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[摘要]个人住房贷款抵押业务是我国商业银行众多贷款业务的较为主要的业务之一，并以安全稳定和利润率高著称。但商业银行在个人住房抵押贷款业务中也时常受到信用风险、利率风险、操作风险、法律制度风险和贷后管理风险等考验。本文在具体阐述我国商业银行个人住房抵押贷款业务中所存在的风险后，有针对性地提出了相应的防范对策，希望能为完善我国商业银行个人住房抵押贷款业务提供有价值的参考。
[关键词]商业银行；个人住房抵押贷款；风险 ；对策
[DOI]1013939/jcnkizgsc201521.209
1个人住房抵押贷款
个人住房抵押贷款是指借款人以登记在本人名下的房产作为抵押向商业银行申请用于个人的人民币担保贷款，贷款的具体用途包括个人购房、购车、消费、经营等[1]。
在商业银行的众多贷款业务中，个人住房抵押贷款以安全性高、利润稳定和操作简便而闻名，但由于受到个人住房抵押贷款的还款周期长、贷款数额大等因素影响，商业银行在经营此类业务时仍然面临着一定风险。就具体而言，这些风险主要包括信用风险、利率风险、操作风险、法律制度风险和贷后管理风险等。
2个人住房抵押贷款存在的风险
2.1信用风险
信用风险又称违约风险，是指贷款申请人违背合同规定而导致贷款无法定期收回进而可能对银行造成损失的可能性[1]。信用风险是商业银行在开展个人住房抵押贷款业务时经常面对的风险之一，信用风险一旦产生就会对商业银行造成巨大危险和不良影响。而不同贷款业务所产生的信用风险又有所差异，个人住房抵押贷款的信用风险具体包括：被迫违约、理性违约和提前还款。其中，被迫违约是指贷款者在办理个人住房抵押贷款后，因受各种主客观因素的影响而导致其无法按时支付相应本息，进而被迫违反合同或造成毁约的行为。理性违约是指贷款者主动选择违约的行为。按照权益理论，在发展程度比较高的金融市场上，借款人在经过对住房持有权益与抵押贷款债务额度的比较后，往往会决定是否进行理性违约，以实现自身利益最大化[1]。提前还款是指贷款者在合同规定的还款期未到之前即先行偿还贷款的行为，该行为会使商业银行失去原有合同所带来的利差收益，也会使商业银行额外增加为还贷资本寻觅适合投资者的成本。
2.2利率风险
利率风险是指利率水平变动使商业银行在个人住房抵押贷款的收益上发生损失的可能[2]。具体而言，贷款利率的上涨将会增加借款人的还贷负担，而若其收入增长无法满足增加的还贷额，就可能会出现贷款本息无法按时偿还的现象，进而影响商业银行的收益；而如果贷款利率下降，则再融资贷款成本也会随之降低，个人住房抵押贷款者可通过再融资贷款来提前偿还先前贷款以赚取利差，而这会打乱商业银行的信贷资金安排，导致商业银行的预期利息收入无法实现。此外，目前我国个人住房抵押贷款市场也存在业务范围较小、利率市场化水平较低、贷款产品模式较为单一等问题，这都会导致我国的个人住房抵押贷款业务利率风险过度集中于商业银行。
2.3操作风险
操作风险是指商业银行在个人住房抵押贷款业务中的由于操作失误而导致的风险。操作风险主要集中于贷前审查、贷款发放和贷后管理这三个环节[2]。具体而言，操作风险主要表现在：在贷前审查时，商业银行在贷前审查中对客户申请资料的真实性审核不够严格，无法及时甄别出虚假信息；在贷款发放过程中，未经上级审核批准便私自降低贷款门槛和担保条件，例如当前一些商业银行推出的零首付或一成首付等现象；在贷后管理环节上，部分商业银行也常因为疏于贷后管理而未及时跟踪客户贷款业务进展，进而导致出现不良贷款等现象。
2.4法律制度风险
法律制度风险是指由于当前法律制度对贷款者的违约与失信处罚的相关规定和具体措施不够详细和到位[3]，进而导致商业银行在个人住房抵押贷款违约事件中进行法律追责面临一定的困难与风险。具体而言，当前我国个人住房抵押贷款的相关专业法律尚不够完善，存在一定法律真空，因此一旦发生贷款者故意违约行为，商业银行在对其进行住房追缴过程中存在较多困难，成本也相对较大；此外，由于住房产权涉及较多的法律规章，在缺乏专业法律规定做支撑的背景下，商业银行对房屋的处置权也存在被悬置的可能。
