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此次土地调控主要面对的是“增量”土地，而“存量”土地却成为“漏网之鱼”
一方面各地节节不断刷新的“地王”，一方面老百姓持续走低的住房满意度，显示在新一轮围绕“国六条”的地产调控博弈中，老百姓的呼声似乎又落了下风，楼市调控好像又陷入了“调控声声紧、房价节节高”的迷局中。
但新华社9月5日受权全文播发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，对土地审批、土地出让金的收支管理以及普遍存在、形势严峻的以租代征、强行征用农民集体土地和工作用地的地方政府土地违法行为进行了严格明确的调控规定。
这是继2004年“8·31”大限之后，中国政府在土地管理与审批方面最严格的一次调控，显示出中央政府在土地管理和调控政策上做出了重大调整，表明了中央政府正试图从土地源头严控房价的决心。
那么，这次地产调控新政能否撼动楼市迷局?
楼市陷入迷局
广州两次有关土地招标拍卖的活动使本处于观望状态的市民有点坐不住了。
8月31日，在广州首批限户型地块——金沙洲B3725D01的招标会上，万科中粮联手以17．5亿元的天价拿下该地块，折合楼面地价达到了4033元／平方米。业内专家测算，按照目前地价，加上设计、土建等成本，该项目开盘起价至少7000元／平方米以上才有利可图，而该地段正在销售的楼盘“万科四季花城”售价目前还徘徊在5000元／平方米左右。
8月4日，广州市国土房管局挂出公告，称广州将首次在萝岗区KXC-H3、KXC-H4地块推出“限户型、限房价”的住宅用地，规定90平方米以下户型房价不得超过6000元／平方米。该公告发布后，立即在社会上引起了“是限价还是抬价”的争议，因为该地块周边住宅市场均价不到5000元。在这种争议声中，原定于8月23日的开始接受竞买申请的日期延期25天。
显然，8月31日的拍卖活动表明了地产商看涨房价的市场信心，而8月4日的公告“暗示”了地方政府看涨房价的“决心”。那么，作为观望一方的老百姓还有什么力量阻止房价上涨呢?
国家发改委、国家统计局的调查结果显示，全国70个大中城市中，新房市场同比涨幅过10％的城市，5月份有大连、深圳、呼和浩特、福州，6月份有深圳、北京、厦门、呼和浩特、包头、广州。新房市场涨价现象已由个别热点城市向其他大中型城市蔓延，并开始出现向中西部“进军”的局面。
日前，广州市社情民意研究中心也发布了“广州市民个人生活”追踪调查的结果：广州市民对住房状况满意度持续走低，创下4年来新低，仅为26．2％，比去年下降3．6个百分点。
显然，楼市已经陷入了一个“无论风吹浪打，百姓不能观望，房价总是上涨”的迷局中。那么，楼市迷局背后的玄机何在呢?
撩拨市场迷雾
今年7月，国务院发展研究中心的报告《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，需求因素并不是房价上涨的决定性因素。这说明，在楼市迷局中市场这只“无形的手”并没有发挥太大作用。
在地产圈里已经摸爬滚打十几年的广东恒基顺业总经理黄秋虹对此的感觉是，在2004年之前地产商首先考虑的是市场风险，而现在无论房子能否卖出去，地产商都非常乐观。申银万国证券研究所高级分析师陈昱新也告诉《瞭望东方周刊》记者，据他们的调查，现在的开发商都非常看好楼市发展前景，他们认为只要撑得过去就是赢家。
显然，对地产商来说，如果原来市场还有“牛市”和“熊市”之分的话，现在市场永远是“牛市”。那么，市场这只“无形的手”缘何失灵呢?
