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东北财经大学会计学院，辽宁省大连市 ，116025
内容摘要：2014年3月，财政部制定了《企业会计准则第39号——公允价值计量》（简称CAS 39）。CAS 39规范了公允价值定义，明确了公允价值的计量方法，并对公允价值计量相关信息的披露做出具体要求。公允价值计量准则的发布实施，对保持我国企业会计准则与国际财务报告准则持续趋同、促进我国资本市场规范发展和深化经济改革具有重要意义。然而，公允价值是一把双刃剑，一直处于备受争议的地位。尤其在2008年全球金融危机爆发之后，更有人认为公允价值是罪魁祸首。本文以投资性房地产为例，综合2007年至2014年的上市公司年报数据，分析公允价值计量模式在投资性房地产中的运用情况以及对公司产生的影响，由此进行公允价值计量模式在中国的适用性分析。
关键词：公允价值 投资性房地产 适用性
（一） 公允价值计量在中国的发展运用历程
公允价值作为适应现代经济发展及市场模式的计量属性，越来越受到国际的广泛关注，越来越多的国家开始采用公允价值计量模式。为顺应国际发展趋势，保持与国际会计准则的趋同性，1998年6月，公允价值概念首次在我国出现。随着经济全球化发展以及经济发展趋势的不断变化，我国在参考国际会计准则公允价值计量模式发展、保持与国际接轨的同时，结合我国实际具体国情，以较为谨慎客观的态度，不断发展并正在完善适应我国市场环境的公允价值计量体系。在我国，公允价值至今为止，先后经历引入、回避、重新采用、持续趋同四个阶段。
（一） 引入阶段（1998-2000年）
在1998-2000年间，财政部开始大力提倡使用公允价值，共颁布10项具体会计准则，明确树立了公允价值的正确目标，但同时明确规定了暂时不采用现值。1998年6月，财政部发布《企业会计准则——债务重组》，公允价值的概念首次引入我国。
提倡公允价值的原因，可归纳为两点：
（一） 更符合相关性要求
经实证研究表明，相比而言公允价值比历史成本更具相关性。公允价值能够真实反映资产给企业带来的经济利益或企业在清偿债务时需要转移的价值。
2.与国际会计惯例接轨
越来越多的国家的会计准则采用公允价值，国际准则也已将公允价值作为一项重要的计量属性在各项准则中应用。将公允价值计量模式引入我国会计准则中，在我国会计准则适应市场环境、与国际会计协调趋同方面起到推动作用。
（二）回避阶段（2001-2005年）
自我国会计准则采用公允价值后，由于我国要素市场不够成熟，缺乏活跃的市场，公允价值往往难以获得，导致企业在运用准则时存在一定随意性，开始出现人为操纵利润的现象。针对此类现象，财政部发布和修订了11个具体准则，强调真实性及谨慎性，明确回避了公允价值计量模式。
（三）重新采用阶段（2006-2009年）
然而，从国际会计准则和美国财务会计准则对公允价值的应用情况来看，不使用公允价值显然与国际潮流相悖。清楚认识到这一点之后，财政部于2006年2月16日颁布了新会计准则体系，参照国际财务报告准则，同时充分结合我国现阶段国情，主要在金融工具、投资性房地产、债务重组和非货币性交易等方面谨慎采用公允价值计量。准则明确以历史成本为各会计要素的计量基础，在能够取得公允价值且公允价值能够可靠计量的情况下，则采用公允价值计量。
（四）持续趋同阶段（2010年至今）
2010年4月2日，财政部发布了《中国企业会计准则与国际会计报告准则持续趋同路线图》，在总结我国多年会计改革的成功经验基础上，结合国际国内发展需要，进一步深化会计改革，推动我国会计准则建设及持续国际趋同，意义重大，影响深远 。
二、公允价值计量在投资性房地产行业中的运用概况
（一） 总体应用现状分析