2.5贷后管理风险
贷后管理风险是指商业银行在个人住房抵押贷款业务办理完成后，由于对其后续事项疏于管理进而造成的相关风险[3]。具体而言，当前商业银行一般将个人住房抵押贷款的贷后风险列为普通贷款风险进行管理，而这明显忽略了对于个人住房抵押贷款业务发生后可能出现的贷款者死亡、患重大疾病、失业和离婚等多种可能对贷款者还款能力或抵押财产价值造成较大影响的情形；此外，当前商业银行对客户的违约制裁措施也尚不到位，缺乏具体、明确的制裁措施。因此，当前商业银行在个人住房抵押贷款的贷后管理过程中存在一定缺失。
3个人住房抵押贷款风险防范对策
3.1信用风险的防范
我国可以通过进一步完善个人征信系统来提高商业银行资信审核的有效度，以降低商业银行面临的信用风险。
首先，我国可以继续扩大个人征信系统在全国的普及范围，并将公安、税务、社保、电信、电力和教育等不同单位的信息共同纳入到个人征信系统中，并通过促进信用信息资源共享以增强个人信息的完整度。同时可以要求有关各方提高数据导入和更新的频率，并可以加快制定征信法规，以对违约者采取相关的制裁和惩罚措施。其次，我国可以考虑成立专业信用风险管理机构来对商业银行的信用风险进行独立评估。由于当前我国商业银行的贷款大多由银行内部的信贷部门进行单独评估、审核和发放，这虽较为便捷但同时也容易产生道德风险。因此，我国应逐步建立专业、独立的信用风险管理机构，在明确这些机构权责的同时赋予这些机构一定的实权，以便其能在商业银行的贷款风险评估过程中拥有一定话语权。此外，我国也可以通过学习国外先进的信用风险管理经验，例如强调相关监管机构的专业性和独立性等来完善自身信用体系建设，防范信用风险。最后，商业银行可以通过完善自身管理来防范信用风险的产生。具体而言，商业银行可以通过强化个人住房贷款内部评级、严格审核信贷组合计划等措施来建立起一套严格、具体、可操作性强的管理程序，以提高信用管理水平，防范信用风险。 3.2利率风险的防范
商业银行可以通过在资本市场上进行相关操作来对利率风险进行规避。从实践中看，商业银行通过对冲交易可以有效降低个人住房抵押贷款的利率风险。而针对当前我国商业银行个人住房抵押贷款对冲交易业务发展较为滞后的局面，相关部门可以有针对性地鼓励和支持商业银行积极发展个人住房抵押贷款对冲业务，并通过对相关法律法规的完善来免除商业银行参与个人住房抵押贷款对冲业务的后顾之忧。
3.3操作风险的防范
商业银行可以通过制定一套科学、严格、可操作性强的业务操作规章流程和制度来逐步提高其业务操作水平，以减少相关操作风险。具体而言，在贷前资格审查上，商业银行应提高对个人住房抵押贷款业务申请者贷款资质的考察，严格执行贷款申请者须具备完全民事行为能力、拥有房屋所有权且持有房产证的规定；在贷款发放过程中，商业银行必须强化员工的责任感并建立起有效的内部监督和管理机制，严防各种违规行为和道德风险；在贷后风险管理上，商业银行必须严格遵守相关规定开展贷后检查，也可成立贷后风险管理中心以统筹全局，严防相关风险产生。
3.4法律制度风险的防范
健全的法律制度是商业银行个人住房抵押贷款业务健康开展的基石。因此，针对当前我国存在的个人住房抵押贷款专业法律法规缺失的情况，国家立法机构和相关部门应该加快对个人住房抵押贷款法律制度的完善。具体而言，相关部门可召集专家学者、监管机构、商业银行和群众代表等个人住房抵押贷款各相关方，共同探究问题并争取早日颁布；此外，国家也可考虑通过出台信用法规来对相关人员的失信行为进行惩戒，并引导人们树立信用观念。
3.5贷后管理风险的防范
商业银行在个人住房抵押贷款业务办理完成后，要继续强化贷后管理力度，力争将贷后管理风险降至最低。具体而言，首先，商业银行应加强对签约楼盘项目的跟踪管理，一旦发觉出现相关楼盘信息与借款者描述不符的现象，就应立即暂停接受持有该楼盘客户的贷款请求。其次，商业银行可以通过对贷款者的信息实行动态监控和定期审查贷款者的资信变动情况来及时发现风险苗头。最后，商业银行可与当地房产交易部门等机构进行资信共享，并定期对信贷资产进行审查，以降低相关风险。
参考文献：
[1]张冉个人住房抵押贷款违约风险的探析及防范[J].经济研究，2010（21）：42-43.
