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摘 要：在行使不动产租赁权和租赁物其它权利出现冲突时，若想平衡各方的利益，以达到最佳的经济效益，仍然需要在一些情况下限制租赁权的行使。本论文主要论述了不动产的租赁物返还请求权的救济问题。
关键词：不动产；租赁；所有权；返还请求
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2015）08-0189-02
一、引言
不动产的租赁是应用不动产的一种主要形式，不动产的租赁权是十分重要的一项财产使用权益。不动产的租赁为租赁的一个最初方式，其繁荣与发展使不动产产品的流通更易实现。正因为它关系着不动产生产要素的支配问题，所以对国计和民生都有着十分重大的影响，牵涉着社会整体的利益。在各个国家不动产的租赁规定变迁的过程中，能够清楚的看出这一点。
二、不动产所有权
不动产所有权与动产所有权是相对称的关系，其将简化不动产作为标的。不动产是指不可移动或者移动之后将致使性质、形状发生变化的物品。不动产的所有权具有若将其进行移转就必须通过特定的形式的特点。综观世界各国的法律，主要存在三种：英、美等国家多采用交付地券形式，即在不动产初次登记时，由相关机构依法确认不动产权利的状态并将其制作成地券，当不动产的所有权发生移转时，应将地券随着当事人让与证名一同交予登记机构记载和审查。第三人能够直接通过地券确认不动产权利的状态。德国等国家采用要件登记的形式，不动产的所有权发生移转时，除了当事人同意外，还需到有关机关进行登记，不然无法律效力。法国等国家采取登记并公示的方式，不动产的所有权发生移转时，一般按当事人同意而发生效力，但是不经过登记也能于当事人之间发生效力，但是无法与第三人对抗。传统民法中的物权对于不动产的所有权都列了专节，内容主要规定了不动产的所有权、特别是土地的所有权在行使中受到限制的问题。
三、不动产的租赁概述
不动产的租赁涉及到的相关法律较为复杂，对于经济、社会、生活的影响也比较重要，若不解决好其权益冲突的问题，将对不动产利用造成影响。不动产的租赁是将不动产作为客体的一种租赁形式。对于不动产的租赁权究竟是物权还是债权的争论，从没有停止。虽说不动产的租赁权来源于其租赁的契约，但是其权利属性和物权类似，从本质上讲应为物权。
为维持不动产租赁稳定进行，我国的法律规定买卖而不打破租赁的基本原则，然而我国当前并没有认可不动产的租赁权为物权，使不动产在利用的过程中，其当事人不能应用物权的公示办法来确保交易安全。在实践过程中，不动产的租赁权利和其他的权利经常发生冲突。权利的冲突指的是在法律上两个或多于两个均可找出依据的权利，因为法律对于它们权利之间的边线界定不够明确，较为模糊，致使最终只可保证其中一个实现，或是各自都有一部分实现，造成权利间的矛盾、不和谐现象。其冲突的本质是利益的互相冲突，形成的原因为权利边线模糊和人们经验有限。
在不动产的租赁过程中权利的冲突主要表现为有租赁权和承租人间的权利冲突、承租人优先购买权和共有人优先购买权的冲突、承租人优先购买权与善意第三人权利的冲突、租赁权和抵押权在实现上的冲突。解决不动产在租赁过程中出现的利益冲突主要有以下两途径，第一，承认不动产的租赁权为物权，保证其物权对的地位；第二，对不动产的登记制度进行改革，建立起统一的登记制度，采用物权的公示办法来处理解决权利上的冲突。在完善法律之前，采用司法的途径是处理权益冲突的重大补充。
四、所有物的返还请求
所有物的返还请求权利是所有人及物权人按照法律规定所享有的对无权占有或侵夺人返可要求其将该物返还的权利。当物品所有人和占有人间有着法律合同关系时，例如租赁合同，占有人可基于合理占有享有拒绝此物权返还请求的抗辩。然而，在合同终止后，（例如合同解除或已履行完毕），是无法拒绝请求的。此时，物品所有人则可以按照所有物的返还请求权要求其占有人返还所有物。我国的合同法第58条和第97条都分别做出了规定，当合同解除或被撤销时，应返还由于该合同所取得的物品或将其恢复原来的状态。此外，我国合同法对于租赁和保管等合同中规定，当租赁和保管期限届满之后，承租人和保管人要将租赁物和保管物返还。这些法律规定在实际上给予了债权人一种与所有物的返还请求权相独立的新权利，即在德国的民法中被称为的“合同上的返还请求权”。