事实上，在2004年“8·31”大限之前，地产商基本上八仙过海各自凭着自己的“能耐”去拿地，土地在房地产市场的影响因素并不是太大，房地产市场基本还是市场需求在调节。在“8·31”大限以后，地产商拿地就多了地方政府这个中间环节。地方政府在“阳光地政”的照耀下，逐渐发现了“卖地生财、经营城市”的奥秘。于是，“有形的手”越伸越长。
据媒体报道，在浙江不少地方，土地出让金已经成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。调查表明，加3年绍兴县的土地出让金收入为19．2亿元，占预算外收入的69．3％，金华市的土地出让金收入为20亿元，占预算外收入的58％，义乌市的土地出让金收入15亿元，占预算外收入的60％。很多发达地区的地方财政就是“土地财政”。
显然，正是在地方政府这只“有形的手”的推动下，地价节节升高，目前已经成为房价上涨的主因。国务院发展研究中心的报告《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，目前土地成本上涨才是房价上涨的主要动因。
“地产商之所以敢‘盲目’乐观，背后就是有地方政府在‘撑腰’，现在地方政府比地产商更害怕房价暴跌。”广东省政府参事、广州房地产学会副会长潘蜀健指出，“要破解楼市迷局，必须斩断地方政府对土地的利益依赖链条，否则的话还是硬调控遭遇软抵抗。”
力破混沌迷局
9月5日，新华社受权全文播发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，显示这次出台的土地调控新政与以往政策相比做出了重大调整，在强化对地方政府“问责”的同时，直接触及土地利益分配机制，同时对“以租代征”、“零地价”等地方政府善于打的“擦边球”行为进行了“重点关照”。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，本次新政规定“国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行‘收支两条线管理’”，这无疑是土地利益分配机制的重大调整，直接触及了房地产市场深层次的利益问题，从根本上对地方政府的利益驱动进行抑制，让地方政府从土地管理受益者转变到监督者的角色上来。因为，此前土地出让收入一直没有纳入预算，成为地方政府的预算外收入。
广东省政府参事潘蜀健认为，“国六条”可以看作主要从产品结构等方面对市场的规范和调控，针对的是地产商，而本次调控是从源头上来控制土地，主要针对的是地方政府，直指地方政府的小金库，从根本上强化地方政府的责任意识，降低在土地收益方面的利益驱动，让地方政府“有形的手”远离房地产市场。二者双管齐下，肯定会对当前房价增长过快的势头有所遏制。
本次调控对工业用地等土地市场的一些“盲点”也进行了“重点关照”，要求建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。事实上，目前一些地方竞相低价出让工业用地，甚至实行“零地价”，造成恶性竞争、重复建设，导致工业用地需求膨胀：去年，房地产建设用地是3．18万平米，而工业用地则达到了3．8万平米。一些地方政府把卖地所得收入大肆投向工业园区建设，盲目扩张，可以说工业用地偏多、价格偏低已经成为高地价、高房价的一个重要因素。
但万祥房产公司执行总裁焦涌对新政的效果并不那么乐观，他认为本次土地调控主要面对的是“增量”土地，而“存量”土地却成为“漏网之鱼”。他认为，目前市场中的“存量”土地净化至少还需要两年时间，主要集中在地产商和银行手中。
“如果不对‘存量’土地进行规范，是否意味着让那些囤地‘专家’成了最大赢家?而一些地产商又会借新政出台再次抛出‘地荒论’，进而推动房价上涨?”广东省政府参事潘蜀健不无忧虑地说，“在源头对土地调控的同时，必须加大力度用市场手段整治‘存量’土地，让那些囤地‘专家’真正‘吐地’，否则新政的效果就会大打折扣。”
一方面各地节节不断刷新的“地王”，一方面老百姓持续走低的住房满意度，显示在新一轮围绕“国六条”的地产调控博弈中，老百姓的呼声似乎又落了下风，楼市调控好像又陷入了“调控声声紧、房价节节高”的迷局中。
但新华社9月5日受权全文播发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，对土地审批、土地出让金的收支管理以及普遍存在、形势严峻的以租代征、强行征用农民集体土地和工作用地的地方政府土地违法行为进行了严格明确的调控规定。
这是继2004年“8·31”大限之后，中国政府在土地管理与审批方面最严格的一次调控，显示出中央政府在土地管理和调控政策上做出了重大调整，表明了中央政府正试图从土地源头严控房价的决心。
那么，这次地产调控新政能否撼动楼市迷局?
楼市陷入迷局
广州两次有关土地招标拍卖的活动使本处于观望状态的市民有点坐不住了。
8月31日，在广州首批限户型地块——金沙洲B3725D01的招标会上，万科中粮联手以17．5亿元的天价拿下该地块，折合楼面地价达到了4033元／平方米。业内专家测算，按照目前地价，加上设计、土建等成本，该项目开盘起价至少7000元／平方米以上才有利可图，而该地段正在销售的楼盘“万科四季花城”售价目前还徘徊在5000元／平方米左右。
8月4日，广州市国土房管局挂出公告，称广州将首次在萝岗区KXC-H3、KXC-H4地块推出“限户型、限房价”的住宅用地，规定90平方米以下户型房价不得超过6000元／平方米。该公告发布后，立即在社会上引起了“是限价还是抬价”的争议，因为该地块周边住宅市场均价不到5000元。在这种争议声中，原定于8月23日的开始接受竞买申请的日期延期25天。
显然，8月31日的拍卖活动表明了地产商看涨房价的市场信心，而8月4日的公告“暗示”了地方政府看涨房价的“决心”。那么，作为观望一方的老百姓还有什么力量阻止房价上涨呢?
国家发改委、国家统计局的调查结果显示，全国70个大中城市中，新房市场同比涨幅过10％的城市，5月份有大连、深圳、呼和浩特、福州，6月份有深圳、北京、厦门、呼和浩特、包头、广州。新房市场涨价现象已由个别热点城市向其他大中型城市蔓延，并开始出现向中西部“进军”的局面。
日前，广州市社情民意研究中心也发布了“广州市民个人生活”追踪调查的结果：广州市民对住房状况满意度持续走低，创下4年来新低，仅为26．2％，比去年下降3．6个百分点。
显然，楼市已经陷入了一个“无论风吹浪打，百姓不能观望，房价总是上涨”的迷局中。那么，楼市迷局背后的玄机何在呢?
