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摘 要：随着全国社会经济的迅速发展，各地房地产行业曾出现空前的繁荣；随着新一轮国家宏观经济政策的调控及市场环境的相应变化，房地产企业的财务风险与日俱增。本文从房地产企业财务风险的含义出发，对房地产企业财务风险的种类以及各自的形成原因进行了多方分析， 并就如何预防房地产企业的财务风险提出了一系列解决措施。
关键词：房地产 财务风险 资金管理 风险预警
一、房地产企业财务风险含义及种类
1.房地产企业财务风险的含义。财务风险是指：在企业的财务活动中，由于受到内外部环境及各种难以预计的因素影响，在一定的时期内，企业的实际财务状况未按预定的财务状况发展，偏离了原有的计划，出现了偏差，从而造成企业经济受到损失。对房地产而言，因其资金需求量大、周转期长、回笼慢导致其财务风险更大。
2.房地产企业财务风险种类。房地产企业财务风险具体种类有：开发周期风险，资金供求风险和内部控制风险三个方面。
2.1开发周期风险。房地产投资一般周期长，从前期调研开始到拿地、历经项目策划、报批报建、到后来的施工建设、竣工备案，需要较长的时间才能完成。房地产开发周期越长，房地产市场的变数越多，财务风险会越大。
2.2资金供求风险。较高的负债率是房地产企业共有的特征。现在我国房地产企业的资产负债率是有点吓人的，一般情况下都高于60%，换句话说就是，一个房地产项目在最开始开发时，自己拥有的资金还不到40%。房地产企业如果过度依赖融资，其蕴含潜在金融风险较大，必將引发它的偿务危机。
2.3内部控制风险。健立健全企业的内部控制，能有效降低企业的各种运营风险，做到防范于未然。房地产企业必须建立行之有效的内部控制制度，来解决其面临的财务风险。
二、房地产企业财务风险成因分析
1.对外部环境的把握不足。外部环境主要包括宏观经济环境，区域经济环境，法律、政策环境，和市场环境。
1.1宏观经济环境。这里宏观经济环境主要指国家经济发展和其他相关产业情况。房地产企业所受到的社会经济发展周期与国家经济发展水平的影响比较大，另外，跟国民经济的很多行业都有比较强的关联性，相关产业如水泥、钢材等价格发生波动，都会对其发展产生重大影响。
1.2当地经济发展水平。因为房地产是不动产，遇到一个地方的房地产市场供求失去平衡的时候，亦或是不同地方的房地产价格出现差异的时候，它不会像其他商品一样，可以通过各个地区之间的流动性来减小价格的差别。房地产市场的供求受到当地经济发展水平的制约。
1.3法律、政策环境。房地产属于基础建设行业，是固定资产投资的范畴，在它从立项到经营的过程中，国家宏观经济政策对其影响是比较大的。
1.4市场环境。市场环境带来的财务风险包括价格风险、再投资风险和购买力风险。单看销售方面，伴随我国房改制度的发展，个人购买者慢慢变成购买房子的主力，他们个人独特的需求对产品和客户群体划分的要求比以前更高。假如产品在定位、设计和销售等方面不能把握未来的趋势，就可能存在滞销的风险。
2.缺乏现金流量管理观念。现金流存在于企业的各项经济活动中：经营活动、投资活动、筹资活动均涉及，现金流如果管理不善，势必会引起资金流断流，给企业带来灭顶之灾。因此，现金流量管理显得越来越重要，它贯穿企业的始终。一些房地产企业缺乏现金管理理念，长期决策失误，拖欠土地增值税，雪球越滚越大，最终导致企业无法持续经营。
3.资金结构的比例不恰当。房地产企业自有资本与借入资本比例的不合理，必将引发企业财务风险。房地产企业应该不断完善自己的资金结构，在充分估算企业偿债能力的情况下为项目运作筹集足额的资金，这直接关系到企业的生存。
