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摘要：以天津市为例，研究了城镇化进程对房价的影响。分析认为，城镇化水平的提高会推高城市的房价，城镇化进程的加快使房价上升的速度也加快。但当一个城市的城镇化水平达到一个临界值的时候，城镇化对房价的影响又不是特别明显。一个地方的城镇化的方式也对房价会产生不同的影响，对于一個通过人口迁入的方式达到较高的城镇化水平的地方，则对房价影响加大。原因是人口的大量迁入导致对住房的需求增加，该地土地供给有限则会拉动房价的上涨也就是“需求拉动的房价上涨”，对于一个通过自身的发展实现城镇化的地方来说，城镇化对房价的影响则不明显。主要是由于当地的城镇化进程导致了土地价格和劳动力价格上涨，房屋建设成本增加导致了房价的上涨，也就是“成本推动的房价上涨”。
关键词：城镇化水平；需求拉动的房价；成本推动的房价；天津市
中图分类号：D9文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.28.060
1引言
自1998年取消福利分房制度实行住房市场化改革以来，中国房地产市场经历了快速发展过程。房地产市场随着市场化改革的不断深入而持续升温，出现了房价连年上涨、“量价齐升”的局面。从1998年以后天津的房价基本上呈上升的趋势，即使在遭遇2008年金融危机的情况下也依然上涨，只是增速较以前变慢。在2004年天津是平均商品房的价格由大约2581元/平方米的价格涨到3115元/平方米，大约上涨了2067%。从2004年到2010年天津市的房价基本上是呈20%的速度增长。出来2008年受金融危机的影响，增速为3.52%。到2011年房价一下降到了625%，到2012年为负增长为-5.64%。在2012年天津的城镇化已经达到了81.53%，城镇化水平位居全国前列。
2作用机制分析
（1）需求拉动的房价上涨。城镇化导致人们的收入增加，人们收入增加导致了对高质量的住房需求增加。进而拉动房价上涨。在我国由于金融体系不健全，人们缺少专业的投资知识，增加的财富面临通货膨胀的压力，面对房价的上涨人们会选择投资房地产来使自己的财富保值增值。所以，房价的上涨，收入的增加使人们的投资需求增加，对商品房的需求也增加，需求的增加进一步拉动房价的上涨。其作用机制如图1。
（2）成本推动的房价上涨。在城镇化的过程中，由于土地和人工成本的上升导致商品房的建设成本增加，从而推动了房价上涨。就业机会的增加，教育达发达，社会保障制度的完善会吸引更多的人到此就业、定居。由于土地供给有限，土地供给掌握在政府手中，会抬升土地的价格，城镇化水平的提高。当地最低工资水平也跟着水涨船高。房屋的建设需要大量的技术型劳动力，人工成本的增加也导致了房屋建设成本的增加。人工成本包括房屋的设计、建设、营销等成本，包括了房屋建设的各个环节。总之，城镇化的提升会导致城市建设用地增加，商品房的需求刚性，土地供给的有限性使房价上涨。
3文献综述
影响房价上涨的因素有很多，本文主要从城镇化的角度来看房价的变化。关于城镇化对房价的影响学者对此有着不一样的看法。城镇化的推进对房地产市场存在各方面影响：从供给方面来看，包括房地产投资；从需求方面来看，对商品房的购买。关于城镇化与房地产投资方面，程征贵通过逐步回归筛选出城镇化率、收入水平、财政支出等指标确定了两者具有正相关关系，分析出房地产投资额会随城镇化发展逐步增长，渐渐趋于平稳。 房地产投资增长具有两种效应。赵朋通过一般均衡理论分析该效应及其对城镇化率的作用。说明了房产投资促进城镇化发展，但城镇化却对房产投资起相反作用，这与程征贵的结论有所不同。目前的研究证明了城镇化与房地产投资确有相互关联。Guillaume 认为以往城镇化的发展为宏观经济带来巨大变化， 此过程中，房地产市场投入增加，加大了人们所需的基础设施，积极地影响力城市创造力和产业带动效应。但同时也导致了环境问题，加大了城镇和农村人口收入差距。
