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摘 要：目前我國大中城市的新建住宅大多为高层建筑，需要使用大量电梯。为了在市场的相关竞争中拥有更强的核心竞争能力，相关的电梯采购部门则更需要着眼于相应的电梯采购应对技巧。电梯的单台价值高，一般由房地产开发商直接采购，多项目的电梯采购需考虑众多因素，其决策较为复杂。本文阐述了电梯采购的相关工作，进而探究电梯成本及采购的多种方法与策略，希望能够进一步促使电梯的高质量采购，进一步高效服务于企业的发展建设。
关键词：房地产；电梯采购；成本；选型
引言
随着整个社会现代化进程和城市化建设进程的迅速加快，我国在相关的工程建设方面的技术水平得到了极大的提升，与此同时，建筑市场中不同企业的相关竞争也更加激烈。房地产业在我国经历了近 20 年的发展，已培育出一批大型的房地产企业集团。同时，通过市场的竞争，房地产行业的利润由以前的暴利逐步趋向合理，开发商成本控制能力的竞争也将逐渐转变为行业竞争的一个主要方面。 电梯的招标采购作为电梯行业不可或缺的重要管理活动，必须通过规范化并且高效性的应对方式与合理技巧，才能确保其有效落实，稳定提高。
一、电梯产品特点概述
由于我国人均土地占有面积较少，城市化发展的速度较快，各大中城市的住房需求旺盛。为加强土地的合理利用，很多大中城市的主城区在近些年均禁止开发建设多层住宅，而要求提高容积率，建设小高层和高层住宅。对于高层建筑，就必须使用电梯。电梯是一种多应用于高层楼宇中的垂直交通工具，造价基于楼宇的垂直高度存在一定差异，但总体造价依然较高。电梯的平面位置设置与结构设置对建筑物结构影响往往较大，在施工过程后难以进行变动，另一方面，电梯也隶属于永久工程设备，一旦设置后，其控制系统、速度、载重量多不能轻易进行变动。同时，电梯也是机电一体化的大型复杂产品，从其结构的角度来看，子系统之间的密切配合是电梯能否正常运行的关键。一般来说，如果子系统之间的总体水平较高，那么电梯的技术性能也就较为优秀。在频繁使用中，要想让电梯安全运行并能保持优越的使用性能，这就对各子系统之间长期保持优秀的总体水平提出了非常高的要求，也就使得相关的采购工作面临了较为棘手的难题。
二、电梯供应与采购管理
随着大型城市中高层楼宇的逐年增加，我国电梯产品数量的发展已经有了质的飞跃，但同时，相关的企业在电梯产品采购中所面对的一系列棘手问题也就越来越引起全社会的广泛关注。特别是与电梯产品有关的招投标方面和相关的采购方面，相关的企业还存在较多的问题。在实际情况中，当今社会上的电梯工程项目建设中施工阶段的“重建设轻采购”的传统理念仍然非常普遍，一些企业和施工单位没有对采购单位的责任达到明确的认识，使采购工作的责任和分工仍然存在大量的问题。
1、电梯产品的采购与招标被认为是复杂程度较高的综合性的系统工程，需要相关的采购人员对可考虑到的不同因素进行合理的分析与量化，从而有效地选择相关的电梯产品。
2、整体采购以小机房电梯为主 ，无机房节能电梯的比例将增加。
对于需要采购的相关电梯产品，有关的采购部门需要创建合理有效并且具有针对性的采购管理体系，制定出可量化的可行目标，比如从开始的采购文件编写阶段到最终的实施采购阶段，完善相关建设资金的使用计划，并对此进行量化考核，进而加强对采购质量的有效保证。一般情况下电梯厂家对于大批量采购有相应的价格优惠，所以房地产开发商有多个项目的电梯集中到一次采购的动力。同时，相关的采购人员在进行采购文件的编写时，还需要建立起相关管理措施和采购体系，充分规划电梯产品采购的不同方面，有效落实采购资金的透明公开化，达到有效落实档电梯采购的不同层次。
