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摘要：由于我国经济的不断发展，人们的生活以及观念也随着改变，很多地方的房地产公司开始陆续推出了精装修工程项目。精装修项目的发展是必然的，但是房地产精装修工程是一个非常复杂的系统，要仔细对待，精益求精。文章就房地产精装修工程管理进行分析。
关键词：房地产；精装修；工程管理
中图分类号：C93文献标识码： A
前言
随着我国经济的不断发展以及建筑行业的不断进步，使得房地产精装修住宅逐渐成为商品住宅市场的主导力量。精装房分为简装修与精装修两种。简装修顶面简单造型甚至平顶，所用材料品质相对较差，这种装修很多是开发商一方面为了掩盖质量问题，另一方面为了谋取更大的利润，小业主入住后，基本会進行局部甚至全部改造，资源浪费，污染环境!精装修则不同，顶面有一定的造型，考虑一定的设计效果及风格，材质细腻环保；在部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后服务。下面对精装修工程管理进行分析。
一、设计管理阶段
房地产精装修工程管理不仅仅是技术问题，更多的是管理方面的问题。因此
进行房地产精装修，其设计管理要牵涉到产品各个方面的环节。在房地产精装修工程管理中，装修工程的进度受设计进度影响很大，由于装修阶段的设计变动较多，通常很多工程的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备和施工单位进场的时间，从而造成工程总进度的滞后。通常来说，设计进度跟不上计划，虽有设计院的原因，但很多时候是建设单位反复调整造成的。从整个设计流程来看，首先是设计方案效果图，然后依次是平面布置图、吊顶图、立面图。方案效果图决定了装修的效果，平面布置图直接影响着今后的使用功能，因此，在这两个阶段论证和修改的时间比较多，而吊顶图和立面图两个阶段的工作量很大，如果在吊顶图和立面图完成后，再提出调整平面布局，设计修改量是比较大的，将影响整体出图的时间。因此，为了确保装修跟得上总体进度，最佳时间是在施工完成±0.00m后就能确定效果图和平面布置图，以便设计院能集中力量，在主体结顶前完成施工图。
二、合约管理
1.对材料品牌、规格的约定
精装修工程涉及到的材料繁杂，除了天棚、墙面、地面等装饰材料外，还有灯具洁具等功能性材料和设备。同类产品在市场上的厂家众多，质量和档次都参差不齐。因此，招标文件中指定材料的品牌和规格型号是非常重要的，它直接影响装修后的观感效果和使用性能，但由于材料品牌繁多，建设单位在招标前要对材料的品牌和型号进行论证，同时也需要设计师根据设计效果对材料品牌、型号等进行确认。对石材等一些需要通过观察实际效果来确认的材料，有必要在招标前对材料进行封样，要求实际供货材料效果与封样一致。
2.尽量减少装修工程中的材料甲供
有的项目中，建设单位为了控制质量和成本，将石材、成品隔断、高档洁具等一些价值较大的材料设备单独采购，由施工方负责安装。对一些精装修的房地产项目而言，他们的管理团队人员多，经验丰富，对材料特性和市场供应情况非常熟悉，确实能在一定程度上达到预期目标。但是对大多数项目而言，有如下弊病: 一是增加合同数量，大大增加采购的考察、调研、招标等的工作量；二是工期风险大，装修工程位于建设的后期，工期要求紧，供货对施工安装进度稍有影响，就容易给施工单位造成工期索赔的借口；三是出现质量问题后责任不便划分，材料供应商和施工安装单位互相推诿。因此，尽量减少甲供材料的数量，最好将装修工程整体打包给施工单位。
3.分清装饰与其他相关工程的工作界面
精装修阶段，装饰施工单位会有多个专业施工单位交叉作业。因此，精装修施工招标文件的制订不能作为个体去孤立地看待，需要结合土建总包以及其他相关专业工程的招标文件，避免出现合约漏项、合约内容划分不清晰、责任不明确及施工双方相互索赔等纠纷扯皮现象。在讨论精装修的招标范围和编制工程量清单过程中，需要与包含在土建总包、水电安装、消防安装、智能化安装工程划清界限。譬如，疏散楼梯装修工程、防火门、防火卷帘等已进入土建招标范围，则不再划入装修施工招标范围，否则就会引起重复招标或漏项，容易引起合同纠纷。
4.总包服务费
目前虽然大多数建设单位都将装修工程直接发包，与装修施工单位单独签署合同，直接支付工程款，但还是对土建总包单位赋予了总包管理的角色，在各合同中规定了相应的总包管理及协调服务等内容。很多土建总包单位也借机收取各专项施工单位的管理费作为利润的一部分，而精装修工程的合同额大，经常出现总包漫天要价的情况。为了能让装修单位顺利进场施工，制订招标文件时需要对此仔细考虑，可以在招标文件中重点提示，或者在澄清文件中说明，让装修单位在投标报价时充分考虑到与总包单位产生的各种费用，招标人不再单独列项支付。
