论文部分内容阅读
【摘要】研究给出了在不动产登记中，一种可行的房产与地籍测绘数据整合路径。然而，由于数据采集的目的不同，房产和地籍测量数据对地物表现和解释的差异依旧存在，必须尽快统一操作的方法和规程。
【关键词】不动产登记；数据库；数据整合；拓扑关系
1、数据现状分析
1.1房产数据现状
各地房产行政主管部门对房产空间图形数据管理主要采用CAD文件格式进行存储，未建立数据库，且与宗地图形数据分开管理，这对房产图形数据的整合带来一些难度且为房屋图形数据落宗增加了困难。而房产登记的业务数据虽采用数据库存储，但未与房产图形数据进行图属联动管理，这也增加了此项工作很多工作量。
1.2地籍数据现状
目前，各地国土资源行政主管部门已基本形成了宗地空间图形数据，并且完成了宗地统一编码编制工作。日常的图形数据可以做到变更及时，而土地登记信息数据等非空间数据，则采用数据库进行存储。但部分地区由于历史原因，宗地图形数据不完整，且所有权和使用权数据结构标准不一致，给不动产登记图形数据整合带来了困难。
2、数据整合
2.1测绘数据
不动产登记数据库的主要内容之一就是不动产单元数据，测绘数据是不动产单元数据的主要来源。按照方案中的《不动产登记数据库标准（试行）》，对于房屋和土地对象而言，空间类要素包括宗地、自然幢、界址点、界址线、注记等，非空间类要素包括逻辑幢、层、户等。对应于测绘数据，宗地要素可由宗地图斑生成，自然幢要素可由幢房屋面获得，逻辑幢、层、户等非空间要素可由楼盘表转换；界址点、界址线等在统一参考框架和投影后，符合精度要求的沿用；注记则根据使用的 GIS 平台数据结构进行转换。
2.2整合
方案中的《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》给予各类登记数据整合原则性的指导规范，主要思路是：首先，对已有的登记信息按现行的数据标准和技术规范进行梳理与规范，形成符合相关技术标准的数据集；然后，依据数据库标准，采用抽取、转换、补录、整合等方法，建立不动产登记数据库。房屋登记整理后的空间数据中只保留自然幢数据，与地籍区、地籍子区以及建设用地使用权的空间数据进行叠加后，在属性表中增加宗地編码，并将与之对应的宗地编码进行赋值。
3、准备工作
3.1数据库结构设计
根据相关规范并结合现有土地和房产登记业务等情况，设计不动产统一登记数据库标准。该标准包括不动产图形表、业务登记属性表以及相关表的字段名称、字段类型、字段长度、字段约束条件以及字典等信息。标准用于指导完成数据整合，为不动产统一登记信息管理平台运行提供数据支撑。
3.2生成匹配结果
为解决面实体匹配的问题，匹配操作中引入幢编号点要素数据。幢编号点要素与相应的自然幢面要素一一对应，属性数据中记录相应自然幢的幢识别代码，即房屋代码的幢代码。此外，对幢编号、自然幢、宗地3类要素引入拓扑规则，规范要素间的空间关系。对数据做上述拓扑规则检查，修正错误后，以幢编号为中介，利用叠置分析等空间分析方法生成幢编号与宗地号对应关系。随后，利用登记数据、权籍调查数据中的坐落、地名等信息，核对对应关系。正确的，生成幢代码与宗地代码的对应关系；有矛盾或错误的，进行外业调查核实。
4、资料收集
4.1国土资料
包括土地登记图形数据和土地登记业务数据以及相关标准参考资料。如土地登记图形数据是采用系统管理的，则需收集所用管理系统的操作手册和数据库设计文档。其中，图形数据包括地籍区、地籍子区、宗地等图层图形数据。若土地登记业务数据是采用登记系统管理的，就需要收集登记系统的操作手册、数据库设计文档以及系统建设的参考标准文档、登记的业务数据库以及登记申请表、审批表、登机卡、归户卡、收件单和地籍图、宗地图等原始纸质材料。
4.2房产资料
包括房产登记图形数据和业务数据以及其他相关数据建设标准资料。房产图形包括房产登记的自然幢图层、构筑物图层等数据。房产登记业务数据包括楼盘表数据、房屋登记数据以及房屋登记申请表、审批表、房产证书、收件单和房产分层分户图等原始纸质材料和电子数据。如果房产登记采用系统管理，则还需要收集相关房产登记所用系统的操作手册、数据库设计说明书、系统建设方案和参考的相关房产标准文档。
5、数据整合方式选择
5.1已建立不动产登记相关数据库
针对已建立不动产登记相关数据库的，可依据设计的不动产登记数据库标准结构与现有建立的不动产登记数据库结构进行对比分析，建立映射关系模型，将相关数据补充完善后转换到不动产登记信息数据库中。
5.2已有不动产电子档案或部分电子数据
针对已有不动产电子档案或部分电子数据的，可依据设计的不动产登记数据库标准结构对已有部分电子数据建立映射关系模型，进行提取转换，转入不动产登记信息数据库中。对于部分缺少的数据则采用按照标准进行补录的方式完成入库。