普通电梯能耗大、噪音大、维修频率高，更换对用户造成费用负担。比如一台普通电梯平均寿命为15 年，按中国家用住宅建筑产权 70 年计算需要更换 4 次，所以总体使用成本很大。如果采用节能小机房电梯，同样寿命的房产只需要更换 2—3 次，而且使用费要节约 1/3 以上。进入 21 世纪，大机房电梯使开发商和电梯用户面临了巨大的成本风险。中国的电梯企业缺乏对世界电梯技术学习的途径，也不十分重视电梯技术的研发，所以一直很依赖三菱等日本技术。把大机房电梯改成小机房电梯，不仅节约土建成本，而且设计结构更趋合理。小机房电梯的应用在国内已经不存在问题。从 2006 年起，无机房电梯供应量大增，同时，无机房别墅电梯将与家用电梯一起主导家用别墅电梯市场。
电梯产品的招标对于现有的采购体系实际上提出了非常高的要求，一般来说，企业采购的相关文件的主要内容是电梯市场的模拟结构信息，这往往会随着企业自身市场营销策略的变化而不断地产生改变。在电梯供应商的折扣政策既定情况下，房地产企业集团同时实施的项目越多或者各个项目的电梯需求数量越大，越有可能进行集中统一采购。 房地产企业集企业中现有的采购体系在此显得不够完善，对此可考虑采用“分档式”的采购策略来对现有的招标体系进行完善。通过分档策略，相关的采购人员可以优先确定所确定的电梯档次，进而能更完善地把握资金的相关预算。
三、电梯选型
中国民用电梯技术已经完全达到国外同等水平。过去设计院与开发商选择电梯有一个严重的误区，就是没有考虑电梯以及土建等综合成本和使用成本。鉴于电梯设备的大型机电一体化的特殊性质，相关的评审专业性和技术性也比较强，因此，采用量化的评审方法可以从电梯产品的子结构入手，结合相关的子系统运行情况、采购资金使用情况方面进行综合性的评审，达到客观公正地选择最佳性价比的电梯产品的目的。综合成本是电梯设计、土建、电梯设备、电梯安装、维修服务成本的总和。使用成本是电梯维保费用、电梯使用费（含电费等）、电梯年审费用等。
电梯选购与建筑开发成本的关系：
1.根据项目情况选择合适的电梯
高档项目选择低档电梯会造成整个建筑的档次降低；低档住宅就不用选择高档的电梯。这涉及品牌和价格的关系。中低档的住宅建议选择品牌知名度稍低，而价格优惠的电梯。
2.正确提交电梯选择条件和参数
因为提供的参数越全面，电梯企业的报价就越精确。对于相同参数的电梯，关键部件的质量好坏是影响电梯品质和成本的关键，现在国内的很多电梯参加，曳引机、控制器等关键部件是由其他专业厂家生产，电梯厂购买安装的，因此，对这些部件的厂家、品牌等需要作出明确的要求，以利于评标时综合考虑。
3.中国民用电梯技术已经完全达到国外水平，商住楼与一般写字楼、酒店在选择电梯配置时，不必要求大件进口。
4.根据不同的建筑选择不同的装潢
5.家用别墅电梯的选择需要考虑别墅的档次
300 万以下的别墅可以不安装电梯；300 万至 600 万元的别墅可选择 200—250KG 电梯；高于 600 万元的别墅选择 250KG 以上的电梯。
6.不要迷信电梯品牌
采购住宅电梯和家用别墅电梯时电梯品牌的选择面可以广一点。超高速电梯 6m/s以下速度可考虑选用国内产品。
7高档楼宇、超高层建筑的电梯设备品种繁多，最好选择相对专业的招标代理公司，由专业人员合作进行招标采购。
8、使用过程中的维护保养
一部电梯品质的优劣，设备品质是基础，安装质量很大程度上决定了电梯运行质量，但后期的维护保养是保证电梯长期稳定可靠运行的保障，因此，电梯采购是必须对后期的维护保养提出明确要求，从维保技术保证、人员、配件供应等方面综合考虑。
四、结语
电梯的招标采购作为电梯行业不可或缺的重要管理活动，必须通过规范化并且高效性的应对方式与合理技巧，才能确保其有效落实，稳定提高。同时，电梯工程的兴起实际上也为相关的高层楼宇建筑工程注入了新的生机和活力，达到兼容并蓄，取长补短的优秀目的。本文针对电梯招标采购的特点，系统地提出相应的细化策略和应对技巧，深层次体现电梯采购工作与招标工作的重要价值。