五、不动产返还请求权与诉讼时效
物权请求权中的不动产返还请求权从诉讼时效的功能、返还请求权的性质、物的利用和效率原理、诚实信用原则四个角度看，返还原物请求权应当适用诉讼时效。
六、不动产租赁权与租赁物所有权的冲突与协调
（一）承租人于租赁物租赁期届满时拒绝返还
承租人在租赁物租赁期届满时拒绝返还时，租赁物的所有人可以凭借所有权人地位，来对承租人提出租赁物返还请求，也可凭借其出租人身份，将租赁的合同作为依据，要求承租人承担违约责任。
（二）承租人违反合同将租赁物转租或转借他人
承租人若违反租赁合同有关禁止不动产转租的规定，把不动产转租或者转借于他人时，出租人可以以租赁合同作为依据，对承租人提出违约责任。若租赁物的出租人行使所有权，对承租人及第三人提出侵权，则只可以要求第三人将租赁物返还（善意者除外），而不可返还给自己，因为此时合同还具有法律效力，占有权归承租人所有，所有人是没有占有权的。
（三）承租人于租赁期内不当使用租赁物致其耗损
承租人于租赁期内不当使用租赁物致其耗损时，租赁物所有权人可凭借其所有权人的地位，向承租人行使损害赔偿的请求权，亦可凭借出租人的身份，以租赁合同为据，向承租人主张违约损害赔偿责任。
（四）承租人对租赁物进行装修、增添附属物
在承租期间，承租人在装修或增添附属物给租赁物时，租赁物的出租人固然可依据合同的约定要求承租人履行违约责任，然而涉及到增添物处理的问题，违约责任是无法予以解决的。所以，还需要查看民法中规定的添附制度以及侵权制度，根据诚信、公平及效益原则予以处理。 1.承租人增添合同内明确规定不可增添的增添物等，而承租人在进行增添前没有经过出租人的默许或明确同意，还包括承租人在允许增添的范围外进行增添的情形，承租人行为可构成侵害租赁物的所有权行为，所有人有权要求承租人将其恢复到原状且赔偿一定的损失。这时，若增添物可以拆除且不会对租赁物的使用功能造成影响的，要求承租人对其进行拆除，即便拆除后会对增添物使用功能造成损害。如果增添物是无法进行拆除或者拆除后将会对租赁物及增添物使用功能造成损害，则要按照添附的理论，将增添物与租赁物同时归还给所有人，此情形下，所有人按照添附的规则获得增添物的所有权行为在法律层面上是合法的，承租人不可以不当得利为由向其主张赔偿增添物价值，承租人丧失增添物的所有权系因其恶意侵权引起的，所造成的损失应由其自行承担。
2.承租人对租赁物善意增加，包括有合同所约定的可增添物，经出租人同意的增添物，和出租人并未明示认可但承租人在增添时出租人明知道确没有反对等情形，均视作承租人以更好实现不动产使用功能为目的的善意增添，这时承租人行为将不会构成侵害租赁物的所有权问题。租赁权在终止之后，对于增添物归属及补偿有先前约定的，应按照约定进行处理。若无约定的，例如增添物可以拆除并且拆除不会对租赁物与增添物使用功能造成伤害的，应予以拆除；无法拆除或者拆除后会影响其使用功能的，应按照民法的添附规定，增添物将与租赁物同时归出租人所有，但出租人应当按照公平公正的原则，给承租人一定的补偿。
七、案例分析
（一）基本情况
2013年1月，王某被公派出国进修，在出国前，王某将其所有的房屋无偿借于赵某使用。双方约定，王某可以随时要求赵某搬出房屋，但需提前一个月通知。2013年10月，赵某将王某的房屋分割成两间，一间自住，另一间出租给第三人李某。2014年5月，王某通知赵某，其将于近期回国，请其在一个月内将房屋腾出，但被赵某拒绝。2014年10月，王某诉至法院。
（二）案例评析
本案属一起侵占他人所有的房屋而引起纠纷的案件，主要涉及所有权的救济问题。