在房地产需求方面，陈小芳认为城镇化不仅会增加人们住房需求，还会改变其需求结构。她指出我国房地产市场多元化态势会因各区域发展的不平衡性逐步形成。王文婷从定性层面指出我国房地产市场消费性需求和生产性需求的增长会受到城镇化发展的正面影响。在定量方面，通过对时间序列数据的分析发现以销售面积为度量标准的房地产市场需求对城镇化的弹性为 5.21，说明了城镇化对房地产市场有带动作用。任木荣通过对省际面板数据的研究发现城市化速度的上升会导致房价的迅速上涨，得出城市化水平对房价具有真的积极影响。张延使用中国30个省、直辖市的面板数据进行IV-2SLS回归，结果显示，城镇化率与房价具有显著的正相关关系，土地成交价款与房价显著正相关，房屋空置面积与房价显著负相关，积极推进房产税和土地出让金制度改革，以及稳妥地“去库存”有利于房价的稳定。
以上文献通过供给和需求的角度都阐明了城镇化的发展为房地产行业的发展产生推动作用，但两者的关系不仅仅局限于此，城镇化推动房地产发展的同时也伴随着一定的挑战。随着住房需求量的不断增长，陈小芳指出这种需求会带来各种投机行为，使得房产投资结构不合理，这威胁到我国金融体系安全，此外增加的土地需求会使房地产价格不断上涨，容易导致宏观经济运行不稳定。刘宇龙、钟燕秋、钟伟伟选取 1998-2012 年数据研究出城镇化率与房产开发同步增长，结合其经济背景分析出城镇化大幅抬高房价的同时会引起政府干预，宏观调控的效果又要受各因素制约，使房地产价格不稳定削弱城镇化力度，对房地产发展产生负面作用。
4理论分析
本文除了分析城镇化水平对房价的影响外，还分析天津人均可支配收入与房价的关系。根据世界公认的房价与工资匹配标准，一套基本住房的价格是家庭年均收入的3-6倍。根据《中国统计年鉴》的数据估计的天津家庭平均人口约为3，也就是一个家庭大约有三口人。天津的人均可支配收入和房价的关系如表1。 从上图可以看出人均可支配收入与房价都是呈上升的趋势，根据计算公式：房屋价格=家庭年人均收入*（3-6），以2010年为例，家庭年人均收入为2429260*3*（3-6）=2186334（元）-4372668（元），2010年天津的平均房价为8230元，100平方米的商品房需要823000元，也就是差不多需要一个家庭大约12年的时间，在这12年的时间里房价上涨的速度和工资上涨的速度一样才能满足。
城镇化水平就是一个城市的城镇人口占城市总人口的比重。城镇化的过程是农村人口向城市聚集，农村人口转为城镇人口的过程。1867 年西班牙的 A·Aerda 最先提出城镇化概念。城镇化可以描述为在地理位置上人口由农村转向城市的过程。在这个过程中，农村劳动力转化为雇佣劳动力。由以前从事第一产业转变为从事第二、第三产业，劳动者的收入增加。
城镇化水平指标
城镇化水平指标是用某一国家或地区的城镇人口占总人口的比例来反映城镇化水平的一种指标。具体公式如下：
ROC=[Pc/（Pc+Pr）]*100%
ROC表示城镇化率，Pc表示城镇人口，Pr表示农村人口，Pc+Pr代表总人口。根据测量，天津城镇化水平变化如图4。
从在1998年实施住房改革后，1999年到2000年天津的城镇化率有了很大提高，之后一直保持在70%以上，在2011年的时候超过了80%，高于全国平均水平。
5实证分析
由于缺少之前的商品房的价格，因此本文主要分析2000-2015年城镇化与房价的关系。数据主要来源于《中国统计年鉴》、《天津统计年鉴》等，主要考察天津人均可支配收入，城镇化水平与房价的关系。通过利用stata软件得到的图形如图5。