据统计（见表1），2014年沪深A股2605家上市公司中，1148家公司拥有投资性房地产，其中，有1100家公司采用成本模式计量投资性房地产，占比95.8%，仅48家上市公司采用公允价值计量模式作为投资性房地产后续计量模式，占比仅4.2%。
从2007-2014年数据可看出，我国上市公司总数以及其中拥有投资性房地产的企业数量在逐年稳定增加，而采用公允价值模式的企业数量却增加缓慢，截止至2014年，企业数量甚至不再增长。可见，公允价值在投资性房地产的计量中并未被广泛使用。
资料来源：根据上市公司2007-2014年年度财务报告及相关公告整理得到。
（二）公允价值确定方法及行业分布分析
由2007年-2014年上市公司年报及相关公告显示，我国上市公司主要采用评估价格、参考同类或类似房地产价格、以及第三方调查报告三种方法作为投资性房地产公允价值的确定方法，当然也存在一些上市公司并未披露所采用的公允价值确定方法的现象。
据调查数据显示，上市公司所采用的确定方法中应用最多的便是评估价格，一般有上市公司自行聘请资产评估机构对资产价值进行评估并出具报告。由于资产评估机构相对具有独立性和专业性，这种方法下确定的公允价值可靠性相对较高。其次是市场类比法，即参考同类或类似房地产价格，极少数企业采用第三方调查报告这种方式。
从行业分布来看，采用投资性房地产公允价值计量模式的企业主要涵盖以下行业：制造类15家、房地产類11家、金融保险5家、批发零售类5家，以及其他类上市公司7家。
（三）公允价值计量模式对企业财务状况的影响
1.对资产负债表的影响
（1）反应资产的真实价值。近年来，随着房地产行业的迅速升温，投资性房地产的市场价值已远超过其历史成本，原有的成本模式已不再适用，相比之下，更具有相关性的公允价值计量模式则能够更加真实地反映出投资性房地产资产的价值，保证其资产不被低估，使信息使用者了解企业的真实财务状况，作为其投资决策的重要依据。 本文以上海斯米克控股股份有限公司（002162）为例。该公司以2012年1月1日为会计政策变更基准日，将原有的成本模式转变为公允价值计量模式，作为投资性房地产的后续计量模式。由表2可知，斯米克投资性房地产在变更时账面价值总值为107，456，671.41元，而其公允价值总值则为245，795，500.00，元，远远超出账面价值，增值率高达128.74%。据此可见，相比历史成本，公允价值能够更加准确反映出资产的真实价值，并更具有相关性。
资料来源：斯米克公司公告
（2）改变企业资产负债结构。由于近几年房地产行业的迅猛发展，成本模式下，大多数投资性房地产企业的账面净值相对市场价值已明显低估，而公允价值计量模式下，企业账面净值随着市场价值的变动而变动。因此，在变更计量模式的当期，企业的资产价值会大幅度增加，资产负债率随之下降，降低了企业财务风险，提高企业偿债能力，为融资提供便利。如表2所示，斯米克公司所拥有的投资性房地产在变更日时，其公允价值大幅度超出其账面价值，成本模式下计量的资产被严重低估，变更投资性房地产后续计量模式，使资产价值增加138，338，828.59元，大幅度增加资产价值，降低资产负债率，改变企业资产负债结构。
（3）对所有者权益的影响。投资性房地产后续计量模式的变更属于会计政策变更，应该采用追溯调整法，公允价值与账面价值之间的差额计入期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。由于投资性房地产行业火热发展的现状，公允价值通常远大于变更前的账面价值，因此期初留存收益将大幅度增加，所有者权益随之大幅增加。
2.对利润表的影响
（1）增加净利润，改善经营业绩。准则规定，不对采用公允价值计量模式的投资性房地产计提折旧和摊销，由于房地产的价值通常较高，减少的折旧和摊销费用就相应较高，费用的减少相当于增加利润。同时，企业需要在报告日根据投资性房地产的公允价值调整确认为账面价值，并将其与原账面价值的差额确认为当期损益，计入利润表。以中海发展（600026）公允价值变动带来的净收益为例（见图1），可看出，目前我国房地产行业仍高位运行，采用公允价值计量模式将在一定程度上提高企业利润水平。
