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摘 要：由于我国按揭业务起步晚，国内商业银行缺乏必要的经验积累，加上相关法律的不健全，导致了目前不少房地产业“假按揭”现象的产生。“假按揭”大量占用银行资金，极容易形成不良贷款，危害信贷资金的安全。规范房地产市场的发展、建立以身份证管理为核心的社会信用体系将有助于防范“假按揭”现象。
关键词：“假按发揭”；房地产；金融风险
一、“假按揭”引发的风险
（一）按揭权人（银行）的风险
近年来，随着我国房地产业的高速发展，住房按揭贷款在各银行贷款规模中所占的比率越来越大。有统计显示，银行按揭贷款占大型房地产公司融资来源的7成，占小型房地产开发企业的比例则近100%。监管部门在调查中发现，某银行发放的个人住房按揭贷款总额中有6.05%涉嫌“假按揭”。
对于银行来说，“假按揭”造成的风险主要涉及到还款人的信用风险。还款能力体现的是借款人的客观财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的可能性。对银行而言，把握住借款人的还款能力，就基本把握住了第一还款来源，而第一还款来源恰恰是贷款安全最重要的保障。
（二）按揭人（购房人）的风险
先看一个案例：国龙大厦是广州市国龙房地产开发有限公司2002年开始公开发售的商品房。如今国龙大厦已有100多套房屋的业主查出自己的房产存在问题，不少业主购房多年却没有拿到房产证。
原来，国龙大厦开发商一开始就玩了花招：先让其职工购房，办理“假按揭”，在银行付款后，开发商以职工名义再将房屋转售，而给现在业主的就是假房产证。业主们发现，国龙大厦的房子有的还是一房多售，房屋的第一个业主是开发商的职工，而此后房屋转售多次，有了第二个、第三个业主，这些业主要么没有房产证，要么拿的是假房产证。
在重复按揭的时候，由于房产的特定性和唯一性，真正能获得房产的人只可能有一个，故其他被陷入“假按揭”陷阱的按揭人只能转而享有债权上的请求权；在虚假房产按揭的时候，由于房产是虚假的，购房人根本不能获得履行。无论何种情况，都使购房人通过购房交易达到拥有住房的目的落空，在此过程中遭到的各项损失，均只能通过要求欺诈或恶意串通的各方赔偿各项损失主张权利。然而“假按揭”风险出现时，开发商往往已出现严重的支付危机或已携款潜逃，寻求开发商承担赔偿责任已不可能。
（三）售楼者（房地产开发商）的风险
在“假按揭”情况下，由于实际借款人是房地产开发商，他们实际承担着按期还款的责任。巨大的资金压力使得房地产开发具有高度的风险。房地产商必须确保工程进度、销售状况按照预期进行，任一环节不到位，或政策稍有变动，市场稍有变化，都会使“假按揭”的行为败露。在“假按揭”情况下，房产开发的资金链条时时都有断裂之危险。“假按揭”行为一旦暴露，势必给房地产开发商带来毁灭性的打击，房产商可能承担从民事、行政到刑事的多种法律责任。
二、防范“假按揭”贷款的措施
“假按揭”是住房按揭贷款的一项重要风险，它扰乱了金融秩序，增加了商业银行的信贷风险，因此必须采取相关措施，降低“假按揭”带来的危害。正如前面分析原因时指出的，“假按揭”行为的产生，其本质原因有两个：开发商方面的原因，和银行部门的无视行为，从制度和经济上看，正是由于目前按揭方式有利可图，才使得“假按揭”这种行为十分猖獗，因此防范“假按揭”可以从以下几方面着手：
（一）房地产开发商方面
1.通过资产重组，扩大企业规模、提高企业的实力
加快现有房地产开发企业的资产重组，扩大规模、提高企业自身的实力。在具体实施资产重组时，既可以让一部分有实力的大型房地产开发企业借助资本市场，通过资本运作，以控股的形式，形成紧密的或松散的企业集团；也鼓励有实力的房地产企业采用兼并现有中小开发企业的方式，实现规模效益；也可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式来优化资源组合，扩大企业规模。
2.大力发展资本市场，拓宽企业融资渠道
针对当前房地产企业融资渠道单一、负债率高这一现状，目前应重点发展符合法律法规的资本市场，通过房地产企业上市发行股票、向社会发行企业债券以及吸引社会各类基金尤其是商业保险基金加盟等方式来拓展房地产企业新的融资渠道，来增加开发商的自有资金。
（二）贷款银行方面
1.加强一线人员建设，严格把握贷款准入关