该案中，系争房屋的所有人是王某，王某将房屋无偿借于赵某的行为应当被认定为其与赵某签订了一份无偿的不定期租赁合同。我国《合同法》没有明确规定“无偿租赁合同”，但是依据《合同法》第124条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”王某可以参照《合同法》关于租赁合同中不定期租赁的规定，随时解除合同，要求赵某返还系争房屋。在案情发展中，王某提前通知赵某，要求收回系争房屋，并且给赵某了一个月的宽限期，可以说王某已经尽到了其义务。但是，系争房屋的承租人赵某先将系争房屋分割并租给了第三方，在王某要求其返还系争房屋时，又无理拒绝，赵某的这一系列行为已经严重的侵犯了王某的所有权。王某可以根据上述我国《物权法》的相关规定，要求李某返还系争房屋，并让赵某承担相关的侵权责任。此外针对赵某未经王某的同意，擅自对系争房屋进行分割，属于对他人所有物的破坏，侵犯了他人的所有权，王某可以要求赵某将系争房屋恢复原状。
此外，对于赵某与李某之间订立的租赁合同，由于赵某对租赁物没有处分权，王某又主张收回租赁物，因此，该租赁合同应当依法被认定为无效。当然在该合同无效之后，如果赵某对于合同的无效有过错，李某可以要求其承担相应的缔约过失责任。
八、结语
不动产租赁权是一种债权的物权化还是一种债权或者物权，历来争论很大，通过正反论证、类比论证、利益衡量的方法，对将不动产租赁权定位为债权的物权化这一学说进行质疑，可以认为不动产租赁权是用益物权。不动产返还请求权是为保护所有者权利进而发挥其内容功能的权利。该种权利主要发生于一些特定当事人间，且权利人可要求义务人给付。根据请求→给付→受领的顺程序，不动产的返还请求权实质上是一种债权。正确处理关于土地及房屋等一些不动产租赁物返还请求权的救济案件中法律效力及权利的保障问题，均具有不容忽视的重要意义。
[ 参 考 文 献 ]
[1]崔建远.物权救济模式的选择及其依据[J].吉林大学社会科学学报，2005，01：116-129.
[2]刘文莉.物上请求权制度研究[D].湖南师范大学，2003.
[3]滕燕.物权请求权性质研究[D].中国政法大学，2004.
[4]陈永强.未登记已占有的房屋买受人的权利保护[J].环球法律评论，2013，03：59-72.
[5]龙俊.论未登记物权与租赁权之对抗关系[J].河北经贸大学学报，2013，03：83-85.
[6]卢正敏.执行程序中的虚假租赁及其法律应对[J].中国法学，2013，04：169-179.
关键词：不动产；租赁；所有权；返还请求
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2015）08-0189-02
一、引言
不动产的租赁是应用不动产的一种主要形式，不动产的租赁权是十分重要的一项财产使用权益。不动产的租赁为租赁的一个最初方式，其繁荣与发展使不动产产品的流通更易实现。正因为它关系着不动产生产要素的支配问题，所以对国计和民生都有着十分重大的影响，牵涉着社会整体的利益。在各个国家不动产的租赁规定变迁的过程中，能够清楚的看出这一点。
二、不动产所有权
不动产所有权与动产所有权是相对称的关系，其将简化不动产作为标的。不动产是指不可移动或者移动之后将致使性质、形状发生变化的物品。不动产的所有权具有若将其进行移转就必须通过特定的形式的特点。综观世界各国的法律，主要存在三种：英、美等国家多采用交付地券形式，即在不动产初次登记时，由相关机构依法确认不动产权利的状态并将其制作成地券，当不动产的所有权发生移转时，应将地券随着当事人让与证名一同交予登记机构记载和审查。第三人能够直接通过地券确认不动产权利的状态。德国等国家采用要件登记的形式，不动产的所有权发生移转时，除了当事人同意外，还需到有关机关进行登记，不然无法律效力。法国等国家采取登记并公示的方式，不动产的所有权发生移转时，一般按当事人同意而发生效力，但是不经过登记也能于当事人之间发生效力，但是无法与第三人对抗。传统民法中的物权对于不动产的所有权都列了专节，内容主要规定了不动产的所有权、特别是土地的所有权在行使中受到限制的问题。
三、不动产的租赁概述
不动产的租赁涉及到的相关法律较为复杂，对于经济、社会、生活的影响也比较重要，若不解决好其权益冲突的问题，将对不动产利用造成影响。不动产的租赁是将不动产作为客体的一种租赁形式。对于不动产的租赁权究竟是物权还是债权的争论，从没有停止。虽说不动产的租赁权来源于其租赁的契约，但是其权利属性和物权类似，从本质上讲应为物权。