参考文献：
[1] 肖莹莹浅谈电力公司电梯采购工作的创新[J].建筑教育产业报，2009
[2]陈荣芳.建设工程招投标阶段的造价控制研究[J].价值工程，2014
关键词：房地产；电梯采购；成本；选型
引言
随着整个社会现代化进程和城市化建设进程的迅速加快，我国在相关的工程建设方面的技术水平得到了极大的提升，与此同时，建筑市场中不同企业的相关竞争也更加激烈。房地产业在我国经历了近 20 年的发展，已培育出一批大型的房地产企业集团。同时，通过市场的竞争，房地产行业的利润由以前的暴利逐步趋向合理，开发商成本控制能力的竞争也将逐渐转变为行业竞争的一个主要方面。 电梯的招标采购作为电梯行业不可或缺的重要管理活动，必须通过规范化并且高效性的应对方式与合理技巧，才能确保其有效落实，稳定提高。
一、电梯产品特点概述
由于我国人均土地占有面积较少，城市化发展的速度较快，各大中城市的住房需求旺盛。为加强土地的合理利用，很多大中城市的主城区在近些年均禁止开发建设多层住宅，而要求提高容积率，建设小高层和高层住宅。对于高层建筑，就必须使用电梯。电梯是一种多应用于高层楼宇中的垂直交通工具，造价基于楼宇的垂直高度存在一定差异，但总体造价依然较高。电梯的平面位置设置与结构设置对建筑物结构影响往往较大，在施工过程后难以进行变动，另一方面，电梯也隶属于永久工程设备，一旦设置后，其控制系统、速度、载重量多不能轻易进行变动。同时，电梯也是机电一体化的大型复杂产品，从其结构的角度来看，子系统之间的密切配合是电梯能否正常运行的关键。一般来说，如果子系统之间的总体水平较高，那么电梯的技术性能也就较为优秀。在频繁使用中，要想让电梯安全运行并能保持优越的使用性能，这就对各子系统之间长期保持优秀的总体水平提出了非常高的要求，也就使得相关的采购工作面临了较为棘手的难题。
二、电梯供应与采购管理
随着大型城市中高层楼宇的逐年增加，我国电梯产品数量的发展已经有了质的飞跃，但同时，相关的企业在电梯产品采购中所面对的一系列棘手问题也就越来越引起全社会的广泛关注。特别是与电梯产品有关的招投标方面和相关的采购方面，相关的企业还存在较多的问题。在实际情况中，当今社会上的电梯工程项目建设中施工阶段的“重建设轻采购”的传统理念仍然非常普遍，一些企业和施工单位没有对采购单位的责任达到明确的认识，使采购工作的责任和分工仍然存在大量的问题。
1、电梯产品的采购与招标被认为是复杂程度较高的综合性的系统工程，需要相关的采购人员对可考虑到的不同因素进行合理的分析与量化，从而有效地选择相关的电梯产品。
2、整体采购以小机房电梯为主 ，无机房节能电梯的比例将增加。
对于需要采购的相关电梯产品，有关的采购部门需要创建合理有效并且具有针对性的采购管理体系，制定出可量化的可行目标，比如从开始的采购文件编写阶段到最终的实施采购阶段，完善相关建设资金的使用计划，并对此进行量化考核，进而加强对采购质量的有效保证。一般情况下电梯厂家对于大批量采购有相应的价格优惠，所以房地产开发商有多个项目的电梯集中到一次采购的动力。同时，相关的采购人员在进行采购文件的编写时，还需要建立起相关管理措施和采购体系，充分规划电梯产品采购的不同方面，有效落实采购资金的透明公开化，达到有效落实档电梯采购的不同层次。
普通电梯能耗大、噪音大、维修频率高，更换对用户造成费用负担。比如一台普通电梯平均寿命为15 年，按中国家用住宅建筑产权 70 年计算需要更换 4 次，所以总体使用成本很大。如果采用节能小机房电梯，同样寿命的房产只需要更换 2—3 次，而且使用费要节约 1/3 以上。进入 21 世纪，大机房电梯使开发商和电梯用户面临了巨大的成本风险。中国的电梯企业缺乏对世界电梯技术学习的途径，也不十分重视电梯技术的研发，所以一直很依赖三菱等日本技术。把大机房电梯改成小机房电梯，不仅节约土建成本，而且设计结构更趋合理。小机房电梯的应用在国内已经不存在问题。从 2006 年起，无机房电梯供应量大增，同时，无机房别墅电梯将与家用电梯一起主导家用别墅电梯市场。