通过图表可以看出城镇化率房价之间呈现明显的正相关关系，城镇化水平提高，房价上涨。
因此可以设计计量模型：
HP=β0+β1ROCi+β2ADI+μi
其中HP代表房价，ROC代表城镇化率，ADI代表城镇化率，μi代表影响房价的其它因素。
HP= -50269.62 + 726.73ROCi+μi
（17.73） （-15.95）
6结论
（1）天津城镇化率对房价有显著影响：随着城镇化水平的提高，房价也逐步提升。城镇化率与房价之间存在显著的正相关关系。天津的城镇化率分为三个不同的阶段，第一阶段为2001年之前，城镇化的水平基本上比较稳定；第二阶段为2001年至2012年，该阶段天津城镇化率在70%以上80%以下，在这十几年的时间城镇化的速度较稳定。第三阶段为2012年至今，在这一阶段城镇化率增速明显放缓，城镇化水平区域稳定。在第一阶段房价比较低，可能是由于房地产市场刚起步，人们收入水平也比较低，房价较低。在第二阶段，房地产市场的发展与逐步成熟，人们收入的增加对房地产的需求也增加。房价也快速上涨。在第三阶段，城镇化率较高平均房价也较高，较高的房价阻挡了城镇化进程。
（2）居住需求与投资需求共同拉动了房价的上涨。在城镇化的初级阶段，拉动房价上涨的是居住需求而随着居民收入的增加，通货膨胀的压力，房价的过快上涨，人民购买商品房的目的更多的是投资。然而，房价的过快上涨导致了房价与工资水平的不匹配，更多的人民是买不起房。这时拥有不止一套房的则会产生“财富效应”没有一套房或者贷款买房的则会产生“房奴效应”当政府出台一系列政策限制投机时，房价增速就会下降甚至会下跌。天津市商品房的价格在2012年代时候就有所下降，在2013年的时候和2011的房价相当。
（3）城镇化的方式也会对房价产生影响。如果是通过自身的发展则会对房价产生持续的影响。如果是依靠外来人口的迁入则房价的波动较大。天津作为全国发达的地区，城市化水平较高，迁入人口较多，人口的增长主要依靠人口的流入。政府通过征地，集中建设小区的方式提高了土地的利用效率，使一部分农业人口转变为非农业人口。但这部分人口并没有增加对住房的需求，农民通过征地的方式获得的住房补偿远远超过了自己的居住需求。因此，城镇化对推动房价上涨的动力很小。
城镇化的过程会推动房价的上涨，但城镇化是发展的趋势，在推动城镇化建设的时候一定要避免房价的过快上涨，使工资的上涨速度和房价的上升相一致，要保证老百姓买得起、住得起房，使城镇化成为提高居民生活幸福指数的一种方式而不是起阻碍作用。
参考文献
[1]赵朋.房地产投资波动与城市化关联性研究[J].华东经济管理，2006，（10）：3740.
[2]程征贵，林子文.浅谈城市化进程与房地产投资——以江苏省为例[J]. 沿海企业与科技，2006，（02）：208209.
[3]Guillaume Rougie Brierre，Guillaurne Jeannet （2009），Urbanization and Real Estate Investment China，Asia vision，x 2009，22.
[4]陈小芳，邓福康.论我国城市化与房地产的关系[J].知识经济，2014，（22）：25.
[5]王文婷.城镇化对房地产市场需求的影响分析[J].现代物业，2010，（9）：2123
[6]吴敦龙.房地产投资规模与城市化发展相适应之研究[J].法制与经济（下旬刊），2009，（07）：9293.
[7]张奕河，郑大川.城镇化与房地产市场需求关系研究[J].特区经济，2009，（12）：277279.
[8]劉颖春.城市化过程中人口变动趋势对我国房地产开发的影响[J].人口学刊，2004，（03）：4548.
[9]任木荣，刘波.房价与城市化的关系——基于省际面板数据的实证分析[J].南方经济，2009，（02）：4149.
