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现如今的房地产市场，房价的升降无疑成为人们最为关注的焦点，角色的不同和利益的纷争使房价涨跌的争论汹涌澎湃。然而，房价却依然故我地在持续盼跌的呼声中一路高歌。而2008年北京奥运这一国际盛会又将对我国的房地产市场产生怎样的影响呢?
岁末年初，王石的房价“拐点论”甚嚣尘上。以其在地产界的领军地位，再加之确实迎合了广大民众的心理，此观点一时响应者众。然而时过境迁，当时间成为检验标准时，“拐点论”已经逐步平静了。
房地产市场有其自身规律性及特殊性，只有去正确认识房地产市场的特殊性，才能较正确地把握房地产市场与房屋价格的走向。
也许正是如此，目前从地产界从业人员到普通受众人群，越来越多的人持“房价仍旧会继续上涨”的观点。争论的核心问题已经转移为房价的上涨幅度。笔者凭借多年房地产一线的从业经验，以目前房地产市场实际情况为出发点，结合国家经济与政治形势分析后认为，以东部大中型城市为代表的房地产市场，仍旧处于价格高速上涨期。
一、房地产产品的特殊性决定了其稀缺性
房屋作为一种不动产商品，与其他商品最大的不同是其固定的附着于土地上面，具有不可移动性与不可复制性。而作为商品房，又具有三种价值：
第一种价值，土地价值。土地问题始终是我国社会的根本性问题。而作为房屋，不管是其是否以纯商品的形式出现，由于其地上附着特性，它都直接体现出了土地的价值。而正是这个特性，使其不仅仅是单纯的商品，而且关系到国家的立国之本。这也就是为什么房地产市场比其他商品甚至股市更能牵动国家命脉与神经的根本性所在。
第二种价值，保障价值。不管房屋是否作为商品对待，其仅次于土地性的第二个价值就是它的社会功能——保障性。尤其在建设和谐社会的今天，在一个强调民主与公平的现代社会，房屋的这一功能被凸显出来
第三种价值，商品价值。房屋的商品价值是人类赋予它的，而不是它与生俱来的。比如1997年房改前的住房，普遍不具有这个功能。
正是由于目前我国的商品房普遍具有商品、资源、社会等等多重属性，从而要受到诸多方面的影响。这多重性的价值导致的最直接后果，就是土地的稀缺性。在当前资源紧缺的社会当中，稀缺性就必然决定了其价格的趋高性。随着中国日益进入国际市场，这种稀缺性会越发明显。例如对外国人购房的严格限制，其实质根源也是对于这种稀缺性的保护。而奥运作为一次史无前例的大型广告活动与经济动力引擎，其直接结果就是中国市场进一步融入国际化，这样必然会造成其稀缺特性短时间内的集中爆发体现。
二、成本决定了房价没有降价空间
房价不可能下跌的一个重要因素在于成本，目前的成本已经足以支撑现在的房价，换而言之就是商品房高价也是由高成本造成的。众所周知，商品房成本主要涉及三个方面：
首先是土地成本。强制性的土地招拍挂程序，在避免了一些暗箱操作和挤压了实力不济的小开发商之后，其最吸引市场眼球的还是一个个“地王”的出现。即将收取的物业税，其实质是国家要收取土地增值部分的收益，这就直接验证了土地价值必然会随着时间的推移不断提升。因此，从国家政策到经济规律，土地成本都是必然继续上升的。
其次是行政费用及税费成本。由于国情原因，我国房地产开发企业相当一部分比例的收入都要交纳给国家。如果下一步国家的政策继续采用经济杠杆的话，这部分成本也还会继续上升。
再次是建安成本，其涨幅最显而易见。例如多层建筑成本，2005年在济南最低可以达到550元/平方米，而2007年就涨到了700元/平方米以上。这仅仅是跟随整体物价水平平稳上涨的结果。而在整个国际大宗商品涨价的情况下，钢材、水泥、油等原材料价格均大幅度上升，这直接带动了建材成本的急剧上涨。同时，大量新材料、新技术的运用也因其科技含量高、加工工艺复杂等造成成本不断增加，且新材料、新技术的运用往往是政府强制行为，例如济南市等多数城市已经禁止使用黏土砖。
在此笔者尤其特别提到的是，通胀压力面前，必须意识到整个房地产开发成本尤其是建筑成本的飙升。
三、投资资本大量注入房地产市场