数据来源：凤凰财经网
（2）利润变动导致的风险。在成本模式下，投资性房地产的价值随着折旧摊销的计提逐步下降，且下降幅度相对稳定。而在公允价值计量模式下，投资性房地产的公允价值会随着市场的变动而变动，可能出现大幅度增加或减少，从而引起净利润大幅度变动。目前来看，房地产发展迅猛，短时间内公允价值计量模式使企业利润大幅增加。但近几年来，我国政府已出台许多措施以控制房地产价格上涨过快的趋势，房地产价格持续飞涨的可能性很小。从上图1中也可看出，公允价值受市场环境、政策导向等因素影响很大，市场性的固有波动性决定了企业如果采用公允价值计量模式，可能会导致企业利润大幅度波动，导致企业先赢后亏或者利润率下降，从而一定程度上增加了企业的经营风险和财务风险。
三、投资性房地产公允价值运用存在的问题
（一）应用公允价值的企业数量少
从上述分析中可以看出，公允价值能够反映真实的资产价值，并且能够在一定程度上改变企业资产负债结构，改善财务状况，增加企业利润改善经营成果，但在实际情况中，采用公允价值计量模式的房地产企业则少之又少，限制企业采用公允价值计量的原因主要有两点：
1.缺乏活跃的市场
历史原因及发展历程，导致我国现有市场环境尚不完善，市场活跃度低，在非活跃市场下，公允价值的获得以及市场同类或类似房地产相关信息的获得成为企业一大难题，在二手房市场上尤为严重。在这样的市场环境下，即使企业能够取得公允价值，其公允价值是否可靠计量，仍值得怀疑。
2.应用条件过于严格
由于我国市场环境不够完善，缺乏活跃的市场，公允价值的获得以及可靠计量方面仍有难度，因而对于公允价值计量模式的运用，我国监管部门一直采取客观谨慎的态度，规定投资性房地产通常采用历史成本，只有满足特定条件才可采用公允价值计量，以此来避免企业通过公允价值的运用操纵利润。同时，由于准则规定选定计量模式后企业不得随意变更，在企业选择公允价值计量模式后，并不允许其从公允价值计量模式向成本模式变更，导致企业一旦选择采用公允价值模式之后，便再没有变更成本模式的可能性，这意味着无论市场怎样变化，公允价值随之发生怎样的变动，对利润带来怎样的影响，企业都没有后悔的余地。然而房地产市场固有的波动性，以及政府为控制房地产过热而出台的限制政策，更使企业对公允价值模式望而却步。市场的变幻莫测，准则的硬性规定，使企业对公允价值的采用更加谨慎小心。
（二）相关准则体系不够完善
金融危机以来，公允价值一直处于备受争议的地位，我国也一直采取谨慎的态度对待公允价值的运用，较为严格地限制公允价值的运用。企业会计准则对投资性房地产运用公允价值计量模式规定了严格的限制性使用条件，其中规定如果企业要采用公允价值，企业必须有确凿的证据表明其可以获得同类或类似房地产的活跃市场的价格信息。这一条件中，有三处不够明确不够完善的地方：
1.准则中对“确凿的证据”这一概念没有明确定义
准则中并没有明确定义如何判断证据是否确凿，缺少对证据可信赖程度的划分，因而“确凿的证据”这一概念模糊不清，如何判断证据确凿与否，是一个仁者见仁智者见智的问题，不同的企业可能有不同的理解。对证据确凿性概念的不同理解、不同判断，将可能導致不同企业对公允价值的运用差异。
2.准则中对“同类或类似房地产”的判断不明确
是否为同类或类似房地产，以什么考察参照要素进行类比判断，如何判断，准则中没有给予明确的规定。房地产商品自身具有复杂性，涉及要素众多。以建筑物为例，就涉及到所处地理位置及环境、房屋的性质结构、新旧程度、楼层、物业管理、小区环境、周边交通的便利程度等等可考察的主要要素，而准则中并没有明确规定应考察哪些要素，怎样考察，因此企业在判断“同类或类似房地产”时存在较大的随意性。
