续提升，治理成果得到辖区群众认可。
二是按照“多种树、少种草、适当硬化”的治理原则，持续减少草坪面积，减少过多的造型修剪，选用抗病虫、抗盐碱、耐干旱、适瘠薄的节水型绿化材料，建设节约型园林结构。
三是合理配置优良绿化植物，实现一次建设、多年受益。加大灌木型材、彩叶树种、宿根花卉的使用力度，形成特色混交林系统；不断营造春花、夏景、秋色、冬趣的视觉氛围，使得林相色彩随季节变换，持续再造绿色丰茂、色彩变换、步移景异、意趣盎然的景观效果。
四是深度挖掘小区文化元素，深入剖析文化品位欠缺、人文关怀不够、艺术品位乏力、居民幸福指数有待提升等方面问题。
二、深刻剖析现状，提出思路对策，确立施工前期工作目标
一是树种单一。现有树种以普通榆树（占56%）、青皮杨、俄罗斯杨等常规树种为主，种植结构单一，不利抵御气候环境变化。杨树飘絮、榆树油污严重，过于稠密，树形较差，农药费用高昂，应适量加大优良园林树种的引进置换力度。
二是管线老化。现有水线为使用多年的油管，采用直埋式，腐蚀、卡脖严重；部分PVC管材，承压太低，爆管严重，跑冒滴漏时有发生。
三是土质较差。绿地表层戈壁石、路基、房基、垃圾较多；部分区段为泥岩层，透气性差，易板结，植物无法生长；达不到植物正常生长对耕作层土壤要求，治理时应一次改良到位。
四是地被质劣。由于土壤、草种、林荫等原因，草坪秃斑严重，地被多有裸露；草坪过多、管护较难、用肥量多、修剪量大、景观单调；园林植物层次丰度不够，乔灌草群落没有形成，对外界不良气候抵御能力差；需要加大乔灌木构成比例到70%以上，适量添置宿根花卉，增加景观效果。
五是车场少、行车难。小区内道路狭窄、停车场少，在满足绿地率﹥30%的前提下，适当增添绿荫型停车场，局部道路适当拓宽，解决小区消防通道问题，达到小区规范达标要求。
六是树木移植更换。重点更换病虫严重、树木畸形、杨树飘絮、过于密集区域的杨树和榆树，以及影响居民生活的部分树木，采取移植、嫁接和重修剪的方法，给树木创造良好的生长空间，减轻农药的使用量。
通过对小区现存主要问题深刻剖析，提出以下系统规划治理思路：
一是总体治理内容明确。优先解决管网问题，调整土壤种植结构，降低土壤自然落差，适度拓宽小区道路，合理建设消防通道，适度增建停车位，建设公共游园设施为地面建设主要治理思路。
二是实现绿地及规划指标达标。依据建设部《国家园林城市验收标准》以及集团公司企业标准《矿区绿地建设规范》、《矿区住宅小区物业管理达标规范》相关要求，改造后居住区绿地率应≥25%，建设中居住区绿地率应不小于30%，其他指标满足各个专项要求。
三是大力开展垂直绿化。小区外封闭及小区内可以爬附设施的五叶地锦种植，与小区规划环境改造同步实施，最大限度增加绿量，提升景观品质。
四是重点解决树木问题。成片树木原则上不做调整，只做适当移植处理，疏密补稀，留有生长空间。现有树木可采用高位重修剪、高接换头、高处截干等方式处理。
五是精心完善林荫问题。整体林带整体保留，局部有管护难度地方适当硬化，林下采用空心透气砖铺设，增添林间休闲小道等方式；引进试验各种类型的林荫材料，重点推广已经成熟的玉簪、什锦花等宿根地被材料。 六是不断优化基础设施配置。添置设施应突出特点、新颖别致、实用方便、人性化贴近居民；方案优化，投资经济，创造有一定艺术感染力的趣味性作品。
七是做好整体施工程序管理。小区改造时，必须充分考虑地上地下施工程序，小区照明、供水、供电、供热、天然气入户、通讯光缆、楼房大修等工程按照次序同时进行，保证绿化及地面建设成果配套到位。
