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人为造城与城镇化可能是背道而驰的。
城市化浪潮似乎席卷了中国的大江南北,各地都在大兴土木。位于天津宝坻区的京津新城,是亚洲地区最大的别墅区,面积相当于33个天安门广场。这里耸立起了五星级酒店、温泉城、商业街、高尔夫球场以及大量的别墅群。然而,在建成数年后,空置率高达90%,成为空城,其荒无人烟的程度甚至连出现一个人影都让人感到害怕。
投资上百亿进行的“造城”运动,最终为何成为令人不可思议的“空城”?
曾经一个项目点亮一座城
4年前的一天,在北京做城市运营规划的李国平来到天津,一位县级官员开着车把他拉到了远郊,指着车窗外的盐碱地说:这是一个我们从未经历过的时代,能不能帮这儿策划下,造个曼哈顿或者地中海小镇出来?
荒野之上的可能性改变了中国的地理版图,也打破了内地经济的引力平衡,合生创展的创始人朱孟依即全力参与到一场造城运动中来。
在6年时间中这里耸立起了三千座别墅,总体投资120亿元,看是一个房地产项目,但是实际上它的远期规划是一座城市,是一座容纳一百万人口的城市。
京津新城的概念启迪了同行。星耀五洲是继京津新城之后,能够完美阐释这群造梦者雄心的超级大盘。六星级豪华酒店、室内滑雪场、游艇码头、填海造岛。在星耀集团董事长颜语踌躇满志的话语里,“迪拜”与“世界之最”的字眼反复被提到——那些阿拉伯人打算把曼哈顿甚至全世界都搬到迪拜,颜语的想法更简单,“我要把迪拜搬到星耀五洲。”
与他们一道的还有碧桂园、绿地、富力、恒大、合生创展、阳光100等几乎所有一线房地产开发商。在过去5年时间里,这个京津之间的广阔腹地出炉的造城计划几近北京与天津2009年住房销售量之和。
从充满豪情的规划回到无人入住的现实,最大别墅区面临的境况与天津宝坻区政府的招商冲动不无关系。宝坻在2001年提出了“135工程”的招商引资政策,即100万、300万、500万的引资计划,500万以上项目往往由区长亲自挂帅、亲自洽谈。合生创展集团号称120亿的投资,令宝坻区政府领导晕眩不已。
宝坻区一年的财政收入仅2亿元。合生来之前,连三星级酒店都没有,朱孟依要建一个全亚洲最大的五星级酒店和温泉城,建成后将创造10000个就业岗位,这样好的事上哪找?最终在协议出让土地制度废止前的2001年,朱孟依拿到了一个低得近乎白送的土地价格:急于改变城市形象的宝坻区政府愿以每平米78元的价格将2万多亩土地双手奉上。
万事俱备后,朱孟依宣称他不是在盖一个楼盘,而是要造一座城,一座连接北京与天津的活力中枢,给北京乃至京津唐、环渤海经济圈创造一种新的生活方式。但在超低价接下京津新城后,他发现自己必须接下土质改良和郊外造城的重担,这远超出了一个房地产商的能力范围。
从个案解剖城市问题
京津新城沦为空城原因众多,但不管怎样,矗立在一片盐碱地上的京津新城宛如一个巨大的问号,给公众发出了疑问,造新城为何变成了造空城?
过去十年间,北京吸引了全国最优秀的年轻人,但这里土地资源的瓶颈已经显现:尽管在不断“摊大饼”,自2004年北京住房销售面积攀上2200万平方米大关后,5年来一直未有进一步突破。而与此同时,2009年的住房销售额却已是2004年的3倍多。两个数字的叠加暗示了北京有巨大的购房需求未被满足。
瞄准这些需求,京津之间城市群的布局早在5年前就渐次展开。只不过,手握土地的远郊区县政府有改变城市形象的憧憬与雄心,却缺乏资金与经验,他们纷纷赋予开发商庞大空间来描绘城市新蓝图。
城市是一个生长的过程,但现在把它变成一个完全造城的过程,在这个过程当中,和城镇化可能是背道而驰的。虽然有很多人一提起造城运动,就会拿美国的拉斯维加斯作为例子,但是拉斯维加斯到目前为止,全世界就那一个。
据有关媒体报道,国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住,也动摇着整个中国房地产市场的根基。
似乎直到此时,政府和开发商都还在为美好愿景无法实现而失意,却少有人对如此拷贝国外城镇发展模式的行为反思。新城接棒者们在进行一场豪赌,赌京津一体化如同珠三角一般真正实现,到那时他们的新城将是北京的郊区。然而珠三角与京津地区有天壤之别。民营企业聚集的广东有深厚的承载力,每个地级市都可以支撑很多别墅和高档楼盘;但环渤海地区所有资源都围绕着京津,环京津地区没有成为大城市辐射的受益者,而是陷入了吸附的黑洞,亚洲开发银行报告甚至指出“环京津贫困带”的现实存在。
“空城”要从多角度分析