5.3没有电子数据只有不动产登记纸质档案
对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，可依据设计的不动产登记数据库标准结构从纸质档案中提取信息进行数据录入，建立符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。
5.4生成登记要素
依据生成的匹配成果、测绘表，按照编码对应关系，生成数据库标准中的逻辑幢、层、户等非空间要素数据。最后，将整合后的测绘数据按数据库标准入库。
6、技术路线
6.1无效数据清理对原不动产土地和房产登记资料进行逐项检查，把已注销的权利在登记簿中、权籍图中进行标注剔除，并把相应信息转入档案库管理。档案库遵循原有不动产土地和房屋登记的档案管理要求进行管理。
6.2规范化梳理
对原有不动产有效土地和房产登记信息进行梳理，对登记信息中同名异质和同质异名的问题，要根据不动产登记数据库标准制定转换映射模板，实现所有不动产登记信息语义的描述一致性。统一不动产数据的数据类型、小数点位数和数量单位应实现相同比例尺下同一地理范围内空间参考保持一致原则。根据不动产登记簿需要记载和公示的内容要求，整理土地和房屋登记的缺漏信息，按要求参照纸质档案进行补充完善。
6.3不动产单元号编制
宗地统一编码转换完成后要根据不动产登记簿管理“一宗一簿，一不动产单元一册，一权利一页”要求，对原有不动产土地和房屋登记簿等信息进行分析。按照登记簿记录信息，根据登记簿记录的宗地统一编码情况进行不动产单元号编制，继承原有业务号，并通过业务号关联登记的申请、审批和登记卡信息，宗地统一代码和不动产单元号建立不动产登记簿，实现不动产登记簿中包括抵押、预告、查封等多类登记信息的分类登记。
6.4数据入库
将整合后的宗地、房屋自然幢等空间数据入库，根据不动产登记数据库标准中的要求将属性值代码化、表达标准化，以满足空间数据质量要求，生成标识码。数据入库要依据不动产登记数据库标准进行关联挂接，或者将现有数据转换成符合不动产登记数据库标准中业务属性数据登记要求入库。
随着不动产统一登记在各地的深入推进，项目整体时间紧、任务重、影响大、涉及面广。要充分理解和认识地籍与房产数据整合建设的重要性和紧迫性，为建立统一不动产产权产籍“一张图”奠定基础。
参考文献：
[1]刘广明.农地抵押融资功能实现法律制度研究[D].西南政法大学，2014.
作者简介：
张成建（身份证号码 ：321028197705233810）。
【关键词】不动产登记；数据库；数据整合；拓扑关系
1、数据现状分析
1.1房产数据现状
各地房产行政主管部门对房产空间图形数据管理主要采用CAD文件格式进行存储，未建立数据库，且与宗地图形数据分开管理，这对房产图形数据的整合带来一些难度且为房屋图形数据落宗增加了困难。而房产登记的业务数据虽采用数据库存储，但未与房产图形数据进行图属联动管理，这也增加了此项工作很多工作量。
1.2地籍数据现状
目前，各地国土资源行政主管部门已基本形成了宗地空间图形数据，并且完成了宗地统一编码编制工作。日常的图形数据可以做到变更及时，而土地登记信息数据等非空间数据，则采用数据库进行存储。但部分地区由于历史原因，宗地图形数据不完整，且所有权和使用权数据结构标准不一致，给不动产登记图形数据整合带来了困难。
2、数据整合
2.1测绘数据
不动产登记数据库的主要内容之一就是不动产单元数据，测绘数据是不动产单元数据的主要来源。按照方案中的《不动产登记数据库标准（试行）》，对于房屋和土地对象而言，空间类要素包括宗地、自然幢、界址点、界址线、注记等，非空间类要素包括逻辑幢、层、户等。对应于测绘数据，宗地要素可由宗地图斑生成，自然幢要素可由幢房屋面获得，逻辑幢、层、户等非空间要素可由楼盘表转换；界址点、界址线等在统一参考框架和投影后，符合精度要求的沿用；注记则根据使用的 GIS 平台数据结构进行转换。
2.2整合
方案中的《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》给予各类登记数据整合原则性的指导规范，主要思路是：首先，对已有的登记信息按现行的数据标准和技术规范进行梳理与规范，形成符合相关技术标准的数据集；然后，依据数据库标准，采用抽取、转换、补录、整合等方法，建立不动产登记数据库。房屋登记整理后的空间数据中只保留自然幢数据，与地籍区、地籍子区以及建设用地使用权的空间数据进行叠加后，在属性表中增加宗地編码，并将与之对应的宗地编码进行赋值。
3、准备工作
3.1数据库结构设计
根据相关规范并结合现有土地和房产登记业务等情况，设计不动产统一登记数据库标准。该标准包括不动产图形表、业务登记属性表以及相关表的字段名称、字段类型、字段长度、字段约束条件以及字典等信息。标准用于指导完成数据整合，为不动产统一登记信息管理平台运行提供数据支撑。