4.销售资金的回笼不理想。销售回笼慢， 资金压力大，现在房地产企业面对的一个艰难考验便是加快销售资金的回笼。一些房地产企业面临巨大的资金压力，不惜血本降价增加销量，加快成品的变现，资金的回笼。房地产企业应充分分析自身面临的财务处境，结合自身的经营情况，采取行之效的措施去库存变现，加快资金的回笼。
5.执行状况缺乏有效监督。当前许多中小型企业，制度还不是很健全，原本在项目运作前有预算，不过执行过程中却出现了一系列问题。一年到头，缺乏监督部门。大企业也是将重点放在前期规划、筹备，缺乏在执行方面的监督、管理。当今的房地产企业往往只在乎产品、销售，不将风险控制放入日程。其实风险控制应该是无时无处不在的，从最开始的选址、规划、设计、预算，到后来的施工、验收、销售等环节。
三、防范房地产企业财务风险的措施
1.重视市场调研工作。设立专门的调研机构，派人员进行市场调查，及时了解市场走向，以及竞争对手和潜在竞争对手的各方面情况等，随时了解市场的各方面资料。切忌只重眼前利益，目光短浅，必须对项目未来市场的需求也有一定的认知。把握房价走势，及时灵活的调整各方面策略，遇到风险时回收投资。此外还要对市场容量和社会承受能力做具体的调研，进行严格的投资项目决策论证。
2.完善资金管理系统。
2.1建立多元化筹资渠道。最近几年，伴随国家相关政策的调整，已有的融资方式基本上不能满足企业对资金的需要，于是，当下房地产企业非常需要拓宽自己的渠道。比如发展股票债券市场，进行产业投资，进行各种融资组合，以便能够对抗融资风险。
2.2加强资金回收。房地产从开发到完成历经时间较长，一般在4至5年的时间才能最终完成，注重资金管理、加强资金加收，对房地产而言尤其重要。了解企业资金动向，预算资金回收时间，通过建立项目的授权制度、完善财务会计预算体系、构建管理会计系统等措施，缩短预售时间，尽可能快的回笼资金。
2.3优化资金结构。在房产商融资途径日益狭窄的情况下，对于自有资本不雄厚，完全依赖融资的房地产企业应加快优化资金结构。可以适当引入新的战新投资者，增加其净资产，负债水平将相应下降，财务风险相应降低。
2.4加强财务管理意识。企业的生命是财务，但财务并非只是财务人员的事。公司管理层的所有决策都将对地产公司产生重大的影响，公司所有成员的财务意识，都可能降低企业的财务风险。因此，提升全员财务管理意识非常必要。
3.强化企业内部控制。与其他企业相比，房地产企业过程复杂、面广、周期长，且涉及到多项业务：包括投资业务、工程业务、销售业务以及管理业务等，因此，房地产企业为了降低其风险，必须建立起符合房地产企业特点的财务内部控制体系。
第一，改善内部控制环境。部份房地产企业家族参与管理严重，管理者控制意识薄弱，必要时引入外部会计师事务所等级专业机构，协助企业建立各项规章制度，使企业各个业务环节都有章可循。第二，构筑严密的控防体系。首先，在企业经营全过程中建立以防为主的监控体系。相关的人员在处理业务的时候，务必要清楚自己在处理业务中的职责权限和遇到问题时应该承担的责任，不允许一个人单独处理业务的整个过程。企业除了做好事前监督、过程控制，事后也就加强审计，有没有越雷的现象发生。第三，加强房地产企业的信息沟通。建立自己的信息系统，充分利用网络等先进手段保证信息的得到、存储、运用、输出等各个环节的正常运作，满足企业的信息需求。
4.建立财务风险预警体系。企业应建立财务预警体系，财务及风控部门应适时对企业的偿债能力、盈利能力、营运能力、发展能力等财务指标进行综合分析，从企业内外部寻找问题存在的根源，并向管理层发出预警。本文结合房地产企业的行业特点，以及资金组成的独特性，对房地产公司财务风险管理做了简单探讨，分析了其成因并提出了一定的解决措施。目的是引起房地产企业对财务风险管理的重视。
参考文献：
[1]王质军.房地产企业财务风险的成因及其防范[J].湖南农业大学学报（自然科学版）.2010（6）：155-158.