[10]张延，张静.城镇化对房价的影响：理论与实证分析[J].财政研究，2016，（06）：95102.
[11]耿阳.我国城镇化与房价关联机理[D].南京：南京财经大学，2015.
[12]刘宇龙，叶艳秋，钟伟伟.城镇化进程中县域房地产面临的机遇与挑战[J].农村金融研究，2013，（09）：7377.
关键词：城镇化水平；需求拉动的房价；成本推动的房价；天津市
中图分类号：D9文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.28.060
1引言
自1998年取消福利分房制度实行住房市场化改革以来，中国房地产市场经历了快速发展过程。房地产市场随着市场化改革的不断深入而持续升温，出现了房价连年上涨、“量价齐升”的局面。从1998年以后天津的房价基本上呈上升的趋势，即使在遭遇2008年金融危机的情况下也依然上涨，只是增速较以前变慢。在2004年天津是平均商品房的价格由大约2581元/平方米的价格涨到3115元/平方米，大约上涨了2067%。从2004年到2010年天津市的房价基本上是呈20%的速度增长。出来2008年受金融危机的影响，增速为3.52%。到2011年房价一下降到了625%，到2012年为负增长为-5.64%。在2012年天津的城镇化已经达到了81.53%，城镇化水平位居全国前列。
2作用机制分析
（1）需求拉动的房价上涨。城镇化导致人们的收入增加，人们收入增加导致了对高质量的住房需求增加。进而拉动房价上涨。在我国由于金融体系不健全，人们缺少专业的投资知识，增加的财富面临通货膨胀的压力，面对房价的上涨人们会选择投资房地产来使自己的财富保值增值。所以，房价的上涨，收入的增加使人们的投资需求增加，对商品房的需求也增加，需求的增加进一步拉动房价的上涨。其作用机制如图1。
（2）成本推动的房价上涨。在城镇化的过程中，由于土地和人工成本的上升导致商品房的建设成本增加，从而推动了房价上涨。就业机会的增加，教育达发达，社会保障制度的完善会吸引更多的人到此就业、定居。由于土地供给有限，土地供给掌握在政府手中，会抬升土地的价格，城镇化水平的提高。当地最低工资水平也跟着水涨船高。房屋的建设需要大量的技术型劳动力，人工成本的增加也导致了房屋建设成本的增加。人工成本包括房屋的设计、建设、营销等成本，包括了房屋建设的各个环节。总之，城镇化的提升会导致城市建设用地增加，商品房的需求刚性，土地供给的有限性使房价上涨。
3文献综述
影响房价上涨的因素有很多，本文主要从城镇化的角度来看房价的变化。关于城镇化对房价的影响学者对此有着不一样的看法。城镇化的推进对房地产市场存在各方面影响：从供给方面来看，包括房地产投资；从需求方面来看，对商品房的购买。关于城镇化与房地产投资方面，程征贵通过逐步回归筛选出城镇化率、收入水平、财政支出等指标确定了两者具有正相关关系，分析出房地产投资额会随城镇化发展逐步增长，渐渐趋于平稳。 房地产投资增长具有两种效应。赵朋通过一般均衡理论分析该效应及其对城镇化率的作用。说明了房产投资促进城镇化发展，但城镇化却对房产投资起相反作用，这与程征贵的结论有所不同。目前的研究证明了城镇化与房地产投资确有相互关联。Guillaume 认为以往城镇化的发展为宏观经济带来巨大变化， 此过程中，房地产市场投入增加，加大了人们所需的基础设施，积极地影响力城市创造力和产业带动效应。但同时也导致了环境问题，加大了城镇和农村人口收入差距。