房地产价格路突飞猛进的重要原因之一，就是大量资本的涌入。尤其以上海这样的外向型城市为典型代表。正是源源不断涌入的外资，使得上海很多地区的房价已经是以每平方米几万美元的价格计算。虽然国家政策的重要方向之一就是抑制投机行为，但是其并不抑制投资行为。而合理的投资行为，是有益于房地产市场发展的。且从今年开始到未来几年内，国内的投资市场，也呈现出了房地产领域一枝独秀的局面。
受国际金融市场动荡、全球经济状况低迷的影响，越来越多的海外资金关注了经济始终保持高速增长的中国大陆。但目前国内经济投资环境已非前几年那样良好。
今年股票证券市场的剧烈动荡已经让越来越多的投资者感到难以把握。而传统的投资领域制造加工业也因为受到国家产业结构调整、劳动力成本上升、出口市场环境恶化等影响，从去年起呈现出萎缩局面。在此情况下，制造加工业已经因为低收益、高风险而逐步被主流资本市场所抛弃。
反观房地产市场，虽然连续几年国家出台各种政策抑制房价的较快增长，但房价依旧保持着两位数字的增长。尽管部分城市因高房价受政策严格限制出现交易量萎缩，但是价格依旧坚挺上扬。这让众多海内外投资者对中国的房地产市场的投资价值更为认可。中国的房地产市场已经逐步成为了国际资本市场投资的热土。
四、刚性需求决定了房地产的卖方市场
之所以对中国房地产市场泡沫论的观点持反对态度，正是基于中国的房地产市场是建立在刚性需求强劲的现实基础之上的。
中国房地产市场虽然存在大量的投资、投机行为，但其主流仍旧是居住型购房。这是由于我国长期实行城乡二元制，造成农村发展与保障远远落后于城市。而改革开放之后的城市用工需求、高校扩招，给了众多有梦想和抱负的农村年轻人一个进入城市生活的机会。而由于知识结构高、年龄结构轻、思想观念更加开放，故而他们中的大多数人都选择留在工作或者学习的城市生活。这部分人较之原城市居民不同的是，根本无法依靠父母的房屋生活，无论是租是买，他们都需要解决住房问题。这部分外来人口实实在在的住房需求，撑起了城市住房的刚性需求市场。这个情况是以往造成房价上涨的直接原因，并且该因素将在以后相当长的一段时间内继续存在着。
同时刚性需求强劲的原因还包括，我国仍旧处于上世纪80年代生育高峰期出生的那部分人的结婚高峰期。他们的婚房需求依然是直接的、刚性的。
住房的保障功能，决定了该型商品具有别的商品不可比拟的必需性。我们这个人口第一大国的庞大的 住房需求，才是房地产价格可以一路高歌猛进的根本原因。而奥运带来的经济活力将进一步促进外来人口的涌入，尤其在奥运举办城市，北京、天津、青岛等。
五、保障型住宅政策影响短期内难以实现
综观发达国家的住房制度，没有任何一个国家靠商品房去满足所有国民的住房需求。而在中国这样人多地少的发展中国家，更不可能指望开发商开发的商品房去满足人民群众的住房要求。即使在欧美发达国家，大部分人居住的仍旧是国家提供的普通保障型公寓，只有极少数富人居住着昂贵的商品房。我国政府虽然已经通过建设经济适用房和廉租房的方式进行住房保障，但仍有很多有住房需求的家庭得不到这种住房保障。
温总理在新加坡的讲话中谈到的“经济适用房是供中产阶级居住使用的”这一论点，可以作为一个判断信号即不论这个中产阶级的认定标准是什么，国家确实要通过大力推广保障型住宅去满足人民的住房需求。但是，即使是全力进行，从找地审批一番程序再到最后建成付诸使用，也是要经历几年的时间。对于这几年高歌猛进的房价，完全是远水不解近渴。
六、上半年的交易量萎缩是为新一轮上涨蓄势
截止到现在，虽然除深圳外的各城市都维持了房价稳步上升的态势，但交易量下降已是不争的事实。这一方面是通货膨胀影响了家庭的购买力，更重要的还在于消费者受媒体导向的影响而持观望态度。再者，年初股市的暴涨确实吸纳了很多原本会投入房地产市场的资金。
遗憾的是，持币观望的人们等来的只是失望。
房价并没有像很多媒体和专家名人预言的那样缩水般回落。而奥运之后正是金九银十的购房佳季，人们也由于一年来的观望而对降价感到绝望，相反更有可能受奥运经济的影响而再出现一次购房热潮。那么，整体房价必然将在市场哄抢下出现突然上涨，而涨幅或许超过去年。
七、结束语
奥运对中国是史无前例的国际盛会，是中华民族一次飞跃式发展的绝佳机会。综观历史，1964年日本奥运会和1988年的汉城奥运会都直接带动了两国的经济腾飞。毋庸置疑，此届奥运，将成为历史上最为成功的一届奥运会。更不需怀疑的是，此届奥运之后，中国将冲破国际经济低迷的重围，继续一枝独秀地迅猛发展。而作为国民经济支柱的房地产市场，也将在这条高速轨道上继续领跑。