为维持不动产租赁稳定进行，我国的法律规定买卖而不打破租赁的基本原则，然而我国当前并没有认可不动产的租赁权为物权，使不动产在利用的过程中，其当事人不能应用物权的公示办法来确保交易安全。在实践过程中，不动产的租赁权利和其他的权利经常发生冲突。权利的冲突指的是在法律上两个或多于两个均可找出依据的权利，因为法律对于它们权利之间的边线界定不够明确，较为模糊，致使最终只可保证其中一个实现，或是各自都有一部分实现，造成权利间的矛盾、不和谐现象。其冲突的本质是利益的互相冲突，形成的原因为权利边线模糊和人们经验有限。
在不动产的租赁过程中权利的冲突主要表现为有租赁权和承租人间的权利冲突、承租人优先购买权和共有人优先购买权的冲突、承租人优先购买权与善意第三人权利的冲突、租赁权和抵押权在实现上的冲突。解决不动产在租赁过程中出现的利益冲突主要有以下两途径，第一，承认不动产的租赁权为物权，保证其物权对的地位；第二，对不动产的登记制度进行改革，建立起统一的登记制度，采用物权的公示办法来处理解决权利上的冲突。在完善法律之前，采用司法的途径是处理权益冲突的重大补充。
四、所有物的返还请求
所有物的返还请求权利是所有人及物权人按照法律规定所享有的对无权占有或侵夺人返可要求其将该物返还的权利。当物品所有人和占有人间有着法律合同关系时，例如租赁合同，占有人可基于合理占有享有拒绝此物权返还请求的抗辩。然而，在合同终止后，（例如合同解除或已履行完毕），是无法拒绝请求的。此时，物品所有人则可以按照所有物的返还请求权要求其占有人返还所有物。我国的合同法第58条和第97条都分别做出了规定，当合同解除或被撤销时，应返还由于该合同所取得的物品或将其恢复原来的状态。此外，我国合同法对于租赁和保管等合同中规定，当租赁和保管期限届满之后，承租人和保管人要将租赁物和保管物返还。这些法律规定在实际上给予了债权人一种与所有物的返还请求权相独立的新权利，即在德国的民法中被称为的“合同上的返还请求权”。
五、不动产返还请求权与诉讼时效
物权请求权中的不动产返还请求权从诉讼时效的功能、返还请求权的性质、物的利用和效率原理、诚实信用原则四个角度看，返还原物请求权应当适用诉讼时效。
六、不动产租赁权与租赁物所有权的冲突与协调
（一）承租人于租赁物租赁期届满时拒绝返还
承租人在租赁物租赁期届满时拒绝返还时，租赁物的所有人可以凭借所有权人地位，来对承租人提出租赁物返还请求，也可凭借其出租人身份，将租赁的合同作为依据，要求承租人承担违约责任。
（二）承租人违反合同将租赁物转租或转借他人
承租人若违反租赁合同有关禁止不动产转租的规定，把不动产转租或者转借于他人时，出租人可以以租赁合同作为依据，对承租人提出违约责任。若租赁物的出租人行使所有权，对承租人及第三人提出侵权，则只可以要求第三人将租赁物返还（善意者除外），而不可返还给自己，因为此时合同还具有法律效力，占有权归承租人所有，所有人是没有占有权的。
（三）承租人于租赁期内不当使用租赁物致其耗损
承租人于租赁期内不当使用租赁物致其耗损时，租赁物所有权人可凭借其所有权人的地位，向承租人行使损害赔偿的请求权，亦可凭借出租人的身份，以租赁合同为据，向承租人主张违约损害赔偿责任。
（四）承租人对租赁物进行装修、增添附属物
在承租期间，承租人在装修或增添附属物给租赁物时，租赁物的出租人固然可依据合同的约定要求承租人履行违约责任，然而涉及到增添物处理的问题，违约责任是无法予以解决的。所以，还需要查看民法中规定的添附制度以及侵权制度，根据诚信、公平及效益原则予以处理。 1.承租人增添合同内明确规定不可增添的增添物等，而承租人在进行增添前没有经过出租人的默许或明确同意，还包括承租人在允许增添的范围外进行增添的情形，承租人行为可构成侵害租赁物的所有权行为，所有人有权要求承租人将其恢复到原状且赔偿一定的损失。这时，若增添物可以拆除且不会对租赁物的使用功能造成影响的，要求承租人对其进行拆除，即便拆除后会对增添物使用功能造成损害。如果增添物是无法进行拆除或者拆除后将会对租赁物及增添物使用功能造成损害，则要按照添附的理论，将增添物与租赁物同时归还给所有人，此情形下，所有人按照添附的规则获得增添物的所有权行为在法律层面上是合法的，承租人不可以不当得利为由向其主张赔偿增添物价值，承租人丧失增添物的所有权系因其恶意侵权引起的，所造成的损失应由其自行承担。