我们不妨从天津“最大别墅区”放眼全国。最近几年,一波波造城潮风起云涌,圈地规划不厌其宏大、地标建设不厌其豪华,一番大兴土木、劳民伤财之后,却只落得个形象上不叫好、经济上不叫座、老百姓频发怨言的尴尬。目前,全国高达655个城市正“走向世界”,还有183个城市要建“国际大都市”。
不可否认,随着经济不断发展,我国城市化进程必然会逐渐加快。这不仅会提高城市居民生活质量,也对打破固有的城乡二元制结构有重大的作用。但是,造城不是“燥”城。只看形象、不看效果,只讲影响、不计代价,只顾城市漂亮,不问百姓的生活质量,在心态浮躁、作风浮夸的工作态度下,总投资上百亿的规划,却只会换来一个个房空、街空、城空的结果。
自2010年两会以来,城镇化已数次被最高决策层表述为提振内需的长期利器。6月24日,国务院副总理李克强在上海进一步指出,城市群是城市化发展的重要途径——通过现代交通网络,把中心镇发展成中小城市,与大城市形成有序分工、优势互补的空间布局。李克强认为,这既可避免城镇过于分散造成的土地浪费,亦可避免特大城市过于膨胀造成的“城市病”。
城镇化是中国未来二十年最伟大的一种变化,所有的人都把经济的发展寄托于城镇化,在这样的一个过程当中,可以带动经济实现一个转型,满足内需的发展,这是形成共识的。现在有一些地方政府简单的把城镇化和造城运动等同起来,造城运动又和房地产等同起来,所以我们看到很多这样的例子,这种成群成片的别墅可以说是逆城市、逆城镇化的,因为它实际上不是让更多的农民进入城市,然后产生新的产业和新的业态,实现大量的人就业。
更重要的是,没有产业人口、不切实际的新城建设必将成为无本之木、无水之源。这不仅无助于改变城市居民分化的现状,还将加剧这种“癌变”,使得当地社会结构更趋于两极化。一边是低购买力的当地居民,继续望房兴叹;另一边则是囤积房产的富有投资者,继续获取暴利,而夹在他们中间的只剩下“城市让生活更美好”的期盼。
城市化浪潮似乎席卷了中国的大江南北,各地都在大兴土木。位于天津宝坻区的京津新城,是亚洲地区最大的别墅区,面积相当于33个天安门广场。这里耸立起了五星级酒店、温泉城、商业街、高尔夫球场以及大量的别墅群。然而,在建成数年后,空置率高达90%,成为空城,其荒无人烟的程度甚至连出现一个人影都让人感到害怕。
投资上百亿进行的“造城”运动,最终为何成为令人不可思议的“空城”?
曾经一个项目点亮一座城
4年前的一天,在北京做城市运营规划的李国平来到天津,一位县级官员开着车把他拉到了远郊,指着车窗外的盐碱地说:这是一个我们从未经历过的时代,能不能帮这儿策划下,造个曼哈顿或者地中海小镇出来?
荒野之上的可能性改变了中国的地理版图,也打破了内地经济的引力平衡,合生创展的创始人朱孟依即全力参与到一场造城运动中来。
在6年时间中这里耸立起了三千座别墅,总体投资120亿元,看是一个房地产项目,但是实际上它的远期规划是一座城市,是一座容纳一百万人口的城市。
京津新城的概念启迪了同行。星耀五洲是继京津新城之后,能够完美阐释这群造梦者雄心的超级大盘。六星级豪华酒店、室内滑雪场、游艇码头、填海造岛。在星耀集团董事长颜语踌躇满志的话语里,“迪拜”与“世界之最”的字眼反复被提到——那些阿拉伯人打算把曼哈顿甚至全世界都搬到迪拜,颜语的想法更简单,“我要把迪拜搬到星耀五洲。”
与他们一道的还有碧桂园、绿地、富力、恒大、合生创展、阳光100等几乎所有一线房地产开发商。在过去5年时间里,这个京津之间的广阔腹地出炉的造城计划几近北京与天津2009年住房销售量之和。
从充满豪情的规划回到无人入住的现实,最大别墅区面临的境况与天津宝坻区政府的招商冲动不无关系。宝坻在2001年提出了“135工程”的招商引资政策,即100万、300万、500万的引资计划,500万以上项目往往由区长亲自挂帅、亲自洽谈。合生创展集团号称120亿的投资,令宝坻区政府领导晕眩不已。
宝坻区一年的财政收入仅2亿元。合生来之前,连三星级酒店都没有,朱孟依要建一个全亚洲最大的五星级酒店和温泉城,建成后将创造10000个就业岗位,这样好的事上哪找?最终在协议出让土地制度废止前的2001年,朱孟依拿到了一个低得近乎白送的土地价格:急于改变城市形象的宝坻区政府愿以每平米78元的价格将2万多亩土地双手奉上。
万事俱备后,朱孟依宣称他不是在盖一个楼盘,而是要造一座城,一座连接北京与天津的活力中枢,给北京乃至京津唐、环渤海经济圈创造一种新的生活方式。但在超低价接下京津新城后,他发现自己必须接下土质改良和郊外造城的重担,这远超出了一个房地产商的能力范围。
从个案解剖城市问题
京津新城沦为空城原因众多,但不管怎样,矗立在一片盐碱地上的京津新城宛如一个巨大的问号,给公众发出了疑问,造新城为何变成了造空城?