撩拨市场迷雾
今年7月，国务院发展研究中心的报告《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，需求因素并不是房价上涨的决定性因素。这说明，在楼市迷局中市场这只“无形的手”并没有发挥太大作用。
在地产圈里已经摸爬滚打十几年的广东恒基顺业总经理黄秋虹对此的感觉是，在2004年之前地产商首先考虑的是市场风险，而现在无论房子能否卖出去，地产商都非常乐观。申银万国证券研究所高级分析师陈昱新也告诉《瞭望东方周刊》记者，据他们的调查，现在的开发商都非常看好楼市发展前景，他们认为只要撑得过去就是赢家。
显然，对地产商来说，如果原来市场还有“牛市”和“熊市”之分的话，现在市场永远是“牛市”。那么，市场这只“无形的手”缘何失灵呢?
事实上，在2004年“8·31”大限之前，地产商基本上八仙过海各自凭着自己的“能耐”去拿地，土地在房地产市场的影响因素并不是太大，房地产市场基本还是市场需求在调节。在“8·31”大限以后，地产商拿地就多了地方政府这个中间环节。地方政府在“阳光地政”的照耀下，逐渐发现了“卖地生财、经营城市”的奥秘。于是，“有形的手”越伸越长。
据媒体报道，在浙江不少地方，土地出让金已经成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。调查表明，加3年绍兴县的土地出让金收入为19．2亿元，占预算外收入的69．3％，金华市的土地出让金收入为20亿元，占预算外收入的58％，义乌市的土地出让金收入15亿元，占预算外收入的60％。很多发达地区的地方财政就是“土地财政”。
显然，正是在地方政府这只“有形的手”的推动下，地价节节升高，目前已经成为房价上涨的主因。国务院发展研究中心的报告《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，目前土地成本上涨才是房价上涨的主要动因。
“地产商之所以敢‘盲目’乐观，背后就是有地方政府在‘撑腰’，现在地方政府比地产商更害怕房价暴跌。”广东省政府参事、广州房地产学会副会长潘蜀健指出，“要破解楼市迷局，必须斩断地方政府对土地的利益依赖链条，否则的话还是硬调控遭遇软抵抗。”
力破混沌迷局
9月5日，新华社受权全文播发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，显示这次出台的土地调控新政与以往政策相比做出了重大调整，在强化对地方政府“问责”的同时，直接触及土地利益分配机制，同时对“以租代征”、“零地价”等地方政府善于打的“擦边球”行为进行了“重点关照”。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，本次新政规定“国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行‘收支两条线管理’”，这无疑是土地利益分配机制的重大调整，直接触及了房地产市场深层次的利益问题，从根本上对地方政府的利益驱动进行抑制，让地方政府从土地管理受益者转变到监督者的角色上来。因为，此前土地出让收入一直没有纳入预算，成为地方政府的预算外收入。
广东省政府参事潘蜀健认为，“国六条”可以看作主要从产品结构等方面对市场的规范和调控，针对的是地产商，而本次调控是从源头上来控制土地，主要针对的是地方政府，直指地方政府的小金库，从根本上强化地方政府的责任意识，降低在土地收益方面的利益驱动，让地方政府“有形的手”远离房地产市场。二者双管齐下，肯定会对当前房价增长过快的势头有所遏制。
本次调控对工业用地等土地市场的一些“盲点”也进行了“重点关照”，要求建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。事实上，目前一些地方竞相低价出让工业用地，甚至实行“零地价”，造成恶性竞争、重复建设，导致工业用地需求膨胀：去年，房地产建设用地是3．18万平米，而工业用地则达到了3．8万平米。一些地方政府把卖地所得收入大肆投向工业园区建设，盲目扩张，可以说工业用地偏多、价格偏低已经成为高地价、高房价的一个重要因素。
但万祥房产公司执行总裁焦涌对新政的效果并不那么乐观，他认为本次土地调控主要面对的是“增量”土地，而“存量”土地却成为“漏网之鱼”。他认为，目前市场中的“存量”土地净化至少还需要两年时间，主要集中在地产商和银行手中。
“如果不对‘存量’土地进行规范，是否意味着让那些囤地‘专家’成了最大赢家?而一些地产商又会借新政出台再次抛出‘地荒论’，进而推动房价上涨?”广东省政府参事潘蜀健不无忧虑地说，“在源头对土地调控的同时，必须加大力度用市场手段整治‘存量’土地，让那些囤地‘专家’真正‘吐地’，否则新政的效果就会大打折扣。”