[2]高庆磊.防范房地产企业财务风险的探讨.现代商业.2010（14）：256-258.
[3]张笑杰.房地产企业财务风险的特点与防范.现代经济信息.2010（05）：125-126.
关键词：房地产 财务风险 资金管理 风险预警
一、房地产企业财务风险含义及种类
1.房地产企业财务风险的含义。财务风险是指：在企业的财务活动中，由于受到内外部环境及各种难以预计的因素影响，在一定的时期内，企业的实际财务状况未按预定的财务状况发展，偏离了原有的计划，出现了偏差，从而造成企业经济受到损失。对房地产而言，因其资金需求量大、周转期长、回笼慢导致其财务风险更大。
2.房地产企业财务风险种类。房地产企业财务风险具体种类有：开发周期风险，资金供求风险和内部控制风险三个方面。
2.1开发周期风险。房地产投资一般周期长，从前期调研开始到拿地、历经项目策划、报批报建、到后来的施工建设、竣工备案，需要较长的时间才能完成。房地产开发周期越长，房地产市场的变数越多，财务风险会越大。
2.2资金供求风险。较高的负债率是房地产企业共有的特征。现在我国房地产企业的资产负债率是有点吓人的，一般情况下都高于60%，换句话说就是，一个房地产项目在最开始开发时，自己拥有的资金还不到40%。房地产企业如果过度依赖融资，其蕴含潜在金融风险较大，必將引发它的偿务危机。
2.3内部控制风险。健立健全企业的内部控制，能有效降低企业的各种运营风险，做到防范于未然。房地产企业必须建立行之有效的内部控制制度，来解决其面临的财务风险。
二、房地产企业财务风险成因分析
1.对外部环境的把握不足。外部环境主要包括宏观经济环境，区域经济环境，法律、政策环境，和市场环境。
1.1宏观经济环境。这里宏观经济环境主要指国家经济发展和其他相关产业情况。房地产企业所受到的社会经济发展周期与国家经济发展水平的影响比较大，另外，跟国民经济的很多行业都有比较强的关联性，相关产业如水泥、钢材等价格发生波动，都会对其发展产生重大影响。
1.2当地经济发展水平。因为房地产是不动产，遇到一个地方的房地产市场供求失去平衡的时候，亦或是不同地方的房地产价格出现差异的时候，它不会像其他商品一样，可以通过各个地区之间的流动性来减小价格的差别。房地产市场的供求受到当地经济发展水平的制约。
1.3法律、政策环境。房地产属于基础建设行业，是固定资产投资的范畴，在它从立项到经营的过程中，国家宏观经济政策对其影响是比较大的。
1.4市场环境。市场环境带来的财务风险包括价格风险、再投资风险和购买力风险。单看销售方面，伴随我国房改制度的发展，个人购买者慢慢变成购买房子的主力，他们个人独特的需求对产品和客户群体划分的要求比以前更高。假如产品在定位、设计和销售等方面不能把握未来的趋势，就可能存在滞销的风险。
2.缺乏现金流量管理观念。现金流存在于企业的各项经济活动中：经营活动、投资活动、筹资活动均涉及，现金流如果管理不善，势必会引起资金流断流，给企业带来灭顶之灾。因此，现金流量管理显得越来越重要，它贯穿企业的始终。一些房地产企业缺乏现金管理理念，长期决策失误，拖欠土地增值税，雪球越滚越大，最终导致企业无法持续经营。
3.资金结构的比例不恰当。房地产企业自有资本与借入资本比例的不合理，必将引发企业财务风险。房地产企业应该不断完善自己的资金结构，在充分估算企业偿债能力的情况下为项目运作筹集足额的资金，这直接关系到企业的生存。
4.销售资金的回笼不理想。销售回笼慢， 资金压力大，现在房地产企业面对的一个艰难考验便是加快销售资金的回笼。一些房地产企业面临巨大的资金压力，不惜血本降价增加销量，加快成品的变现，资金的回笼。房地产企业应充分分析自身面临的财务处境，结合自身的经营情况，采取行之效的措施去库存变现，加快资金的回笼。