电梯产品的招标对于现有的采购体系实际上提出了非常高的要求，一般来说，企业采购的相关文件的主要内容是电梯市场的模拟结构信息，这往往会随着企业自身市场营销策略的变化而不断地产生改变。在电梯供应商的折扣政策既定情况下，房地产企业集团同时实施的项目越多或者各个项目的电梯需求数量越大，越有可能进行集中统一采购。 房地产企业集企业中现有的采购体系在此显得不够完善，对此可考虑采用“分档式”的采购策略来对现有的招标体系进行完善。通过分档策略，相关的采购人员可以优先确定所确定的电梯档次，进而能更完善地把握资金的相关预算。
三、电梯选型
中国民用电梯技术已经完全达到国外同等水平。过去设计院与开发商选择电梯有一个严重的误区，就是没有考虑电梯以及土建等综合成本和使用成本。鉴于电梯设备的大型机电一体化的特殊性质，相关的评审专业性和技术性也比较强，因此，采用量化的评审方法可以从电梯产品的子结构入手，结合相关的子系统运行情况、采购资金使用情况方面进行综合性的评审，达到客观公正地选择最佳性价比的电梯产品的目的。综合成本是电梯设计、土建、电梯设备、电梯安装、维修服务成本的总和。使用成本是电梯维保费用、电梯使用费（含电费等）、电梯年审费用等。
电梯选购与建筑开发成本的关系：
1.根据项目情况选择合适的电梯
高档项目选择低档电梯会造成整个建筑的档次降低；低档住宅就不用选择高档的电梯。这涉及品牌和价格的关系。中低档的住宅建议选择品牌知名度稍低，而价格优惠的电梯。
2.正确提交电梯选择条件和参数
因为提供的参数越全面，电梯企业的报价就越精确。对于相同参数的电梯，关键部件的质量好坏是影响电梯品质和成本的关键，现在国内的很多电梯参加，曳引机、控制器等关键部件是由其他专业厂家生产，电梯厂购买安装的，因此，对这些部件的厂家、品牌等需要作出明确的要求，以利于评标时综合考虑。
3.中国民用电梯技术已经完全达到国外水平，商住楼与一般写字楼、酒店在选择电梯配置时，不必要求大件进口。
4.根据不同的建筑选择不同的装潢
5.家用别墅电梯的选择需要考虑别墅的档次
300 万以下的别墅可以不安装电梯；300 万至 600 万元的别墅可选择 200—250KG 电梯；高于 600 万元的别墅选择 250KG 以上的电梯。
6.不要迷信电梯品牌
采购住宅电梯和家用别墅电梯时电梯品牌的选择面可以广一点。超高速电梯 6m/s以下速度可考虑选用国内产品。
7高档楼宇、超高层建筑的电梯设备品种繁多，最好选择相对专业的招标代理公司，由专业人员合作进行招标采购。
8、使用过程中的维护保养
一部电梯品质的优劣，设备品质是基础，安装质量很大程度上决定了电梯运行质量，但后期的维护保养是保证电梯长期稳定可靠运行的保障，因此，电梯采购是必须对后期的维护保养提出明确要求，从维保技术保证、人员、配件供应等方面综合考虑。
四、结语
电梯的招标采购作为电梯行业不可或缺的重要管理活动，必须通过规范化并且高效性的应对方式与合理技巧，才能确保其有效落实，稳定提高。同时，电梯工程的兴起实际上也为相关的高层楼宇建筑工程注入了新的生机和活力，达到兼容并蓄，取长补短的优秀目的。本文针对电梯招标采购的特点，系统地提出相应的细化策略和应对技巧，深层次体现电梯采购工作与招标工作的重要价值。
参考文献：
[1] 肖莹莹浅谈电力公司电梯采购工作的创新[J].建筑教育产业报，2009
[2]陈荣芳.建设工程招投标阶段的造价控制研究[J].价值工程，2014