三、装修工程的质量控制
1.落实样板制
样板先行应作为精装修工程的一项基本原则。对公建项目而言，建设单位选择具有代表性的房间或部位，如大厅、电梯厅、卫生间等，在结构验收后，大面积装饰施工前进行样板间或样板工序的施工，这对整体装饰施工有较大好处。样板房既是对设计效果的检验，发现问题后及时调整设计效果，同时也检验施工单位整体施工水平和管理水平，避免系统性错误，并为后续施工确立了实际具有可行性和可操作性的验收标准，后续施工应严格按样板间或样板工序的标准进行，可以显著降低返修率。
2.成品保护
装修施工阶段涉及到很多专业交叉作业，施工人员密集，人流量大，容易对地板，石材、瓷砖类的阳角，门窗造成损坏。有调查显示，装修工程的质量问题中，70%与成品保护有关，因此要把精装修工程中的成品保护作为一项非常重要的工作来抓，要求强化施工人员的成品保护意识，在成品保护中应遵循先检查后保护的原则，落实专人对成品保护进行检查，工完场清。在移交给建设单位前，一切的损坏和遗失均由各单位免费修复或更换。
3.室内空气质量检测
装饰材料中释放出来的有毒物质很多，如各种人造板的粘结剂中释放出的甲醛，涂料中释放出的苯，石材和瓷砖中的氡等，对人体危害很大。随着人们生活质量的提高和知识的普及，用户对新建大楼的环境质量也更加关注，把室内空气质量与实体质量、观感效果等列为同等重要的位置。工程完工后，建设单位应及时委托有资质的专业检测机构进行室内环境污染物浓度检测，督促监理重点审查检测方案中采样的数量、采样点设置等是否符合相关规范检测规定。对检测结果应及时进行内部通报，打消疑虑，消除误会。同时，为了进一步降低室内有害气体浓度，还可以在室内种植吊兰、芦荟等植物。
结语
综上所述，作为建设单位，如果能做好设计、合同、质量、安全等各方面的管理工作，很多工程难点都会迎刃而解，但是项目管理是一门技术，也是一门艺术，更多时候是要协调好建设单位与设计、施工、监理等相关参建单位关系，使各方力量形成一股合力，促进工程圆满完成。
参考文献：
[1]韩冰.如何有效控制精装修工程成本的分析探讨[J].中国科技博览，2010.
[2]任密.谈住宅精装修工程前期合约管理[J].合作经济与科技，2010.
[3]王生金.赵可.探析精装修工程管理及建议[J].科技资讯，2010.
[4]董迎健.王翠霞.浅谈装修室内环境质量的检测监理与防治[J].山东房地产，2005.
关键词：房地产；精装修；工程管理
中图分类号：C93文献标识码： A
前言
随着我国经济的不断发展以及建筑行业的不断进步，使得房地产精装修住宅逐渐成为商品住宅市场的主导力量。精装房分为简装修与精装修两种。简装修顶面简单造型甚至平顶，所用材料品质相对较差，这种装修很多是开发商一方面为了掩盖质量问题，另一方面为了谋取更大的利润，小业主入住后，基本会進行局部甚至全部改造，资源浪费，污染环境!精装修则不同，顶面有一定的造型，考虑一定的设计效果及风格，材质细腻环保；在部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后服务。下面对精装修工程管理进行分析。
一、设计管理阶段
房地产精装修工程管理不仅仅是技术问题，更多的是管理方面的问题。因此
进行房地产精装修，其设计管理要牵涉到产品各个方面的环节。在房地产精装修工程管理中，装修工程的进度受设计进度影响很大，由于装修阶段的设计变动较多，通常很多工程的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备和施工单位进场的时间，从而造成工程总进度的滞后。通常来说，设计进度跟不上计划，虽有设计院的原因，但很多时候是建设单位反复调整造成的。从整个设计流程来看，首先是设计方案效果图，然后依次是平面布置图、吊顶图、立面图。方案效果图决定了装修的效果，平面布置图直接影响着今后的使用功能，因此，在这两个阶段论证和修改的时间比较多，而吊顶图和立面图两个阶段的工作量很大，如果在吊顶图和立面图完成后，再提出调整平面布局，设计修改量是比较大的，将影响整体出图的时间。因此，为了确保装修跟得上总体进度，最佳时间是在施工完成±0.00m后就能确定效果图和平面布置图，以便设计院能集中力量，在主体结顶前完成施工图。
二、合约管理
1.对材料品牌、规格的约定
