物业税“借壳上市”?
　　物业税在美国、加拿大等很多国家成为地方上的第一大税种,但从未被赋予抑制房价的重任,各国在征收时,也以不影响房价为第一原则
　　
　　中国楼市的持续发飙,让“物业税”出台再次成为焦点,但种种迹象表明,讨论多年的“物业税”可能改头换面,借壳“房产税”正式出台,成为抑制房价的政策利器。媒体报道,继重庆准备征收“特别房产消费税”后,上海也将开征“住房保有税”。而更确切的消息称,针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝4个城市。
　　对于物业税难以出台,各地只能以“特别消费税”、“住房保有税”等曲线抑制房价的举措,坊间多有争议。其实,“物业税”也好,“住房保有税”也罢,大家更多的关注点并不在于税收本身的制度设计,而在于其能否成为扑灭高房价虚火的政策工具。比较而言,有可能在4个直辖市试点的“房产税”更接近“物业税”的制度内涵,而重庆的“特别消费税”,则和“暴利税”更为接近。
　　如果四大直辖市真的试点“房产税”,本质上意味着热炒的“物业税”正式出台。“物业税”这一叫法源自香港,即以房屋或者场地为征税对象所征收的税,从国外来看,叫“物业税”者甚少,大多叫房产税、不动产税,或者财产税等,也就是对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定的税款,纳税数额随着房产的升值而提高。从这个角度而言,已经和国外大同小异的物业税没有任何区别,而且,叫房产税其实更符合中国的语法习惯。
　　尽管物业税的讨论已有多年,但事实上,无论是民间还是学界,对其认识存在很大的误导。从中国物业税改革的初衷而言,并非基于抑制房价,而是为了规范中国繁杂而无效的“不动产税”,现存的涉及房地产的税收,包括房地产税等8种。不仅种类繁多且效率亦很低下,而夹杂在其中的各种收费更是举不胜举。基于此,为了完善国内房地产开发和交易环节税费,十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。但随着房价的飞涨,物业税不知何时候被赋予平抑房价的不能承受之重。随着房价的飞涨,关于物业税的讨论也随之升温。这个误导对民众的影响是很大的。
　　为什么在中国大家认为物业税的开征会使房价下降,一个最巨大的误会是认为将把土地出让金纳入物业税,分70年而不是一次征收。其实,现在的种种迹象表明,物业税和土地出让金根本没有任何关系。将土地出让金分70年来缴纳的人根本就欠缺技术层面的考虑,也是对民众的极大误导。而决策层如果真的在四大直辖市试点,则意味着,物业税的制度选择将是“费加税”,而绝对不是将土地出让金内化到物业税中的“费改税”模式。
　　基于国际视角,关于物业税如何征收、征税对象、税基、税率等等,各国的做法虽有差异,但共同点远远多于差异。物业税说穿了就是以房地产为课征对象,以课征时点计税对象评估值为计税依据,对房地产保有期间征收的一种财产税。也就是说,凡是“拥有”房地产的人,都有按照不动产的评估价值纳税的义务。物业税在美国、加拿大等很多国家成为地方上的第一大税种,但其从来没有抑制房价的重任,而且,各国在征收物业税的时候,也以不影响房价为第一原则。
　　对于中国房地产税收体系而言,其制度设计不仅仅缺少物业税,而且是房地产的发展存在全方位的缺陷。中国现行的房地产税收体系是在1988年开始征收城镇土地使用税后形成的,不仅税制体系不统一,在计税依据、税率设计等方面都存在很大的缺陷,而且,国外对于房地产税大多集中在“拥有”环节,而不是“交易”环节,我国则相反,“交易”征收重税,“拥有”却轻税或无税,在供应紧张的情况下却抑制了房屋的供应。因此,中国房地产税收需要构建科学的制度体系,而不是为了仅仅应对短期调控房价的需要。
　　就科学体系而言,除了四大直辖市可能试点的房产税,还应该取消相应的税费,避免重复征收。考虑到我国人多地少的现实,就政策层面而言,还应该通过税收杠杆,参照重庆的房地产特别消费税,对高档住宅和购买二套房产以上的行为征收特别税费。最终形成一个以房产税为核心,以特别消费税为补充,而大幅度削减交易环节税费的制度体系。