5.执行状况缺乏有效监督。当前许多中小型企业，制度还不是很健全，原本在项目运作前有预算，不过执行过程中却出现了一系列问题。一年到头，缺乏监督部门。大企业也是将重点放在前期规划、筹备，缺乏在执行方面的监督、管理。当今的房地产企业往往只在乎产品、销售，不将风险控制放入日程。其实风险控制应该是无时无处不在的，从最开始的选址、规划、设计、预算，到后来的施工、验收、销售等环节。
三、防范房地产企业财务风险的措施
1.重视市场调研工作。设立专门的调研机构，派人员进行市场调查，及时了解市场走向，以及竞争对手和潜在竞争对手的各方面情况等，随时了解市场的各方面资料。切忌只重眼前利益，目光短浅，必须对项目未来市场的需求也有一定的认知。把握房价走势，及时灵活的调整各方面策略，遇到风险时回收投资。此外还要对市场容量和社会承受能力做具体的调研，进行严格的投资项目决策论证。
2.完善资金管理系统。
2.1建立多元化筹资渠道。最近几年，伴随国家相关政策的调整，已有的融资方式基本上不能满足企业对资金的需要，于是，当下房地产企业非常需要拓宽自己的渠道。比如发展股票债券市场，进行产业投资，进行各种融资组合，以便能够对抗融资风险。
2.2加强资金回收。房地产从开发到完成历经时间较长，一般在4至5年的时间才能最终完成，注重资金管理、加强资金加收，对房地产而言尤其重要。了解企业资金动向，预算资金回收时间，通过建立项目的授权制度、完善财务会计预算体系、构建管理会计系统等措施，缩短预售时间，尽可能快的回笼资金。
2.3优化资金结构。在房产商融资途径日益狭窄的情况下，对于自有资本不雄厚，完全依赖融资的房地产企业应加快优化资金结构。可以适当引入新的战新投资者，增加其净资产，负债水平将相应下降，财务风险相应降低。
2.4加强财务管理意识。企业的生命是财务，但财务并非只是财务人员的事。公司管理层的所有决策都将对地产公司产生重大的影响，公司所有成员的财务意识，都可能降低企业的财务风险。因此，提升全员财务管理意识非常必要。
3.强化企业内部控制。与其他企业相比，房地产企业过程复杂、面广、周期长，且涉及到多项业务：包括投资业务、工程业务、销售业务以及管理业务等，因此，房地产企业为了降低其风险，必须建立起符合房地产企业特点的财务内部控制体系。
第一，改善内部控制环境。部份房地产企业家族参与管理严重，管理者控制意识薄弱，必要时引入外部会计师事务所等级专业机构，协助企业建立各项规章制度，使企业各个业务环节都有章可循。第二，构筑严密的控防体系。首先，在企业经营全过程中建立以防为主的监控体系。相关的人员在处理业务的时候，务必要清楚自己在处理业务中的职责权限和遇到问题时应该承担的责任，不允许一个人单独处理业务的整个过程。企业除了做好事前监督、过程控制，事后也就加强审计，有没有越雷的现象发生。第三，加强房地产企业的信息沟通。建立自己的信息系统，充分利用网络等先进手段保证信息的得到、存储、运用、输出等各个环节的正常运作，满足企业的信息需求。
4.建立财务风险预警体系。企业应建立财务预警体系，财务及风控部门应适时对企业的偿债能力、盈利能力、营运能力、发展能力等财务指标进行综合分析，从企业内外部寻找问题存在的根源，并向管理层发出预警。本文结合房地产企业的行业特点，以及资金组成的独特性，对房地产公司财务风险管理做了简单探讨，分析了其成因并提出了一定的解决措施。目的是引起房地产企业对财务风险管理的重视。
参考文献：
[1]王质军.房地产企业财务风险的成因及其防范[J].湖南农业大学学报（自然科学版）.2010（6）：155-158.
[2]高庆磊.防范房地产企业财务风险的探讨.现代商业.2010（14）：256-258.
[3]张笑杰.房地产企业财务风险的特点与防范.现代经济信息.2010（05）：125-126.