三、结合现场实际，精心组织实施，实现小区整体改造效果
新疆油田矿区管理的小区均为老旧石油小区，工作现场复杂，服务要素繁杂，影响面大，诉求很多。根据集团公司小区绿化建设养护标准、小区物业管理达标规范、小区安全管理评审报告等要求，制定了先地下再地面的系统施工方案和组织程序，只有将每一分项工程按照顺序建设管理到位，最终才能见到整体效果。这样做的好处，一是资金集中使用，发挥了资金的最大效率；二是减少小区频繁开挖，维护了建设成果；三是居民安居乐业，减少了扰民频次发生。经过系统识别小区现状、制定综合对策方案、全面提升小区宜居环境品质，在工作思路上就是要明确工作重点、抓住工作关键、攻克工作难点、持续展现工作亮点，达到综合治理效果逐年显现，宜居环境品质不断提升，园林种植结构持续优化，后期管理难度逐年降低的目的，最终实现物业管理的标准化、规范化和精细化目标。
近年来已经先后实施了沁苑、双环等十余个小区的更新改造，小区在改造实践中提升，在提升中完善思路和方法，整体改造治理思路越来越成熟，内容越来越丰富，效果越来越显著。如今一个个配套崭新、服务完备、优美舒适的建成小区一次次展现在小区居民面前，居民也感受到了和谐宜居矿区建设带来的舒心愉悦享受。我们将改造经验提升总结为：深入现场确定改造框架，集思广益研究方案对策，全程把关尽量少走弯路，健全组织落实责任到人。
在工作内容上，一是建设包括管网调整、土壤治理、降低自然落差、建设消防通道、布局公共游园、增加停车位、实施垂直绿化、树木优化调整、重视林荫问题、增加配套设施等为主要内容的“园林生态小区”。二是对小区进行系统安全评估，认真识别居民住宅、道路、消防、建筑抗震与保温、供配电、燃气、供暖、供排水、通讯等与居民生活密切的安全防护系统，采取自下而上的施工程序，建成居民放心的“安全宜居小区”。三是严格执行集团公司物业管理达标规范，完成建立基础资料、道路拓宽改造、视频监控建设、小区照明配套、全面可视管理、实施封闭管理、治理乱搭乱建、综合协管配套、公共设施配置等较为完备的建设目标任务，最终建成“物业达标小区”。
在具体实施时，扎实细致组织领导，科学制定实施方案，广泛深入调查摸底，慎密研究整改措施，层层落实分解任务，制定配套完善的推进步骤：
一是加强组织领导，采取部门联动，广泛配合协调，现场落实到人，确保整体项目稳步推进，每一次改造效果持续提升。
二是框架完备，系统完善，充分下情上达，不罗嗦不漏项。按照自下而上的施工次序，优先完成供排水、供配电、燃气、供暖、通讯等地下设施，其次完成居民住宅、道路、消防、建筑抗震与保温等地面工程，最后完成地面综合治理改造。保证一次建设成果，后期管理多年受益。
三是横向联系，加强与政府和居民的协商联系，充分倾听民声民意，合理满足居民的不同诉求。通过加强与居民协商沟通，做好居民说服解释工作，取得居民的理解支持，使居民切身体会到环境改造带来的舒心愉悦享受，达到物业服务与居民诉求服务大同、协同共振。
四是抓住关键，攻克难点，展现亮点。抓住关键使相关配套设施一次建设成型，减轻后期管理服务难度，满足居民停车、休闲、照明、安全等基本舒适要求。攻克难点是通过适量置换、高位修剪、淘汰部分劣质树木，寻求居民可以接受的老树治理方法，持续深入优化绿化植物种植结构，使居民感受到赏心悦目的美丽家园，降低后期维护难度。展现亮点是通过改造前后实施效果对比，通过居民切身体会，实现项目的改造价值、投资价值，物业公司的存在和发展价值。
（张传贵，王青峰，赵冰，王全新，新疆油田公司白碱滩物业管理公司）