岁末年初，王石的房价“拐点论”甚嚣尘上。以其在地产界的领军地位，再加之确实迎合了广大民众的心理，此观点一时响应者众。然而时过境迁，当时间成为检验标准时，“拐点论”已经逐步平静了。
房地产市场有其自身规律性及特殊性，只有去正确认识房地产市场的特殊性，才能较正确地把握房地产市场与房屋价格的走向。
也许正是如此，目前从地产界从业人员到普通受众人群，越来越多的人持“房价仍旧会继续上涨”的观点。争论的核心问题已经转移为房价的上涨幅度。笔者凭借多年房地产一线的从业经验，以目前房地产市场实际情况为出发点，结合国家经济与政治形势分析后认为，以东部大中型城市为代表的房地产市场，仍旧处于价格高速上涨期。
一、房地产产品的特殊性决定了其稀缺性
房屋作为一种不动产商品，与其他商品最大的不同是其固定的附着于土地上面，具有不可移动性与不可复制性。而作为商品房，又具有三种价值：
第一种价值，土地价值。土地问题始终是我国社会的根本性问题。而作为房屋，不管是其是否以纯商品的形式出现，由于其地上附着特性，它都直接体现出了土地的价值。而正是这个特性，使其不仅仅是单纯的商品，而且关系到国家的立国之本。这也就是为什么房地产市场比其他商品甚至股市更能牵动国家命脉与神经的根本性所在。
第二种价值，保障价值。不管房屋是否作为商品对待，其仅次于土地性的第二个价值就是它的社会功能——保障性。尤其在建设和谐社会的今天，在一个强调民主与公平的现代社会，房屋的这一功能被凸显出来
第三种价值，商品价值。房屋的商品价值是人类赋予它的，而不是它与生俱来的。比如1997年房改前的住房，普遍不具有这个功能。
正是由于目前我国的商品房普遍具有商品、资源、社会等等多重属性，从而要受到诸多方面的影响。这多重性的价值导致的最直接后果，就是土地的稀缺性。在当前资源紧缺的社会当中，稀缺性就必然决定了其价格的趋高性。随着中国日益进入国际市场，这种稀缺性会越发明显。例如对外国人购房的严格限制，其实质根源也是对于这种稀缺性的保护。而奥运作为一次史无前例的大型广告活动与经济动力引擎，其直接结果就是中国市场进一步融入国际化，这样必然会造成其稀缺特性短时间内的集中爆发体现。
二、成本决定了房价没有降价空间
房价不可能下跌的一个重要因素在于成本，目前的成本已经足以支撑现在的房价，换而言之就是商品房高价也是由高成本造成的。众所周知，商品房成本主要涉及三个方面：
首先是土地成本。强制性的土地招拍挂程序，在避免了一些暗箱操作和挤压了实力不济的小开发商之后，其最吸引市场眼球的还是一个个“地王”的出现。即将收取的物业税，其实质是国家要收取土地增值部分的收益，这就直接验证了土地价值必然会随着时间的推移不断提升。因此，从国家政策到经济规律，土地成本都是必然继续上升的。
其次是行政费用及税费成本。由于国情原因，我国房地产开发企业相当一部分比例的收入都要交纳给国家。如果下一步国家的政策继续采用经济杠杆的话，这部分成本也还会继续上升。
再次是建安成本，其涨幅最显而易见。例如多层建筑成本，2005年在济南最低可以达到550元/平方米，而2007年就涨到了700元/平方米以上。这仅仅是跟随整体物价水平平稳上涨的结果。而在整个国际大宗商品涨价的情况下，钢材、水泥、油等原材料价格均大幅度上升，这直接带动了建材成本的急剧上涨。同时，大量新材料、新技术的运用也因其科技含量高、加工工艺复杂等造成成本不断增加，且新材料、新技术的运用往往是政府强制行为，例如济南市等多数城市已经禁止使用黏土砖。
在此笔者尤其特别提到的是，通胀压力面前，必须意识到整个房地产开发成本尤其是建筑成本的飙升。
三、投资资本大量注入房地产市场
房地产价格路突飞猛进的重要原因之一，就是大量资本的涌入。尤其以上海这样的外向型城市为典型代表。正是源源不断涌入的外资，使得上海很多地区的房价已经是以每平方米几万美元的价格计算。虽然国家政策的重要方向之一就是抑制投机行为，但是其并不抑制投资行为。而合理的投资行为，是有益于房地产市场发展的。且从今年开始到未来几年内，国内的投资市场，也呈现出了房地产领域一枝独秀的局面。