内容摘要：2014年3月，财政部制定了《企业会计准则第39号——公允价值计量》（简称CAS 39）。CAS 39规范了公允价值定义，明确了公允价值的计量方法，并对公允价值计量相关信息的披露做出具体要求。公允价值计量准则的发布实施，对保持我国企业会计准则与国际财务报告准则持续趋同、促进我国资本市场规范发展和深化经济改革具有重要意义。然而，公允价值是一把双刃剑，一直处于备受争议的地位。尤其在2008年全球金融危机爆发之后，更有人认为公允价值是罪魁祸首。本文以投资性房地产为例，综合2007年至2014年的上市公司年报数据，分析公允价值计量模式在投资性房地产中的运用情况以及对公司产生的影响，由此进行公允价值计量模式在中国的适用性分析。
关键词：公允价值 投资性房地产 适用性
（一） 公允价值计量在中国的发展运用历程
公允价值作为适应现代经济发展及市场模式的计量属性，越来越受到国际的广泛关注，越来越多的国家开始采用公允价值计量模式。为顺应国际发展趋势，保持与国际会计准则的趋同性，1998年6月，公允价值概念首次在我国出现。随着经济全球化发展以及经济发展趋势的不断变化，我国在参考国际会计准则公允价值计量模式发展、保持与国际接轨的同时，结合我国实际具体国情，以较为谨慎客观的态度，不断发展并正在完善适应我国市场环境的公允价值计量体系。在我国，公允价值至今为止，先后经历引入、回避、重新采用、持续趋同四个阶段。
（一） 引入阶段（1998-2000年）
在1998-2000年间，财政部开始大力提倡使用公允价值，共颁布10项具体会计准则，明确树立了公允价值的正确目标，但同时明确规定了暂时不采用现值。1998年6月，财政部发布《企业会计准则——债务重组》，公允价值的概念首次引入我国。
提倡公允价值的原因，可归纳为两点：
（一） 更符合相关性要求
经实证研究表明，相比而言公允价值比历史成本更具相关性。公允价值能够真实反映资产给企业带来的经济利益或企业在清偿债务时需要转移的价值。
2.与国际会计惯例接轨
越来越多的国家的会计准则采用公允价值，国际准则也已将公允价值作为一项重要的计量属性在各项准则中应用。将公允价值计量模式引入我国会计准则中，在我国会计准则适应市场环境、与国际会计协调趋同方面起到推动作用。
（二）回避阶段（2001-2005年）
自我国会计准则采用公允价值后，由于我国要素市场不够成熟，缺乏活跃的市场，公允价值往往难以获得，导致企业在运用准则时存在一定随意性，开始出现人为操纵利润的现象。针对此类现象，财政部发布和修订了11个具体准则，强调真实性及谨慎性，明确回避了公允价值计量模式。
（三）重新采用阶段（2006-2009年）
然而，从国际会计准则和美国财务会计准则对公允价值的应用情况来看，不使用公允价值显然与国际潮流相悖。清楚认识到这一点之后，财政部于2006年2月16日颁布了新会计准则体系，参照国际财务报告准则，同时充分结合我国现阶段国情，主要在金融工具、投资性房地产、债务重组和非货币性交易等方面谨慎采用公允价值计量。准则明确以历史成本为各会计要素的计量基础，在能够取得公允价值且公允价值能够可靠计量的情况下，则采用公允价值计量。
（四）持续趋同阶段（2010年至今）
2010年4月2日，财政部发布了《中国企业会计准则与国际会计报告准则持续趋同路线图》，在总结我国多年会计改革的成功经验基础上，结合国际国内发展需要，进一步深化会计改革，推动我国会计准则建设及持续国际趋同，意义重大，影响深远 。
二、公允价值计量在投资性房地产行业中的运用概况
（一） 总体应用现状分析
据统计（见表1），2014年沪深A股2605家上市公司中，1148家公司拥有投资性房地产，其中，有1100家公司采用成本模式计量投资性房地产，占比95.8%，仅48家上市公司采用公允价值计量模式作为投资性房地产后续计量模式，占比仅4.2%。
