2018年7月，某区人民法院执行局在执行李某与郭某借贷一案中，李某败诉。根据郭某申请，该法院执行局在淘宝网上公开拍卖了被执行人李某名下位于A市B区的一套房屋。我的家人D在一个很偶然的机会里发现了这个信息，非常惊喜，从拍卖资料里的（标的物所在地区）栏里的位置图片看，该房屋正好符合孩子上高中的距离要求，从这套房子到学校不到1公里，而且起拍价是18万元，比这个区域的平均价格要低6—8万元。我的家人D没有经过太多犹豫，就按法院的拍卖要求，在支付宝上通过转账方式交纳了贰万元竞买保证金，参与了竞拍。最后经过30多回合的角逐，最后以最高价格22元竞拍成功，这个价格配这个位置，省了4—6万元，我的家人D相当满意。
　　可当我的家人D在与该法院执行局联系人张某联系怎么办理过户手续的时候，法官说，（标的物所在地区栏）里的房子的位置图写错了，与实际位置差9公里，文字也写错了，把本来位于B区写成位于C区了。我的家人马上就懵了，距离差了9公里，孩子该怎么上学啊？开始与法院理论，要求退房退保证金。法院也不服输，说你买房子为什么不到现场去看看？没看见在拍卖公告里有一个特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负吗？
　　现在问题来了，这个特别提醒真能免责吗？我觉得不能，现在从以下几个角度做以论证。
　　一、首先看看《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》。该规定的第三十一条：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。依据该条款，法院确实是出现了文字说明错误和照片展示错误，产生了重大误解，应当根据拍卖人的申请撤销本次网络拍卖。
　　二、再看看他们的特别提醒能否免责。特别提醒是：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。
　　经过百度查询，标的物应当这样解释：是指当事人双方权利义务指向的对象。商业买卖合同中的特定名词，标的物指买卖合同中所指的物体或商品。举例说明，在房屋租赁中，标的是房屋租赁关系，而标的物是所租赁的房屋。标的和标的物并不是永远共存的，一个合同必须有标的，而不一定有标的物。在提供劳务的合同中，标的是当事人之间的劳务关系。而在劳务合同中，就没有标的物。根据这个解释，该竞买公告中的特别提醒内容应当这样理解：标的物（房屋）以实物（房屋）现状为准，本院不承担本标的（房屋）瑕疵保证。有意者请亲自实地看样（房屋），未看样（房屋）的竞买人视为对本标的实物（房屋）现状的确认，责任自负。
　　这个特别提醒全文是针对房屋本身的，显然不包括房屋的位置。而且从整个房屋网上拍卖页面来看，（标的物所在地区）栏在拍卖公告栏的前面独立成一栏，竞买公告一栏在其后面，也就是说，标的物所在地区是独立于竞买公告之外的，二者是分开的，竞买公告里的特别提醒怎么能約束竞买公告之外的错误呢？退一步说，如果（标的物所在地区）随意怎么写都可以，那么把该房屋写在北京或上海也都可以吗？法院都可以以这个特别提醒来免除责任吗？这简直是笑话。
　　特别提醒的立法目的本来是针对房屋本身的结构或装修的，有可能与拍卖资料里的图片存在误差，参拍人如果对房屋本身有更高的要求，最好实地看样。而我的家人D关注的是房屋的位置，认为照片上的装修还可以，还能接受，不需要实地看房子了。难道就因为不实地看房子，法院就可以把自己所犯的位置错误，也归责于参拍人吗？网上拍卖的宗旨是允许全世界的人都可以参加拍卖活动，这样更公平公开公正，价格能够更加合理和最大化，是允许海内外到不了现场的人参加竞拍的。但是法院做为要约邀请人需要有个前提，那就是法院的拍卖资料应当首先是正确的，是经得起考验的。为什么把房屋的位置栏单独列在竞拍公告之外呢？就是让大家首先知道位置在哪里，然后再考虑房屋装修装饰。而法院恰恰把位置先标错了，拍卖人所产生的错误也是基于法院的先错。而法院却想免责，责任归咎于拍卖人，这怎能体现民法上的公平原则？法院执行局却以这个特别提醒为挡箭牌，将标的物（房屋）与位置混为一谈，这纯属于是强词夺理，张冠李戴。
　　三、再看看法院执行局的错误是否属于技术水平的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（第三十一条：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外）里，拍卖时的技术水平不能发现的错误。显然本案中的文字说明错误和位置图错误是低级错误，不属于技术水平不能发现的错误。
　　四、再看看合同法里对格式合同免责的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十三条：合同中的下列免责条款无效：（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。由此可以看出，格式合同的免责条款不一定就能免责。该法院执行局在竞拍公告中的特别提醒就属于格式条款，所以是不能免责的。
　　综上所述，法院在网络上拍卖房产的特别免责提醒，如果是因为法院的重大过失造成的，即使写的是免责，但从法律上讲也是不能免责的。