在房地产需求方面，陈小芳认为城镇化不仅会增加人们住房需求，还会改变其需求结构。她指出我国房地产市场多元化态势会因各区域发展的不平衡性逐步形成。王文婷从定性层面指出我国房地产市场消费性需求和生产性需求的增长会受到城镇化发展的正面影响。在定量方面，通过对时间序列数据的分析发现以销售面积为度量标准的房地产市场需求对城镇化的弹性为 5.21，说明了城镇化对房地产市场有带动作用。任木荣通过对省际面板数据的研究发现城市化速度的上升会导致房价的迅速上涨，得出城市化水平对房价具有真的积极影响。张延使用中国30个省、直辖市的面板数据进行IV-2SLS回归，结果显示，城镇化率与房价具有显著的正相关关系，土地成交价款与房价显著正相关，房屋空置面积与房价显著负相关，积极推进房产税和土地出让金制度改革，以及稳妥地“去库存”有利于房价的稳定。
以上文献通过供给和需求的角度都阐明了城镇化的发展为房地产行业的发展产生推动作用，但两者的关系不仅仅局限于此，城镇化推动房地产发展的同时也伴随着一定的挑战。随着住房需求量的不断增长，陈小芳指出这种需求会带来各种投机行为，使得房产投资结构不合理，这威胁到我国金融体系安全，此外增加的土地需求会使房地产价格不断上涨，容易导致宏观经济运行不稳定。刘宇龙、钟燕秋、钟伟伟选取 1998-2012 年数据研究出城镇化率与房产开发同步增长，结合其经济背景分析出城镇化大幅抬高房价的同时会引起政府干预，宏观调控的效果又要受各因素制约，使房地产价格不稳定削弱城镇化力度，对房地产发展产生负面作用。
4理论分析
本文除了分析城镇化水平对房价的影响外，还分析天津人均可支配收入与房价的关系。根据世界公认的房价与工资匹配标准，一套基本住房的价格是家庭年均收入的3-6倍。根据《中国统计年鉴》的数据估计的天津家庭平均人口约为3，也就是一个家庭大约有三口人。天津的人均可支配收入和房价的关系如表1。 从上图可以看出人均可支配收入与房价都是呈上升的趋势，根据计算公式：房屋价格=家庭年人均收入*（3-6），以2010年为例，家庭年人均收入为2429260*3*（3-6）=2186334（元）-4372668（元），2010年天津的平均房价为8230元，100平方米的商品房需要823000元，也就是差不多需要一个家庭大约12年的时间，在这12年的时间里房价上涨的速度和工资上涨的速度一样才能满足。
城镇化水平就是一个城市的城镇人口占城市总人口的比重。城镇化的过程是农村人口向城市聚集，农村人口转为城镇人口的过程。1867 年西班牙的 A·Aerda 最先提出城镇化概念。城镇化可以描述为在地理位置上人口由农村转向城市的过程。在这个过程中，农村劳动力转化为雇佣劳动力。由以前从事第一产业转变为从事第二、第三产业，劳动者的收入增加。
城镇化水平指标
城镇化水平指标是用某一国家或地区的城镇人口占总人口的比例来反映城镇化水平的一种指标。具体公式如下：
ROC=[Pc/（Pc+Pr）]*100%
ROC表示城镇化率，Pc表示城镇人口，Pr表示农村人口，Pc+Pr代表总人口。根据测量，天津城镇化水平变化如图4。
从在1998年实施住房改革后，1999年到2000年天津的城镇化率有了很大提高，之后一直保持在70%以上，在2011年的时候超过了80%，高于全国平均水平。
5实证分析
由于缺少之前的商品房的价格，因此本文主要分析2000-2015年城镇化与房价的关系。数据主要来源于《中国统计年鉴》、《天津统计年鉴》等，主要考察天津人均可支配收入，城镇化水平与房价的关系。通过利用stata软件得到的图形如图5。
通过图表可以看出城镇化率房价之间呈现明显的正相关关系，城镇化水平提高，房价上涨。
因此可以设计计量模型：
HP=β0+β1ROCi+β2ADI+μi
其中HP代表房价，ROC代表城镇化率，ADI代表城镇化率，μi代表影响房价的其它因素。
HP= -50269.62 + 726.73ROCi+μi
（17.73） （-15.95）
6结论