2.承租人对租赁物善意增加，包括有合同所约定的可增添物，经出租人同意的增添物，和出租人并未明示认可但承租人在增添时出租人明知道确没有反对等情形，均视作承租人以更好实现不动产使用功能为目的的善意增添，这时承租人行为将不会构成侵害租赁物的所有权问题。租赁权在终止之后，对于增添物归属及补偿有先前约定的，应按照约定进行处理。若无约定的，例如增添物可以拆除并且拆除不会对租赁物与增添物使用功能造成伤害的，应予以拆除；无法拆除或者拆除后会影响其使用功能的，应按照民法的添附规定，增添物将与租赁物同时归出租人所有，但出租人应当按照公平公正的原则，给承租人一定的补偿。
七、案例分析
（一）基本情况
2013年1月，王某被公派出国进修，在出国前，王某将其所有的房屋无偿借于赵某使用。双方约定，王某可以随时要求赵某搬出房屋，但需提前一个月通知。2013年10月，赵某将王某的房屋分割成两间，一间自住，另一间出租给第三人李某。2014年5月，王某通知赵某，其将于近期回国，请其在一个月内将房屋腾出，但被赵某拒绝。2014年10月，王某诉至法院。
（二）案例评析
本案属一起侵占他人所有的房屋而引起纠纷的案件，主要涉及所有权的救济问题。
该案中，系争房屋的所有人是王某，王某将房屋无偿借于赵某的行为应当被认定为其与赵某签订了一份无偿的不定期租赁合同。我国《合同法》没有明确规定“无偿租赁合同”，但是依据《合同法》第124条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”王某可以参照《合同法》关于租赁合同中不定期租赁的规定，随时解除合同，要求赵某返还系争房屋。在案情发展中，王某提前通知赵某，要求收回系争房屋，并且给赵某了一个月的宽限期，可以说王某已经尽到了其义务。但是，系争房屋的承租人赵某先将系争房屋分割并租给了第三方，在王某要求其返还系争房屋时，又无理拒绝，赵某的这一系列行为已经严重的侵犯了王某的所有权。王某可以根据上述我国《物权法》的相关规定，要求李某返还系争房屋，并让赵某承担相关的侵权责任。此外针对赵某未经王某的同意，擅自对系争房屋进行分割，属于对他人所有物的破坏，侵犯了他人的所有权，王某可以要求赵某将系争房屋恢复原状。
此外，对于赵某与李某之间订立的租赁合同，由于赵某对租赁物没有处分权，王某又主张收回租赁物，因此，该租赁合同应当依法被认定为无效。当然在该合同无效之后，如果赵某对于合同的无效有过错，李某可以要求其承担相应的缔约过失责任。
八、结语
不动产租赁权是一种债权的物权化还是一种债权或者物权，历来争论很大，通过正反论证、类比论证、利益衡量的方法，对将不动产租赁权定位为债权的物权化这一学说进行质疑，可以认为不动产租赁权是用益物权。不动产返还请求权是为保护所有者权利进而发挥其内容功能的权利。该种权利主要发生于一些特定当事人间，且权利人可要求义务人给付。根据请求→给付→受领的顺程序，不动产的返还请求权实质上是一种债权。正确处理关于土地及房屋等一些不动产租赁物返还请求权的救济案件中法律效力及权利的保障问题，均具有不容忽视的重要意义。
[ 参 考 文 献 ]
[1]崔建远.物权救济模式的选择及其依据[J].吉林大学社会科学学报，2005，01：116-129.
[2]刘文莉.物上请求权制度研究[D].湖南师范大学，2003.
[3]滕燕.物权请求权性质研究[D].中国政法大学，2004.
[4]陈永强.未登记已占有的房屋买受人的权利保护[J].环球法律评论，2013，03：59-72.
[5]龙俊.论未登记物权与租赁权之对抗关系[J].河北经贸大学学报，2013，03：83-85.
[6]卢正敏.执行程序中的虚假租赁及其法律应对[J].中国法学，2013，04：169-179.