[2]李红萍个人住房抵押贷款证券化的风险监控[J].财政与金融，2012（5）：65-67
[3]徐艳浅析我国商业银行个人住房抵押贷款风险的若干问题[J].青岛职业技术学院学报，2009（2）：71-73.
[关键词]商业银行；个人住房抵押贷款；风险 ；对策
[DOI]1013939/jcnkizgsc201521.209
1个人住房抵押贷款
个人住房抵押贷款是指借款人以登记在本人名下的房产作为抵押向商业银行申请用于个人的人民币担保贷款，贷款的具体用途包括个人购房、购车、消费、经营等[1]。
在商业银行的众多贷款业务中，个人住房抵押贷款以安全性高、利润稳定和操作简便而闻名，但由于受到个人住房抵押贷款的还款周期长、贷款数额大等因素影响，商业银行在经营此类业务时仍然面临着一定风险。就具体而言，这些风险主要包括信用风险、利率风险、操作风险、法律制度风险和贷后管理风险等。
2个人住房抵押贷款存在的风险
2.1信用风险
信用风险又称违约风险，是指贷款申请人违背合同规定而导致贷款无法定期收回进而可能对银行造成损失的可能性[1]。信用风险是商业银行在开展个人住房抵押贷款业务时经常面对的风险之一，信用风险一旦产生就会对商业银行造成巨大危险和不良影响。而不同贷款业务所产生的信用风险又有所差异，个人住房抵押贷款的信用风险具体包括：被迫违约、理性违约和提前还款。其中，被迫违约是指贷款者在办理个人住房抵押贷款后，因受各种主客观因素的影响而导致其无法按时支付相应本息，进而被迫违反合同或造成毁约的行为。理性违约是指贷款者主动选择违约的行为。按照权益理论，在发展程度比较高的金融市场上，借款人在经过对住房持有权益与抵押贷款债务额度的比较后，往往会决定是否进行理性违约，以实现自身利益最大化[1]。提前还款是指贷款者在合同规定的还款期未到之前即先行偿还贷款的行为，该行为会使商业银行失去原有合同所带来的利差收益，也会使商业银行额外增加为还贷资本寻觅适合投资者的成本。
2.2利率风险
利率风险是指利率水平变动使商业银行在个人住房抵押贷款的收益上发生损失的可能[2]。具体而言，贷款利率的上涨将会增加借款人的还贷负担，而若其收入增长无法满足增加的还贷额，就可能会出现贷款本息无法按时偿还的现象，进而影响商业银行的收益；而如果贷款利率下降，则再融资贷款成本也会随之降低，个人住房抵押贷款者可通过再融资贷款来提前偿还先前贷款以赚取利差，而这会打乱商业银行的信贷资金安排，导致商业银行的预期利息收入无法实现。此外，目前我国个人住房抵押贷款市场也存在业务范围较小、利率市场化水平较低、贷款产品模式较为单一等问题，这都会导致我国的个人住房抵押贷款业务利率风险过度集中于商业银行。
2.3操作风险
操作风险是指商业银行在个人住房抵押贷款业务中的由于操作失误而导致的风险。操作风险主要集中于贷前审查、贷款发放和贷后管理这三个环节[2]。具体而言，操作风险主要表现在：在贷前审查时，商业银行在贷前审查中对客户申请资料的真实性审核不够严格，无法及时甄别出虚假信息；在贷款发放过程中，未经上级审核批准便私自降低贷款门槛和担保条件，例如当前一些商业银行推出的零首付或一成首付等现象；在贷后管理环节上，部分商业银行也常因为疏于贷后管理而未及时跟踪客户贷款业务进展，进而导致出现不良贷款等现象。
2.4法律制度风险
法律制度风险是指由于当前法律制度对贷款者的违约与失信处罚的相关规定和具体措施不够详细和到位[3]，进而导致商业银行在个人住房抵押贷款违约事件中进行法律追责面临一定的困难与风险。具体而言，当前我国个人住房抵押贷款的相关专业法律尚不够完善，存在一定法律真空，因此一旦发生贷款者故意违约行为，商业银行在对其进行住房追缴过程中存在较多困难，成本也相对较大；此外，由于住房产权涉及较多的法律规章，在缺乏专业法律规定做支撑的背景下，商业银行对房屋的处置权也存在被悬置的可能。
2.5贷后管理风险