能否发现“假按揭”，相关的一线经办人员责任重大。事实上，往往是一线经办人员不能及时发现开发商的欺诈情况，才使“假按揭”得以发生。在“假按揭”的风险防范上，应该按银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的要求，建立一套适合一线经办人员执行的行之有效的科学的管理制度，提高贷款审批的独立性和科学性，保证信贷资产质量的真实性和及时性，在制度上减少“假按揭”的发生频率，降低信贷风险。同时，一线经办人员在发展业务时，对住房按揭贷款不能饥不择食，必须严格执行贷款准入条件，对于不符合贷款要求或者“打擦边球”的房地产开发商、项目和贷款人坚决不贷，从源头上降低“假按揭”风险。
2.银行完善调查、审批、监管体制
在“假按揭”中，银行对此负有审查不严的责任。因为往往是银行工作人员不能及时发现开发商的欺诈行为，“假按揭”才得以发生，因此要防止“假按揭”，银行的责任最大。要认真执行房地产信贷政策，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取贷款，严格控制不具备房地产开发资格的企业开发房地产项目，对资本金达不到规定标准，行为不规范的开发商，不得审批发放贷款；加强贷款管理，对已发放的贷款实行全过程的动态监控，对开发商贷款要独立开设帐户，视工程进展情况，分期拨付；严格进行贷前调查、贷时审查、贷后检查的“三查”制度。审查借款人资信和交易的真实性，落实贷前调查和客户面谈制度，真实了解贷款人购房意愿及还款能力，防止开发商利用关系人、内部员工等的名义虚构购房合同；严格审查贷款项目，严格控制市场销路不畅的项目进行按揭合作，对按揭项目的价格定位进行市场调查和分析，对同一区域或相同档次的楼盘进行比较，同时引进价格评估机制，对评估价格严格审查；加强贷款抵押物管理，及时到当地房管部门办理商品房销售备案和抵押预登记手续，项目竣工验收合格后，督促开发商及时办理分户产权，完善个人住房贷款的抵押登记手续。
3.运用法律手段，追究当事人的法律责任
“假按揭”情况之所以屡禁不止，很大一部分原因是当事人责任较轻，使当事人无所顾忌。事实上在我国刑法中已经有了对金融欺诈有相关的处罚条款，商业银行应该积极采用法律手段来追究当事人的责任。在“假按揭”中，房地产开发商的行为已经涉嫌违反法律。因此银行在发现“假按揭”情况后，要积极向司法机关报案，注意收集相关证据，使犯罪分子受到应有的法律制裁。
4.加快建立个人信用管理体系
住房按揭贷款是购房人向银行申请贷款用于购买住房的行为，购房人在贷款行为中是负无限责任的，也就是说，借款人终生都有偿还贷款的义务。只要购房人有偿还能力，都应该偿还银行贷款，无论该住房是否存在、贬值或发生其它情况（例如房屋质量，产权纠纷等）。就银行方面来说，只有银行方面真实发放了贷款，没有违反法律、法规和部门规章的过错，尽到了告知和提示信贷风险的义务，没有超出诉讼时效，银行均有权利向法院请求保护其债权。
（三）政府方面
1.进一步规范房地产市场
各级政府应严格控制房地产开发用地的总量，将房地产开发用地市场化，尽快完善建筑用地和房地产项目立项、审批、管理以及对违法违规行为的处罚等制度，避免房地产开发用地“黑洞”，避免盲目扩大商品房开发用地，稳定地价、房价, 政府在进行房地产调控时，既要顾及广大购房人对高房价的不满，同时也要顾及银行和房地产业的利益，减少“假按揭”现象的发生；国土、建设行政部门要规范房地产开发项目的立项、报建程序，加强期房销售管理,减少项目烂尾风险和产权纠纷，降低“假按揭”贷款的损失；建设、房管行政部门要开办并规范贷款合同预登记,以确保银行权益在预售阶段能得到充分保证；建设行政主管部门和工商行政管理部门加强房地产开发企业资质和经营行为的审查，加强对“假按揭”行为的行政处罚力度。
2.建立以身份证管理为核心的社会信用体系
由于我国个人信用管理体系不健全，借款人采用逃避、迁居等措施可以有效的逃脱债务，我国应该建立以身份证管理为核心的社会信用体系，将重大收入、支出、资产、负债等内容均纳入信息登记，将大大提高个人信用管理效率，提高个人社会信用，包括银行在内社会各部门将从中受益。银行也可以借此减少“假按揭”带来的风险。
参考文献
[1]张建华.“假按揭”产生的原因及其防范[J].企业经济,2004,(4):128-129.
[2]冯宗容,廖喜生.“假按揭”产生原因及其识别与防范探析[J].福建论坛·人文社会科学版,2005,(4):21-24.
[3]史晓南,陈育.“假按揭”的成因社会危害性及风险防范[J].西南金融,2004,(4):42-43.
[4]赵海涛,李鸿.从房地产信贷市场看我国房地产金融的发展[J].新疆金融,2006,(8):27-29.