（1）天津城镇化率对房价有显著影响：随着城镇化水平的提高，房价也逐步提升。城镇化率与房价之间存在显著的正相关关系。天津的城镇化率分为三个不同的阶段，第一阶段为2001年之前，城镇化的水平基本上比较稳定；第二阶段为2001年至2012年，该阶段天津城镇化率在70%以上80%以下，在这十几年的时间城镇化的速度较稳定。第三阶段为2012年至今，在这一阶段城镇化率增速明显放缓，城镇化水平区域稳定。在第一阶段房价比较低，可能是由于房地产市场刚起步，人们收入水平也比较低，房价较低。在第二阶段，房地产市场的发展与逐步成熟，人们收入的增加对房地产的需求也增加。房价也快速上涨。在第三阶段，城镇化率较高平均房价也较高，较高的房价阻挡了城镇化进程。
（2）居住需求与投资需求共同拉动了房价的上涨。在城镇化的初级阶段，拉动房价上涨的是居住需求而随着居民收入的增加，通货膨胀的压力，房价的过快上涨，人民购买商品房的目的更多的是投资。然而，房价的过快上涨导致了房价与工资水平的不匹配，更多的人民是买不起房。这时拥有不止一套房的则会产生“财富效应”没有一套房或者贷款买房的则会产生“房奴效应”当政府出台一系列政策限制投机时，房价增速就会下降甚至会下跌。天津市商品房的价格在2012年代时候就有所下降，在2013年的时候和2011的房价相当。
（3）城镇化的方式也会对房价产生影响。如果是通过自身的发展则会对房价产生持续的影响。如果是依靠外来人口的迁入则房价的波动较大。天津作为全国发达的地区，城市化水平较高，迁入人口较多，人口的增长主要依靠人口的流入。政府通过征地，集中建设小区的方式提高了土地的利用效率，使一部分农业人口转变为非农业人口。但这部分人口并没有增加对住房的需求，农民通过征地的方式获得的住房补偿远远超过了自己的居住需求。因此，城镇化对推动房价上涨的动力很小。
城镇化的过程会推动房价的上涨，但城镇化是发展的趋势，在推动城镇化建设的时候一定要避免房价的过快上涨，使工资的上涨速度和房价的上升相一致，要保证老百姓买得起、住得起房，使城镇化成为提高居民生活幸福指数的一种方式而不是起阻碍作用。
参考文献
[1]赵朋.房地产投资波动与城市化关联性研究[J].华东经济管理，2006，（10）：3740.
[2]程征贵，林子文.浅谈城市化进程与房地产投资——以江苏省为例[J]. 沿海企业与科技，2006，（02）：208209.
[3]Guillaume Rougie Brierre，Guillaurne Jeannet （2009），Urbanization and Real Estate Investment China，Asia vision，x 2009，22.
[4]陈小芳，邓福康.论我国城市化与房地产的关系[J].知识经济，2014，（22）：25.
[5]王文婷.城镇化对房地产市场需求的影响分析[J].现代物业，2010，（9）：2123
[6]吴敦龙.房地产投资规模与城市化发展相适应之研究[J].法制与经济（下旬刊），2009，（07）：9293.
[7]张奕河，郑大川.城镇化与房地产市场需求关系研究[J].特区经济，2009，（12）：277279.
[8]劉颖春.城市化过程中人口变动趋势对我国房地产开发的影响[J].人口学刊，2004，（03）：4548.
[9]任木荣，刘波.房价与城市化的关系——基于省际面板数据的实证分析[J].南方经济，2009，（02）：4149.
[10]张延，张静.城镇化对房价的影响：理论与实证分析[J].财政研究，2016，（06）：95102.
[11]耿阳.我国城镇化与房价关联机理[D].南京：南京财经大学，2015.
[12]刘宇龙，叶艳秋，钟伟伟.城镇化进程中县域房地产面临的机遇与挑战[J].农村金融研究，2013，（09）：7377.