贷后管理风险是指商业银行在个人住房抵押贷款业务办理完成后，由于对其后续事项疏于管理进而造成的相关风险[3]。具体而言，当前商业银行一般将个人住房抵押贷款的贷后风险列为普通贷款风险进行管理，而这明显忽略了对于个人住房抵押贷款业务发生后可能出现的贷款者死亡、患重大疾病、失业和离婚等多种可能对贷款者还款能力或抵押财产价值造成较大影响的情形；此外，当前商业银行对客户的违约制裁措施也尚不到位，缺乏具体、明确的制裁措施。因此，当前商业银行在个人住房抵押贷款的贷后管理过程中存在一定缺失。
3个人住房抵押贷款风险防范对策
3.1信用风险的防范
我国可以通过进一步完善个人征信系统来提高商业银行资信审核的有效度，以降低商业银行面临的信用风险。
首先，我国可以继续扩大个人征信系统在全国的普及范围，并将公安、税务、社保、电信、电力和教育等不同单位的信息共同纳入到个人征信系统中，并通过促进信用信息资源共享以增强个人信息的完整度。同时可以要求有关各方提高数据导入和更新的频率，并可以加快制定征信法规，以对违约者采取相关的制裁和惩罚措施。其次，我国可以考虑成立专业信用风险管理机构来对商业银行的信用风险进行独立评估。由于当前我国商业银行的贷款大多由银行内部的信贷部门进行单独评估、审核和发放，这虽较为便捷但同时也容易产生道德风险。因此，我国应逐步建立专业、独立的信用风险管理机构，在明确这些机构权责的同时赋予这些机构一定的实权，以便其能在商业银行的贷款风险评估过程中拥有一定话语权。此外，我国也可以通过学习国外先进的信用风险管理经验，例如强调相关监管机构的专业性和独立性等来完善自身信用体系建设，防范信用风险。最后，商业银行可以通过完善自身管理来防范信用风险的产生。具体而言，商业银行可以通过强化个人住房贷款内部评级、严格审核信贷组合计划等措施来建立起一套严格、具体、可操作性强的管理程序，以提高信用管理水平，防范信用风险。 3.2利率风险的防范
商业银行可以通过在资本市场上进行相关操作来对利率风险进行规避。从实践中看，商业银行通过对冲交易可以有效降低个人住房抵押贷款的利率风险。而针对当前我国商业银行个人住房抵押贷款对冲交易业务发展较为滞后的局面，相关部门可以有针对性地鼓励和支持商业银行积极发展个人住房抵押贷款对冲业务，并通过对相关法律法规的完善来免除商业银行参与个人住房抵押贷款对冲业务的后顾之忧。
3.3操作风险的防范
商业银行可以通过制定一套科学、严格、可操作性强的业务操作规章流程和制度来逐步提高其业务操作水平，以减少相关操作风险。具体而言，在贷前资格审查上，商业银行应提高对个人住房抵押贷款业务申请者贷款资质的考察，严格执行贷款申请者须具备完全民事行为能力、拥有房屋所有权且持有房产证的规定；在贷款发放过程中，商业银行必须强化员工的责任感并建立起有效的内部监督和管理机制，严防各种违规行为和道德风险；在贷后风险管理上，商业银行必须严格遵守相关规定开展贷后检查，也可成立贷后风险管理中心以统筹全局，严防相关风险产生。
3.4法律制度风险的防范
健全的法律制度是商业银行个人住房抵押贷款业务健康开展的基石。因此，针对当前我国存在的个人住房抵押贷款专业法律法规缺失的情况，国家立法机构和相关部门应该加快对个人住房抵押贷款法律制度的完善。具体而言，相关部门可召集专家学者、监管机构、商业银行和群众代表等个人住房抵押贷款各相关方，共同探究问题并争取早日颁布；此外，国家也可考虑通过出台信用法规来对相关人员的失信行为进行惩戒，并引导人们树立信用观念。
3.5贷后管理风险的防范
商业银行在个人住房抵押贷款业务办理完成后，要继续强化贷后管理力度，力争将贷后管理风险降至最低。具体而言，首先，商业银行应加强对签约楼盘项目的跟踪管理，一旦发觉出现相关楼盘信息与借款者描述不符的现象，就应立即暂停接受持有该楼盘客户的贷款请求。其次，商业银行可以通过对贷款者的信息实行动态监控和定期审查贷款者的资信变动情况来及时发现风险苗头。最后，商业银行可与当地房产交易部门等机构进行资信共享，并定期对信贷资产进行审查，以降低相关风险。
参考文献：
[1]张冉个人住房抵押贷款违约风险的探析及防范[J].经济研究，2010（21）：42-43.
[2]李红萍个人住房抵押贷款证券化的风险监控[J].财政与金融，2012（5）：65-67
[3]徐艳浅析我国商业银行个人住房抵押贷款风险的若干问题[J].青岛职业技术学院学报，2009（2）：71-73.