从2007-2014年数据可看出，我国上市公司总数以及其中拥有投资性房地产的企业数量在逐年稳定增加，而采用公允价值模式的企业数量却增加缓慢，截止至2014年，企业数量甚至不再增长。可见，公允价值在投资性房地产的计量中并未被广泛使用。
资料来源：根据上市公司2007-2014年年度财务报告及相关公告整理得到。
（二）公允价值确定方法及行业分布分析
由2007年-2014年上市公司年报及相关公告显示，我国上市公司主要采用评估价格、参考同类或类似房地产价格、以及第三方调查报告三种方法作为投资性房地产公允价值的确定方法，当然也存在一些上市公司并未披露所采用的公允价值确定方法的现象。
据调查数据显示，上市公司所采用的确定方法中应用最多的便是评估价格，一般有上市公司自行聘请资产评估机构对资产价值进行评估并出具报告。由于资产评估机构相对具有独立性和专业性，这种方法下确定的公允价值可靠性相对较高。其次是市场类比法，即参考同类或类似房地产价格，极少数企业采用第三方调查报告这种方式。
从行业分布来看，采用投资性房地产公允价值计量模式的企业主要涵盖以下行业：制造类15家、房地产類11家、金融保险5家、批发零售类5家，以及其他类上市公司7家。
（三）公允价值计量模式对企业财务状况的影响
1.对资产负债表的影响
（1）反应资产的真实价值。近年来，随着房地产行业的迅速升温，投资性房地产的市场价值已远超过其历史成本，原有的成本模式已不再适用，相比之下，更具有相关性的公允价值计量模式则能够更加真实地反映出投资性房地产资产的价值，保证其资产不被低估，使信息使用者了解企业的真实财务状况，作为其投资决策的重要依据。 本文以上海斯米克控股股份有限公司（002162）为例。该公司以2012年1月1日为会计政策变更基准日，将原有的成本模式转变为公允价值计量模式，作为投资性房地产的后续计量模式。由表2可知，斯米克投资性房地产在变更时账面价值总值为107，456，671.41元，而其公允价值总值则为245，795，500.00，元，远远超出账面价值，增值率高达128.74%。据此可见，相比历史成本，公允价值能够更加准确反映出资产的真实价值，并更具有相关性。
资料来源：斯米克公司公告
（2）改变企业资产负债结构。由于近几年房地产行业的迅猛发展，成本模式下，大多数投资性房地产企业的账面净值相对市场价值已明显低估，而公允价值计量模式下，企业账面净值随着市场价值的变动而变动。因此，在变更计量模式的当期，企业的资产价值会大幅度增加，资产负债率随之下降，降低了企业财务风险，提高企业偿债能力，为融资提供便利。如表2所示，斯米克公司所拥有的投资性房地产在变更日时，其公允价值大幅度超出其账面价值，成本模式下计量的资产被严重低估，变更投资性房地产后续计量模式，使资产价值增加138，338，828.59元，大幅度增加资产价值，降低资产负债率，改变企业资产负债结构。
（3）对所有者权益的影响。投资性房地产后续计量模式的变更属于会计政策变更，应该采用追溯调整法，公允价值与账面价值之间的差额计入期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。由于投资性房地产行业火热发展的现状，公允价值通常远大于变更前的账面价值，因此期初留存收益将大幅度增加，所有者权益随之大幅增加。
2.对利润表的影响
（1）增加净利润，改善经营业绩。准则规定，不对采用公允价值计量模式的投资性房地产计提折旧和摊销，由于房地产的价值通常较高，减少的折旧和摊销费用就相应较高，费用的减少相当于增加利润。同时，企业需要在报告日根据投资性房地产的公允价值调整确认为账面价值，并将其与原账面价值的差额确认为当期损益，计入利润表。以中海发展（600026）公允价值变动带来的净收益为例（见图1），可看出，目前我国房地产行业仍高位运行，采用公允价值计量模式将在一定程度上提高企业利润水平。