受国际金融市场动荡、全球经济状况低迷的影响，越来越多的海外资金关注了经济始终保持高速增长的中国大陆。但目前国内经济投资环境已非前几年那样良好。
今年股票证券市场的剧烈动荡已经让越来越多的投资者感到难以把握。而传统的投资领域制造加工业也因为受到国家产业结构调整、劳动力成本上升、出口市场环境恶化等影响，从去年起呈现出萎缩局面。在此情况下，制造加工业已经因为低收益、高风险而逐步被主流资本市场所抛弃。
反观房地产市场，虽然连续几年国家出台各种政策抑制房价的较快增长，但房价依旧保持着两位数字的增长。尽管部分城市因高房价受政策严格限制出现交易量萎缩，但是价格依旧坚挺上扬。这让众多海内外投资者对中国的房地产市场的投资价值更为认可。中国的房地产市场已经逐步成为了国际资本市场投资的热土。
四、刚性需求决定了房地产的卖方市场
之所以对中国房地产市场泡沫论的观点持反对态度，正是基于中国的房地产市场是建立在刚性需求强劲的现实基础之上的。
中国房地产市场虽然存在大量的投资、投机行为，但其主流仍旧是居住型购房。这是由于我国长期实行城乡二元制，造成农村发展与保障远远落后于城市。而改革开放之后的城市用工需求、高校扩招，给了众多有梦想和抱负的农村年轻人一个进入城市生活的机会。而由于知识结构高、年龄结构轻、思想观念更加开放，故而他们中的大多数人都选择留在工作或者学习的城市生活。这部分人较之原城市居民不同的是，根本无法依靠父母的房屋生活，无论是租是买，他们都需要解决住房问题。这部分外来人口实实在在的住房需求，撑起了城市住房的刚性需求市场。这个情况是以往造成房价上涨的直接原因，并且该因素将在以后相当长的一段时间内继续存在着。
同时刚性需求强劲的原因还包括，我国仍旧处于上世纪80年代生育高峰期出生的那部分人的结婚高峰期。他们的婚房需求依然是直接的、刚性的。
住房的保障功能，决定了该型商品具有别的商品不可比拟的必需性。我们这个人口第一大国的庞大的 住房需求，才是房地产价格可以一路高歌猛进的根本原因。而奥运带来的经济活力将进一步促进外来人口的涌入，尤其在奥运举办城市，北京、天津、青岛等。
五、保障型住宅政策影响短期内难以实现
综观发达国家的住房制度，没有任何一个国家靠商品房去满足所有国民的住房需求。而在中国这样人多地少的发展中国家，更不可能指望开发商开发的商品房去满足人民群众的住房要求。即使在欧美发达国家，大部分人居住的仍旧是国家提供的普通保障型公寓，只有极少数富人居住着昂贵的商品房。我国政府虽然已经通过建设经济适用房和廉租房的方式进行住房保障，但仍有很多有住房需求的家庭得不到这种住房保障。
温总理在新加坡的讲话中谈到的“经济适用房是供中产阶级居住使用的”这一论点，可以作为一个判断信号即不论这个中产阶级的认定标准是什么，国家确实要通过大力推广保障型住宅去满足人民的住房需求。但是，即使是全力进行，从找地审批一番程序再到最后建成付诸使用，也是要经历几年的时间。对于这几年高歌猛进的房价，完全是远水不解近渴。
六、上半年的交易量萎缩是为新一轮上涨蓄势
截止到现在，虽然除深圳外的各城市都维持了房价稳步上升的态势，但交易量下降已是不争的事实。这一方面是通货膨胀影响了家庭的购买力，更重要的还在于消费者受媒体导向的影响而持观望态度。再者，年初股市的暴涨确实吸纳了很多原本会投入房地产市场的资金。
遗憾的是，持币观望的人们等来的只是失望。
房价并没有像很多媒体和专家名人预言的那样缩水般回落。而奥运之后正是金九银十的购房佳季，人们也由于一年来的观望而对降价感到绝望，相反更有可能受奥运经济的影响而再出现一次购房热潮。那么，整体房价必然将在市场哄抢下出现突然上涨，而涨幅或许超过去年。
七、结束语
奥运对中国是史无前例的国际盛会，是中华民族一次飞跃式发展的绝佳机会。综观历史，1964年日本奥运会和1988年的汉城奥运会都直接带动了两国的经济腾飞。毋庸置疑，此届奥运，将成为历史上最为成功的一届奥运会。更不需怀疑的是，此届奥运之后，中国将冲破国际经济低迷的重围，继续一枝独秀地迅猛发展。而作为国民经济支柱的房地产市场，也将在这条高速轨道上继续领跑。