[5]Scotter. Muldavin.The New Word of Real Estate Finance [J].The New Word of Real Estate Finance, 2001, （7）:23-25.
关键词：“假按发揭”；房地产；金融风险
一、“假按揭”引发的风险
（一）按揭权人（银行）的风险
近年来，随着我国房地产业的高速发展，住房按揭贷款在各银行贷款规模中所占的比率越来越大。有统计显示，银行按揭贷款占大型房地产公司融资来源的7成，占小型房地产开发企业的比例则近100%。监管部门在调查中发现，某银行发放的个人住房按揭贷款总额中有6.05%涉嫌“假按揭”。
对于银行来说，“假按揭”造成的风险主要涉及到还款人的信用风险。还款能力体现的是借款人的客观财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的可能性。对银行而言，把握住借款人的还款能力，就基本把握住了第一还款来源，而第一还款来源恰恰是贷款安全最重要的保障。
（二）按揭人（购房人）的风险
先看一个案例：国龙大厦是广州市国龙房地产开发有限公司2002年开始公开发售的商品房。如今国龙大厦已有100多套房屋的业主查出自己的房产存在问题，不少业主购房多年却没有拿到房产证。
原来，国龙大厦开发商一开始就玩了花招：先让其职工购房，办理“假按揭”，在银行付款后，开发商以职工名义再将房屋转售，而给现在业主的就是假房产证。业主们发现，国龙大厦的房子有的还是一房多售，房屋的第一个业主是开发商的职工，而此后房屋转售多次，有了第二个、第三个业主，这些业主要么没有房产证，要么拿的是假房产证。
在重复按揭的时候，由于房产的特定性和唯一性，真正能获得房产的人只可能有一个，故其他被陷入“假按揭”陷阱的按揭人只能转而享有债权上的请求权；在虚假房产按揭的时候，由于房产是虚假的，购房人根本不能获得履行。无论何种情况，都使购房人通过购房交易达到拥有住房的目的落空，在此过程中遭到的各项损失，均只能通过要求欺诈或恶意串通的各方赔偿各项损失主张权利。然而“假按揭”风险出现时，开发商往往已出现严重的支付危机或已携款潜逃，寻求开发商承担赔偿责任已不可能。
（三）售楼者（房地产开发商）的风险
在“假按揭”情况下，由于实际借款人是房地产开发商，他们实际承担着按期还款的责任。巨大的资金压力使得房地产开发具有高度的风险。房地产商必须确保工程进度、销售状况按照预期进行，任一环节不到位，或政策稍有变动，市场稍有变化，都会使“假按揭”的行为败露。在“假按揭”情况下，房产开发的资金链条时时都有断裂之危险。“假按揭”行为一旦暴露，势必给房地产开发商带来毁灭性的打击，房产商可能承担从民事、行政到刑事的多种法律责任。
二、防范“假按揭”贷款的措施
“假按揭”是住房按揭贷款的一项重要风险，它扰乱了金融秩序，增加了商业银行的信贷风险，因此必须采取相关措施，降低“假按揭”带来的危害。正如前面分析原因时指出的，“假按揭”行为的产生，其本质原因有两个：开发商方面的原因，和银行部门的无视行为，从制度和经济上看，正是由于目前按揭方式有利可图，才使得“假按揭”这种行为十分猖獗，因此防范“假按揭”可以从以下几方面着手：
（一）房地产开发商方面
1.通过资产重组，扩大企业规模、提高企业的实力
加快现有房地产开发企业的资产重组，扩大规模、提高企业自身的实力。在具体实施资产重组时，既可以让一部分有实力的大型房地产开发企业借助资本市场，通过资本运作，以控股的形式，形成紧密的或松散的企业集团；也鼓励有实力的房地产企业采用兼并现有中小开发企业的方式，实现规模效益；也可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式来优化资源组合，扩大企业规模。
2.大力发展资本市场，拓宽企业融资渠道
针对当前房地产企业融资渠道单一、负债率高这一现状，目前应重点发展符合法律法规的资本市场，通过房地产企业上市发行股票、向社会发行企业债券以及吸引社会各类基金尤其是商业保险基金加盟等方式来拓展房地产企业新的融资渠道，来增加开发商的自有资金。
（二）贷款银行方面
1.加强一线人员建设，严格把握贷款准入关
能否发现“假按揭”，相关的一线经办人员责任重大。事实上，往往是一线经办人员不能及时发现开发商的欺诈情况，才使“假按揭”得以发生。在“假按揭”的风险防范上，应该按银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的要求，建立一套适合一线经办人员执行的行之有效的科学的管理制度，提高贷款审批的独立性和科学性，保证信贷资产质量的真实性和及时性，在制度上减少“假按揭”的发生频率，降低信贷风险。同时，一线经办人员在发展业务时，对住房按揭贷款不能饥不择食，必须严格执行贷款准入条件，对于不符合贷款要求或者“打擦边球”的房地产开发商、项目和贷款人坚决不贷，从源头上降低“假按揭”风险。