3.2生成匹配结果
为解决面实体匹配的问题，匹配操作中引入幢编号点要素数据。幢编号点要素与相应的自然幢面要素一一对应，属性数据中记录相应自然幢的幢识别代码，即房屋代码的幢代码。此外，对幢编号、自然幢、宗地3类要素引入拓扑规则，规范要素间的空间关系。对数据做上述拓扑规则检查，修正错误后，以幢编号为中介，利用叠置分析等空间分析方法生成幢编号与宗地号对应关系。随后，利用登记数据、权籍调查数据中的坐落、地名等信息，核对对应关系。正确的，生成幢代码与宗地代码的对应关系；有矛盾或错误的，进行外业调查核实。
4、资料收集
4.1国土资料
包括土地登记图形数据和土地登记业务数据以及相关标准参考资料。如土地登记图形数据是采用系统管理的，则需收集所用管理系统的操作手册和数据库设计文档。其中，图形数据包括地籍区、地籍子区、宗地等图层图形数据。若土地登记业务数据是采用登记系统管理的，就需要收集登记系统的操作手册、数据库设计文档以及系统建设的参考标准文档、登记的业务数据库以及登记申请表、审批表、登机卡、归户卡、收件单和地籍图、宗地图等原始纸质材料。
4.2房产资料
包括房产登记图形数据和业务数据以及其他相关数据建设标准资料。房产图形包括房产登记的自然幢图层、构筑物图层等数据。房产登记业务数据包括楼盘表数据、房屋登记数据以及房屋登记申请表、审批表、房产证书、收件单和房产分层分户图等原始纸质材料和电子数据。如果房产登记采用系统管理，则还需要收集相关房产登记所用系统的操作手册、数据库设计说明书、系统建设方案和参考的相关房产标准文档。
5、数据整合方式选择
5.1已建立不动产登记相关数据库
针对已建立不动产登记相关数据库的，可依据设计的不动产登记数据库标准结构与现有建立的不动产登记数据库结构进行对比分析，建立映射关系模型，将相关数据补充完善后转换到不动产登记信息数据库中。
5.2已有不动产电子档案或部分电子数据
针对已有不动产电子档案或部分电子数据的，可依据设计的不动产登记数据库标准结构对已有部分电子数据建立映射关系模型，进行提取转换，转入不动产登记信息数据库中。对于部分缺少的数据则采用按照标准进行补录的方式完成入库。
5.3没有电子数据只有不动产登记纸质档案
对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，可依据设计的不动产登记数据库标准结构从纸质档案中提取信息进行数据录入，建立符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。
5.4生成登记要素
依据生成的匹配成果、测绘表，按照编码对应关系，生成数据库标准中的逻辑幢、层、户等非空间要素数据。最后，将整合后的测绘数据按数据库标准入库。
6、技术路线
6.1无效数据清理对原不动产土地和房产登记资料进行逐项检查，把已注销的权利在登记簿中、权籍图中进行标注剔除，并把相应信息转入档案库管理。档案库遵循原有不动产土地和房屋登记的档案管理要求进行管理。
6.2规范化梳理
对原有不动产有效土地和房产登记信息进行梳理，对登记信息中同名异质和同质异名的问题，要根据不动产登记数据库标准制定转换映射模板，实现所有不动产登记信息语义的描述一致性。统一不动产数据的数据类型、小数点位数和数量单位应实现相同比例尺下同一地理范围内空间参考保持一致原则。根据不动产登记簿需要记载和公示的内容要求，整理土地和房屋登记的缺漏信息，按要求参照纸质档案进行补充完善。
6.3不动产单元号编制
宗地统一编码转换完成后要根据不动产登记簿管理“一宗一簿，一不动产单元一册，一权利一页”要求，对原有不动产土地和房屋登记簿等信息进行分析。按照登记簿记录信息，根据登记簿记录的宗地统一编码情况进行不动产单元号编制，继承原有业务号，并通过业务号关联登记的申请、审批和登记卡信息，宗地统一代码和不动产单元号建立不动产登记簿，实现不动产登记簿中包括抵押、预告、查封等多类登记信息的分类登记。
6.4数据入库
将整合后的宗地、房屋自然幢等空间数据入库，根据不动产登记数据库标准中的要求将属性值代码化、表达标准化，以满足空间数据质量要求，生成标识码。数据入库要依据不动产登记数据库标准进行关联挂接，或者将现有数据转换成符合不动产登记数据库标准中业务属性数据登记要求入库。
随着不动产统一登记在各地的深入推进，项目整体时间紧、任务重、影响大、涉及面广。要充分理解和认识地籍与房产数据整合建设的重要性和紧迫性，为建立统一不动产产权产籍“一张图”奠定基础。
参考文献：
[1]刘广明.农地抵押融资功能实现法律制度研究[D].西南政法大学，2014.
作者简介：
张成建（身份证号码 ：321028197705233810）。