过去十年间,北京吸引了全国最优秀的年轻人,但这里土地资源的瓶颈已经显现:尽管在不断“摊大饼”,自2004年北京住房销售面积攀上2200万平方米大关后,5年来一直未有进一步突破。而与此同时,2009年的住房销售额却已是2004年的3倍多。两个数字的叠加暗示了北京有巨大的购房需求未被满足。
瞄准这些需求,京津之间城市群的布局早在5年前就渐次展开。只不过,手握土地的远郊区县政府有改变城市形象的憧憬与雄心,却缺乏资金与经验,他们纷纷赋予开发商庞大空间来描绘城市新蓝图。
城市是一个生长的过程,但现在把它变成一个完全造城的过程,在这个过程当中,和城镇化可能是背道而驰的。虽然有很多人一提起造城运动,就会拿美国的拉斯维加斯作为例子,但是拉斯维加斯到目前为止,全世界就那一个。
据有关媒体报道,国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住,也动摇着整个中国房地产市场的根基。
似乎直到此时,政府和开发商都还在为美好愿景无法实现而失意,却少有人对如此拷贝国外城镇发展模式的行为反思。新城接棒者们在进行一场豪赌,赌京津一体化如同珠三角一般真正实现,到那时他们的新城将是北京的郊区。然而珠三角与京津地区有天壤之别。民营企业聚集的广东有深厚的承载力,每个地级市都可以支撑很多别墅和高档楼盘;但环渤海地区所有资源都围绕着京津,环京津地区没有成为大城市辐射的受益者,而是陷入了吸附的黑洞,亚洲开发银行报告甚至指出“环京津贫困带”的现实存在。
“空城”要从多角度分析
我们不妨从天津“最大别墅区”放眼全国。最近几年,一波波造城潮风起云涌,圈地规划不厌其宏大、地标建设不厌其豪华,一番大兴土木、劳民伤财之后,却只落得个形象上不叫好、经济上不叫座、老百姓频发怨言的尴尬。目前,全国高达655个城市正“走向世界”,还有183个城市要建“国际大都市”。
不可否认,随着经济不断发展,我国城市化进程必然会逐渐加快。这不仅会提高城市居民生活质量,也对打破固有的城乡二元制结构有重大的作用。但是,造城不是“燥”城。只看形象、不看效果,只讲影响、不计代价,只顾城市漂亮,不问百姓的生活质量,在心态浮躁、作风浮夸的工作态度下,总投资上百亿的规划,却只会换来一个个房空、街空、城空的结果。
自2010年两会以来,城镇化已数次被最高决策层表述为提振内需的长期利器。6月24日,国务院副总理李克强在上海进一步指出,城市群是城市化发展的重要途径——通过现代交通网络,把中心镇发展成中小城市,与大城市形成有序分工、优势互补的空间布局。李克强认为,这既可避免城镇过于分散造成的土地浪费,亦可避免特大城市过于膨胀造成的“城市病”。
城镇化是中国未来二十年最伟大的一种变化,所有的人都把经济的发展寄托于城镇化,在这样的一个过程当中,可以带动经济实现一个转型,满足内需的发展,这是形成共识的。现在有一些地方政府简单的把城镇化和造城运动等同起来,造城运动又和房地产等同起来,所以我们看到很多这样的例子,这种成群成片的别墅可以说是逆城市、逆城镇化的,因为它实际上不是让更多的农民进入城市,然后产生新的产业和新的业态,实现大量的人就业。
更重要的是,没有产业人口、不切实际的新城建设必将成为无本之木、无水之源。这不仅无助于改变城市居民分化的现状,还将加剧这种“癌变”,使得当地社会结构更趋于两极化。一边是低购买力的当地居民,继续望房兴叹;另一边则是囤积房产的富有投资者,继续获取暴利,而夹在他们中间的只剩下“城市让生活更美好”的期盼。