2.银行完善调查、审批、监管体制
在“假按揭”中，银行对此负有审查不严的责任。因为往往是银行工作人员不能及时发现开发商的欺诈行为，“假按揭”才得以发生，因此要防止“假按揭”，银行的责任最大。要认真执行房地产信贷政策，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取贷款，严格控制不具备房地产开发资格的企业开发房地产项目，对资本金达不到规定标准，行为不规范的开发商，不得审批发放贷款；加强贷款管理，对已发放的贷款实行全过程的动态监控，对开发商贷款要独立开设帐户，视工程进展情况，分期拨付；严格进行贷前调查、贷时审查、贷后检查的“三查”制度。审查借款人资信和交易的真实性，落实贷前调查和客户面谈制度，真实了解贷款人购房意愿及还款能力，防止开发商利用关系人、内部员工等的名义虚构购房合同；严格审查贷款项目，严格控制市场销路不畅的项目进行按揭合作，对按揭项目的价格定位进行市场调查和分析，对同一区域或相同档次的楼盘进行比较，同时引进价格评估机制，对评估价格严格审查；加强贷款抵押物管理，及时到当地房管部门办理商品房销售备案和抵押预登记手续，项目竣工验收合格后，督促开发商及时办理分户产权，完善个人住房贷款的抵押登记手续。
3.运用法律手段，追究当事人的法律责任
“假按揭”情况之所以屡禁不止，很大一部分原因是当事人责任较轻，使当事人无所顾忌。事实上在我国刑法中已经有了对金融欺诈有相关的处罚条款，商业银行应该积极采用法律手段来追究当事人的责任。在“假按揭”中，房地产开发商的行为已经涉嫌违反法律。因此银行在发现“假按揭”情况后，要积极向司法机关报案，注意收集相关证据，使犯罪分子受到应有的法律制裁。
4.加快建立个人信用管理体系
住房按揭贷款是购房人向银行申请贷款用于购买住房的行为，购房人在贷款行为中是负无限责任的，也就是说，借款人终生都有偿还贷款的义务。只要购房人有偿还能力，都应该偿还银行贷款，无论该住房是否存在、贬值或发生其它情况（例如房屋质量，产权纠纷等）。就银行方面来说，只有银行方面真实发放了贷款，没有违反法律、法规和部门规章的过错，尽到了告知和提示信贷风险的义务，没有超出诉讼时效，银行均有权利向法院请求保护其债权。
（三）政府方面
1.进一步规范房地产市场
各级政府应严格控制房地产开发用地的总量，将房地产开发用地市场化，尽快完善建筑用地和房地产项目立项、审批、管理以及对违法违规行为的处罚等制度，避免房地产开发用地“黑洞”，避免盲目扩大商品房开发用地，稳定地价、房价, 政府在进行房地产调控时，既要顾及广大购房人对高房价的不满，同时也要顾及银行和房地产业的利益，减少“假按揭”现象的发生；国土、建设行政部门要规范房地产开发项目的立项、报建程序，加强期房销售管理,减少项目烂尾风险和产权纠纷，降低“假按揭”贷款的损失；建设、房管行政部门要开办并规范贷款合同预登记,以确保银行权益在预售阶段能得到充分保证；建设行政主管部门和工商行政管理部门加强房地产开发企业资质和经营行为的审查，加强对“假按揭”行为的行政处罚力度。
2.建立以身份证管理为核心的社会信用体系
由于我国个人信用管理体系不健全，借款人采用逃避、迁居等措施可以有效的逃脱债务，我国应该建立以身份证管理为核心的社会信用体系，将重大收入、支出、资产、负债等内容均纳入信息登记，将大大提高个人信用管理效率，提高个人社会信用，包括银行在内社会各部门将从中受益。银行也可以借此减少“假按揭”带来的风险。
参考文献
[1]张建华.“假按揭”产生的原因及其防范[J].企业经济,2004,(4):128-129.
[2]冯宗容,廖喜生.“假按揭”产生原因及其识别与防范探析[J].福建论坛·人文社会科学版,2005,(4):21-24.
[3]史晓南,陈育.“假按揭”的成因社会危害性及风险防范[J].西南金融,2004,(4):42-43.
[4]赵海涛,李鸿.从房地产信贷市场看我国房地产金融的发展[J].新疆金融,2006,(8):27-29.
[5]Scotter. Muldavin.The New Word of Real Estate Finance [J].The New Word of Real Estate Finance, 2001, （7）:23-25.