精装修工程涉及到的材料繁杂，除了天棚、墙面、地面等装饰材料外，还有灯具洁具等功能性材料和设备。同类产品在市场上的厂家众多，质量和档次都参差不齐。因此，招标文件中指定材料的品牌和规格型号是非常重要的，它直接影响装修后的观感效果和使用性能，但由于材料品牌繁多，建设单位在招标前要对材料的品牌和型号进行论证，同时也需要设计师根据设计效果对材料品牌、型号等进行确认。对石材等一些需要通过观察实际效果来确认的材料，有必要在招标前对材料进行封样，要求实际供货材料效果与封样一致。
2.尽量减少装修工程中的材料甲供
有的项目中，建设单位为了控制质量和成本，将石材、成品隔断、高档洁具等一些价值较大的材料设备单独采购，由施工方负责安装。对一些精装修的房地产项目而言，他们的管理团队人员多，经验丰富，对材料特性和市场供应情况非常熟悉，确实能在一定程度上达到预期目标。但是对大多数项目而言，有如下弊病: 一是增加合同数量，大大增加采购的考察、调研、招标等的工作量；二是工期风险大，装修工程位于建设的后期，工期要求紧，供货对施工安装进度稍有影响，就容易给施工单位造成工期索赔的借口；三是出现质量问题后责任不便划分，材料供应商和施工安装单位互相推诿。因此，尽量减少甲供材料的数量，最好将装修工程整体打包给施工单位。
3.分清装饰与其他相关工程的工作界面
精装修阶段，装饰施工单位会有多个专业施工单位交叉作业。因此，精装修施工招标文件的制订不能作为个体去孤立地看待，需要结合土建总包以及其他相关专业工程的招标文件，避免出现合约漏项、合约内容划分不清晰、责任不明确及施工双方相互索赔等纠纷扯皮现象。在讨论精装修的招标范围和编制工程量清单过程中，需要与包含在土建总包、水电安装、消防安装、智能化安装工程划清界限。譬如，疏散楼梯装修工程、防火门、防火卷帘等已进入土建招标范围，则不再划入装修施工招标范围，否则就会引起重复招标或漏项，容易引起合同纠纷。
4.总包服务费
目前虽然大多数建设单位都将装修工程直接发包，与装修施工单位单独签署合同，直接支付工程款，但还是对土建总包单位赋予了总包管理的角色，在各合同中规定了相应的总包管理及协调服务等内容。很多土建总包单位也借机收取各专项施工单位的管理费作为利润的一部分，而精装修工程的合同额大，经常出现总包漫天要价的情况。为了能让装修单位顺利进场施工，制订招标文件时需要对此仔细考虑，可以在招标文件中重点提示，或者在澄清文件中说明，让装修单位在投标报价时充分考虑到与总包单位产生的各种费用，招标人不再单独列项支付。
三、装修工程的质量控制
1.落实样板制
样板先行应作为精装修工程的一项基本原则。对公建项目而言，建设单位选择具有代表性的房间或部位，如大厅、电梯厅、卫生间等，在结构验收后，大面积装饰施工前进行样板间或样板工序的施工，这对整体装饰施工有较大好处。样板房既是对设计效果的检验，发现问题后及时调整设计效果，同时也检验施工单位整体施工水平和管理水平，避免系统性错误，并为后续施工确立了实际具有可行性和可操作性的验收标准，后续施工应严格按样板间或样板工序的标准进行，可以显著降低返修率。
2.成品保护
装修施工阶段涉及到很多专业交叉作业，施工人员密集，人流量大，容易对地板，石材、瓷砖类的阳角，门窗造成损坏。有调查显示，装修工程的质量问题中，70%与成品保护有关，因此要把精装修工程中的成品保护作为一项非常重要的工作来抓，要求强化施工人员的成品保护意识，在成品保护中应遵循先检查后保护的原则，落实专人对成品保护进行检查，工完场清。在移交给建设单位前，一切的损坏和遗失均由各单位免费修复或更换。
3.室内空气质量检测
装饰材料中释放出来的有毒物质很多，如各种人造板的粘结剂中释放出的甲醛，涂料中释放出的苯，石材和瓷砖中的氡等，对人体危害很大。随着人们生活质量的提高和知识的普及，用户对新建大楼的环境质量也更加关注，把室内空气质量与实体质量、观感效果等列为同等重要的位置。工程完工后，建设单位应及时委托有资质的专业检测机构进行室内环境污染物浓度检测，督促监理重点审查检测方案中采样的数量、采样点设置等是否符合相关规范检测规定。对检测结果应及时进行内部通报，打消疑虑，消除误会。同时，为了进一步降低室内有害气体浓度，还可以在室内种植吊兰、芦荟等植物。
结语
综上所述，作为建设单位，如果能做好设计、合同、质量、安全等各方面的管理工作，很多工程难点都会迎刃而解，但是项目管理是一门技术，也是一门艺术，更多时候是要协调好建设单位与设计、施工、监理等相关参建单位关系，使各方力量形成一股合力，促进工程圆满完成。
参考文献：
[1]韩冰.如何有效控制精装修工程成本的分析探讨[J].中国科技博览，2010.
[2]任密.谈住宅精装修工程前期合约管理[J].合作经济与科技，2010.
[3]王生金.赵可.探析精装修工程管理及建议[J].科技资讯，2010.
[4]董迎健.王翠霞.浅谈装修室内环境质量的检测监理与防治[J].山东房地产，2005.