数据来源：凤凰财经网
（2）利润变动导致的风险。在成本模式下，投资性房地产的价值随着折旧摊销的计提逐步下降，且下降幅度相对稳定。而在公允价值计量模式下，投资性房地产的公允价值会随着市场的变动而变动，可能出现大幅度增加或减少，从而引起净利润大幅度变动。目前来看，房地产发展迅猛，短时间内公允价值计量模式使企业利润大幅增加。但近几年来，我国政府已出台许多措施以控制房地产价格上涨过快的趋势，房地产价格持续飞涨的可能性很小。从上图1中也可看出，公允价值受市场环境、政策导向等因素影响很大，市场性的固有波动性决定了企业如果采用公允价值计量模式，可能会导致企业利润大幅度波动，导致企业先赢后亏或者利润率下降，从而一定程度上增加了企业的经营风险和财务风险。
三、投资性房地产公允价值运用存在的问题
（一）应用公允价值的企业数量少
从上述分析中可以看出，公允价值能够反映真实的资产价值，并且能够在一定程度上改变企业资产负债结构，改善财务状况，增加企业利润改善经营成果，但在实际情况中，采用公允价值计量模式的房地产企业则少之又少，限制企业采用公允价值计量的原因主要有两点：
1.缺乏活跃的市场
历史原因及发展历程，导致我国现有市场环境尚不完善，市场活跃度低，在非活跃市场下，公允价值的获得以及市场同类或类似房地产相关信息的获得成为企业一大难题，在二手房市场上尤为严重。在这样的市场环境下，即使企业能够取得公允价值，其公允价值是否可靠计量，仍值得怀疑。
2.应用条件过于严格
由于我国市场环境不够完善，缺乏活跃的市场，公允价值的获得以及可靠计量方面仍有难度，因而对于公允价值计量模式的运用，我国监管部门一直采取客观谨慎的态度，规定投资性房地产通常采用历史成本，只有满足特定条件才可采用公允价值计量，以此来避免企业通过公允价值的运用操纵利润。同时，由于准则规定选定计量模式后企业不得随意变更，在企业选择公允价值计量模式后，并不允许其从公允价值计量模式向成本模式变更，导致企业一旦选择采用公允价值模式之后，便再没有变更成本模式的可能性，这意味着无论市场怎样变化，公允价值随之发生怎样的变动，对利润带来怎样的影响，企业都没有后悔的余地。然而房地产市场固有的波动性，以及政府为控制房地产过热而出台的限制政策，更使企业对公允价值模式望而却步。市场的变幻莫测，准则的硬性规定，使企业对公允价值的采用更加谨慎小心。
（二）相关准则体系不够完善
金融危机以来，公允价值一直处于备受争议的地位，我国也一直采取谨慎的态度对待公允价值的运用，较为严格地限制公允价值的运用。企业会计准则对投资性房地产运用公允价值计量模式规定了严格的限制性使用条件，其中规定如果企业要采用公允价值，企业必须有确凿的证据表明其可以获得同类或类似房地产的活跃市场的价格信息。这一条件中，有三处不够明确不够完善的地方：
1.准则中对“确凿的证据”这一概念没有明确定义
准则中并没有明确定义如何判断证据是否确凿，缺少对证据可信赖程度的划分，因而“确凿的证据”这一概念模糊不清，如何判断证据确凿与否，是一个仁者见仁智者见智的问题，不同的企业可能有不同的理解。对证据确凿性概念的不同理解、不同判断，将可能導致不同企业对公允价值的运用差异。
2.准则中对“同类或类似房地产”的判断不明确
是否为同类或类似房地产，以什么考察参照要素进行类比判断，如何判断，准则中没有给予明确的规定。房地产商品自身具有复杂性，涉及要素众多。以建筑物为例，就涉及到所处地理位置及环境、房屋的性质结构、新旧程度、楼层、物业管理、小区环境、周边交通的便利程度等等可考察的主要要素，而准则中并没有明确规定应考察哪些要素，怎样考察，因此企业在判断“同类或类似房地产”时存在较大的随意性。